测试成绩：100.0分；1.小公司要打败大企业，非常重要的一点就是：√A；2.团队发展阶段的第一阶段叫：√A潜在的团队B工；3.把一个伪团队变成一个真正的团队的过程就是：A；4.创建优秀团队的关键一步是√A选择优秀的决策B；√C选择优秀的成员D选择优秀的流程正确答案：C；5.做事情虎头蛇尾,主意很多却很快就放弃，朋友很；6.人的沟通风格中“我好但你不好，而且
测试成绩：100.0分。恭喜您顺利通过考试！
单选题 1. 小公司要打败大企业，非常重要的一点就是： √
A 领导合作
B 政策支持
C 高层决策
D 团队合作
正确答案： D 2. 团队发展阶段的第一阶段叫： √
A 潜在的团队
B 工作群体阶段
D 高效运作的团队
正确答案： B 3. 把一个伪团队变成一个真正的团队的过程就是：A 组织
正确答案： D 4. 创建优秀团队的关键一步是 √
A 选择优秀的决策
B 选择优秀的领导
C 选择优秀的成员
D 选择优秀的流程
正确答案： C 5. 做事情虎头蛇尾,主意很多却很快就放弃，朋友很多感情不深厚,爆发力比较强,喜欢成为众人的中心,喜欢炫耀自己这种人是： √
正确答案： D 6. 人的沟通风格中“我好但你不好，而且我还要透过打击你来塑造我的好，即贬低别人抬高自己”属于： √
A 和平性格特征的退让式
B 积极自信式
C 自我为中心的攻击式
D 敏感却具有攻击性的消极进攻式
正确答案： C 7. 沟通方式效果最好的是： √
A 自我为中心的攻击式
B 敏感却具有攻击性的消极进攻式
C 和平性格特征的退让式
D 积极自信式
正确答案： D 8. 沟通最基本的要求是： √
A 简洁、丰富、文雅
B 准确、丰富、详实
C 深刻、文雅、详实
D 正确、准确、明确
正确答案： B 9. 领导和领袖最主要的能力是： √
正确答案： D 10. 大家虽然在一起办公但方向不一致、使命感不同目标不同这是团队发展的第二阶段即：A 潜在的团队
B 工作群体
D 高效运作的团队
正确答案： C 11. 在未来最需要的是： √
A 合作和协作的精神
B 创新和钻研的精神
C 开拓和进取的精神
D 奋斗和探索的精神
正确答案： A 12. 如果危机时刻他考虑的是结果,他就是： √
A 活泼型的
B 完美型的
C 和平型的
D 力量型的
正确答案： D 13. 团队中分工最重要的是：A 能力
正确答案： B 14. 表达有两个重要构成即：A 一是语气，二是语境
B 一是内容，二是情感
C 一是语境，二是内容
D 一是语速，二是情感
正确答案： B 15. 一个人最可用的价值是：A 使用性价值
√ √ √B 习惯性价值
C 专业性价值
D 持续性价值
正确答案： B
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嘉实基金正在努力解决投资者“赚钱”难题，其长期目标是：任何类型的投资者在嘉实基金都可以找到适合自己的产品，并能中长期稳健获利。
想要实现这一目标，嘉实基金需要打造一个能够为投资者持续稳定赚钱的团队，这至少需要四大要素的支持：领先的投研实力、前瞻的产品布局、创新的零售策略，以及专业的投顾服务。
盘点近两年公募基金的发展，不难发现嘉实基金始终在坚持自己的“远见者稳进”之路。
为了进一步了解嘉实基金，记者日前走进了这个“老十家”基金公司，并专访了嘉实基金负责零售市场的董事总经理、副总经理李松林，嘉实基金董事总经理、渠道发展部总监钟俊杰。
李松林：布局长远 有所为有所不为
嘉实基金董事总经理、副总经理 李松林
今年是业内公认的基金销售寒冬期，嘉实基金却呈现出一片暖意融融的景象。从今年3月间4只新发基金提前结束募集，到10月份公募FOF短短两周即提前结束募集，环境的冷暖变迁似乎并没有影响嘉实前进的脚步。
销售情况良好，基金业绩也持续领跑。
银河证券基金研究中心数据显示，今年前三季度，嘉实基金旗下共有15只基金净值增长率超过20%，其中嘉实沪港深精选、嘉实新兴产业、嘉实新消费等7只基金净值增长率均超过30%。
取法于上，仅得为中，取法于中，故为其下。如果一开始就想取得最优的结果，如何取？如何做？李松林给出了这样的答案：布局长远，有所为有所不为。
从未来视角看当下
2002年就来到嘉实基金的李松林履历扎实，目前主管嘉实基金零售市场和互联网金融业务。丰富的工作经历，“创新、前瞻”的精神早已深深融入他的血液，内化成基因。采访中，“未来”、“趋势”、“客户”在李松林的讲述中反复出现，这既是他目前的思考题目，也是日常的工作内容。
在嘉实基金“产品创造价值”的理念下，对产品设计提出了极高的要求。
“投资是看未来，不是过去。”李松林告诉记者，“在嘉实基金内部已经达成的共识是，我们应该为投资者提供未来能够创造回报的产品、提高投资者盈利的空间。作为专业的资产管理机构，肩负着受托理财的重任，有责任给投资者提供"看好的"，而不仅仅是现在"好看的"产品。延续这样的思路，把握趋势、布局产品，用时间来检验结果，逐步形成良性循环，基金公司的品牌也能得到进一步认可。”
一个典型的例子就是嘉实旗下两只沪港深基金发行时的“冰火两重天”。
Wind数据显示，嘉实沪港深精选成立于日，截至日，该基金成立以来累计净值增长率达到67.6%。谁能想到这样一只产品在2016年发行时遭遇几多艰难，首募规模只有2.3亿元。而今年3月间，在嘉实沪港深精选优异业绩的带动下，嘉实沪港深回报发售仅两日募集金额就达35亿元，目前嘉实旗下沪港深基金规模合计已超百亿元。
于2008年首批设立香港子公司的嘉实基金，很早就对国际化投资研究进行了部署，嘉实基金精选了多名投研骨干组成港股研究团队，经过多年磨合与投资实战，已形成了沪港深基金3.0投研体系，成为推动旗下沪港深基金发展的引擎。
“在推出嘉实沪港深精选基金的时候，行业内外对港股市场的关注也并不火热。但现在回头来看，无论是当初公司对港股研究团队的搭建，还是嘉实沪港深精选发行时间的选择，都是战略布局的绝好时机。”李松林说。
“以未来的视角看今天，做出正确决策，不仅是我所相信，更是嘉实基金近19年发展所形成的独特企业文化。”李松林坦言。以嘉实基金市场与投研端紧密配合，近两年推出的行业基金、“新系列基金”、沪港深基金为代表，都是基于对未来的前瞻思考，最终落地于当下。
“仅以行业基金为例，一方面，我们观察社会经济大趋势下不同行业未来的发展前景，另一方面为各类客户打造风格更鲜明、更有利于配置的基金品种。”李松林说。
事实证明，嘉实旗下的行业基金表现十分出色。Wind数据显示，截至10月24日，成立超一年的嘉实环保低碳、嘉实智能汽车今年内涨幅分别为29.87%和16.45%；这两只基金成立以来的累计净值增长率均超过40%。此外，成立于日的嘉实物流产业，成立以来净值增长率也达到了21.1%。
李松林不无自豪地表示，在新一批绩优基金面世的背后，嘉实涌现出了多名新生代明星基金经理，这是嘉实投研体系、投研文化的经典传承。
