按揭贷款付款同贷书 放款应由卖方收存吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-11 22:02 标签： 银行同贷书
按揭贷款不在银行托管资金内 买卖双方对簿公堂_网易财经
按揭贷款不在银行托管资金内 买卖双方对簿公堂
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从流程上来看，通过第三方支付的是非常全可靠的，但实际操作中却仍会发生纠纷。为了保障交易安全，有不少人选择用银行资金托管方式支付二手房交易中，房款如何支付，一直面临着买卖双方的信任难题。为了保障交易安全，有不少人选择用方式支付，从流程上来看，通过第三方支付的方式是非常安全可靠的，但实际操作中却仍会发生纠纷，郭先生在卖房过程中就因和买家对银行资金托管理解不同产生矛盾，最终要通过打官司来处理问题，业内人士表示，发生这样的情况主要原因是对银行托管资金理解不同，通过方式交易，卖家常常希望能全款用银行托管，但实际操作中，银行资金托管仅包括定金和首付款，后续银行贷款由银行发放。因此，买卖双方在选择银行托管方式支付时，最好对资金款项的界定达成一致，以免发生纠结。案例按揭贷款不在银行托管资金内？买卖双方分歧大对簿公堂为了融资，郭先生将手头的一套80多平方米的单位放售，很快以76万多元成交，并签订了《存量房买卖合同》，为了保障交易安全，郭先生和买家选择银行托管的方式支付房款，其中签订合同时支付2万元为定金，双方约定，首期楼款31万多元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90日内完成，剩余45万元，买家以申请银行按揭贷款方式支付，如果不履行合同或不按约定履行合同，要承担相应违约责任，违约金的数额为房产成交价的10%。签订合同当天，买家向郭先生支付了2万元定金，一个月后，银行向买家发出了《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》，拟同意45万元的贷款申请并报广州市公积金管理中心审批，买家拿到同贷书后要求郭先生一起去办理银行托管手续，但郭先生认为只是首付款通过银行托管方式支付，剩余款项只有同贷书，而同贷书无法保障贷款发放，自己的权益无法保障，因此要求过户当日支付全部购房款，双方发生分歧。郭先生坚持对银行托管的理解是全部款项要在过户当日付清，买家由于与郭先生理解不同没有去办理银行托管手续。郭先生认为买家没有办理房款的银行托管手续，所取得的《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》无法保障贷款发放，拒绝办理房屋产权转移登记手续，双方多次进行交涉无果，最终对簿公堂。事实上，同贷书下发后不久，买家与广州市公积金管理中心签订了《住房公积金抵押贷款合同》，不过买家并未将消息通知给郭先生。买家向法院提起诉讼要求郭先生履行合同义务，办理过户手续，并支付违约金，而郭先生因急需资金而卖房，但因双方纠纷无法在期限内实现卖房的目的，因此提出反诉要求解除合同，没收买家定金并获得赔偿。法院判决：约定不明确不能归责于一方近日，法院终审判决下来。法院审理认为，郭先生知悉买家已经完成申请银行贷款的义务，但不愿意协助办理房屋产权登记手续，行为已经构成违约，买家要求郭先生履行合同义务的诉讼请求合理合法，郭先生应与买家共同到房地产交易中心办理产权转移登记手续。由于合同中既约定双方选择银行托管的方式交割房款，也约定首期款在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，贷款款项于买卖完成并办妥他项权登记后由贷款银行直接划入郭先生的账户，且合同中未约定办理银行托管的具体时间，导致双方对支付房款的具体方式，如办理银行托管是在取得房地产交易中心收缴证件收据之前还是之后，贷款款项应否交由银行托管产生了争议，由于上述约定确实有不明确和冲突之处，双方因此产生争议导致合同未能履行，不能归责于一方，因此无论是郭先生要求没收定金并获得赔偿的要求，还是买家要郭先生支付违约金的要求都缺乏事实依据，不被法院支持。
对于郭先生遭遇到的情况，中原地产有关人士表示，在二手房交易过程中，通过按揭贷款方式交易的房屋，一般的操作方式是，银行托管仅包括定金和首期房款，后续银行贷款由银行发放。卖家对同贷书能否保证放款，对交易过户后能否顺利拿到房款存在疑虑，无可厚非，若想避免这样的情况，可以对交易细节作更明确的约定，比如办理银行托管是在取得房地产交易中心收缴证件收据之前还是之后，贷款款项应否交由银行托管等，双方约定越仔细考虑越周全，才能避免产生纠纷。银行托管办理流程买方或卖方委托中介寻找房源或客户——找到满意的房源或客户，签订买卖合同——买卖双方共同向银行提出办理交易资金托管服务申请——买卖双方与银行签订《交易资金托管协议》——买方到银行开交易资金托管专户并存入购房款项，由银行托管——买卖双方办理房屋产权过户手续——办理完过户手续，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。
