房产共有人未签字确认抵押 合同是否无效？--浙江在线-嘉兴频道
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房产共有人未签字确认抵押 合同是否无效？
　浙江在线嘉兴频道
　　浙江在线嘉兴频道5月11日讯 “合同中、抵押审批表上配偶一栏的签字，是找他人仿冒的，我毫不知情，这种抵押是无效的。”庭审中被告老陆辩称。同时告诉法院，他妻子李女士实际并没有收到借款，还款责任应由实际收到借款的案处人甲承担。这起因房产共有人未签字确认抵押的借款合同纠纷，海盐法院判决原告属善意取得抵押权，合同成立，原告有权对抵押的房产价款优先受偿。
　　1991年老陆经人介绍与带着6岁儿子的李女士认识，并登记结婚。2004年，李女士在海盐武原镇上买了房，产权登记的所有权人是李女士，共有权是儿子小李。
　　月份，案外人甲向李女士借款，并约定由李女士以2004年买的房产作抵押的方式向金女士(本案中的原告)借款后，将借得的款项转借给甲。
　　日，原告金女士与李女士一家签订抵押借款合同一份，约定：李女士一家向原告借款人民币150000元，借款期限为一年，从日至日，借款月利率为1.5%(满三个月结付一次利息)；李女士一家将房产抵押给原告金女士作为借款的担保，担保范围包括借款本息、违约金以及律师费、评估费、诉讼费、拍卖费等原告实现债权的全部费用；双方还对逾期还款等有关权利义务作了约定。
　　合同签订后，双方就签约行为在海盐县公证处进行了公证，并到海盐县房地产交易管理所办理了抵押登记手续，“老陆”和李女士向原告出具了欠条，载明欠金女士150000元，接着金女士将150 000元借款交付给了甲。
　　之后，除了支付正常利息和逾期利息处，经金女士多次催讨，案外人甲一直不归还借款本金150000元。由于借款合同金女士是与李女士一家签订的，所以2010年7月金女士将李女士、老陆与儿子告上法院，要求共同归还借款150000元，若无力偿还，则以抵押之住宅房折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还。&[1]&&
通讯员 郁菊红、王燕芬
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签订房屋抵押合同的注意事项
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根据我国相关法律规定，已经抵押给银行的房子如果要进行买卖，者是要通知银行的，银行同意买卖的，可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭，从而实现房屋的买卖。　　法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，只要是取得的，被抵押的商品房是可以买卖的。总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物效力的强制性规定。　　因此，已抵押房产的效力，主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。
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(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件　　总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。　　(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记　　被转让房屋因为设置了而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
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如果是按揭贷款，中介公司或担保公司会为你办好。具体就是借款方与银行向房产局提交贷款等资料，房产局就会出具一个抵押的他项权证， 这样抵押就做好了。
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签订房屋买卖合同后办理抵押的审理和判决
任某某在一审法院起诉称：2009年3月15日，我与张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我购买张某某位于北京市朝阳区209号房屋（以下称209号房屋），房屋价款共计116万元。合同签订后，我向张某某支付购房定金及购房款共计70万元。而张某某在收取我的购房款后，明知自己负有向我移交房屋产权的合同义务，却在取得房屋产权证后立即将房屋抵押给李月齐，给过户制造障碍，张某某的行为应属根本违约，为维护我的合法权益，依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条及相关法律的规定起诉，请求：1.判令解除任某某与张某某于2009年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.判令张某某返还任某某已支付的购房定金及购房款共计70万元。3.判令张某某赔偿任某某房屋差价损失257.74万元。4.判令张某某赔偿任某某已付的中介费2.9万元。5.判令张某某支付已付款70万元自2009年3月19日至其实际返还之日止的利息。6.判令张某某赔偿房屋装修款14.06万元。
