you+长租青年公寓是如何运营的(O_O)？
雷军带来了资本，也带来了风口的猜想。长租公寓会是下一个台风口上的猪吗？
目前来看，得益于消费升级大背景和90后这代年轻人的消费需求，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓极有可能成为下一片蓝海。
关键是，当众多资本涌入这个市场的同时，也为这个传统行业带来了新玩法。
如果你仅仅以为，YOU+国际青年公寓只是为租客提供了一个个性十足的租房体验，而你恰好还是一位行业人士，那你真正危险了。
在明源君看来，2014年应该是长租公寓的新元年——不仅是产品升级，运营模式也升级了。像YOU+国际青年公寓和新派公寓，正代表了长租公寓未来两大新方向——从青年公寓产品向青年社区、金融产品演进。
从青年公寓到青年社区、创业社区
随着90后一代进入社会，他们对生活环境和生活方式的改变更为敏感，这让他们更渴望与人交流、寻找圈子和认同感，对社交环境的依赖程度相对更高。所以，单单一款解决人基本居住需求和安全需求的住家产品，可能无法满足90后的更高层次需求。
YOU+国际青年公寓在此背景下应运而生。
在明源君看来，YOU+是传统长租型公寓的升级版——不仅满足租客的住家需求，更满足了他们的社会需求（归属感）和尊重需求（圈子认同）。因为YOU+不只是一款租赁式的公寓产品，更是一款社交型产品。
即使链家自如寓、成都优客逸家也设计了宽敞的大厅，但他们主打的仍然是“公寓”，而YOU+主打的却是社交。
300㎡的大厅，仅这一个设计就完全区别于传统的长租公寓产品（传统产品不会做这么大的公摊）。而健身区、桌球台、放映区、吧台，每个月都有的“五同会”、家友生日派对、节日派对、公寓天台BBQ等，让YOU+看上去更像是一个年轻人会所。而事实上，这里的租客“大部分时间都在大厅里渡过，房间只是用来睡觉的地方”。
也就是说，在YOU+，产品的社交功能＞居住功能，这体现出新一代租赁式公寓产品对90后年轻人在社交需求和圈子文化的迎合。
从青年公寓到金融产品
而新派公寓的玩法代表的是长租公寓行业的另一个发展方向——产品金融化。
这类玩法最早兴起于国外。通常，基金公司对这类持有型物业进行逐层被收购，随着物业不断升值，投资回报增加，再将物业转手以赚取足额回报。
而在国内，由于金融环境没有完全放开，通过金融手段把流动性较低的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产进行交易（也就是REITs模式），还无法真正实施。
但新派公寓找到了一种折衷做法。
2013年，新派公寓的创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起了“赛富不动产基金”。用“基金做收购，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，同时每年向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回报；
四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过10%，有望达到13%。
在明源君看来，新派公寓的这套新玩法虽这不是标准的REITs模式，但已突破了现有政策环境的桎梏，将长租公寓做成了一种金融产品，在相对封闭的环境下进行交易流通，实现轻资产运营和资产的长期稳定收益。
面临的问题
虽然，新玩法给整个长租公寓市场带来了新活力，但这些新玩法也不得不面临一些“大考”。
比如YOU+模式。在明源君看来，社区概念不是一个简单的大厅和几张椅子、几瓶啤酒就能支撑。那么，未来的YOUI+在规模化扩张过程中，是否能找到足够体量的目标人群？是否能做出足够丰富并能满足需求的商业配套？是否有一整套科学合理的服务运营体系来运作？等等，都是YOU+在实现“大社区平台”路上需要解决的问题。
而对于长租公寓整个行业来说，最大的难题就是集中式公寓的拿房困境。还是以YOU+举例，要实现社区型公寓的前提就是整租，而整租的前提是你能整栋地拿房。那么，整栋租赁的空间资源在哪里找？生地开发不可能，就只能在存量空间。但整栋租赁就意味着更多的物权人，这就为其顺利拿房生成了第一道障碍。第二，如果拿商业用地或产业用地，这本身就是价值倒挂，在高企的土地成本下，YOU+的利润还剩几何？第三，随着这个市场的日趋火热，更多竞争对手的加入也将托高物业成本。
