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我是一名物业工作的维修人员，我想问的是公司应该配备什么样的劳保用品品？
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一般的是需要准备相应的劳保物品
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你好，律师，我想咨询一下，之前的物业公司已经将资料装给另一个物业公司了，在我刚买的新房子门口装了一个消防栓，而这层其他的门口都没有？另在买房是，他给的图纸上面并没有这个消防栓，而且这个房门也是装反了的，现在我该找买个物业公司好点了？谢谢答复，另外问消防设施一般装在楼层那里的啊？我买的房子是两道门的房，然而消防栓就装在中间，这是否合法啊？谢谢
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你好，根据你所描述的情况，还有很多细节需要了解才能明确责任方是开发商还是物业公司，建议你带上相关合同等资料找律师当面详询，才能给你准确的建议
您好！我想咨询一下，在小区物业公司做保洁员，保安员，维修员，或内勤文职，公司是不是应该与这些员工签属用工合同呢？
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请问我，我在物业公司工作三个多月了，没有给我们签合同，现在又以工作能不够为理由开除我，有什么办法为权吗？在这家物业公司的所有员工都沒有签合同，忙工程的时候维修工人一个月都没休息，可工程完工后，就把人开了，还让员工签因个人原因辞职的离职单，员工们多都是农民，年龄偏高不好找工作，公司不签合同也不敢做声，明知道不合理不公平，但还是都好好工作保住饭碗，但公司不管你多努力也不和员工签合同，想干的就好好干，不想干就走人，公司不会对任何个人负责！象这样的公司，有沒有什么督查的部门监管呢！
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物业水电维修管理制度主要有哪些内容
提问者：骆睿思|
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工程部经理维修管理职责
1.负责制定维修计划，布置和检查维修工作。
2.协助行政事务部招聘维修人员。
3.负责维修材料计划的审核工作。
4.在设备发生严重故障必须立刻抢修时，负责指挥和协调工作。
5.负责对维修班组开展的安全教育和技术培训工作进行监督检查。
6.负责对维修班组和维修工进行考核。
二、电工班职责范围
1.电工班是物业工程部的组成部分，在班长带领下开 展工作。
2.按照物业工程部的工作计划，制订本班组的工作计划，建立切实可行的规章制度。
3.负责院内电气线路、设施的运行、维修保养和管理工作。
4.负责抄电表工作。
5.负责本班组机械设备、电动工具的管理和保养工作。
6.协同技术人员落实施工计划，检查、监督、验收外包工程的进度，质量及现场卫生情况。
7.整理有关图纸资料、技术档案，填报有关表格。
8.提出本班组所需物品采购意见，并协助有关人员对购物进行检查验收。
9.对本班组所属工程提出合理化建议和革新建议，并进行论证。
10.组织业务学习，建立安全工作规范，对本班组人员进行安全教育。
11.认真完成领导交办的其他任务。
三、水暖管道班职责范围
1.水暖管道班是物业工程维修部的组成部分，在班长带领下开展工作。
2.按照物业工程部工作计划，制订本班组的工作计划，建立切实可行的规章制度。
3.负责院内部的暖气系统、自来水管线、卫生热水管线和卫生洁具、排污管线的运行、维修保养和管理工作。
4.负责抄水表工作，按时向工程部报告表底数。
5.负责本班组机械设备、电动工具的管理和保养工作。
6.协同技术人员落实施工计划，检查、监督、验收外包工程的进度，质量及现场卫生情况。
7.整理有关图纸资料、技术档案，填报有关表格。
8.提出本班组所需物品采购意见，并协助有关人员对购物进行检查验收。
9.对本班组所属工程提出合理化建议和革新建议，并进行论证。
10.组织业务学习，建立安全工作规范，对本班组人员进行安全教育。
11.认真完成领导交办的其他任务。
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强电，弱电，进水，排水的畅通。
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1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终2.水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；
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1、确保水电设备、设施正常运行，水电正常安全供给。
2、随时巡查，所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料，发现漏水、电现象，随时维修，节约用水、用电。
3、定期检查各用户水电使用情况，防止偷水偷电现象发生。
4、按时抄送水电表，并力求抄表正确、准时，每月将水电使用情况汇总报公司领导
5、严禁私拉乱接、水电线路的更改。水电表的安装要经主任以上同意方可。
6、随时向各水电用户讲解水电使用要求方法，注意事项，对出现的问题多做解释工作。
7、抄表人员施行轮换制，由副主任带队，最少2人抄表，除副主任为固定外，协助人员每月更换，轮流抄表。
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被采纳数：11&　　编者按 一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。维护与、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量?作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平?本期我们将为您介绍六大必备技巧。
　　以诚相待 共同参与
　　很多物业公司管理者都有这样一种看法，物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。
　　例如，某公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执后一段时期，该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为，电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。
　　该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员都有问题。一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间双方互不信任、相互推诿。
　　那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?笔者认为，双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。
　　制定计划 有的放矢
　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。而实际是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。