在谈及嘉实领航资产配置混合型FOF的发行工作时，李松林介绍，“首批公募FOF受到了投资者的广泛认可，嘉实的发行工作一切顺利、并提前结束募集，首募规模超过了28亿元，我们希望把产品实实在在运作好，为投资者创造更优质的投资体验。”
为投资者赚取更好回报
当问到嘉实基金在产品战略上有什么与众不同之处时，李松林用七个字回答了记者的问题：“有所为有所不为”。
李松林解释，嘉实基金在设计产品时一直坚持“有所为有所不为”，有些业务是嘉实基金主动选择不做的，核心战略业务则会坚持长期发力。
记者了解到，保本基金和分级基金这两类曾经大热的基金品种嘉实均没有涉及。前两年委外业务喧嚣日上之时，嘉实也只是在严格筛选的基础上做了一部分业务，对于货币基金，嘉实一直严格控制规模和客户结构，防范大资金频繁进出对客户利益造成伤害。
嘉实基金总裁赵学军就曾在公开场合明确表示，嘉实基金追求的是在最核心竞争能力上的完善，希望成为最有竞争力的公司。比如，投研能力是否最强、能否为客户提供最优质的服务、能否覆盖投资者有需求的领域并建立起竞争力，这些是嘉实更看重的。
“嘉实在未来仍将坚持主动权益投资。在投资范围上，沪港深依旧是重点方向；在行业投资上，嘉实继续发力代表转型升级方向的行业基金。”李松林介绍，嘉实在沪港深基金和行业基金上已经积累了丰富的经验，今后会将这种优势充分体现出来，优化投资者体验。
基金产品业绩好，投资者就能够获利吗？未必如此。
在基金行业，基金赚钱、投资者不赚钱的情况非常普遍。嘉实基金近几年正在着力打造专业的投资顾问团队，针对的就是这一痛点。
“基金持有者最主要的收益，其实来自于基金公司对前端服务的思考，倘若缺乏专业的投顾服务，投资者的收益可能是天壤之别。”李松林告诉记者，嘉实专门成立了投资顾问部，未来可能升级为投资顾问中心，“专业的投顾服务会在适合的时机向投资者推荐合适的服务，在充分改善客户盈利情况之后，公司品牌和具体业务也将产生积极影响。”
长聊之中，李松林也表达了对公募行业的期待。他说：“公募基金未来发展的空间巨大，嘉实基金将继续紧紧围绕投研、产品、客户进行一系列线上、线下的工作部署，让更多的投资者受益。”
钟俊杰：销售“反向策略”　为投资者创造回报
嘉实基金董事总经理、渠道发展部总监 钟俊杰
从日上证指数最高6124点至今年10月16日，十年一瞬。虽然指数再没站上这一高度，但市场上多只基金已实现业绩翻番，嘉实基金就占据两席：嘉实增长和嘉实成长分别上涨114.33%及104.44%。事实证明，即便没有绝佳的投资时机，依旧不乏投资业绩翻番的实例。
基金投资者如何才能实现最佳回报？
在与嘉实基金董事总经理、渠道发展部总监钟俊杰的交流中，诸多投资心得清晰呈现，尤其是嘉实基金将投资理念输送给投资者，在投资环节的前端就帮助投资者化解难题。
判断+坚持 好投资需好攻略
钟俊杰在2004年加入嘉实基金，此前拥有丰富的券商工作经历，也见多了“七亏二平一赚”的案例。在嘉实基金成立投资顾问部后，钟俊杰与投顾部门同事进行了大量的分析研究，他发现，即便投资者选择了非常优秀的基金产品，也较难赚到钱。
“原因何在？绝大部分投资者都期望在最好的时机买进基金，然后在最好的时机卖出基金。其实，一味追求最佳的投资时机，正是投资者难以获取较好回报的根源。”钟俊杰说。
“我们换一种角度观察会发现，投资其实比较简单。首先，我们需要判断是否身处泡沫之中。第二，在市场相对低迷时往往更需要珍惜机会，这是一种逆向思考的方式。”钟俊杰说，“做基金销售时间长了，实际反馈的数据也很值得思考。比如在一定周期内，某地区一部分投资者的平均持有基金的时间仅有18天，在如此短的持有期内，无论多好的产品也无法贡献惊艳的收益。针对这样的现象，嘉实基金就要深入研究，提出优化方案。”
投研+产品 有理念更有执行
回到基金发行的话题上，钟俊杰做了比较形象的概述，即嘉实基金近几年在新发产品时点上往往跟市场反向进行。
一言以蔽之：在市场相对低点或震荡调整时，嘉实发行了多只主动权益类基金。
钟俊杰介绍，主动权益类基金，尤其是主动股票基金，是嘉实基金一以贯之的核心业务，也是嘉实最核心投研实力的体现，嘉实选择这样的“反向策略”就意味着在产品发行阶段要面对巨大的挑战。
“从2015年12月份开始，嘉实发行了多只股票基金，说实话，确实很难发。最艰难的当属2016年5月份发行的嘉实沪港深精选基金，但这只基金至今的回报率已经超过65%。今年来在股票基金中持续排在前列，这不仅为投资者带来了回报，也锻造了嘉实的沪港深3.0系列基金。”钟俊杰说。
“嘉实在基金销售方面早已不是单纯地追求数量。我们每一次发行，都是向客户分享一种投资理念的过程。”钟俊杰介绍，从初步结果看，近些年嘉实基金客户的投资回报优异，市场对嘉实也更加信任，团队斗志进一步提升。
“我们希望为投资人提供能够获取长期稳定回报的服务。”钟俊杰说，“创造回报的方法是多样化的，嘉实始终瞄准前沿方向发展。我们期望，不管哪一类投资人，只要选择嘉实这个品牌，都能找到适合自己的产品，从而获得符合自身需求的回报。”
“嘉实是一家有情怀的基金公司。”钟俊杰不无感慨地说，“我们有一个公平的工作环境和优秀的公司文化，来自五湖四海的同事在嘉实都能得到成长，进而在行业内脱颖而出，这在投研团队上体现得淋漓尽致，投研团队也是创造绩优业绩的核心支持。”
目前，嘉实基金拥有全市场最领先的投研团体，在“全天候、多策略”投研体系下，嘉实已经形成逾25个投研策略组，包括成长策略组、Alpha策略组、GARP策略组、主题策略组等，专业投研人员超过200人。
来源：上海证券报
⊙记者 陈玥 ○编辑 长弓
*基金投资需谨慎
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声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点我这两年在螺纹钢，焦炭上赚了2000多万，但是我明白这不是因为我多么牛逼，仅仅是因为我运气好，遇到了大行情，再加上胆子大，浮盈加仓，一把梭，70万干到了2000多万。&br&&br&&br&我更明白，我这种搞法完全是在作死，如果我继续这么搞，这两千万亏光那就是一眨眼的事，所以我拿了1000万在武汉买了3套房，目前涨了50%，500万买了理财产品，年利率11%，300万分散投资了几个大学同学的创业公司。&br&&br&现在我只拿200在期货万玩，我的搞法是每年稳定盈利25%，赚个50万小钱，当我现在读研究生的生活费。&br&&br&也许你们不信，期货还可以稳定盈利?是的，很简单，那就是，使用零杠杆玩期货!别人6k做一手螺纹钢，我6w做一手。而且我看的是4小时级别的K线操作，基本上每天中午只花1分钟看看，周末花1个小时研究一下。&br&&br&夜盘根本从来不看，你晚上涨涨跌跌，你连续来五个涨停跌停，老子都不怕。&br&&br&我的经纪人说我是奇葩，他从业5年，没见过我这样不用杠杠玩期货，他说你这样不是把钱浪费了吗?&br&&br&我笑而不语。