（作者：刘芳；转自微信订阅号‘明源地产研究院’，版权归原作者所有。）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。细分客户群体的公寓联合社交将给大众带来多少价值？
自2014年以来，长租公寓的出现逐渐为城市青年提供了一个新的居住选择，更将《爱情公寓》式的生活从电视荧屏上搬到了现实生活中。其实在分析电视剧中让人们向往的原因后我们不难发现，在“爱情公寓”中朋友是最大的财富，因为社交而为公寓
细分客户群体
自2014年开始，长租公寓开始兴盛于租赁市场，在全国范围内的大城市遍地开花，成功俘获了众多白领青年人士的心。这一新兴行业经过了多年的发展与调整，已经逐渐走向规范。从市场层面看，越来越多不同的品牌根据自身条件与优势，选择进入市场的方式和居住特色。
市面上的公寓品牌多种多样，有属于白领人士的青年社区、为高端人士提供极致生活的服务式公寓，租客的选择范围非常广，总能找到适合自己的那一款公寓。甚至有些公寓运营商针对特定目标客户，将长租公寓社区的功能细分做得更加细致：为初创人士营造创业生态环境的创业社区、健身爱好者扎堆的健身社区等等。
总体来说，当前各大运营商在拼速度抢占市场的同时，部分公寓运营商已有将客户尽量细分化的意识，根据自身品牌优势与初衷，不单纯追求客户数量，更求最吻合客户群体的粘性，不失为扎稳脚跟，在市场上打响公寓品牌的“快中求稳”的方法。
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烦请联系：、8，我们将及时沟通与处理。续租率超过50% 贝客公寓靠什么留住租客？
续租率超过50% 贝客公寓靠什么留住租客？
贝客公寓的续租率预计今年将超过50%，所有门店平均入住率达到90%以上，贝客公寓靠什么留住租客？(迈点公寓讯 谭博雅)长租公寓的概念自问世以来，似乎总是和“情怀”有着千丝万缕的联系。不仅给租客带来优质的居住体验，更要重塑一种生活方式，这是公寓人的终极目标和情怀所在。然而公寓的运营是一条艰难的路，光靠情怀显然不够，市场上陷于规模和盈利艰难泥淖的品牌不在少数，这也是公寓创始人们都在探索的难题。而将“有体温的社群”作为品牌愿景的贝客公寓，雄踞南京公寓市场，并在北京、上海、苏州三地发展得风生水起。有资料显示，贝客公寓2016年的续租率接近47%，预计今年将超过50%，所有门店平均入住率达到90%以上，这些数字远高于行业平均水平;8月在南京线上租房搜索关键词排名中，贝客进入了前十名，在品牌公寓中处于前列。在贝客公寓CEO魏子石看来，这样的市场认可是其在产品、服务、社群三方面稳扎稳打，日积月累的优势使然。贝客公寓CEO 魏子石记者见到魏子石是在周五，按惯例每周五他都会去门店走访，了解第一手的门店运营状况。魏子石告诉记者，“在贝客成立之初，股东们就达成了为客户做公寓的共识，所以无论是产品，服务，社群文化，以及围绕租客衣食住行需求创造新生态等等，我们都坚持以客户体验为首，这条路很艰难，我们到现在已经坚持了三年。”贝客公寓实景贝客公寓租客聚餐打磨产品 细节之处追求极致贝客公寓将产品看作品牌立足的生命线，坚持在细节处不断打磨。据魏子石透露，贝客的产品设计全部由自己的设计师完成，这样既保存了独一无二的贝客基因，也便于不断根据用户反馈对产品进行优化。为此贝客举办了设计师与租客的见面会。“各个门店每个月都有客户见面会，尤其是新店第一批租客的见面会，设计师会听取租客对产品使用上的建议，比如柜子开关等细节，而后进行改进。”不断对产品细节的打磨使贝客公寓保持着业界领先的产品迭代速度。据悉，贝客公寓产品已进化到3.0系列。从近10种的户型设计，到各具特色的邻里中心，贝客公寓建立了完善的产品库体系。产品是品牌公寓运营的基础，需要重点优化，但像贝客在产品迭代上花大力气的品牌并不多见。贝客公寓不同风格样房间实景贝客公寓属于中高端长租公寓，3000元以上的月租金不是所有青年都能接受的，但凭借良好的产品和性价比，贝客赢得了市场口碑。“有一次我碰到一个附近医院上班的姑娘，问她会不会搬到附近便宜很多的居民小区，她说这里环境更好，房间的装修设计和家具也很喜欢，而且安全，这一点对于女孩很重要，我还在这里认识了几个好朋友。