当年日本楼市崩盘历史是怎么回事？什么原因导致的？日

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-25 12:19 标签： 日本楼市崩盘始末
当年的日本房价泡沫 是如何突然一夜间就破裂的
导读：1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，是历史上最大的房地产泡沫破裂事件之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。 当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任！现在房市在5000点、股市在3000点，你想接楼市击鼓传花游戏的最后一棒吗？ 损失1500万亿的前一夜，日本人还在疯狂买房！ 楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？ 日本东京。神话从这里开始，也从这里破灭。 1、两个神话 上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。 日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。 第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。 从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。 一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。 其实，金山银矿的底子早已亏空了。 第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。 为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？ 然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。 值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。 日本GDP增速，1990年后，日本陷入“失去的二十年”。
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来源：凤凰网海外 日 08:53
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最近，Alice去了一趟日本，非常有幸住到了朋友姐姐家的二层小别墅的房子，每天出门都会想起来小时候最喜欢的动画片《机器猫》里面的房子的画面。我想这样的房子一定很贵吧，但是朋友说日本的房子便宜，那么日本的房子到底有多便宜呢？
东京新房每套约340万人民币
在日本买一套房子需要多少钱呢？就以东京的新建商品房来说吧，根据最新的调查结果，买一套房子只需要6300万日元，换算成人民币大概是340万人民币不到。不过，日本的房子普遍较小，平均只有72平方米，所以东京地区的新建房屋大概是87万日元（约46800元人民币不到）/平米。当然了，这个数据是平均的，根据房子位置、周围环境、使用建材、公共设施等等，房子之间的价差也是非常大的。
那么呢？更便宜。今年东京的一套二手房大概是2562万日元（人民币138万元），每平米的均价为55万日元（人民币不到3万元），跟新房的差距非常大。
日本贷款利息低，但交的税较多
在日本买房子便宜还有一个理由，就是日本的贷款利息很低，平均只有1％左右，这还是计算了通胀的影响了，另外日本人买房子需要交的首付也很低，有些房企卖房时宣称零首付，也就是说跟每月交房租一样，交满了这房子就是你的。跟中国不同的是，在日本买房，房企都是先把房子造好了才会卖，购房者只要交了首付，签了合同就可以入住。
有人说日本人买房子要交的税多，其实说起来日本也就比中国多一个房屋的固定资产税，也就是买了房子之后，购房者每年要交1.4%的房屋固定资产税。但是，即使是这个固定资产税也是根据情况的不同会有不同程度的减免。所以，在日本买房的时候，购房者大概要交房价8％左右的税费，包括中介费、印花税、房屋取得税等等。
申奥成功推动东京房价上涨
再来看一个日本全国的统计，这个统计以2010年为基准，公寓(商品房)的价格2015年比2010年增长了23.7%，比2014比增长了8.3%。单门独户的住房价格2015年比2010年增长了1.3%，比2014比增长了2.3%。所有类型住房的平均价格2015年比2010年增长了6.5%，比2014比增长了3.6%。住房用地的价格2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增长了0.5%。
为什么呢？因为这一年奥委会宣布2020年的奥运会将要在东京举行。到时候东京必然要开始大规模地建设相关设施，对土地、建筑材料以及人工的需求将会增加，会带动整个东京的地价上涨，建筑成本增加，必然会带动房价的上升。更别说到时候去日本参加比赛、旅游的人增多，会需要更多的宾馆。所以到2020年前，东京以及周边地区的房地产价格估计会有很大的上涨空间，投资者对该地区房地产价格上涨所抱有的预期以及信心强烈。
日本房地产投资近日受到中国投资者的热捧，主要是回报稳健和日本治安优越。虽然未有真正数据可以看到中国投资者在日本房地产投资的情况，但是专业人士估计，大概佔所有日本住宅买卖5%至10%。
近年，中国投资者已经成为全球房地产市场一股重要力量，特别是在美国、英国、澳洲、新加坡和香港。纵使中国和日本政治关系一直紧张，但是中国投资者已加快进入日本市场，当地不论是资产价格或是外国人拥有的投资权，都较其他市场低。
[责任编辑：王娟]
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leon，data analyst
土地资产的大幅增值连同股市上涨一起加速了上世纪 80 年代末日本的财富效应（5％以上的土地资产增值会被转换为消费，资本市场的增值也有 1-2％会转化为消费），然而随着泡沫破裂，日本家庭的土地资产规模急剧缩水，财富效应随之消失。个人消费开始不振，影响 GDP。而依赖日本消费者贡献主要利润的企业也受到影响，其利润显著下跌，导致员工工资下降，资本支出减少，从另一个方面影响 GDP。时值日元走强，美国经济不景气，这从外需的角度也影响 GDP。日本花了相当长的时间来消化 80 年代过度繁荣带来的后遗症，但是泡沫破裂引发的谨慎思维使得日本的增长模式彻底改变了，混乱的十年里，日本企业疲于应付国内问题，长期发展策略被选择性忽视，当新世纪初日企重新审视国际对手时才发现在某些领域已被对手抛开。
财富效应的消失产生的一个副作用是一度头脑发热的日本家庭也迅速远离股市等高风险资产
日本股市现在已经被海外投资者占领，在日企收取海外子公司的分红和利润时，日本企业分红也在流往海外。直到近几年，日本家庭的投资信托等风险资产比例才有所回升。
而日本的潜在增长率也以 1990 年为分界线开始下降，
除了人口下降这个客观因素的时机恰好外
主要原因还是资本开支的缩水，日本企业 80 年代的巨额设备投资在经济困难下没有收到良好的回报，在不景气的大环境下企业希望把为数不多的利润投入海外市场的开发。目前日本的长期 GDP 增长潜力为 0.8％，刨除劳动力人口因素的人均增速与欧美相当，算是在合理水平。
注意下图的预测基于以 2000 年为基准的不变美元汇率
在过去 20 年里，土地价格的下跌使得从个人消费角度，日本 GDP 增速落后于欧美国家。
从企业的角度来看，这个问题就复杂了，由于日本市场不振，本来积极拓展海外市场的日企纷纷撤出，加上东南亚的金融危机和一些海外收购的失败案例，日企的海外战略变得保守，反而优先拯救国内市场，现在看来，不少过于谨慎的企业因此错过了扎根海外的最佳时机。当然也有一些目光长远的企业没有受到什么影响。
从利润来看，由于亚洲和欧美市场的增长，日企的利润在近年刷新历史高点，虽然还不能和国际化充分的欧美企业相比，但凭借自身优势，日企在不少市场有相当的国际影响力。一个重要的指标是新世纪以来日企的负债大幅下降，经历了经济危机的企业希望把利润用来充实资本以抵御可能的风险。但是这带来了副作用，也就是日本银行的业务长期不振，陷入困境的企业依旧带来坏账，缓过气来的企业不再激进投资，本来就不缺钱的企业更是一个劲地充实资本。
社会现象比如奢侈品销售的下跌，比如汽车行业，超豪华车的销量急剧减少，反而轻型车的销量不断走高。

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