关于小区物业中电梯管理的建议
目前，绝大部分小区都已经普及了电梯，电梯已成为业主日常生活中不可或缺的重要工具，电梯安全管理也成为小区物业管理的重要组成部分，电梯安全越来越受到全社会的热切关注。
小区电梯管理中，主要存在几个问题：一是物业主体责任落实不到位，在使用管理和维护保养、改造维修中履行责任不到位；二是维护保养不到位，不管怎么强化监管和改进监管方式，总是取不到良好的效果；三是改造维修不及时，由于各种原因延迟维修，造成极其不良的影响和给广大业主造成很大的不便。
对于如何来改进电梯管理使用，提出以下几点建议：
一是明确责任。要明确业主及业主委员会、物业、维保单位在电梯使用管理中的责任。对于业主及业主委员会，首先要明白自己是电梯的使用者，也是电梯费用的“埋单者”，摆明了利害关系，从而自觉爱护电梯和正确使用电梯，并积极主动监督物业、维保单位的日常管理和维护保养。对于维保单位，一是建立健全管理机构和管理制度，培训专业人员；二是加强宣传和电梯安全信息公示，及时宣传电梯安全知识及准确公示电梯运行及检验、维保状况；三是加强对维保单位的监督，共同对维保质量负责。对于维保单位，要加强与物业的联系，更要及时定期向业主委员会汇报电梯运行及维保情况，接受业主和业主委员会的监督。
二是强化统筹。物业要在业主及业主委员会、物业、维保单位之间建立沟通协调和互相监督机制，对于电梯维保单位选择、电梯维保和管理工作要定期召开会议汇报接受监督，建立物业管理、电梯维保奖惩机制，制定小区电梯维保公司选择标准。
三是资金保障。电梯运行、维护维修及改造、老旧电梯更换都涉及资金保障问题，资金不解决，一切都是空谈，现在小区基本是物业费用包含了电梯正常维护保养及定期检验费用，但并没有明确和单列电梯资金，导致在使用管理中能省就省，能带病运行就继续运行，遇到大的维修改造就申请房屋维修基金，但又不能短期申请到，所以导致了一系列电梯隐患。建议在物业费用中明确电梯专用基金比例，专款专用，使用审批分开，物业管收管用，业主大会或者业主委员会审批。电梯基金取之于业主，也用于业主，强化业主对基金使用管理情况的知情权和决定权。电梯管理违法违规行为罚款不能使用电梯基金。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。小区电梯坏了到底该谁修
&&& □& 莫 言& 林英国
&&& 随着高层住宅的不断增多，民众使用电梯的频率也在不断增大，随之而来的则是电梯故障的频频发生。那么，电梯出了故障后，到底该如何修理，维修的费用又该谁来承担？
&&& 谁损坏谁赔付
&&& 今年3月，烟台市区连续有市民通过12365热线向烟台市质监局反映，小区楼内电梯损坏不能使用，物业也不管，居民只能每天爬上爬下。还有市民反映，小区内的电梯被住户漏水淹了，结果住户不赔钱，物业也不管。
&&& 据了解，目前在多数小区，物业公司负责电梯日常维保与保养，但由于不具备专业的知识，他们都会与专门的电梯维保单位签订维保合同，由这些公司负责日常维保工作。电梯一旦损坏，无外乎涉及到四方：小区业主、物业公司、电梯维保公司以及可能存在的电梯故障责任方。
&&& 山东烟台市质监局专家表示，如果电梯明确因一方的故意或者无意损坏导致故障，那么由其进行赔付也就没有什么疑问。例如，有人故意砸坏电梯导致其无法运行，自然是由该责任人赔付维修费用。另一种情况就是电梯日常维护保养不及时导致电梯出现故障无法运行，这种情况下就应该由电梯的维保单位承担维修责任。
&&& 提前约定责任与义务
&&& 专家表示，有明确责任方的电梯故障解决相对比较容易。更为复杂的就是电梯并不是人为损坏，这种情况下的维修费用承担就成了一个问题。