　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的，采用&望、闻、问、听&的办法，实时了解电梯的运行质量。&望&即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断；&闻&即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是否有异味进行确认；&问&是了解乘梯人员的感受；&听&是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。
　　在编制维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。
　　不断学习 胸有成竹
　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。其中，电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面。
　　第一方面，掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个&活生生&的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。
　　第二方面，了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。
　　第三方面，对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。
　　紧抓维保重点 做好旁站管理
　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突；同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。
　　笔者曾参与了一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯便恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。
　　注重细节 富于创造
　　在大厦的电梯维护工作中，曾经出现过有几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后物业方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因是煮熟的糯米不具有腐蚀性，且煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。
　　知己知彼 百战不殆
　　在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至短兵相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方&输赢&的关键。
　　在五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为3.1万元。物业方对这一所谓&工程&的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于物业方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，因此完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得不降价，最终合同价为1.2万元，物业方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。
　　物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。（物业）
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物业维修人员工作总结
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【物业维修人员】物业维修 时光飞逝而过， ，回顾一年的工作，紧张而又忙碌，一年来 在物业公司领导的大力支持和关怀下， 本人遵纪守法， 认真学习， 努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维 修工作， 在维修部的岗位上发挥了应有的作用，主要有以下几方 面一、 做好维修部的管理工作、做好上级安排的任务和各的 来电报修工作。本人以身作则， 要求组员遵纪守法，遵纪公司的， 做到不迟到，不早退，加强组员的责任心，认真做好设备的 检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动 组员,迅速处理。对各部门的来电报修，认真听讲，记录来电的 ，报修内容以及故障的位置等，迅速调动组员迅速处理，对 较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。二、 重视设备设施的运行和检查工作，以保障设备设施的安 全运行。维修部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前 一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会 议，制定，落实内容、完成时间和责任人，以及检 查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保小区、市场的设施设备安全运行， 在日常工作时，强调维修工作时的安全操 作和安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生。三、真抓实干 抓好安全管理 操作安全：由于部门工作的特殊性，维修组员工经常要接 触用电器具， 动电焊， 用电等作业。为了确保操作者的人身安全， 上班前会对组员时常进行安全教育， 加强部门员工的安全操作意 识。在动电、维修危险作业时，确保有人在场监护。全年维修人 员无安全事故发生。对维修组员工进行了设备安全使用常识的培 训，提高了全体员工安全的意识。设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦 配电井，管道井设备进行安全检查；每月对配电房变压器、低压 配电柜进行安全检修、 除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、 进行设施设备安全大检查。对重点运行设备进行一日一次 的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。最后，自己作为电工主管，分管强电，弱电，小区、市场 专业维修保养工作，深感责任大，担子重，物业公司领导给予自 己充分信任， 信任就是自己勤奋工作， 不断提高管理水平的动力， 自己必将认真高效，以身作则，配合各部门的工作，在新的一年 戒骄戒躁，开创崭新的工作局面。