我这两年在螺纹钢，焦炭上赚了2000多万，但是我明白这不是因为我多么牛逼，仅仅是因为我运气好，遇到了大行情，再加上胆子大，浮盈加仓，一把梭，70万干到了2000多万。 我更明白，我这种搞法完全是在作死，如果我继续这么搞，这两千万亏光那就是一眨眼的事…
看到有人提到下文中的这三个问题能否用深度学习解决，更新一点，这三个问题目前并没有很好的方法进行解决。但是可以通过用别的方法弱化它的影响。还有就是，这个并不是富国量化部门做的。&br&&br&&br&利益相关，在这里作答一下。也非常想听听各位对于人工智能运用于投资的一些看法，甚至是建议。因为我们即将推出一系列的人工智能投资产品，也想希望将这些技术更好地运用在投资决策上，更好地服务于投资人和产品持有人。&br&读完大概需要20分钟，抱歉写成了一条长长的裹脚布 &br&&br&我大致分三块来阐述，第一部分主要谈谈我们为什么要做人工智能，第二部分主要谈谈人工智能投资的优势以及我们在人工智能运用于投资的过程中碰到的问题和解决的思路，最后再简单地畅想一下未来以及为我们即将发行的一款产品做做广告。知乎首次回答，而且正处假期旅游期间，断断续续写得，还望海涵。&br&&br&第一：我们为什么会做人工智能？&br&从我2010年进入公司实习开始，一晃而过已经第八个年头了，渐渐变成了半个老员工，也亲眼看着这几年数量化投资的迅速兴起，以及基于人工智能的投资方法于今年逐步在市场上发出声音。我们这个团队开始人工智能技术的研发已经两年有余，也算是在这个市场中较早开始将AI技术运用于投资中的机构之一。尤其在今年看到越来越多的公募和私募将资源投入到人工智能投资领域，一时之间心中似有千言万语，但却不知从何说起。&br&大约在2013年到2015年期间，是我国股指期货合约发展壮大的三年。国内许多量化对冲私募基金也在这期间兴起，股指期货最活跃的合约，每天成交量破百万手，中金所一天的交易手续费千万起。这段期间基于股指期货的策略几乎是躺着挣钱的，etf套利，跨期套利，日内高频交易，乃至不同品种股指期货之间的跨品种套利等等，总之是群雄并起，再加上牛市中优先劣后各种杠杆配资，收益颇丰。奈何2015年9月，中金所一旨新规，直接打破了格局。各路资金分分从股指期货中退出来，结果火了商品期货市场，但也垮了不少转型较慢的中小私募。&br&在此期间我们团队也在积极寻求转型之路，分级基金，商品期货，打新策略等等也算全面铺开。一时之间虽说也能过几年日子，但这些策略都不具备可持续性。分级基金条款设置不合理，规模萎缩，策略同质性太强，与其说在下明棋不如说是挣了些智商税或者风险溢价;商品期货波动性太大，交割又涉及实物，套利策略未必真的收敛，明面上看似挣了些套利对冲的钱，实际上无论怎么对冲匹配，挣得还是敞口的钱，存在一定的方向性和波动风险;而诸如打新定制基金这类的政策套利，也就几个月的蜜月期，一旦大量同属性产品的涌入后，其收益必定下行，本科生都知道的无套利方法，为何又要自欺欺人呢。我们真正想给投资者带来的是长期稳定的超额收益，或者显著高于固定利率的绝对收益。上述这些不可持续的策略，明显不是长久之计。最后既受制于规模瓶颈又能带来长期较为稳定收益的，似乎首选就是股票阿尔法策略，虽然要战胜每月2%的负基差，一年至少跑赢指数20%才能不亏钱，但庆幸的是，那几年许多人都能做到。因为反过来想，这每个月2%的负基差，也恰巧是有许多人去做股票对冲策略，同时又因为超额收益都显著，所以大家不惜工本在低流动性股指期货环境下进行对冲，最终才导致股指贴水达到了2%。但是这期间的超额收益是有风格偏离的，看似挣了α的钱，其实是在小市值，动量反转等β上有敞口暴露，一旦市场风格发生切换，策略依旧不具备可持续性。&br&庆幸我们也算较早意识到这些问题，所以也不断地尝试新的方法，研发新的技术。在2015年，不经意看了几篇国内外研究报告，提到了机器学习对于多因子的提升，有些报告甚至是七八年前写得，而恰巧我在多年前曾做过一段时间神经网络的研究，对机器学习也算略有涉猎，因此试探性地进行了研究尝试，却不知以后会越走越远。&br&扯了那么多，其实我们之所以做人工智能投资研究，无非两个原因，一来当初可选择的有限，二来人工智能技术的确有一些传统数量手段所欠缺的独特优势。&br&&br&第二：人工智能技术的优势以及我们遇到的困难和解决方案。&br&&br&说起人工智能技术在投资中的运用，大致有两点。其一是以统计学习为主的机器学习方法的运用，其二是以神经网络为主的深度学习运用。&br&传统多因子选股，大多数是线性加权，这些因子的权重或等权，或者基于以往表现动态加权，比如基于ICIR的因子动态加权，但本质仍旧是线性加权。目前市场上的因子之间不可避免具备多重共线性，无论在预处理阶段如何正交化，亦或是运用PCA，ISM等降维方法，也不能完全避免这些问题，同时单纯地降维，会损失一部分信息。而机器学习方法，比如SVM，或者XGB等方法，能很好地运用到一些高维的特征。尤其是树结构为主的一些模型，模型的复杂程度和容纳能力都比传统方法要强。总而言之，相比传统线性加权的方法，机器学习这种非线性动态拟合能力强的模型，优势很明显。而且python平台上有各种包，只要改一行代码就能换一个模型，甚至你参数用默认的都行。所以我们能看到很多券商出了大量的基于机器学习选股的报告，其实改一行代码，换个模型，就能生成一篇新的报告。想起我本科时期自己敲模型憋代码的痛苦年代，真的现在实在太方便太幸福了。甚至有些卖方直接用sklearn里的gridsearch函数，直接一步到位调出一个上帝函数，回溯的时候净值曲线毫无回撤，这个也是近年来为什么各个卖方都在出机器学习选股报告的因素之一，工作量小，看起来效果特别好，何乐而不为。我不评价卖方这样做法的是非对错，毕竟买方和卖方的立场不同，对于问题的切入点不同。我更看重卖方对于一个问题可行性的研究，从这一点看这些报告对于机器学习技术用于选股方面的推广，起了不可磨灭的作用。至于防范过拟合，以及样本外的表现，那是买方该干的活，毕竟公司给我们工资不是为了让我们当一个搬运工，而是成为一个具备独立思考能力的分析师，研究是为了创造价值的，这个过程可能始于他人成果的启发，但决不能止步于此，这个是我司许多前辈老师对于我的言传身教，公司向来强调投研文化的传承，这个其实是核心竞争力的一种。今时今日分析师产能过剩，研究的同质性越来越强，加上疲于为新财富奔命的卖方，理解卖方小伙伴的同时，只能越来越靠自己。&br&换而言之，就今明两年，会有越来越多的买方都用机器学习去拟合多因子，这个方法带来的收益会迅速打折，而且我可以说大多人都只能止步于此，因为这个就是单纯复制他人成果，不做深入研究和思考的后果，这个方法太简单了，你甚至只需要知道个大概就能用了。而策略总会有失效的一天，尤其是唾手可得的策略，不要以为总能捡到宝，天下没有免费的午餐。&br&好在一年多前我们团队就意识到这个情况，也做了大量的研究，争取研究成果能有一定的领先量。