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　　老家的房子能不能交易，能不能卖给外地人？国土部昨天说&&
　　针对宅基地的流转范围，一道扩围的口子似乎正悄然&撕开&。
　　2月9日，国土资源部副部长赵龙在新闻发布会上表示：
　　国家正在推进&三项改革&的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流转，我们正在研究。
　　每日经济新闻记者注意到，长期以来，作为农民的基本福利，宅基地有其特定使用对象，即农村集体组织成员。为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流转。而最近两年，宅基地进入&改革时间&，部分地区开始试点宅基地的有偿退出、跨村流转。
　　对于宅基地流转的这种&扩围&，赵龙特别指出：
　　最后需要通过法律的形式把它确定下来。在目前的情况下，还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。
　　律师：扩围需先修订法律
　　长期以来，向来被局限在集体组织成员之间流转的宅基地，在学界存在较大争议。
　　&按照《物权法》规定，宅基地的所有权归本村村民集体所有，而使用权归各户村民，且不得继承。这就造成了，作为集体土地的所有权人，村民集体本应依法享有对宅基地完整的占有、使用、收益和处分权能。但在实际操作中，宅基地使用权及地上物的建设、修整需要取得行政机关审批，这是一种行政权力高过土地所有权的表现。今年一号文件里也专门提到，要落实宅基地集体所有权。&上海申赫律师事务所合伙人耿帅告诉每日经济新闻记者，&谈到宅基地流转&扩围&，需要修订法律，否则会涉及到&违权&&。
　　在耿帅看来，宅基地改革的进程始终面临法律突破问题，按照现行法律规定来看，宅基地流转&扩围&需要对法律作出修订。
　　&十多年前，在浙江部分地区即进行了宅基地可以在不同集体经济组织之间流转的改革，也涉及法律突破的问题。&耿帅表示，&另外，虽然法律规定农村村民&一户一宅&，但由于房屋继承等原因，客观存在许多所谓&合法的一户多宅&的现象，以及私下违规转让地上房屋进而导致宅基地使用权被一并转移的案例。在城郊、城中村等，隐性流转更是十分盛行。针对这些问题，一方面需要作出法律条例的修改；另一方面，可通过宅基地有偿使用和退出机制来显化宅基地价值。&
　　针对赵龙谈及的下一步宅基地&能不能在更大范围之间进行流转&，一位来自农业部的人士告诉每日经济新闻记者：
　　就目前信息来看，更大的可能是突破&本集体组织&的限制，在相邻集体组织乃至乡镇一级进行宅基地的流转。因为在本集体内宅基地的流转较难体现其价值。至于说扩到更大的范围，那就必然涉及到小产权房的问题了。从目前法律规定来看，小产权房是肯定不会得到&正名&的。
　　对于小产权房问题，赵龙表示：
　　宅基地是农民的基本福利制度，它是有特定对象的，它的对象就是农村集体组织的成员，所以说城里人是不应该得到农村宅基地的。
　　为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流转&&按照法律和登记规则，城市居民是拿不到合法产权的。
　　宅基地闲置问题突出
　　每日经济新闻记者注意到，2015年，全国农村土地三项制度改革(农村集体经营性建设用地入市改革、宅基地制度改革、土地征收制度改革)在33个试点地区推广展开，其中宅基地改革围绕权益保障和取得方式、有偿使用和退出、完善管理制度等几个方面进行。
　　公开数据显示，截至2016年8月底，在15个宅基地制度改革试点地区中，11个试点地区共办理农民住房财产权(含宅基地)抵押贷款188宗，总额约1.4亿元，14个试点地区共退出宅基地14500多户，退出面积6200多亩。
　　在多位业内人士看来，宅基地改革中的重要一环便是如何处理闲置宅基地。
　　针对宅基地闲置情况，《t望》2014年刊登调查报道，指出&部分村落农房闲置十之八九，记者各地实地调研发现，一些村庄农房闲置情况突出，尤其是&空心村&和偏远山区。&湖南省政府参事段建南2016年发表文章称，&粗略估计目前湖南农村宅基地闲置10%~20%，个别地方达到30%以上。&央视财经则在2015年末的一篇报道中引用中科院2013年的测算数据，直指全国宅基地总共约有2.7亿亩，而空置的约有1.14亿亩，占比超过了四成。
　　数据显示，1995年，我国农村人口达到8.6亿人的高峰，当年相应的农村居民点用地2.46亿亩。1996年至2010年，农村常住人口减少了1.38亿人，但2010年农村居民点用地仍达到了2.48亿亩，人均用地214平方米，远远超过150平方米的国家标准。
　　值得注意的是，对于闲置宅基地如何盘活，今年中央一号文件提出了几个思路，包括：
　　探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入；
　　允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展等。