【物业维修人员工作】物业维修工作2013 年是我们物业公司起步与发展的一年。这一年里，在公司 领导的关心、支持下，我们始终贯彻业主至上的精神，根据我公司的 实际情况，在搞好服务的同时进一步理顺并完善管理工作，按照“工 程程序化、工作规范化、服务优质化、管理科学化”的要求，使公司 管理工作逐步走上了规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩， 收到广大职工的好评，现将今年的工作总结如下1、 上下水内处网的管理：上下水管道是小区的命脉，它直接关系 业主的正常生活， 为了搞好此项工作，我们对管线进行了通水、 打压、单体楼逐个通水试验，闭水试验，通球试验等。并制定 了详细的管理计划，责任到人定期检查，以保证上下水管畅通， 满足业主的需求。2、 公共设施、设备的管理：为了保证小区广大住户的正常生活， 在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完善的维护、保养 计划和应急方案，做到日常检查有登记，小型维护有记录，开 通维修热线电话，基本达到了养护设施、设备到位，维修及时， 正常进行的管理要求。公共设施、设备的完好率达到 95%以上。3、 安全防范工作：安全防范工作是物业管理中的重中之重。为给 业主提供一个安全舒适的居住环境，我们对的消防管线进 行严格的打压检验。对强电线路、设施、设备的合格率严格按 照程序进行。4、 加强管理服务工作：提高服务质量，搞好维修服务工作。维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作 的及时率和完成率，定期对各种设施进行保养、检查，发现问 题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用。在我们的监督 下，工程方处理各个楼宇屋面防水面积达 2000 O。全年完成小 型维修 67 次，应急维修 12 次，更换下水管道 100 多米。5、 努力提高管理水平，促进物业管理上档次。首先对员工进行职 业道德与技能培训，提高员工的业务素质。员工的综合素质与 物业管理的服务质量、水平是密切相关的。根据这种情况，并 结合本部门员工的实际情况，制定了详细的培训计划和考核办 法，定期对员工进行职业道德和业务水平的教育培训，并定期 进行业务技能培训，使员工在上得到充实，业务技能上得 到提高，今年组织人员培训共计 8 次。6、 存在的问题虽然，我们在一年的工作中取得了一定成绩，但还存在很 多不足，有很多需要完善与加强的地方。具体表现在：首先员 工整体素质有待于进一步提高。二是与业主的沟通不够，了解 不足。三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。针对取得的成绩与存在的问题，我们要加强员工的职业素 质养成教育，努力提高员工的业务技能，牢固树立“服务于企 业，服务于业主”的职业理念，把工作做得更好，不断提高自 身物业管理水平，不断完善小区各项管理服务工作，为公司和 谐、为业主安居乐业作出我们应有的贡献。
【物业维修人员工作总结】物业维修工作总结 在自然、人为及时间因素的共同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直 接影响居民的安居乐业， 因此， 物业维修是一项常规性的管理工作。“三分建、 由于 七分管” ， “小洞不补，大洞吃苦”，所以在居住物业的维修管理中，日常养护管理（又称便民小修服 务、小修养护服务、窗口报修服务等）又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业 的日常养护管理（简称“养护管理”）进行探讨，以求抛砖引玉，认识深化。一、养护管理的涵义及其关键 早在 1985 年 1 月 1 日，城乡建设环境保护部（后改名建设部）颁发了《房屋修缮范围 和标准》，对物业维修工程进行了分类，其中“凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损 等级为目的的日常养护工程为小修工程”，其“综合年均费用控制在现时造价的 1%以下”。这里所称的养护管理， 便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能， 其主要环节包括 报修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、回访等。养护管理是物业公司经常性、 持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用 功能，管理人员和维修人员必须采取各种手，及时修复已经出现的各类小损小坏，有效防 止小损小坏的发展及可能发生的后果， 以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境， 维修 费用控制（包干）在现时造价的 1%以下。进而言之，不论物业原有的质量等级如何，不论 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房，在整个物业寿命期限（屋龄） 中，只要物业零部件因损坏而功能失常，在居民报修之后（如突然断电断水等），或因公共 部位无人报修（如走道窗玻璃破碎等），物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原 来的完损等级不变。在这里， “及时修复房屋的小损小坏” 成为养护管理的根本要求和关键语。， 为了 “及 时修复”，就要强调“养护及时率”与“质量合格率”，并要求物业公司防患于未然，对物 业进行计划性、性和季节性的主动检修。二、养护管理的特点及其意义 养护管理具有以下四个特点1、养护任务，面广量大 居住物业（物业区域）构成要素的复杂性，决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋， 每一幢房屋的不同区域和不同部位， 每一幢房屋的不同业户， 都会产生因物业功能失常而引 发的修理诉求，因此，养护任务面广量大，地点时点分散，不如大修、中修工地相对固定， 也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结，以及房地产 管理部门历来的有关规定，养护范围包括：1）屋面筑漏，修补屋面、泛水、屋脊等； 2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等； 3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等； 4）修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等； 5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等； 6）抽换个别檩条，接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等； 7）水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等； 8）下水管道、窨井的疏通，修补明沟、散水、落水管等； 9）房屋检查发现的危险构件临时加固维修。从上可见，居住物业日常养护的内容林林总总，点多面广，具有分散性。养护工人经常 是“打一枪换一个地方”，流动性强，在管理上较难控制。2、技术工种，复杂多样 居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性，决定了损坏项目和技术工种 的复杂多样。因此，虽然某些项目技术比较简单，却十分强调不同工种之间的密切配合。例 如：水电工在调换管道时，常会遇到泥工的活计；沟路工在施工时，常需绿化工的协助；油 漆工在油漆门窗时，少不了钢窗工或木工的配合等。为此，养护管理对养护工人提出了技术 全面（多面手）的要求，需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。