其实不单单投资是一场赛狗游戏，策略的研究与开发也是场赛狗般的游戏，你不仅得比别人快，甚至还得亲手舍弃一些成果，身心俱疲下可能会就比别人累得更像一条狗了，那这个游戏也许你就胜利了一半。&br&下面讲点干货，人工智能在投资中碰到的困难和我们的解决方案&br&目前来看人工智能运用在投资领域的困难主要有三点。&br&&br&1:我们知道 AI 技术能很好地解决医疗影像识别、下围棋以及语音识别等问题，但是选股问题与上述任务不同，选股是一个动态问题。一百年前的肺癌影像、一百年前的围棋下法乃至一百年前的语法和今天的差异未必很大，但是仅仅一年前的选股逻辑和今天的选股逻辑几乎是大为不同的，尤其 A 股市场的规则还经常发生变化，譬如新三板注册制等持续打压“壳资源”小市值股票，而前段日子证监会宣布的减持规则又改变许多“定增投资”逻辑。这个会导致两个后果，第一点就是模型更容易过拟合，陷入局部最优点，导致模型在样本外表现较差，因为目前还没有很好的技术让模型学习到市场规则的变化并以此改变模型自己的投资逻辑;第二点则是模型会具备一定滞后性，即当市场风格发生较大幅度切换之时，选股模型会存在 1 到 2 个月的滞后期，然后再逐步适应市场，回归正常表现，但如果市场风格一直来回频繁切换，那么该模型就会不断地进行自适应调整，结果就是持续表现不佳，这就是为什么今年以来随着风格切换，许多机器学习模型会有几个月跑输市场基准。 &br&2：我们知道，人工智能模型需要庞大的数据做支撑。Alpha Go 可以通过自我对弈自动生 成 3000 万盘棋局，图像可以通过图片旋转、调节对比度等做数据增强，语音信息也能通过互联 网设备手机 APP 进行数据抓取。但证券投资则不同，我们既不能设立一只虚拟的股票，也不能无端生成现有股票的财务数据。数据的不足，会直接限制模型的表现，怎样用有限的“子弹”训练出一个“神枪手”，同时还要让这个“神枪手”适应不同的射击环境，这个问题恐怕不仅要从算法技术上，甚至还得从模型最基本的设计框架上去解决。 &br&3：:A 股市场是一个信噪比很低的市场，所能获得的数据中存在着大量的噪音，试问如果连一个人说的话都听不清，又谈何识别呢?而且语音识别中传统的傅里叶变化、滤波等方法在 A 股市场中的效果有限，因为 A 股市场的信号与噪音并非相互独立，如果不慎将噪声当做原始信号 进行模型训练，那后果一定是灾难性的。此外，A 股市场中有许多信息还无法量化，研究员与上 市公司交流下来的结论如何量化、公司一些独特的偶然事件如何量化、监管制度与市场规则的变化如何量化等，这些都是需要探究的问题。 同时和图像识别以及下围棋不同，选股中没有约束你的数据使用单位，这个是个开放性问题，这既是优点也是缺点，你能用更多独特甚至脑洞大开的数据，你也就更容易陷入过拟合的陷阱。讲个笑话，听过啥叫招商策略会魔咒吗，至今貌似百发百中，但这个玩意你真的敢用到策略中去吗。如果有人过去每逢招商策略会用股指期货杠杆放空单，那他肯定财务自由了，而且策略没有回撤，净值曲线看起来就是个上帝函数，但是很遗憾俺实在不敢用。&br&针对上述三个问题，我们想了很久，一直尚未有良好的解决方案，为此我们对问题进行转化，从而试图寻找是否存在另外“曲线救国”的可行方案。 &br&我们不妨从上述三个问题对模型所产生的后果进行分析，从而变相找出相应的解决方法。由上文论述可知，由于选股是个动态规划的问题，因此会导致模型过拟合，即模型存在滞后性。同时 A 股市场的数据量有限，信噪比较低，这则会导致模型欠拟合，即决策能力不足。 &br&那么上述难点就转化为要减缓模型的滞后性，同时加大模型的决策能力着手。我们从两个方面分别优化，即在保留模型自适应性能力的同时，加强模型的预测能力，从而减弱市场切换导致的滞后性;同时试图让模型更加模仿人脑的决策逻辑，试图让其更加契合 A 股市场的投资逻辑， 从而提升决策能力。 &br&这个显然就得用到深度学习了，因为今时今日讲到人工智能必定绕不过深度学习，不做深度学习，只用机器学习就敢说自己用人工智能方法进行投资，在我看来就是耍流氓。因为你根本绕不开上面讲的三个难点。时至今日，虽然在认知能力上，人工智能远不及人类，但是在感知能力上，已经完全能超越人类了。我这里讲要用深度学习，不是说要成为一个炼金术士，去不断地调参，硬生生地把选股从一门科学变成了玄学。&br&近年来越来越多的方法和架构被提了出来，仅微软亚洲研究院就有resnet和dual learning这两个重量级的成果，他们还和行业内另外一家公募基金进行了战略合作。在我看来，这里永远不缺方法，重要的是对于问题的理解与把握能力，寻找一个合适的切入点。&br&我打个比方吧，在多因子选股的过程中，数据会有许多缺失值。传统补数据的方法，不外乎中位数，取前值，或者用onehot方法设定缺失值的状态，以此保留完整的原始信息。但只是缺了几个因子的数据，又不是都没有，而且不同因子之间是联动的。为什么不单独做一个模型去横截面预测这些缺失的因子呢，方法也不难，技术也非首创，做起来也很简单，就是想到这样做的人不多。半年前领导让我们参加一下kaggle，阴差阳错人品爆发花了三天刷进了top1%，其中一个核心环节就是用类似的方法去弥补缺失值。同样的，有些股票的财务数据三个月甚至小半年才变一次，这些输入到模型里的不是因子，是噪音啊。基本面以及市场预期早就发生了变化，你还喂给模型那些馊掉的数据，还指望它给你下个金鸡蛋，这不在做梦吗。&br&同样，深度学习里的方法就更多了，不需要在技术上做太多的突破，能多花点功夫在场景应用上创新就足够了。抱歉这里不能多讲太多技术环节，但我想讲到这里意思也表达清楚了，对于问题的改进关键在于寻找合适的切入点。&br&&br&第三部分未来会怎么样，以及我们的新产品&br&&br&先打个广告，我们即将推出一款名为&富国研究量化精选&的产品，这个产品是基于人工智能技术进行选股投资的。本来今年9月就能与投资者见面了，但是由于公募基金要修改流动性新规，预计11月份能和大家见面，到时有兴趣可以看一看。光样本外实盘的跟踪就超过了一年，各项表现符合预期，对于今年这样风格切换的市场也能很好应付，按评价当下电视剧的话来说，这是一款良心产品。知道样本外实盘跟踪意味了啥，何况跟踪一年多了，这里面全是成本啊，说多了都是泪。&br&说实话我们想过人工智能会很快在投资运用领域中兴起，但没想到会这么快。就今年678这三个月，我就不下听到过5家机构号称做了人工智能选股。可怜我司向来低调，这先发优势怕是与我等无缘了。&br&讲道理一方面我是乐于看到人工智能在投资运用中兴起的，但现如今行业如此迅速的发展，是有泡沫的。而且在阳光下，泡沫是会很快破裂的。这个破裂的过程可能会从别的领域先开始，毕竟这个技术的浪潮也是几起几落了，很正常，而且在认知领域上AI实在弱爆了。恰恰一家上市公司的盈利模式，就是考验人类的认知能力的，尤其是互联网+兴起的今天，许多公司的业务都在创新升级，这个非常考验行业研究员的对于自身行业的基本功以及他个人的认知能力。