以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗？
以股权转让名义转让房地产要缴纳土地增值税吗？
企业以股权转让名义转让房地产规避缴纳土地增值税现象时有发生，其主要表现形式有两种，一是房地产企业完成房地产项目开发建造后，其控股股东将持有的该房地产开发公司的股权全部或部分转让给新股东。二是非房地产企业先以投资为名将持有的房地产过户到被投资企业（非房地产企业），然后再以股权转让形式转让给该被投企业股东或新股东。股权转让环节到底要不要缴纳土地增值税？一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》规定，转让国有土地使用权、房地产，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。其主要形式是通过更名完成土地使用权或房屋产权过户，而对于土地使用权或房屋产权无需更名的股权转让是否要征土地增值税，《暂行条例》和《实施细则》及后续文件均未作普遍规定。二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，在投资过户环节要缴纳土地增值税。根据本条规定，如果投资方和被投资方均非房地产开发企业则在投资过户环节不用缴纳土地增值税。所以企业为了规避缴纳土地增值税，根据以上两条规定，把直接转让土地使用权或房屋产权改为以股权转让的形式把土地使用权或房屋产权转让给受让方，以达到投资和转让两个环节均不缴土地增值税的目的。三、国税总局分别在2009年7月和2011年7月给广西、天津两地税局的批复中，明确股权转让属实质转让房地产，应征土地增值税。2015年1月，湖南省地税局依据以上批复发文明确，为规范土地增值税管理，堵塞征管漏洞，对控股股东以股权转让为名，实质转让房地产并取得相应经济利益的，应依法缴纳土地增值税。四、根据国税总局日发布的《税收规范性文件制定管理办法》第二章第七条规定，上级税务机关对下级税务机关有关特定税务行政相对人的特定事项如何适用税收法律、法规、规章或者税收规范性文件的请示所作的批复，需要普遍适用的，应当按照本办法规定的制定规则和制定程序另行制定税收规范性文件。因此，建议相关部门以税收规范性文件的形式对该问题作进一部明确。作者 清凉
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作者最新文章答根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》【财税字[号】第一条的规定,以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地 ......
　 不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。不动产投资就是将资金投资于不动产方面。
　　不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属 ......
1、以不动产投资入股，参与接受利润分配，共同承担投资风险行为，不征收营业税。
2、在投资后，转让其股权的，也不征收营业税。
根据《财政部
国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【号）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投 ......
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　因此，房地产企业取得贵公司投入的土地，贵公司取得股权。该股权原则上不属于向贵公司支付地价款，不能扣除土地成本。
　　在公开渠道上未查询到河北省的规定，以下地方规定供参考：
　　《山东省地方税务局关于明确投资人股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函〔2004〕30号）规定，纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。
　　《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）第六条规定，关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题。
　　房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕 21号）规定的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目：
　　（一）日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　（二）日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。[收起]
企业以固定资产(房屋)对外投资涉及营业税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税和契税等税种。 一、丙公司（被投资方）涉及的税费： （一）契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，以房地产投资涉及到契税，契税的纳税义务人是承受房地产的单位和个人。因此，上述情况投资一方不缴纳契税，而应由接受土地投资的丙公司缴纳。 （二）印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，“以土地使用权、房屋、机器设备作价投资，应按应税凭证‘产权转移书据’缴纳印花税。”因此，丙公司需按产权转移书据的万分之五贴花。 二、乙某的公司（投资方）涉及的税费： （一）营业税及附加、水利建设基金。根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔号）第一条的规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。” 所谓投资入股，必须是共负盈亏、共担风险。根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。因此，如果名为以不动产投资入股，而实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就是不属于免征营业税的范围。同时，根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税。 因此，如不属于免征营业税的范围，则需要缴纳营业税及附加、水利建设基金。 （二)土地增值税。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。” 自日起，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。 （三）企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条的规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”因此，企业将房产进行投资入股，实际上是发生了非货币性资产交换行为，以房产换取了股权，应视同转让财产所得，按规定缴纳企业所得税。企业应将所换取的股权价值确认为收入，该房产的净值准予在计算应纳税所得额时扣除。 （四）印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。因此，投资方应按“产权转移书据”所载金额万分之五贴花。[收起]
　财税[2006]21号文件第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　财税[号文件规定：“自日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”