3、施工现场，条件较差 居住物业小修工程在施工时，不论在室内室外，均易受到季节、气候和环境的影响。有 时现场施工条件较差，周转不便，清除建筑垃圾不易，还必须接受来自于业户的直接监督， 因此，对养护工程质量（合格率）和服务者的综合素质（包括应知应会、适应能力、服务态 度、劳动纪律等）提出了更高的要求。4、报修业户，要求较高 从居民报修的项目看来，虽然都是“小事”，但直接影响使用功能，其中不少项目还具 有应急的性质，关系到“水”与“电”的正常供给，称为“水电急修项目”，如：室内线路 故障的停电、漏电，电梯运行时突发故障等等，不及时修复就会中断居民的正常生活。又如 阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动，具有一定的危险性，不修复很可能发生意外。有些非属 应急项目， 但也不能掉以轻心， 上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换， 雨水进入， 天冷冰冻，造成某业主滑倒而骨折的。因此居民报修时常抱有急躁的心情，常会因缺乏 理解（或服务者缺乏耐心）而发生抵牾。在报修时，居民不仅讲究实际效果，要求服务者具 有较高的技能，而且讲究时空效果，要求省力、省时、省麻烦，提供礼貌服务和微笑服务。上述四个特点充分说明：养护管理虽然所需工时、费用较少，实属“小修”之列，但却 不能等闲视之。“百姓利益无小事”，进一步加强城市管理，推进城市精神文明建设，必须 从细微处入手。细微处即管理中的“小事”。“管理无小事”，“细节决定成败”，那是微观管理学上经常强调的名言，而物业管理则是典型的微观管理。因为“小事”的放大效应、 叠加效应或连锁效应，将会换来管理上的遗憾。养护管理既能保证居民的安居乐业， 使物业公司争取到更多的满意率， 从而改善与提升 企业形象，又能减轻大中修的压力，延缓修房周期，延长物业的使用年限，还能为大中修和 综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此，它是最经常、最直接的为民、便民、利民服务， 也是服务性最强的“窗口”服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因，也正是党和政 府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须“叫得应、修得及时、修得好”的由来。养护 管理在物业管理中的基础性是不容置疑的。三、养护管理的类型及其要求 养护管理的类型包括1、零星养护 零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修， 或在主动检修中结合实际情况确 定的小修。零星养护的修理范围很广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。其中养护任务 （单）的获得，一是被动式的窗口报修、电话报修、报修箱；二是主动性的管理人员走访， 或定点设摊，使养护工作走在居民报修之前。在管理中必须贯彻报修先行原则，业户先报先 做，保证养护单不积压。历来房地产行政管理部门规定，养护管理必须做到：“受理有登记，办理有专人，完成 有时限，工作有标准，投诉有答复，结果有记载”。为了保证报修及时率，还提出：急修项 目不过夜，一般项目不过三（天）。后来又补充规定：水电急修 2 小时内赶到现场，24 小 时内修复，如不能修复须作出限时承诺。2、计划养护 为了实践物业管理的宗旨――物业保值增值，物业公司既要“有求必应”，又要“找米 下锅”。计划养护是指在零星养护任务完成的基础上，确定科学的定期保养周期，科学设计 楼宇保养周期表及设备设施更新周期表，制定房屋构部件的各类保养制度，如：下水道、窨 井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定 期检查制度、电梯常规（年、、周保）保养制度、水箱每年两次清洗制度等等；或按房 屋单元（户幢、组团），或按工种，或按季节，进行循环检查和维修养护。例如根据季节特 点安排不同的计划任务，如冬季来临前的水管包扎防冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计 划养护具有预检性，有时被称为“预检维修”，在预检中应修尽修，人工费用较少，以区别 于中修或大修。零星养护与计划养护的主要区别是前者具有突发性和一次性， 后者具有计划性和循环 性。两者都要求主动服务，但计划养护的主动性更强，物业管理的含金量更高。四、进一步改善养护管理的若干建议 “物业管理无小事”，一旦放松了日常管理，极易出现“一年新、二年旧、三年乱、四 年面目全非”的后果。在中发现，管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发 生，部分管理人员理念缺失，行动迟缓，习惯于自上而下的运动式整治，而不善于制度化、 规范化的长效式管理。尽管政府有关部门从民生出发， 对物业管理行业进行了连续不断的调 控，大部分物业公司已经达标或创优，整体水平不断提高，但“三差”现象仍有所见，管理 成果存在反复。小修养护基本处于“你报我修，不报不修”的状态，主动性的计划养护成为 薄弱环节，致使许多小损小坏项目，如刚窗锈蚀、粉刷脱落等，已经变成了大损大坏。报载 甚至有屋漏报修 18 次仍然如故的案例，有的小区“不报我休”，甚至消极等待政府的“实 事工程”。因此，亟需引起有关方面的进一步重视。1、完善居住物业日常养护管理的考核指标 “及时修复房屋的小损小坏”的要害，是养护及时率和质量合格率。因而，养护管理最 基本的的考核指标是“两率”。在实践中影响“两率”的因素是多方面的，比如：缺少相关 工种技术人员；服务者责任性不强，敷衍了事；有关人员因病假、事假、读书、开会而调休； 暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手；相关工种整体配合较差；操作工人技术不过硬；缺少维 修技术通才（多面手）等。因此，要经常分析影响“两率”的相关因素，总结其规律，既要 采取一般性措施，又要采取针对性措施，提倡求真务实，“有诺必践”，将考核落到实处。在影响“两率”的因素中，关键是“管理”及操作人员“综合素质”。目前的物业维修 工大多是农民工，普遍缺少维修技能和服务理念的培训，且流动性大。故为了提高养护队伍 内在综合素质，应稳定队伍，探索内涵型发展道路，制订应知应会的培训计划，开展技术比 武，奖励敬业爱岗，而非动辄“炒鱿鱼”了事。最终还要考核住户满意率。住户满意率包含“硬”与“软”两个方面，它既是居民对工 程质量（是否平整、牢固、安全、和顺、可以使用）的总体评价，也是居民对养护服务态度 （是否及时、方便、诚恳、和气）的心理感受。养护及时率和质量合格率当然包含在住户满 意率中。“顾客就是皇帝”，居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。2、完善居住物业日常养护管理的主要环节 1）报修：固定接待窗口、报修箱、特设地点；建立夜间值班制度，实行 365 天全天候 服务；张贴小修项目收费标准；公布物业公司的有关承诺；报修填单不漏项，登记后发放凭 证、集中编号； 2）查勘：由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够及时解决的，可直接派工，此 外的预先查勘，明确损坏部位及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施及 工具要求，并负责向住户预约修理日期，以便根据轻重缓急组织均衡生产，防止任务单人为 积压，有利于定额松紧及路线远近合理组合，落实修理责任；3）修理：修理工按约定时间上门修理，佩带胸卡，表明身份，说明来意，文明施工， 并落实带修、转修的项目。