不同分析师之间，可能认知偏差会很大，给予公司的预期和判断也可能大相径庭。而我相信，今天做计算机认知的小伙伴，尤其是做金融知识图谱的小伙伴，不一定是越做越兴奋，搞不好越做越绝望的，毕竟我国金融的创新步伐很快，而上市公司的套路越来越多。光金融里的通道业务，以及个别上市公司通过收购种蘑菇的农业公司转型进行土壤治理（种出的蘑菇不再为了卖钱，而是为了吸收治理土壤中各种有害残留），就这两个概念的认知，我感觉就能让做计算机认知的跪了。&br&未来会很残酷，竞争会加剧，但是先前遇到的困难一定能超越。也许我们未必能做到，但是后来者可以追上。这几年，先后也算带过十几个实习生了，素养是逐步提升的。毕竟当年我们这些连本正经机器学习教材都没有的泥腿子，是比较羡慕今时今日各大高校先后设立交叉学院，严肃认真搞人工智能投资的氛围。&br&最后，敲黑板再来一波广告，富国研究量化精选不日就将上市，良心推荐！也期待聆听大家的声音，进一步提高我们的服务能力~&br&&br&窝在卢浮宫的小角落写完了这篇裹脚布，抬头一看老婆已经不知去向了
&img data-rawheight=&1600& src=&/v2-6cd46f1d8cd_b.jpg& data-rawwidth=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/v2-6cd46f1d8cd_r.jpg&&
看到有人提到下文中的这三个问题能否用深度学习解决，更新一点，这三个问题目前并没有很好的方法进行解决。但是可以通过用别的方法弱化它的影响。还有就是，这个并不是富国量化部门做的。 利益相关，在这里作答一下。也非常想听听各位对于人工智能运用于投…
&p&&b&文章一字不漏的还原了现场的气氛，&/b&&/p&&p&&b&大炮再也不用担心被断章取义了！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&好，那我们就掌声请出，原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。他的微信名叫任小米，现在专职卖小米，他的主题是“&b&房地产可能的发展趋势&/b&”。&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&任志强&/b&：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说&b&什么是市场&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润。比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。&b&既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说&b&日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会&/b&。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。&/p&&p&所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。&/p&&p&&br&&/p&&p&在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。&/p&&p&什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？&b&北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/b&&/p&&p&&b&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，&b&摇号的概念就是你得去抢这东西&/b&。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&b&02 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个&b&先说说影响市场的因素是什么&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。&b&第一个国家制度。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们&b&当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置&/b&。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个是户籍制度。&/b&户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&在世界上城镇化发展的过程中，有四步&/b&。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了；第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了；第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此&b&造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置&/b&，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为&b&公共资源都在城市，&/b&学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三个是金融制度&/b&，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，&b&为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金&/b&，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，&b&就是所有人都可以共同分享&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为&b&在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在&/b&。