中国楼市库存到底是多少？
来源： 编辑：中商情报网
自去年以来，去库存成为楼市最热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，专家有不用的测算。近日，北京师范大学研究中心主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”
专家认为，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
中国住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。
专栏作家李宇嘉对记者表示，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。
如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？钟伟认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来23年，房地产维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是唯一出路。
钟伟指出，库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。
而在李宇嘉看来，目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史最高销售记录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。
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中国楼市库存到底有多少，争论一直到未真正结束，舆论界死炒烂炸般重复新闻已经让许多人非常迷惑。如何弄清楚中国楼市库存量、去化周期至关重要，关系到市场的稳定、购房人的情绪、经济的走势预期。因此，我们必须搞目标库存有多少、去化时间、库存的分类、库存的内涵等一系列重要的问题。按照国家统计局的统计口径看，全国商品房销售额是指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价），与商品房销售面积同口径一样，是累计数据。中国官方数据无法完全反映出目前全国商品房库存的真实状况与实际情况，究竟当下全国有多少商品房库存，即使有机构与人估算商品房库存的量大小，仅仅是部分而已，无法准确的计算。
库存有多少？去化要多长时间？
1.北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。中国楼市库存量不是7亿平方米，至少50亿平方米，去化周期大约需要3年。
2.深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉对说，待售库存的实际规模，应加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。即便按照2013年历史最高销售纪录（13亿平米），也要10年以上消化完”。
3.社科院财经战略研究院说，商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。报告指出目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。总库存：39.96亿，其中待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。
4.安信证券根据截至2015年十月的数据进行分析指出，房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米。其中共有三部分构成：全国商品房待售面积6.86亿方、尚未开工的企业拿地面积42.3亿方、在建商品房库存约49.1亿方。其中，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。该机构指出，以过去五年年均11.5亿平米的销售速度，在不新增供给的情况下，需要8.5年方可完成全部去化。考虑到未来几年销售面积可能回落至10亿平米/年，则相应的去化周期约为9.8年。
5.国家信息中心宏观政策动向课题组发布的最新报告也显示,按照年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额,更能真实反映我国的商品房库存现状,再以过去3年平均销售速度作为需求,需要4.4年消化库存。
商品房在建和待售就超过50亿平米的数据基本是猜测的，找不到具体的对应数据与统计，可信度差。而140亿库存与10年以上去化的统计计算则是彻底错误的。其一是71亿平米，可能指代2015年前10个月全国开发企业的房地产施工面积（707805万平米），但这怎么能叫“已批未建库存”呢？这其中包含了土地开发和房产开发等两类施工，而且含有已经售出的期房。其二是56.1亿平方米不知指代什么？搞不清楚，没有查到能对得上的官方指标。“在建未售库存“指的是应施工中、尚未售出的期房。如果是这样，则应是71亿平米中的组成部分，为何还要与71亿平米相加，从而得140.9亿平方米？39.96亿库存数据也是不正确。实际上，房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。
2015年前10个月，全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米，这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积，严格讲，从狭义上看，这两类都不能算库存。竣工面积即现房，如没卖出，则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了；当年新开工一般难以达到预售标准，还没拿到预售证，怎么知道卖不出去？除去这两块，还剩36亿万平米。这还没完，这其中还应剔除已经预售掉的预房（但还在施工中）。2015年前10月，全国商品房期房销售面积为7.3亿；由于从预售至竣工，需要1-2年，就按1.5年计算，则今年前10个月的施工面积中，再加8个月，共约13.1亿平米。上述的施工面积36亿平米，再减去13.1亿平米，则还剩22.9亿平米，这就是在建未售的面积！如果进一步剔除房企自持不售的房屋，还有房企为政府代建的保障房、安置房，估计只有十几亿平米。
再算一下广义的存货。截至2015年10月，如果按广义的算法，则库存包括四大块：待售的现房（6.8亿平米）、可售待售的期房（暂按15亿平米），已开工未预售的期房（8.8亿新开工面积）、房地产开发企业待开发土地面积（最新数据是亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的商品房）。把这四个数据相加约为40亿平米，这就广义的所有库存，远小于所谓的“140.9亿平米”。按13亿平米的商品房销量，约需要3年。40亿平米中住宅占七成，即28亿平米，如果按人均35平米住宅面积，则可供0.8亿人居住。当然，上述数据没有包括全部保障房，也不含小产权房。但上述的供应和成交的统计口径是统一的，比如库存中没有包含小产权房，而销售中也没包括小产权需求。
什么是库存，主要是指全国商品房待售面积。全国商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积与未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。但不包括报告期末已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房企自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积，也不包括政府建的或企业配建的保障房、旧改房、危改房、棚户房，也不包括市场上的集体房、小产权房、违反建筑的房等、更加不包括农民房、小厂房、单位房等。中国商品房库存分两种：一种是现房库存，另一种是期房库存，即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存，狭义的商品房库存仅仅是现房库存。
为什么国家统计局没有统计商品房的期房库存，因为商品房的期房库存无法全面统计，期房不好界定。主要原因有四个：一是房子的生产周期过程比较长。一块地由拍卖或收购获得到报规建设，到开工建设的过程，最后到完工，最快需要1年到1年半以上。二是房子的入市周期过程比较长。一套房子由拿到预售证到项目开盘，到签约备案，办理贷款按揭，一般需要半年时间。三是房子没有完全建好，把期房已抵押给了银行。四是如果开盘没有销售完的商品房，是不是期房。统计局都搞不清楚，所以只公布现房的库存。譬如北京住建委公布的数据显示：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从2015年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。
目前中国商品房库存主要是指现房的商品房库存，所以国家统计局的商品房库存数据只统计了已经竣工的面积，未统计期房的面积。按照国家统计局的统计口径数据，2015年末，全国商品房待售面积71853万平方米，比去年11月末增加2217万平方米。其中住宅库存占比例63%。这7.2亿平方米左右库存指的是竣工而没有销售的房子，包括住宅4.5亿多平方米，商业及写字楼、公建的总面积为2.7亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套、公共面积、企业自持、安置、市政教育、医疗等面积。当前全国商品房库存量走势看，过去中国20年一直与商品房销售面积一样呈增长态势。唯有在2004年和2007年，商品房库存量的指标曾小幅下跌过，从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，2015年全国商品房待售面积同比增长15.6%。
2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。过去5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。国家统计局的数据显示,2015年末,商品房待售面积达71853万平方米,创下历史新高。这近7.2亿平方米的商品房库存,相当于720万套住房库存。数据显示，测算1998年房改以来的已开工未销售数据，全国隐含住宅库存为28亿平方米，按照目前去化速度隐含去化周期2.4年，远超所谓的8-16个月的正常区间。2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末，全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。
房地产“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告内已竣工可供销售商品房，这库存达到7.2亿平方米左右，去库存周期大7个月左右。其中住宅占到63%，住宅库存在面积4.5亿平方米左右，6.7个月可去化。另外是商业地产占37%，总库存为2.7亿平方米左右，去库存周期为18个月。二是报告内处于施工或新开工状态（半成品）未达到销售的商品房，这库存达到21亿平方米，去库存周期24个月。其中住宅占63%，住宅库存面积13.23亿平方米，12个月多可去化。另外是商业地产占37%，商业地产总库存为17.77亿平方米左右，去库存周期为5年时间。所以，2015年房企减少房地产投资与拿地及新开工、新完工，减少了生产量，其中住宅开工下降13.1%，目的是减少资金压力，加快销售款的回收。
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