完工后由报修人验收、签字； 4）验收：检查填单是否有误项漏项，养护人是否按（查勘）要求施工，是否存在应做 未做或扩大范围，工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求，住户对养护人的服务态 度和服务纪律是否满意， 工程修理数量是否符合套用定额。不合格修理项目及时补开返工单。根据修理标准和工程量结算修理费用； 5）监督：外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、发放联系卡、发放征询表、走 访居委会等；内部措施有建立回访制度，抽查制度，制订考核办法、奖惩办法，对不及时、 不合格项目进行会诊，根据保修规定及时返工。3、梳理并修订物业维修管理的有关文件 传统房屋维修管理经过长期而广泛的实践， 已经具备一整套的做法， 某些方面已形成相 对稳定的经验，但当前对其精华深入研究、继承、推广似不足。例如：以提高房屋完好率为 目标的维修管理体制已不复存在，1999 年 9 月 1 日曾在普陀区试行的《上海市成套职工住 宅修缮管理规定》已达 6 年之久，至今未见推行等等。因此，梳理原有的物业维修管理的有 关文件，修改、制订、完善现行的物业维修管理文件，已成为业内当务之急。4、完善养护管理的有关制度和服务方式 通常的养护管理制度，有报修制度、值班制度、查勘鉴定制度、修缮责任制度、回访制 度、验收制度、巡视制度、考核与奖惩制度等。在长期的养护管理实践中， 曾涌现出许多颇具特色的养护制度， 如特殊对象 （烈军属、 离休干部、残疾人、孤老、30 年以上老等）服务制度；十大节日（元旦、春节、国庆 节、清明节、劳动节、儿童节、建军节、教师节、老人节、圣诞节）服务制度；多面手培训 制度；废旧料回收制度等。还总结出许多行之有效的服务方式，如：365 天均衡服务，四季 热点服务，落手清服务，“险”、“漏”、“堵”、“水”、“电”、“绿”重点服务，三 个“三”服务（每季三次主动上门服务，每张养护单上门三次方可注销、屋内维修必须敲门 三次方可进入）、“六个提前服务”（用水高峰前抢修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒 流前包扎外露水管、大风前抓紧查险抢险、暴雨前修补低洼路面、节日前重点疏通窨井化粪 池）等等，均值得大力推广。各位领导、各位同事大家好！ 在紧张忙碌中 2011 年已将过去，龙飞凤舞的一年即将开始，站 在岁末年初，心中感触颇多。回顾全年来工程部在总经办领导的正确 指导下，在其他部门、管理处的积极配合和大力支持下，通过部门和 各管理处全体维修人员的共同努力， 圆满完成了物业公司工程部的各 项工作和领导交办的各项临时任务， 确保了公司各管理处设备安全正 常地运行，保证了各管理处水电能源的正常供给，同时在节能降耗工 作中做出了一定的成绩。为总结经验，查找不足，推动明年工作再上 新台阶，借此机会向各位领导及同仁汇报一下工程部 2011 年工作总 结和 2012 年工作思路，请给予帮助和指导。第一部分 2011 年工作总结一、本部门管理工作 根据物业公司的制度和工程部各岗的岗位职责为导向，加强 对部门及各管理处维修人员的管理、监督、培训、考核。认真组织工 程维修人员学习公司下发的文件和办公例会会议纪要， 让员工充分理 解其精神。部门经理和主管自身带头遵守公司的各项规章制度，要求 员工做到的必须自己先做到。在日常行为中，按公司的规章制度、员 工日常行为规范约束每一位员工。定期组织召开维修人员技能培训及 会议，检查工作完成情况。在日常工作中，落实岗位职责，要求管理 人员多作现场巡查，抓工作的落实，如检查计划工作准备情况，检查 安全操作情况，督导计划维修工作的实施;巡视检查设备运行情况、 设施完好情况、节能情况;抓工作进度、工作质量和任务完成情况;抽查设备运行记录和工作记录。在制度管人的模式下，加强了各级人 员的责任心，部门的工作效率、劳动纪律、文明施工情况都有了较大 的改进和提高。二、完成的主要任务 物业公司已成立运作很多年，各管理处设备设施自投入运行至今 未曾开荒和标准保养，如****花园的水泵底阀已到了更换期，消防水 泵抽不了水等。因此，设备设施的维修保养任务越发艰巨。在人员不 足的情况下，通过加强内部管理，充分发挥部门领班的作用，发挥每 个员工的特长和积极性，部门合理安排日常工作，保质、保量完成了 公司领导下达的任务。2011 年维修部完成主要工作项目1.完成维修了以****花园为主、****花园、****花园、****花园、 ****花园为辅的业户单元 95 套、公共过道楼板 31 处、天花、卫生间 等裂缝、渗漏的修复工作，共创收有偿维修费 49413 元。2.配合****花园、****花园、****花园等完成商户增容 7 户，创 收有偿维修费 6 千余元，增容费 28500 元。3.配合总经办、协助****花园、****花园管理处顺利完成美景、 富豪、****大厦等物业退出公共设施设备及公共用水用电的过户工 作。4.根据物业行规严格完成了各管理处业户单元装修审批 251 户， （****花园商户 10 户，住宅 160 户、****花园商户 13 户，住宅 21 户、 ****花园 5 户、 ****花园商户 13 户， 住宅 21 户、 ****花园 2 户、 永发大厦 22 户），并按要求进行装修监管巡查、验收，对存在违规装修的及时要求整改、协调，协商有困难的及时反馈给总经办协调处 理。5.按总经办要求，安排协助督促各管理处维修人员完成****花园 一二期、****花园、****花园、****花园、永发大厦、****花园等高 低压配电房 15 间、配电柜 15 组近 153 套、变压器房 17 间、发电机 7 台等大型重要设备开荒、除尘以及母排螺栓紧固、检修维护等 深度保养一次，确保设备良好经济运行。6. 完成对****花园、****花园、****花园、****花园、永发大 厦等发电机房、变压器房、配电房、电梯机房的地面平整修复和地面 油漆工作，进一步提升优化了设备的运行环境。7. 依据电梯维保合同，对各管理处电梯保养情况及时多次进行 严格监督检查，对保养不到位的要求其整改并扣除相应费用等。对各 管理处共 82 台电梯其中****8 台电梯更换曳引轮、2 台更换钢丝绳、 ****花园、****花园、****花园共 25 台电梯整改安装三方通话等维 修整改工程进行及时跟进监督，参与跟踪每台电梯年检情况，确保了 电梯安全可靠运行。8. 跟据节能降耗要求，针对****花园每年清洁绿化用水情况， 认真进行用水核算统计对比， 并依据****花园地理位Z现状进行清洁 绿化浇花管网整改。目前清洁绿化浇花管网工程已运行经济稳定，为 ****管理处减去每月清洁绿化用水费用约 2500 元的费用负担。9.针对节能降耗工作和节约用水用电，对****花园管理处自用水 和****花园管理处自用水，对管理处自用水每方减少近 0.21 元的差额费用。****花园 7 至 114 号商铺用水进行了管网调节改造工作，对 ****管理处商业用水每方将多赚取近 0.41 元的差额费用。10. 定期对各管理处水、电、管线的检查，对公司各管理处配电 井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。11. 定期对各管理处用水用电收支情况进行分析对比，对存在滥 接滥用、渗漏情况及时进行核查维修。如测出****花园管网渗漏约每 月 2000 方左右并及时进行维修， ****花园商业管网渗漏每月 5000 方 左右并进行及时维修，长埔市场电费收支异常（最大差额 9000 多度） 进行及时更换计量表等，从技术上控制了用水用电的浪费存在。