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&基金在世界国家大部分都是免税的&/b&，还有一种比较低的成本，&b&告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，&b&我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，&b&换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。&/p&&p&&br&&/p&&p&但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句&b&租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&b&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是&b&为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？&/p&&p&&br&&/p&&p&冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，&b&中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的&/b&，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以&b&别以为商品房已经占领了市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数。很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，&b&你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。&/b&比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样很低很低的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，&b&社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高。珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以&b&这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&b&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/b&&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&04 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡，当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿，和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，&b&政府不能随便的借债了&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业也同样，&b&融资政策上出现了限制严管&/b&，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是&b&有的企业开始觉得紧了&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是&b&资金价格的上涨&/b&，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么&b&货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新增融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%，所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，&b&房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年、明年、后年我们要还多少钱呢？&b&内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿，后年大概四千多亿，&/b&这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。&/p&&p&那么政策持续会出现什么情况呢，&b&明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。&/b&后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，&b&扛到资金不够的时候。&/b&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？&b&因为有些上市公司要求业绩，&/b&上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，&b&因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&&br&&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，&b&因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题&/b&，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整，为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&而&b&房地产这块呢，有四最&/b&，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢，一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，&/b&因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，&b&中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&/b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的&b&今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&05 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个影响的是资金流向&/b&，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊、买石油啊、买期货、买粮食、买其它东西，那就&b&分流&/b&了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个是社会心理&/b&，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&再一个价值取向变化很大&/b&，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆，所有的微观决定的是资源分配。