张某某在一审法院答辩称：同意解除合同。应先查明违约责任在谁，合同约定在过户前2天支付40％ 尾款，任某某没付。即使张某某存在违约，违约责任应该适用合同的约定。合同约定的违约金过高，请求法院降低违约金。法定责任和违约责任不能并存，违约责任优
先适用。任某某已经知道张某某将房屋抵押，任某某仍然进行诉讼，当任某某知道合同不能实际履行时，应该选择合理的方法去解决此事，而不是不断诉讼扩大损失。2009年4月初房屋已经交付给任某某，任某某未支付全款，仅支付了60％的房款。应按2010年9月张某某要求解除合同之日计算损失。房屋还没办理过户，任某某擅自装修，给张某某造成了损失，不同意赔偿任某某的装修损失。不同意赔偿中介费损失，该损失已经包括在违约责任中。同意返还任某某已支付的70万元房款并按照法律规定支付利息，利息应该从2009年3月19日支付到2010年9月张某某提起反诉要求解除合同之日。不同意现在就将70万元返还任某某。
一审法院经审理查明：2009年3月15日，经麦田公司居间介绍，任某某、张某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张某某将其名下209号房屋出售给任某某，建筑面积93.31平米，成交价116万元。任某某于2009年3月19日前向张某某支付了定金和购房款共计70万元。张某某于2009年3月19日将209号房屋交付给任某某。张某某于2010年7月10日取得209号房屋所有权证，并于2010年8月30日将该房屋抵押给案外人李月齐，办理了抵押权登记。
2010年9月，任某某起诉张某某，要求其继续履行房屋买卖合同办理过户，张某某在该案中辩称因出售房屋未经其配偶单某某同意，故其与任某某签订的房屋买卖合同无效，并提起反诉要求解除其与任某某的买卖合同。北京市朝阳区人民法院在该案审理中查明张某某已将209号房屋抵押给案外人，此后任某某变更诉讼请求为要求确认其与张某某签订的买卖合同有效。该案经北京市朝阳区人民法院审理，于2011年8月30日以（2010）朝民初字第29633号民事判决书，判决：任某某与张某某于2009年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回张某某要求解除合同的反诉请求。张某某不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年12月12日以（2011）二中民终字第21825号民事判决书维持原判。（2011）二中民终字第21825号民事判决书认为，虽张某某以其出售房屋未取得配偶单某某同意为由主张房屋买卖合同无效，但结合单某某的陈述以及本案合同的履行情况，能够认定单某某对张某某出售209号 房屋一事系知情且同意，故张某某买卖合同无效的抗辩意见缺乏依据。虽然任某某没有办理资金监管，但根据查明的事实，张某某领取房产证后并没有按照补充条款的
约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便任某某到银行办理资金监管手续，故张某某以任某某未按时办理资金监管构成迟延付款为由要求解除买卖合同缺乏依据。
2012年2月，任某某起诉张某某、李月齐，要求确认张某某和李月齐签订的抵押合同无效，经北京市朝阳区人民法院审理，于2012年7月9日以（2012）朝民初字第6902号民事判决书驳回了任某某的诉讼请求。
张某某将209号房屋交付给任某某时为毛坯房。任某某收房后进行了装修并将房屋出租。张某某于2011年7月将209号房屋收回。本案诉讼中，任某某申请鉴定机构对209号房屋现价值进行评估，鉴定结论为209号房屋在2013年3月15日的市场价为373.74万元，估价对象室内装修档次为普通装修。鉴定费11 844元，已由任某某预交。张某某申请鉴定机构对209号房屋在2010年9月的市场价进行评估，鉴定结论为209号房屋在2010年9月的市场价为214.07万元，室内装修为普通装修。鉴定费7852元，已由张某某预交。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：任某某、张某某签订买卖合同时，209号房屋尚未取得产权证，张某某在收取任某某的购房款并将房屋交付任某某占有后，明知自己负有继续履行合同、将房屋过户给任某某的合同义务，却在取得房产证后将该房屋抵押给案外人，导致房屋无法办理过户手续，张某某的行为已构成违约。对于张某某认为任某某未按时付款的抗辩意见，（2011）二中民终字第21825号 民事判决书已经查明张某某在领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便任某某到银行办理资金监管手续，故其主张任某某迟延付款
的抗辩意见不能成立。因张某某至今仍未能解除抵押登记，仍无法履行过户的合同义务，导致任某某的合同目的无法实现，任某某要求解除合同并要求张某某返还购房款70万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