&&& 根据相关解释，小区居民日常交的电梯费当中就包括了电梯的日常维护与保养费用，这就意味着物业要负责日常的维护与保养，而物业又与电梯维保公司签订了日常维保合同。在维保公司日常维护到位的情况下，一旦电梯出现非人为的损坏，那么物业要看合同内是否与维保公司约定过一定额度的维修费用承担责任，如果有则根据约定执行；如果没有，作为电梯的产权所有人的业主就要承担维修的费用，这种情况下往往会使用“房屋公共维修基金”等费用。
&&& 有业内人士表示，一般电梯小故障，物业公司或者维保公司都会帮助更换修理，但是一旦出现电梯大故障，需要更换费用较高的零部件时，就需要业主共同进行承担。现在之所以出现电梯损坏没人修理，主要还在于业主、物业以及维保公司之间并没有一个明确的约定。所以，提前约定好彼此的责任与义务是解决这一问题的前提。
&&& 日常维护需到位
&&& 实际生活当中，只要电梯在日常维护到位的情况下，都能顺利运行。但日常维保缺位的情况，不仅给市民出行造成了困难，也埋下了一些安全隐患。有物业公司就告诉笔者，他们小区的居民根本连物业费都不交，根本就没法找电梯维保公司进行日常维保工作。有居民则表示，他们交了物业费、电梯费，但是发现物业根本不尽责任，甚至电梯上都没有安全检验标识。
&&& 除此之外，目前电梯维保市场竞争混乱，维保公司资质参差不齐也是一个原因。山东省上海三菱电梯特约代理有限公司的工作人员表示，现在烟台电梯维保市场竞争非常激烈，物业公司都希望找更便宜的维保公司，所以一些小的电梯维保公司为了抢占客户，不惜压低价格来抢客户，但其自身日常维保能力又不足，所以导致问题较多。
&&& 实际上，电梯作为一种特种设备，日常维护有着严格的规定。烟台市质监局特种设备安全监察科工作人员表示，根据规定，电梯必须每15天进行一次日常维护与保养，确保电梯运行安全。当电梯出现重要故障维修之后，必须经过质监部门检验其是否符合国家安全技术规范标准，之后才能进行运行。如果民众遇到电梯安全方面的问题，可以拨打投诉举报热线电话12365。& 《中国质量报》
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我是物业的发现我们小区电梯维保单位是挂靠的,请问电梯挂靠违法吗?怎么投诉
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
目前,一些小区物业公司漠视业主利益,在服务方面能省则省、能少则少,无心打理小区物业,随意占用或擅自出租业主公共设施,对业主的各种不规范甚至违法行为熟视无睹,不愿过问,以致引发纠纷。那么,小区物业常见的违法行为有哪些? []
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说说物业公司与电梯维保公司那些事
导读：物业维保业委会总是相爱相杀，一看到这问题我的吐槽之魂就停止不下来了，你把这关系想象成业委会和物管谈恋爱没想到物管早已有了老婆就是维保，于是业委会的态度就很微妙了。
　　物业维保业委会总是相爱相杀，一看到这问题我的吐槽之魂就停止不下来了，你把这关系想象成业委会和物管谈恋爱没想到物管早已有了老婆就是维保，于是业委会的态度就很微妙了。
　　结论，业主首先应当祈祷开发商找的物管所带来的维保单位靠谱，然后在成立业委会后不要因为一些小原因就把物管或者维保单位踢了，而应该非常理性地了解到踢掉它们以后会带来的一系列的后果。