&/p&&p&&br&&/p&&p&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&再一个就是消费能力和权利&/b&，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么不变的部分是什么呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。&/b&我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以&b&通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个就是市场资源&/b&。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。&/p&&p&&br&&/p&&p&我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是&b&美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多&/b&，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。&b&价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-d0c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-d0c_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。&/p&&p&所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是那些老的教授会到那个新医院去吗？那些老的教授会去那些地方去教学吗？偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此&b&我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，&/b&还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&06&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-094d73fe13aac433f51e61_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-094d73fe13aac433f51e61_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，&b&大家还是希望往大城市跑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-7a162fdb933363bdf26600a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-7a162fdb933363bdf26600a_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。&/p&&p&&br&&/p&&p&那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是&b&没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口&/b&，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。&/b&&/p&&p&而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&07&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是民间投资在持续下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-c49dddfd20ee76eb335ae8a8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-c49dddfd20ee76eb335ae8a8_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&从7.2到6.9，而我们的&b&固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快&/b&，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降嘛，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-8ffa00dc5b1fe2caf802681_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-8ffa00dc5b1fe2caf802681_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股，明显的可以看出来，他远远高于民间投资的部分，它大头开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。&/p&&p&他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-461ccb82a52cbc6e64a24cf0aa2a92c8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-461ccb82a52cbc6e64a24cf0aa2a92c8_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们明显看到高峰期的时候是&b&房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右&/b&，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。&b&就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，&b&我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，&/b&但是我们在统计数据上没看到。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-2bb969dd4ae25c77f9be4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-2bb969dd4ae25c77f9be4_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个&b&下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底&/b&。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-414a5ff2d326_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-414a5ff2d326_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，&b&增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，&/b&这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-25ce100bd369ae47eb09b29e0ca1d858_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-25ce100bd369ae47eb09b29e0ca1d858_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&不要简单看说土地要增长了，销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。&/p&&p&自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。&/p&&p&&b&说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&幸亏我们有个聪明的中央政府，告诉我们不能这么涨了，得压着点。&b&现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。&/p&&p&&br&&/p&&p&销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年，比去年还好。&/p&&p&&br&&/p&&p&去年本身就是大丰收，暴涨，但是&b&今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。&/b&如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-725ead91fa5da46e5fa279_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-725ead91fa5da46e5fa279_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个&b&竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&你们不要以为在建的房子都是没卖的房子&/b&，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们看看今年的个贷，&b&大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中国的个贷总量很大，分三类。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-f2325cbe97ffa7_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-f2325cbe97ffa7_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。&b&这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年的价格。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-965e6b45b37ccf48a5a257_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-965e6b45b37ccf48a5a257_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看每个城市之间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-64aaececc_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-64aaececc_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。&/p&&p&&br&&/p&&p&这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-a1ea05eee747bf23f47534_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/v2-a1ea05eee747bf23f47534_r.jpg&&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我