即使其他小区便宜我也不会搬。” 魏子石分享了一个门店走访的例子，他的欣喜溢于言表。提升服务 用爱赢得租客信赖长租公寓归根结底是生活服务类产业，魏子石对此尤其认同，所以他将公寓的服务看得十分重要。据他介绍，贝客成立了管家学院，一线服务人员分不同等级，经过相应工作阶段的考核，拿到“金管家”认证后才能到服务岗位工作。“管家学院一方面加强人才储备，一方面确保管家服务的标准化和统一化。”魏子石说道。贝客公寓租客分享活动贝客的全国店长分享会也是提升服务品质的举措，通过店长之间的经验分享，并转化成标准化动作补充到工作手册中，贝客的管家服务愈加完善。同时贝客也倡导在细节和人文上对客户的关心，给客户创造感动和惊喜，这种惊喜可能是租客加班晚归时一句亲切的问候和一个暖心的苹果，也可能是租客生病时贴心的关怀与照顾。虽然都是生活中的小事，但处处可见贝客大家庭的温暖。与行业内其他品牌公寓有所不同的是，贝客十分重视对一线员工的尊重和培养。魏子石认为只有他们内心充满爱，才能为租客创造更多感动和惊喜。有爱的服务也造就了一批铁杆粉丝，“新店开业时，我们会抽调有经验的管家，这时也会有租客一起‘搬家’，这在同行眼里是一件不可思议的事。”贝客公寓管家与行业内压缩人力成本的大多数品牌不同，贝客公寓剑走偏锋，把管家与租客配比提升到1:40，魏子石并不认为这是成本浪费，而是贝客提供优质服务的优势。运营社群 弘扬租房社群文化为了给租客居住空间以外更重要的体验，贝客大力开展社群活动。魏子石透露，“贝客每年举办50场社群活动，平均每周1场，并根据以往经验，开始对社群活动进行梳理和分类，比如贝客好声音、秋季捕蟹等活动将成为惯例。我们要扎扎实实做好活动这块内容。”市场上的公寓品牌都将社群活动当做提高租客粘性的手段大力发展，但效果并不尽如人意。贝客本着让租客之间产生关联，形成社交的原则开展了户外运动、摄影、台球、电影赏析等各种类型的社群活动，获得了租客的广泛参与。“比如有很多年轻人在我们这里结婚，也有很多人找到了事业上志同道合的伙伴。这是贝客给予租客的另外一种温度和爱。”魏子石对贝客的社交平台感到欣慰。为加强门店、租客之间的联系，形成社群生态网络，贝客并没有盲目扩张，而是集中力量在现有城市开展多个项目。他透露贝客绝不会走全国布局的战略，而是深耕长三角核心城市和北京市场。这是一条与大多数公寓品牌不同的发展道路。相比于其他公寓品牌局限于自身租客的社群运营，贝客的眼界更加开阔，其社群生态不止于会员体系，而是通过合作等形式，逐渐向外部辐射。比如贝客正在和矮马健身打造共享健身房，为会员和周边居民提供健身服务。“这种更加开放和多元的社交生态是目前贝客正在着力打造的重点。”魏子石说道。贝客公寓健身中心租房社群文化日益影响年轻人的成长，贝客捕捉到了这一现象。“我们觉得应该把这种文化弘扬起来，这件事是具有真正价值的。”魏子石说道。去年贝客成立了非职业演员话剧团，推出了自编自导自演的《贝客十点半》微电影。第一季12集已完结，目前正在筹备第二季。“很多演员都是我们的管家，租客，由他们来演自己，演他们在贝客公寓的感情、生活、思想状态。”这也是贝客社群文化的又一体现，同时也扩大了品牌影响力。《贝客十点半》剧照魏子石是一个脚踏实地的实干者，同时也虚心学习行业内的领先品牌，美国最大的公寓运营商EQR就是他的研究对象，他讲到：“大家可能关注更多的是EQR取得的市值300亿美元，管理房源20余万间的辉煌，但是更应该探究的是EQR40年来付出的努力和战略调整，它的发展轨迹值得我们借鉴。”魏子石坦言做公寓是一件复杂的事，需要兼顾多方面内容。“对于租客要有改善其居住方式的情怀，对于公司要找到清晰的盈利模式，同时还要兼顾社会价值。”这是魏子石留给记者印象最深的一句话，更是公寓人情怀的缩影。截止目前贝客已在南京、北京、上海、苏州四地布局30余家门店，魏子石表示，下一步贝客将进入杭州、合肥公寓市场。而对于进一步的扩张节奏和盈利，魏子石并不担忧，“我们是为了租客做公寓，而不是资本。深耕目前的城市做好产品和服务，再谈规模和盈利也不晚。”这样的气魄不禁让业界对其未来发展充满期待。（以上图片均来自贝客公寓，使用解释权归其所有）
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简介: 帮助中小微企业业绩增长 老板身心解放