12. 针对****花园 2、3 楼业户单元水压低的长期投诉，进行了 水压测试、管网调节，最终进行了 2、3 楼业户用水改为****中压供 水方案，解决了****2、3 楼业户一直以来用水压力偏低甚至无水的 困扰。13.针对****花园消防设备运行异常情况和管道渗漏情况进行全 面检查维修和更换全部抽水底阀， 并对备用抽水泵进水管进行整改优 化，水池进行清洗，确保****花园业户用水洁净正常和维修备用供水 充足。14.尤其是长埔市场工厂用电负荷大，设备开关运行时间长，经 常存在超负荷运行，电能表老化、计量误差大。经集团总裁办允许 对长埔部分电能表、 配电箱及用户开关进行整改更换， 确保安全用电。15.协助长埔市场对消防系统电路、管网、水池及马路进行多次 维修和厂区路灯改造工作。16.协助****花园对各栋大堂墙砖空鼓（约 200 多平米）情况进 行检查并拆除、进出口道闸进行优化改造、监控智能化、消防系统线 路维修、管路渗漏检查和广播电视设备用电规范及费用（每月 150 元 左右）追讨等工作。17.增创了公司二次装修消防排水费、模块增容费、业户用电增 容费，为公司创收近 6 万余元。18.协助永发大厦、****花园地下室清洁用水管道整改工作和 ****花园给水稳压泵更换安装调试运行检查工作。19.按集团行政部要求对****花园 19 栋外广场进行改造利用开发 为收费停车场等工程。20.协助****花园、****花园、****花园、****花园、****花园 等停车场系统网络调整、门禁系统整改、取消密码开门改为刷卡开门 等优化创收近 5000 多元利润。21.协助****花园、****花园、****花园、****花园、****花园 的安全巡防工作进行公共楼层增加防盗窗、固定原有窗户、小区出入 口增加围栏门禁系统等工作。三、能源管理 通过全年来的节能工作，基本上将水电能耗降低到最低的数值， 但更需要将节能工作常抓不懈。结合公司的具体情况，工程部把进一 步加强节能管理工作作为一件大事来抓，寻找新的节能途径，把节能 减排贯穿于全年的管理之中， 如调整公共卫生间面盆进水三角阀的水 量，避免了洗手用水过大造成浪费水的现象。在日常的工作中，随时 检查用水器具，杜绝跑冒滴漏现象。在光线充足的情况下，检查公共区域有无用电浪费现象。晚上值班时巡视检查小区路灯耗电设施关闭 情况。清点各管理处设施设备情况，合理调配利用各管理处资源，如 ****花园 40 瓦灯管多调至其他管理处维修用，****花园旧电容柜闲 Z配件调至****花园、****花园电容柜维修用，预计节省维修费用 2 千余元。资源综合利用可以减少日常和维修成本。四、安全管理 操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电 器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全， 安排工作前会对员工时常进行安全教育， 加强部门员工的安全操作意 识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护，全年部门人员 无安全事故发生。对公司其他部门员工进行了消防安全使用常识的培 训，提高了全体员工安全的意识。设备设施安全：定期对各管理处设备专项安全检查，每月对各小 区配电井、管道井设备进行安全检查;雨季前对各小区、地下室等排 水排污等管道、雨水井、污水井等进行检查清理工作。每逢节假日前 都要通知各管理处维修领班对设施设备进行安全检查。另在行政部的 协助下对员工宿舍私拉乱接、 电源插板和灯开关损坏等现象进行了清 理和维修，对不符合安全规范的线路进行了整改。五、存在的问题 1.部门内部协调不够，存在维修不够及时。管理人员对员工的激 励较少，不利于发挥员工工作的积极性。部门维修人员的文化及专业 技术水平有待提高。部门员工的礼貌礼节意识有待加强。2.公司设施设备由于多年未投入资源对设备设施进行改造和维 护，导致设备保养情况滞后，部分管理处设施陈旧现象较严重。3.部分设施设备管理制度、责任、操作流程未明确，导致****花 园消防水池跑水（500 方左右）淹没设备房一次，气体灭火系统人为 误操作导致气体被误放浪费近 3 万元。4.在节能降耗工作方面，单靠工程部一个部门来管理是不够的， 需要各部门的管理人员加强管理， 需要公司的全体人员都具有节能意 识。少数部门还没有足够的节能意识，如用水龙头敞放;下班后，设 备电源未关;办公室人走未关空调电脑或照明灯等现象时有发生。有 待进一步加强管理和提高每个员工的节能意识。
【物业维修人员工作总结】《物业维修工总结》文章正文：物业维修工年终总结：2011 年是物业公司改革与发展的一年，是进步的一年，是丰 收的一年。这一年里，在公司党委和领导的关心、支持下，我们始终贯彻业主至上 的精神，根据我公司的实际情况，在搞好服务的同时进一步理顺并完善管理工作， 按照“工程程序化、工作规范化、服务优质化、管理科学化”的要求，使公司管理 工作逐步走上了规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到职工的好评。现将今年的工作总结如下：二、工作管理目标完成情况：1、房屋管理：房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建 立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任 到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完 好率为 100%。2、公共设施、设备的管理：为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设 备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登 记、小型维护有记录，开通了维修热线电话，基本达到了养护设施、设备到位，维 修及时，正常运行的管理要求。公共设施、设备的完好率达到 98%以上。3、绿化管理：为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措 施，责任到人，考核到位，增强绿化管理人员的工作责任心。在绿化警示牌没有到 位的情况下，及时制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无 破坏，践踏及公用现象，绿化完好率达到了 98%以上。4、环境卫生的管理：环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐 动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，实现了垃 圾袋装化定点堆放，集中清运管理。5、小区安全防范工作：小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给 业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，制定了严格的 门卫岗位管理制度及考核标准，加强日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查 岗、巡更制度。要求门卫值班人员认真巡查，文明值班，礼貌训导，遇到坏人坏事 大胆管理，全年安全防范工作情况良好。二、今年完成的重点工作：1、根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议。我们针对公司所辖各小 区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案， 装修管理方案等。