　　提示：如果所投资、联营的企业从事房地产开发业务或是房地产开发企业以建造的商品房进行投资、联营的，不适用财税[1995]48号文件规定免征土地增值税，其他情况符合财税[1995]48号文件规定的暂免征收土地增值税，投资入股共担风险不征营业税，待实际转让取得收入时征收土地增值税和营业税。 [收起]
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利用土地投资入股的缴税规定
会计城 | 日
来源 : 互联网
问题：我公司原来购买的一块土地，价值10万元。经评估土地价值为20万元后以该价值投资另一家企业。运作一段时间后，现退出该企业，股权转让费为24万元。那么我公司将交纳哪种税费？并如何交纳？另评估增值这一环节还需要交纳什么税费？答复：财产与
问题：我公司原来购买的一块土地，价值10万元。经评估土地价值为20万元后以该价值投资另一家企业。运作一段时间后，现退出该企业，股权转让费为24万元。那么我公司将交纳哪种税费？并如何交纳？另评估增值这一环节还需要交纳什么税费？
　　答复：财产与行为税管理处：一、城镇土地使用税：对以土地投资入股的，被投资单位应按照土地的占地面积乘以适用税额计算缴纳城镇土地使用税。
　　二、土地增值税：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔号）第一条规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
　　三、契税：你公司退出该企业，重新取得土地使用权时，应缴纳契税，计税依据为该土地使用权评估价值。
　　四、股权转让应缴印花税：根据（91）国税发155号文件规定，“产权转移书据”税目中“财产所有权”的转移书据的征税范围包括企业股权转让所立的书据。
　　企业所得税管理处：依据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［号）的规定，你公司将购买的土地对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，按规定计算确认资产转让所得缴纳企业所得税，问题中10万元如为账面价值，资产转让所得为10万元（20－10）。在转让股权投资时，应按规定计算转让所得依法缴纳企业所得税，问题中股权投资转让所得为4万元（24－20）。
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问题：个人以房地产投资入股某有限责任公司时免征营业税、土地增值税。但现在我要减资，从企业收回该房产，请问免征营业税、土地增值税吗？ 该房产权属目前归属于该有限责任公司。我想从该公司收回该房产，变成个人户头，需要办理权属转移的，涉及哪些税收拿呢？
江苏地税解答：1、根据《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定，土地使用权、地上的建筑物及附着物的权属发生转移，应该缴纳土地增值税。 根据《营业税暂行条例实施细则》（国家税务总局2008年第52号令）第五条的规定，　第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 因此，将企业名下的房产转回个人投资者名下，视同发生应税行为，按“销售不动产”税目缴纳营业税并缴纳土地增值税。 2、企业应当缴纳：营业税：根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]第016号）的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
因此，若企业能够提供原购房发票的，可以差额缴纳营业税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；若企业不能提供购房发票，按照卖价缴纳营业税5%及城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%。
企业所得税：根据《企业所得税法》及《实施条例》的规定，转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。所称财产净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。
因此，企业应当确认转让财产收入，依法申报缴纳企业所得税。
印花税：根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔号）的规定，从日起，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
因此，企业应当按照“产权转移书据”税目缴纳0.05%的印花税，其计税依据应当与其他税种保持一致。
土地增值税：1）根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）的规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。适用百分之三十至百分之六十的四级超率累进税率。
因此，交易可以取得评估价格的，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
2）根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
3）根据《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）第三条的规定，对旧房转让实行核定征收的，按《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国家发〔2010〕53号)文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5%。并应按《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》(苏地税发〔2011〕53号)文件第三条规定，在测算增值率的基础上，确定核定征收率，计征土地增值税。
因此，企业应按上述文件的规定计征土地增值税。
个人应当缴纳：印花税：根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔号）的规定，从日起，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
因此，企业应当按照“产权转移书据”税目缴纳0.05%的印花税，其计税依据应当与其他税种保持一致。 据《省政府关于印发江苏省实施中华人民共和国契税暂行条例办法的通知》（苏政发〔2014〕66号）的规定，在本省行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应当交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。契税的基本税率为3%。
因此，个人应当缴纳契税，契税的基本税率为3%。
根据《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第41号）的规定，个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。应纳税所得额的计算公式如下：应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额（投入额）及相关税费。
因此，个人终止投资取得的收入，应按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税并由被投资方进行代扣代缴。