作者最新文章别家房企的长租公寓能赚大钱，你家长租公寓还在亏本！究竟差在哪儿了？
这几年来，决策层层面鼎力倡导“租售并举”，租赁市场也展示出极大的市场空间。不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、旭辉等企业纷繁抢滩租赁市场。
开发商大举进入
长租公寓鱼龙混杂
自从国家重点鼓励租赁市场以来，租赁这块号称万亿规模市场的大蛋糕就开始被各方资本垂涎，各类的长租公寓如同雨后春笋般纷纷冒出头来，仅在北京近来就新增了多个长租公寓，而且各个来头不小。
7月份，原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。
近期，龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓，这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来，在北京落地的第一个项目。
更早进入长租公寓的还有龙头万科，早在今年5月就在劲松开业运营了“泊寓”品牌，面向青年人。
大型房企纷纷抢滩进入长租公寓，除了看好租赁的发展以外，也是为旗下自持用地寻找新的开发思路。自从2016年12月，万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地，此后，陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地。按照要求，这类“只租不售”的模式管理将在未来提供大量的可租赁房源。
因此，房企开始积极将长租公寓制定为重要的业务类型。2016年8月，龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”，长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”，聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市，力争用3年时间，达到10万间的规模。
据调查，目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，集中式多以开发商自持经营为主，而分散式则主要以链家的自如和我爱我家的相寓为主，靠的是从房东手上零散收取房源，自行运营出租。
相比于开发商集中运营的长租公寓，市场的主体还是由中介或者一些互联网公司经营的分散式长租公寓。
链家地产研究院院长杨现领介绍，虽然目前市场中有两个现象，第一是政府未来在新增土地供应计划中，租赁住宅的规模和占比都大幅提升，二是开发商新增拿地中，越来越多的选择持有，用于租赁开发，这其中主要是政府的要求，把持有作为拿地的前提条件，这两种现象都意味着未来一段时间开发商可能持有的租赁住宅越来越多，但是从长期来看，租赁市场的发展应该主要集中于存量的盘活而非增量的开发，开发商由于政府原因持有租赁住宅不应该成为常态，一线城市的租房问题不太可能通过新增租赁住宅用地解决。原因在于，租赁住房需求集中于交通便利、租赁设施相对完善的成熟区域或者产业园周边，租房需求的核心偏好是车程较短，离工作地足够近。相反，新增土地供应一般远离市中心，出让的自持用地也多是配套并不成熟的区域。
房企自营长租公寓运营模式
1、城市选择：集中布局一二线城市，与母公司整体布局相符
房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租凭人口较多，从而对租凭市场产生较大的需求量。像北上广深，以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市，成为了房企布局长租公寓的必争之地。
房企对长租公寓的布局比较符合企业整体的布局，例如万科泊寓布局城市均是万科进入的城市，泊寓划分为北京区域、广深区域、上海区域、成都区域四大区域，也与万科集团层面划分的四大区域（北京区域、广深区域、上海区域、中西部区域）基本相符。此外，旭辉领寓和龙湖冠寓布局城市均是旭辉和龙湖已进入的城市。
从单个企业来看，三家企业中，万科泊寓城市布局数量最多，目前已进入12个城市。而从区域布局来看，万科泊寓区域布局也更加广泛，对长三角、环渤海、珠三角、中西部区域均有布局，龙湖冠寓主要集中于长三角和中西部区域进行布局，旭辉领寓主要集中长三角、环渤海和中西部进行布局。