本文来源：大洋网-广州日报
作者：刘丽琴
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！
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　　我听同事说过，他是卖房，得首付后办过户，买家贷款。好像是办过户时候房产局要买家去银行办贷款手续才给房本，保证买家别逃跑，你去房管局或中介问问就知道了　　
　　银行是先审批，同意贷款了(出具同贷书)后才去办过户手续，待房产登记到新业主名下，才办理抵押手续，放款。　　可以在房屋买卖合同里约定若干时间后不支付尾款，将承担什么样的违约责任。　　这种事情多了去，防范措施十分完善，具体问一下中介或房管局就好　　
　　只有拿到银行批贷函才能去过户，没听说过收个首付就去过户的
　　谢谢楼上回复的童鞋们。　　网上查到房管局出件是需要卖家签字的，虽然不知道是不是所有城市都如此，但买家没拿到件也只是本没到手，房子确实已经是他的了。　　银行方面，查了一下，同贷书只是银行的贷款意向，得签了贷款合同，银行审批通过才靠谱一些。　　准备去和中介问问清楚。　　另外，贷款方面中介似乎很有信息能在一个月内办出来，这个是不是也可以写进合同来约束中介？　　不知道还有些什么可以约束中介的地方？　　
　　一般是批贷函下来后再去过户，过户后得等银行放款，这个放款时间是银行决定的，很难用这个时间来约束中介。
　　同问，虽然买卖过几次多很顺利，但是都是银行出同贷书后，房管局看到同贷书就可以办过户了　　当时也是有个疑问，同贷书只是表示银行审核过买家资料后同意贷款而已，后面还要买家和银行签订合同才正式完成贷款，那买家过户后不去银行签贷款合同怎么办？
　　签了贷款合同才会出批贷函，后面的事儿跟买方没关系了。拿着批贷函去过户，房管局和银行之间具体操作不了解，但是出来的房本是有抵押章的
　　走房管局下属房管中心资金托管或让找担保公司　　
　　资金托管必须是没有贷款才行吧？　　担保公司倒是可以，就是会增加一些费用？　　
　　哇。。。突然发现，六楼是任大炮啊，嘿嘿　　
　　二手房经过中介，买家先付定金押在中介，卖家把房产证押中介。　　然后中介带买卖双方去银行，用卖方的房产证给买家贷款。　　然后再去房管局办理过户，过户后房产证继续押在中介。　　最后银行贷款下来后打入卖方账户，中介还给买方房产证。　　
　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。
　　@红细胞悬液
12:08:03　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。　　-----------------------------
　　我也遇到了这种买家，那两口子说自己这么穷那么惨，我也承担了一万块钱的费用，还答应送他们两个空调什么的，结果他们跟中介一起骗我们，签的合同很有问题，故意不约定付款时间，也不限制他们办抵押贷款的时间，合同对买家完全没有约束，我们让买家和中介签补充协议，买家和中介居然都不愿意，我们也不敢卖房子给这种骗子，房东的风险太大了，买家办理不办理抵押贷款这件事情，也应该有执法机关监控
　　@红细胞悬液
12:08:03　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。　　-----------------------------
　　不知道你们是怎样解决这事情的，希望你们顺利拿到尾款，你这段话很有道理，我们遇到的买家都一个德性，很多农村出来的打工者没有契约精神，很自私自利，不会换位思考，合同还只约束了我提前还贷的时间，我也没耽误，买家还抱怨我拖延时间，第一次评估过了一个多月，买家为了少10万首付款，又要求再次评估，他们根本不考虑这是有多耽误时间，让我定的房子也买不成，还损失了定金，买家这么在意首付款，也让我很警惕，我才找人帮我看合同，才发现合同有很大的问题，我终于决定不卖房子了，中介还威胁我，买家和中介跑到我们家门口闹事，还说要报警，因为我不卖房子给这种人，买家也说要报警，把我老公都惹火了，我老公一直都觉得我太敏感了，买家看到起还是老实，幸好我及时反应过来了，还好立马止损，没有傻乎乎地去过户，要不然收不到7成的房款，好悬，谢谢买家那么贪婪，要不然我都不会找人看合同，也就发现不了问题，现在成都的税费也涨了，银行的利率也上调了，买家是No作NoDie，自己搬起砖头砸了自己的大腿和脚，我一点都不同情他们
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