　　一般电梯维保流程是这样的，电梯验收合格以后由厂家提供一年到两年的免费维保（具体时间由合同约定，一年为多，两年价格更高，只要有钱，多少年的免费维保都可以签但是价格指数级别的上涨），这段时间电梯遭受了最残酷的挑战，一边是厂家提供的最低限度的维保（很糟糕，真的，很多厂家并不重视维保，如果不是国家有强制维保要求厂家甚至一台都不想维保），一边是甲方的使用，装石材，拉工具，使用很不规范（客梯当作货梯用，你们感受一下，不要说什么夸张的，作为接触过这方面的人来说，我告诉你们不要期望甲方把电梯当自家电梯对待），然后，免保期到了，甲方就必须找个物管了，然后物管找个维保。然后小区居民陆续入住，成立业委会，然后一观察，我了个去，电梯怎么还没用就这么烂了？
　　物管怎么回事，这么重要的东西都管不好，维保单位是怎么回事，这么烂物管都不踢了？好了，我可以回答问题了，因为维保单位是物管找的，所以......大家都知根知底，为什么要换？就像女人，你是要找一个你很熟悉其毛病的黄脸婆，而且很听话的过日子还是把这黄脸婆踢了去找一个不了解但看起来光鲜的小三？黄脸婆可以过日子，小三那是玩票，可惜有些业委会只看到了毛病，所以觉得其中一定有猫腻，于是坚持要换维保，于是物管不了解新维保就悲剧了。另外，把物管踢了呢？那么他当然就把他的黄脸婆带走了呀，因为新来的的物管也有自己的老婆，没有以前那个女人的位置。好了，我举点例子，正面的和反面的都有。
　　某国企下属物业
　　事例一，某某物业！他是国企，目前正在缓慢而痛苦改制中。
　　国企知道是什么吧，国企有国企的好处，也有国企的坏处。他的好处就是谁卖的电梯谁负责维保！你不维保，OK，你给我找一家单位来维保。这是非常有质量且有效的一种物管策略，因为卖电梯的都是厂家或者代理商，他们了解电梯，它们拿的到原厂配件，他们有技术支持，至于维保质量....行，反正都是从物管费里面出，你要的多，我大不了多收几毛物管费。至于大修，没问题，你抱就行了，反正大修基金掏钱，只要价格不太坑，保证质量，我们业主素质高！他的坏处就是，所有业主不得拖延任何费用，尤其是物管费，修理费。要是赖着不交，要是找理由不交怎么办？OK，我不做了行不，兄弟们我们撤！不要以为他是国企就怎么怎么样，我告诉你，他下面有很多很多普通商品房的。当然，它们的收费是要高一点点，但是绝对是中等水平。有个小区，它们的电梯配件非常非常贵，业主老是抱怨，老是说要踢掉维保，不然就踢掉物管（很可能是恐吓的，因为物管水平相当不错的），不然就不交钱，于是真有了十几户赖物管费了，于是，这家物管就收拾东西走人了，不用你赶，我自己走。
　　后来怎么样了呢，一个人吃惯了高质量的食物感觉不到什么，等他吃不到的那天他就知道了，据我所知，这个小区大不如从前了。你看吧，物管请的维保单位水平够硬，收费也够硬，因为收费高就以为坑钱想换维保，但是物管单位不想找个坑爹维保，于是物管和维保一起走人了。恩，你瞧不起我老婆那么你自己找另外人过吧，我们两口子走了。
　　某功能齐全的集团
　　事例二，某某集团！某某集团集物管、维修、电梯维保等等功能于一身！
　　俺们一家公司满足业主所有需求！相信俺！你要是不要俺们下属公司维保有句话怎么说来着？道上混的就要懂规矩，老子不是吓大的！好处就是由于大家都是一家人，真正的一家人，所以业主如果碰到好的集团那么自己的总成本会很低，而且有的好集团会吧收益分一点给业主什么的，很有福利有木有！不要高兴的太早，要是遇到坏集团，都是一窝的耗子，你懂的。