来源：东方财富网
关键词：宅基地闲置问题 休闲旅游
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买卖宅基地上的房屋无合同拆迁补偿应归谁
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买卖宅基地上的房屋无合同拆迁补偿应归谁
李先生家在某镇某村，和李先生的叔叔一家原先是隔壁邻居，后来因为李先生的叔叔做生意挣了点钱，在镇上购买了商品房，家里的房子要处理掉，正好李先生的父亲想买下来，所以1995年李先生的父亲从李先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋，但是由于李先生的父亲和叔叔是亲兄弟，所以也就没有留下任何凭据，老兄弟两个商量的一下，房价8万，三年付清，房屋随即就交给李先生父亲一家了，2006年听闻要拆迁了，这是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住环境了，这是大家梦寐以求的事情，而且都听说补偿不低的，这让李先生一家更是高兴，2006年6月份，村里面开始有动迁公司的人进来了，问到他们家的时候，把情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人说&我们是看宅基地证的，证上登记的是谁我们跟谁签协议，至于你们钱怎么分我们不管。&李先生的父亲找到李先生的叔叔后研究，没想到李先生的叔叔不承认曾经把自己的房子卖给李先生父亲的事实。只说把自己的房子出租给李先生的父亲，租金6万，分三次支付。
李先生的父亲将李先生的叔叔告到法院，请求确认房屋买卖合同的事实且合法有效，并请求法院判令原告得到拆迁补偿款。
本案经过三次庭审，法院最终判令买卖行为合法有效，150万动迁款归原告所有。
代理律师意见：
一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚而且毋庸置疑的。
1、该房屋自1995年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一点被告也无法否认，从1995年至今已经超过14年了，这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使用。
2、6万多元的购房款早已经支付给了被告，只是由于原告和被告的这样亲戚关系，所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的，而且有录音为证。
3、原告和被告的房屋买卖行为，整个某村民都是清楚的，而且该村村民委员会也是非常清楚的，因此才肯在证明上盖章确认，原告认为村委作为村集体的管理部门，其出具的证明是当然有效的，当然原告也希望法官能够到居委会到村里面去调查，去核实。
4、所谓租借一说不合常理，先不论原告提供的录音中被告多次提到了将房屋出售给原告的事实，单就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足够居住，因此不会再租其他人的房屋，而且十年8万元，也是不可能，因为1995年的房价镇上的商品房也不过就是7到8万的样子，甚至更低，原告不可能每年花几千元租一套农村的房子，这显然不符合逻辑。
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农村宅基地转让 拆迁补偿应归谁
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　　农村宅基地转让，动迁两者本身都是非常敏感且很容易让人搞不懂的问题，那么两者结合起来如何处理更加复杂，笔者本着多年的执业经验结合办理的典型案例，对宅基地转让后动迁款应该如何处理做法律分析，希望能够对于读者处理类似案件有一定的指导意义。　　案情介绍　　罗先生家在城阳区某镇某村，和罗先生的叔叔一家原先是隔壁邻居，后来因为罗先生的叔叔做生意挣了点钱，在镇上购买了商品房，家里的房子要处理掉，正好罗先生的父亲想买下来，所以1997年罗先生的父亲从罗先生的叔叔处购买了一处宅基地及上面的房屋，但是由于罗先生的父亲和叔叔是亲兄弟，所以也就没有留下任何凭据，老兄弟两个商量的一下，房价8万，三年付清，房屋随即就交给罗先生父亲一家了，两处房子一处罗先生父母住，一处罗先生一家住，十多年来相安无事，兄弟二人走的也很亲热。2008年听闻要拆迁了，这是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住环境了，这是大家梦寐以求的事情，而且都听说补偿不低的，这让罗先生一家更是高兴，他们把这事也跟罗先生的叔叔讲了，罗先生的叔叔也挺为他们高兴的，满口答应如果将来要办啥手续，说句话就行，听了这话罗先生的父亲就更放心了。2008年8月份，村里面开始有动迁公司的人进来了，问到他们家的时候，把情况跟动迁公司的人讲了一下，动迁公司的人说“我们是看宅基地证的，证上登记的是谁我们跟谁签协议，至于你们钱怎么分我们不管。”