2、加强管理服务工作，提高服务质量。搞好维修服务工作维修服务工作是物业管 理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率，及时定期对各种设 施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用。今年我 们先后对嘉、酒各住宅区的上下水、楼房屋面防水等进行了检修和处理，更换上下 水各类管道 200 余米，处理楼房屋面防水面积近千平方米。全年完成小型检修工作 8 项，应急维修工作 13 次，更换暖气管道 460 余米，处理各类缺陷 47 处。3、加强小区装修管理工作。小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安 全及小区房屋外观的完好美观， 这方面我们做了大量的工作， 并根据小区实际情况， 与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶管理规定等，并坚持 每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一， 完好美观。4、认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。业主良好的工作建议，管理建议是 对我们的工作的支持。因此我们对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业 主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如业主车辆停放问 题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务 思想取得了良好的效果，受到业主好评。5、加强小区和办公区域的环境治理工作。今年，在公司领导的关心和支持下，在 公司各有关部门的通力协助下，先后完成了酒泉供电分公司大院、机关办公大楼卫 生间、酒泉 4#楼家属区、嘉峪关西电家属区、嘉峪关老福利区等区域的环境整治工 作，对机关食堂进行了改造装修，共清理外运各类垃圾 50 余车，保证了小区的卫 生清洁美观。使职工的生活环境和工作环境得到了进一步的美化。6、努力提高管理水平，促进物业管理上档次。一是对员工进行职业道德与技能培 训，提高工员工业务素质。员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切 相关的。根据这种情况，并结合我公司员工的实际情况，我制定了详细的培训计划 和考核办法，定期对员工进行职业道德和业务水平的教育培训，并定期进行业务技 能考试，使员工在思想上得到充实，业务技能上得到了提高，今年共组织人员培训6 次，技能考核 4 次。7、搞好对外协调管理工作；搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键， 为此， 我们积极主动加强与嘉、 酒两市的有关政府主管部门及企事业单位的联系，并圆满完成环卫服务协议签定等 工作。三、存在的问题和教训虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。具体表现在：一是公司员工整体素质不高，服务意识不强。二是与业主的沟通不够， 了解不足。三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。针对取得的成绩与存在的问题，在二零零七年的工作中，我们将吸取经验与教训， 加强员工职业素质养成教育，努力提高员工的业务技能与管理水平，牢固树立“服 务于企业，服务于职工”的职业理念，把工作做得更好，不断提高自身物业管理水 平，不断完善小区各项管理工作，为公司和谐、为职工安居乐业做出我们应有的贡 献。
【物业维修人员工作总结】公司 LOGO工程部 2011 年工作总结 及 2012 年工作计划编制人员：***** 编制日期：2012 年 1 月 4 日回望过去 总结经验 合理谋划 确保龙年目标实现―2011 年工作总结及 2012 年工作计划 各位领导、各位同事大家好！ 在紧张忙碌中 2011 年已将过去，龙飞凤舞的一年即将开始，站在岁末 年初，心中感触颇多。回顾全年来工程部在总经办领导的正确指导下，在 其他部门、管理处的积极配合和大力支持下，通过部门和各管理处全体维 修人员的共同努力，圆满完成了物业公司工程部的各项工作和领导交办的 各项临时任务，确保了公司各管理处设备安全正常地运行，保证了各管理 处水电能源的正常供给，同时在节能降耗工作中做出了一定的成绩。为总 结经验，查找不足，推动明年工作再上新台阶，借此机会向各位领导及同 仁汇报一下工程部 2011 年工作总结和 2012 年工作思路，请给予帮助和指 导。第一部分 2011 年工作总结一、本部门管理工作 根据物业公司的规章制度和工程部各岗的岗位职责为导向， 加强对部门 及各管理处维修人员的管理、监督、培训、考核。认真组织工程维修人员 学习公司下发的文件和办公例会会议纪要，让员工充分理解其精神。部门 经理和主管自身带头遵守公司的各项规章制度，要求员工做到的必须自己 先做到。在日常行为中，按公司的规章制度、员工日常行为规范约束每一 位员工。定期组织召开维修人员技能培训及会议，检查工作完成情况。在 日常工作中，落实岗位职责，要求管理人员多作现场巡查，抓工作的落实， 如检查计划工作准备情况，检查安全操作情况，督导计划维修工作的实施;2巡视检查设备运行情况、设施完好情况、节能情况;抓工作进度、工作质量 和任务完成情况;抽查设备运行记录和工作记录。在制度管人的模式下，加 强了各级人员的责任心，部门的工作效率、劳动纪律、文明施工情况都有 了较大的改进和提高。二、完成的主要任务 物业公司已成立运作很多年， 各管理处设备设施自投入运行至今未曾开 荒和标准保养，如****花园的水泵底阀已到了更换期，消防水泵抽不了水 等。因此，设备设施的维修保养任务越发艰巨。在人员不足的情况下，通 过加强内部管理，充分发挥部门领班的作用，发挥每个员工的特长和积极 性，部门合理安排日常工作，保质、保量完成了公司领导下达的任务。2011 年工程部完成主要工作项目1.完成维修了以****花园为主、****花园、****花园、****花园、**** 花园为辅的业户单元 95 套、公共过道楼板 31 处、天花、卫生间等裂缝、 渗漏的修复工作，共创收有偿维修费 49413 元。2.配合****花园、****花园、****花园等完成商户增容 7 户，创收有偿 维修费 6 千余元，增容费 28500 元。3.配合总经办、协助****花园、****花园管理处顺利完成美景、富豪、 ****大厦等物业退出公共设施设备及公共用水用电的过户工作。4.根据物业行规严格完成了各管理处业户单元装修审批 251 户， （**** 花园商户 10 户，住宅 160 户、****花园商户 13 户，住宅 21 户、****花园 5 户、****花园商户 13 户，住宅 21 户、****花园 2 户、永发大厦 22 户）， 并按要求进行装修监管巡查、验收，对存在违规装修的及时要求整改、协 调，协商有困难的及时反馈给总经办协调处理。35.按总经办要求，安排协助督促各管理处维修人员完成****花园一二 期、****花园、****花园、****花园、永发大厦、****花园等高低压配电 房 15 间、配电柜 15 组近 153 套、变压器房 17 间、发电机 7 台等大型重要 设备开荒、除尘以及母排螺栓紧固、年度检修维护等深度保养一次，确保 设备良好经济运行。6. 