　　说个不好不坏的，某很了不起的单位集资房，由于甲方自己下属的电梯部门没有拿到电梯销售安装合同，所以卖电梯的那家单位很难受，所以电梯装的不好，所以业主很不满意，所以业主不相信电梯销售公司连带着电梯厂家的任何话了（包括专业性的解释，这非常坑爹，非常恶心，相信我，你要知道跟他说不要用漏电保护开关，或者用大的，业主甲方一点都不相信，活活拖到正式电装好，真是把厂家和装电梯的恶心死了，其他的诸如ups啊，厂家说程序不能改非要改啊，改了出问题非说不是程序问题要拿说法啊就更多了），为什么呢，我不知道，反正后来这集团下属物管也是这个德性，导致甲方完全完全完全不相信厂家的话了，你不相信厂家的话了又要厂家给你一个解释，厂家可不可能昧着良心说话嘛，于是，反正业主，甲方，物管把厂家和代理商得罪完了，得罪到什么程度呢，厂家分公司一把手、二把手、未来的一把手、现场的厂家免保人员全部得罪完了。
　　后果是什么呢，呵呵，我说两件比较轻微的吧，一个是甲方下属维保单位不是代理商，搞不到故障代码又没有技术支持，觉得自己是老大去找厂家要，厂家说你不是代理商，技术资料不能外流，于是去找卖电梯的要，卖电梯的倒是钱没结清倒是要给，可是下面负责技术的就呵呵了，给了他前面半本，反正你也不知道有多少页，而且用记号笔写了&技术资料，严禁外泄&几个大字，你看的看不清那就是你的事了。第二件事就是主板坏了，去找分公司询价，以为你总不可能生意都不做吧，分公司老大说，你不是代理商走不了公涨，这样吧，我私人卖一块给你，10万，先钱后货，那小家伙于是去总公司询价，由于不是代理商，总公司鸟都不鸟他......那物管和维保单位目前还混的不错，至于几年后？我一点都不看好。
　　结论，维保和物管早就是一家人了，怎么烂都不会换的哟亲。
　　有钱的单位！
　　事件三，某某单位！我们单位有钱！！！我们单位你们惹不起！！懂不！！
　　什么，要个物管，好吧，店家，来个物管，什么？还要个维保？那个谁谁谁，过来维保！这个真的是要给跪啊，真心的啊，维保费要多少给多少，大修费，零件费你敢报我就干给钱，给钱超快，多好啊～典型只见狗吃肉不见狗挨打，门机坏了，给你一天时间，必须修好，不修好你和物管全部滚蛋！门轮坏了，上午八点之前必须修好（六点开车过去修的）。什么电梯还修不好？敢不敢换整梯？！给你三天时间！不能再多，上个物管就是时间到了没修好某样东西滚蛋了......我们一般面对最后通牒只能在别的现场拆零件来补，真心惹不起。经理一提到这单位只有苦笑，真心有钱大爷。
　　你有见过下面有化粪池不能加装电梯就责令一堆人起方案必须装的吗，就是这大爷，反正只要给我报价就行了，其它我不管我只要结果！这样的单位不多，当然也有坑爹的，我们单位多么多么牛逼，多么多么惹不起，你这里不对，那里不对，横的跟什么似的，一提到钱，一提到自己的责任就转移话题继续多么多么牛逼，多么多么惹不起了，结果对装修的横，对弱电的横，对电梯的横，然后横到技术监督局那里去了，于是终于缩卵了。至于维保费就别提了，抠的跟个什么似的，还大单位呢，维保质量什么的也就更别提了，反正这单位大是大，一点都不会做事，一眼就能看出全是走关系进来的，死要钱又小气又没担当又没有技术，这不是走关系能到这么重要的岗位？
　　这种单位能不坑爹？早晚出事。你单位大你给钱啊？钱！钱！钱！不给钱说个锤子，你就是北京博物馆不给钱一样把你家电梯停掉。
　　结论，遇到大单位要嘛物管维保单位万般跪舔力求保命，要嘛物管根本没有人敢承担踢维保的责任，维保又不怕你哪个，不给钱修电梯就把你家电梯停了，技术监督局绝对会支持的。
　　赖皮业主
　　事件四，某某业主......什么维保单位，这么贵的维修费，踢掉，我不给钱你要咋滴。