动迁公司的人还谈到，罗先生的婶婶找过动迁公司了，说这房子是他们家的，补偿要归他们家。罗先生的父亲听后马上打电话找罗先生的叔叔，没想到得到的答复是，这事他管不了，还是让他找他老婆谈，罗先生一家马上意识到问题的严重性，这套房子补偿大概有一百万，可能罗先生的叔叔想动脑筋了。罗先生意识到问题的严重性后，开了一个小型家庭会议，研究怎么处理。研究下来的结果是这笔钱该怎么分没有把握还是先找律师咨询一下。日，罗先生找到了我们，我约罗先生在律师事务所当面谈了一下，了解了大概的情况后，我提出了一个非常重要的问题，钱怎么分是第二重要的问题，钱的分法有法院依法分割，该多少是多少问题不大，第一重要的问题是怎么证明房子是买的，而不是借得或者租的，不然就会出大问题。罗先生说“应该不会吧，我们都住了十多年了，这事村里人都知道，他们不会耍赖的”，我跟罗先生讲“这个问题肯定会有的，不然她们也不会到动迁组说房子是他们的”，罗先生一家这才意识到更严重的问题在这里，因为是亲兄弟所以什么手续都没有，然后我提出了一个方案，第一罗先生一家找他叔叔一家谈一次这个问题如何处理，然后通过录音的方式保留证据，以备不时之需，第二罗先生找一下村委会开具证明帮助证明一下。第三发动隔壁的乡亲和同时是两家亲戚的人，帮忙证明一下，并且开庭时能够到庭旁听。那么这个问题就容易解决了，后面涉及到的法律问题由律师来解决。随后我们与罗先生建立了委托关系，开始介入案件的调查和处理。　　2008年11月初，动迁协议签掉了，总补偿金额为100万元整，不包括低价购房补贴，经过几次协商，罗先生的叔叔只答应给罗先生一家30万元，罗先生一家当然没有答应，不得已本案诉讼到了青岛市城阳区人民法院　　庭审纪实　　日本案在青岛市城阳区人民法院开庭审理，在庭审中我方称：1997年双方经过协商将系争房屋作价8万转让给原告，随后原告一直在该房屋内居住和使用，按照法律规定农村集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部转让，转让行为是有效的，而且根据地随房走的原则，房屋转让，占用范围内的土地一并转让，因此作为受让人的原告理应享受所有房屋动迁安置补偿款，因此诉请法院依法判令被告支付动迁款100万元。　　被告则辩称：系争房屋并非被告转让给原告，而是被告出租给原告使用的，一共租赁了10年，租金共计8万元，双方没有订立租赁合同，现在房屋拆迁理应将所有动迁款支付给被告，而不应当支付给原告。　　庭审中原告提供了录音证据、村委会的证明，以及乡亲的证人证言。法庭对于上述证据一一予以核实。　　本案经过三次庭审，法院最终判令买卖行为合法有效，100万动迁款归原告所有。　　律师代理意见：　　一、本案被告将系争房屋出售给原告一家的事实是非常清楚而且毋庸置疑的。　　1、该房屋自1997年就交付给原告一家使用的事实是清楚的，这一点被告也无法否认，从1997年至今已经超过12年了，这12年中是原告一家对该房屋进行的装修维护，也是原告一家在该房屋内居住使用。　　2、8万多元的购房款早已经支付给了被告，只是由于原告和被告的这样亲戚关系，所以当初才没有留下签字的字据。但是这节事实是存在的，而且有录音为证。　　3、原告和被告的房屋买卖行为，整个某村民都是清楚的，而且该村村民委员会也是非常清楚的，因此才肯在证明上盖章确认，原告认为村委作为村集体的管理部门，其出具的证明是当然有效的，当然原告也希望法官能够到居委会到村里面去调查，去核实。　　4、所谓租借一说不合常理，先不论原告提供的录音中被告多次提到了将房屋出售给原告的事实，单就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足够居住，因此不会再租其他人的房屋，而且十年8万元，也是不可能，因为1997年的房价镇上的商品房也不过就是7到8万的样子，甚至更低，原告不可能每年花8000元租一套农村的房子，这显然不符合逻辑。　　5、租借一说显然是被告在此颠倒是非，显然是被告被利益冲昏头脑，向法庭做出的虚假陈述，房屋买卖一事不仅原告被告清楚，整个村的人都清楚，本场诉讼整个村甚至外村的人都在关注，如果被告依靠编造事实而获取不合法的利益，原告相信被告如何面对乡里相亲。　　原告始终认为，应该还原事实真相，如果事实没有办法查清，那么公证的判决就无从谈起。　　二、原告和被告之间的买卖协议是否成立是否有效。　　这个问题也是无法回避的问题，因为这直接关系到动迁款的分割。原告对这个问题的观点是协议依法成立并且有效。　　1、房屋买卖合同是成立的。《合同法》第37条明确规定“应当采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要合同义务，对方接受的，该合同成立”这个条款再明白不过的说明了尽管本案中原告和被告没有签订书面的协议，但是由于双方的合同义务都已经履行完毕，而且双方均已经接受，因此房屋买卖协议是依法成立的。
文章来源：
[广东-东莞]
广东常正律师事务所
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