因 张某某的违约行为导致合同解除，任某某要求张某某承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于损失赔偿数额、房屋差价损失属张京
湘应预见的损失，张某某应予赔偿。对于差价款计算标准，因任某某系守约方，在张某某违约将房屋设定抵押的情况下，任某某有权选择要求继续履行合同，张某某要求 解除合同的反诉请求已被法院驳回，张某某主张差价款计算至2010年9月其要求解除合同之日没有依据，故差价款应参照房屋现价值予以确定。对于张某某应赔偿的差价款损失数额，法院根据双方合同履行情况，综合案情，依据公平原则依法酌定为150万元。任某某对房屋的装修已合并到鉴定结论对房屋现价值的估价结果中，法院在酌定差价款损失赔偿数额时已将任某某对房屋进行装修的因素考虑在内，任某某要求张某某另行赔偿房屋装修款的诉讼请求法院不予支持。
任某某已支付的中介费2.9万元是其因张某某违约行为导致的直接损失，其要求张某某赔偿有事实和法律依据，法院予以支持。任某某已付款70万 元的利息损失是其因张某某违约行为导致的直接损失，张某某在同意解除合同的情况下仍拒绝退还购房款，任某某要求张某某支付已付购房款利息至返还购房款之日的
诉讼请求有事实和法律依据，考虑到判决书生效后有法定罚息，法院判决张某某支付利息至判决生效之日，利息标准本院依法确定。
因任某某申请财产保全，法院于2012年10月29日查封了张某某名下?/span>区607号房屋。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告任某某与被告张某某于2009年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告张某某于本判决生效当日向原告任某某返还购房款七十万元并支付购房款利息，购房款利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2009年3月19日 起计算至本判决生效之日止。三、被告张某某于本判决生效后十日内向原告任某某支付房屋差价赔偿款一百五十万元、中介费赔偿款二万九千元。四、驳回原告任某某的
其他诉讼请求。张某某如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债 务利息。
张某某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审法院判决，改判按照2010年9月诉争房屋的市场价214.07万元赔偿任某某的经济损失98.07万元。上诉理由是：2010年9月，任某某要求履行房屋买卖合同办理房屋过户手续时，张某某就提出反诉，要求解除双方的房屋买卖合同并要求对房屋的市场价进行鉴定，上诉人可以预见的违约损失就是2010年9月诉争期间房屋的价值。且任某某在2010年9月就已明知张某某不能履行合同，张某某的违约发生在2010年，不能以2013年的标准进行赔偿。任某某购买房屋用来出租，上诉人的违约并不造成任某某在同等区域内无法购房的后果。任某某扩大违约损失，必须承担不利的诉讼后果。
任某某同意一审法院判决，不同意张某某的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本 院认为：张某某与任某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行
各自的义务。违反合同约定，给对方造成损失的，应当按照合同约定赔偿对方相应的经济损失。张某某在取得诉争房屋产权证后，明知应当按照合同约定，给任某某办 理诉争房屋的产权过户手续，但却将该房屋抵押给案外人，造成双方签订的房屋买卖合同履行受阻，其行为构成违约，对由此给任某某造成的损失，应当承担全部赔偿
张某某将诉争房屋进行抵押，并不必然导致其与任某某签订的房屋买卖合同不能履行。在此情况下，作为守约方的任某某有权通过诉讼实现其购买张某某房屋的目的。张某某认为任某某扩大损失，要求按照2010年9月诉争房屋的价值进行赔偿的上诉理由不能成立。
从双方签订房屋买卖合同至今，房地产市场价格有了很大的增长，必然导致任某某用同样的价格在同等区域内不能购得相同房屋的后果。至于任某某将所购房屋用于自住或出租，与本案并无关联。
综上所述，一审判决正确，本院予以维持。张某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
财产保全费5000元，由张某某负担（任某某已预交，张某某于本判决生效后10日内支付）。
鉴定费19 696元，由张某某负担（其中任某某已预交11 844元，张某某于本判决生效后10日内支付）。
一审案件受理费7879元，由任某某负担2784元（已交纳），由张某某负担5095元（任某某已预交，张某某于本判决生效后10日内支付）。
二审案件受理费21 000元，由张某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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