　　某小区是安置房，里面住的都是从农村迁出来的，或者城乡结合部出来的，连二次供水都不交被停过水的大爷。他们是不幸的，他们的房屋有三十几层，一层有大概10户，只有两台电梯，是国产梯，是高速梯，是初版带点实验性质，是杂交梯。于是悲剧了，十几台梯子，我们公司专门安个人在那里天天修，不骗你们，真的是天天修！每个星期调一次抱匝间隙！业内人都知道这东西有多难调，经常都要调平层，门，涨紧轮。隔三差五公司还要调人过来帮忙，我们苦不堪言，若不是这电梯是我们公司卖的，我们早扔了，物管公司看在眼里，对我们很宽容，而且也知道再也找不到比我们公司更好的公司了。我们报的坏配件基本都收不到钱，所以也就没法换，更苦了，终于，有两台电梯修得没法修停掉了，终于业主把我们踢掉了，我们当时得知业主把我们踢掉了简直有种重生的感觉。
　　电梯的圈子很小，大家在接被业主踢掉的维保单位之前一般都会打听一下什么情况，于是没有一家维保单位愿意接手（电梯烂，费用低，收不到钱谁来），于是根据相关政策电梯生产厂家强制接手，厂家立马给那小区开了N十万的维修费用，自然，业主也不出钱，于是厂家每个单元动一台电梯勉强跑，终于，又坏了两台梯子。业主着急了，厂家当然是不给钱不修，业主于是闹事了，居委会头痛了。
　　结果不知道哪个大官强制要求我们去给他们先恢复一台，还是我们先垫钱修！我们从当天下午4点干到第二天早上八点才干完。当然其中还有非常多值得吐槽的地方，我也懒得说了，反正后来业主又要我们回去我们坚决不回去了，顺便说一句，修理费好像第二年才拿到。
　　还有个小区业主就是物管的，机缘巧合下坏了两台，维修费用非常贵，维修也需要很高技术且费时费力，那电梯也是修了又修勉强在跑的，业主认为我们在坑他把我们踢了，重新找了个维保，新维保自己垫了6000进去了，还没修好，也察觉出物管情况不对了，我说过，电梯圈子很小，于是他们经理问我们经理，问了之后才知道感情不是我们坑业主其实是业主坑我们，于是新维保把换上去的零件拆走了尽量挽回点损失，连维保费都不要直接走人了。当然物管后来也叫我们回去，我们肯定不会回去的了。其它的也有物管叫我们回去我们回去了的，给他们开了十几万的维修费，自己差点没赚钱......也有叫我们去我们研究（就是问别人）后没去的，也有我们帮忙修了几次就变成我们维保的。反正各种情况。
　　结论，物管知道维保很辛苦了，换个维保只会更糟，为什么要换？我说过，一切问题都是钱的问题，不要扯那些花里胡哨的理由，每平米多给电梯维保1毛钱，电梯维保质量都会有质的飞跃，相反，只要有一户不交物管费和大修基金，只要物管拖一个季度的维保费，电梯质量立马质的降低。我们厂家学习的时候交流中，有的维保工维保电梯200多台，工资比我低，我多少台呢，历史最高纪录是23台，最低是0（专门技术支持，其实就是打下手，而且这是长期状态，23台是我们公司人不够我临时顶的，后面几个月我基本不动手了，我只是看着别人修），他的工资也就比我一台不维保高一丢丢。我们公司所有工人维保台数都在40台以下20台以上，这样才有时间做维保，组长才能帮小弟，可是这样的成本跟那一人保200台比肯定高很多，况且我们还有专门的技术支持，基础培训人员。所以一分钱一分货，踢掉物管和维保前想想是不是涨涨价，不然后面来的只会越来越差完。
原标题：为什么物业公司都不愿意更换电梯维保单位呢？
责任编辑：admin小区电梯物业管理问题及措施-北京搜狐焦点
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电梯是现代社会高层住宅小区中极为重要的设备。随着经济的快速发展以及城市居住环境的改善,电梯在商场、住宅中的应用日趋广泛。
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