完成对****花园、****花园、****花园、****花园、永发大厦等发 电机房、变压器房、配电房、电梯机房的地面平整修复和地面油漆工作， 进一步提升优化了设备的运行环境。7. 依据电梯维保合同，对各管理处电梯保养情况及时多次进行严格监 督检查，对保养不到位的要求其整改并扣除相应费用等。对各管理处共 82 台电梯其中****8 台电梯更换曳引轮、2 台更换钢丝绳、****花园、****花 园、****花园共 25 台电梯整改安装三方通话等维修整改工程进行及时跟进 监督，参与跟踪每台电梯年检情况，确保了电梯安全可靠运行。8. 跟据节能降耗要求，针对****花园每年清洁绿化用水情况，认真进 行用水核算统计对比，并依据****花园地理位Z现状进行清洁绿化浇花管 网整改。目前清洁绿化浇花管网工程已运行经济稳定，为****管理处减去 每月清洁绿化用水费用约 2500 元的费用负担。9.针对节能降耗工作和节约用水用电， 对****花园管理处自用水和**** 花园管理处自用水，对管理处自用水每方减少近 0.21 元的差额费用。**** 花园 7 至 114 号商铺用水进行了管网调节改造工作，对****管理处商业用 水每方将多赚取近 0.41 元的差额费用。10. 定期对各管理处水、电、管线的检查，对公司各管理处配电井接线 端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。411. 定期对各管理处用水用电收支情况进行分析对比，对存在滥接滥 用、渗漏情况及时进行核查维修。如测出****花园管网渗漏约每月 2000 方 左右并及时进行维修，****花园商业管网渗漏每月 5000 方左右并进行及时 维修，长埔市场电费收支异常（最大差额 9000 多度）进行及时更换计量表 等，从技术上控制了用水用电的浪费存在。12. 针对****花园 2、3 楼业户单元水压低的长期投诉，进行了水压测 试、管网调节，最终进行了 2、3 楼业户用水改为****中压供水方案，解决 了****2、3 楼业户一直以来用水压力偏低甚至无水的困扰。13.针对****花园消防设备运行异常情况和管道渗漏情况进行全面检查 维修和更换全部抽水底阀，并对备用抽水泵进水管进行整改优化，水池进 行清洗，确保****花园业户用水洁净正常和维修备用供水充足。14.尤其是长埔市场工厂用电负荷大，设备开关运行时间长，经常存在 超负荷运行，电能表老化、计量误差大。经集团总裁办允许对长埔部分电 能表、配电箱及用户开关进行整改更换，确保安全用电。15.协助长埔市场对消防系统电路、管网、水池及马路进行多次维修和 厂区路灯改造工作。16.协助****花园对各栋大堂墙砖空鼓（约 200 多平米）情况进行检查 并拆除、进出口道闸进行优化改造、监控智能化、消防系统线路维修、管 路渗漏检查和广播电视设备用电规范及费用（每月 150 元左右）追讨等工 作。17.增创了公司二次装修消防排水费、模块增容费、业户用电增容费， 为公司创收近 6 万余元。18.协助永发大厦、****花园地下室清洁用水管道整改工作和****花园 给水稳压泵更换安装调试运行检查工作。519.按集团行政部要求对****花园 19 栋外广场进行改造利用开发为收 费停车场等工程。20.协助****花园、****花园、****花园、****花园、****花园等停车 场系统网络调整、门禁系统整改、取消密码开门改为刷卡开门等优化创收 近 5000 多元利润。21.协助****花园、****花园、****花园、****花园、****花园的安全 巡防工作进行公共楼层增加防盗窗、固定原有窗户、小区出入口增加围栏 门禁系统等工作。三、能源管理 通过全年来的节能工作，基本上将水电能耗降低到最低的数值，但更需 要将节能工作常抓不懈。结合公司的具体情况，工程部把进一步加强节能 管理工作作为一件大事来抓，寻找新的节能途径，把节能减排贯穿于全年 的管理之中，如调整公共卫生间面盆进水三角阀的水量，避免了洗手用水 过大造成浪费水的现象。在日常的工作中，随时检查用水器具，杜绝跑冒 滴漏现象。在光线充足的情况下，检查公共区域有无用电浪费现象。晚上 值班时巡视检查小区路灯耗电设施关闭情况。清点各管理处设施设备情况，合理调配利用各管理处资源，如****花园 40 瓦灯管多调至其他管理处维修用，****花园旧电容柜闲Z配件调至**** 花园、****花园电容柜维修用，预计节省维修费用 2 千余元。资源综合利 用可以减少日常采购和维修成本。四、安全管理 操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具， 动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，安排工作前 会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀6高等危险作业时，确保有人在场监护，全年部门人员无安全事故发生。对 公司其他部门员工进行了消防安全使用常识的培训，提高了全体员工安全 的意识。设备设施安全：定期对各管理处设备专项安全检查，每月对各小区配电 井、 管道井设备进行安全检查;雨季前对各小区、 地下室等排水排污等管道、 雨水井、污水井等进行检查清理工作。每逢节假日前都要通知各管理处维 修领班对设施设备进行安全检查。另在行政部的协助下对员工宿舍私拉乱 接、电源插板和灯开关损坏等现象进行了清理和维修，对不符合安全规范 的线路进行了整改。五、存在的问题 1.部门内部协调不够， 存在维修不够及时。管理人员对员工的激励较少， 不利于发挥员工工作的积极性。部门维修人员的文化及专业技术水平有待 提高。部门员工的礼貌礼节意识有待加强。2.公司设施设备由于多年未投入资源对设备设施进行改造和维护， 导致 设备保养情况滞后，部分管理处设施陈旧现象较严重。3.部分设施设备管理制度、责任、操作流程未明确，导致****花园消防 水池跑水（500 方左右）淹没设备房一次，气体灭火系统人为误操作导致气 体被误放浪费近 3 万元。4.在节能降耗工作方面，单靠工程部一个部门来管理是不够的，需要各 部门的管理人员加强管理，需要公司的全体人员都具有节能意识。少数部 门还没有足够的节能意识，如用水龙头敞放;下班后，设备电源未关;办公 室人走未关空调电脑或照明灯等现象时有发生。有待进一步加强管理和提 高每个员工的节能意识。第二部分 2012 年主要工作计划7在新的一年里，工程部将更进一步大挖潜力，提高员工的积极性，把 工程部的工作做细、流程化；让部门的每一个员工工作有条不紊，我们会 从以下几个方面着手规划一、完善设施设备档案资料，主抓设施设备保养 1.完善各管理处设施设备清单、档案质量、管理制度、操作流程、责任标 示等软件管理。2. 制定完整的设施设备保养计划， 严格按计划对各管理处配电房、 变压器、 发电机、水泵房等进行季度、年度维护保养工作。3.依据电梯保养合同严格落实电梯保养情况及时进行监督检查控制。4. 实行维修保养岗位责任制度，各种设备设施维修保养责任到人，实行主 管监督机制，根据员工的实际能力选择合适的岗位。二、持续提倡节能降耗，加强维修人员管理培训 1. 根据各小区各种设备设施的运行费用、维修保养成本，提出合理的节能 降耗方案，经与总经办商讨后实施。2.加强节能降耗管理与控制，各部门联手监督控制，挖掘潜力，力求公共用 水用电消耗比 2011 年更低。4.加强维修人员服务、技能、操作、安全等方面继续组织理论与现场设备 相结合的培训，加以电工操作柜实操讲解，促进员工素质、技能的提高。5.跟进监督各管理处维修人员的日常维修和计划维修情况，确保安排的每 一件工作都落实到位。6. 加强与各部门之间的配合，分清各部门之间的工作范围，合理地提高本 部门的工作效率。东莞****物业管理有限公司 工 程 部日期年 月 日8