2、区位选择：落地交通便利，优质客群集中
由于大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的，所以我们将从集中式地产开发商自营类长租公寓项目的区位选址上分析。目前集中式地产开发商自营类长租公寓项目的区位选址一般从以下两个原则考虑着手：
① 交通最优原则：自营类房企一般选址在地铁站(大型公交站)步行距离1千米用时15分钟范围内。长租公寓租客群体以26-35岁间的80或90后为主，其占比达58%。这部分租客对交通便利性的诉求最为强烈，因此集中式长租公寓将其选址在地铁或大型公交站步行15分钟范围内为宜。以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领寓三家自营类房企为例，项目选址一般在距离地铁站或者大型公交车站900米以内的范围内，满足了租客对于交通便利的需求。
② 优质客户群集中原则：房企考虑长租公寓项目选址时，不仅交通便利的的区位是房企的青睐之地，技术(科创)园区周边区域也是房企项目选址的重点选择区域。园区除了租客群体集中、政策扶持等先天优势以外，这里的白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件，因此大多数房企将其选址在大型园区附近也是非常可行的。以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领寓三家自营类房企为例，在一线城市以及经济发展较好的二线城市的长租公寓项目选择上来看，大都数的项目都会考虑在其方圆2千米的有大型科技园的区域选址落地。
3、产品定位：根据客群需求，细化产品线
不同于自如散落于各个小区的出租房屋，目前房企的长租公寓项目均为集中式项目，以一栋楼宇为单位，由企业对项目进行统一装修、改造、运营管理。因此相对于分布式公寓，集中式公寓更容易针对不同客群，分层次打造产品。
目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。旭辉将长租公寓的目标人群分为三类：第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领；第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领；第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生。
针对这三类客户，旭辉领寓打造了对应的三条产品线：“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓、“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区和“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。其中，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品的80%。
另外两家龙湖冠寓和万科泊寓也根据不同租客的需求，打造了各自的产品线。如龙湖高端公寓：核桃，中低端公寓：松果和豆豆，主力目标客群定位为20至35岁年轻人。万科的中低端产品泊寓，目前万科长租公寓并无其他产品线，在集团内部有高端产品系峯汇公寓在试运行，并未全面推广。
4、户型设计：形式自由，以小取胜
长租公寓一般以散租为主，因此在产品设计上，单个房屋大小一般在10-60平米左右，再通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。18-25平米的建筑面积，即可满足居住、独立卫浴、晾晒、收纳等多个居住需求。
因各个公寓改造的来源不同，或是对标的客户群体不同，也导致了出现了不同公寓其户型大多不一致的现象。如万科上海安亭泊寓店有多达7种户型，从一室一卫到一室一厅一卫，面积在10-60平米不等，而虹桥南华园店则只有三种户型，均为一室一卫，面积在12-28平米，张江国创店则有四种户型，均为一室一厅，面积最高在56平米。
通过比较泊寓、冠寓和领寓三种产品空间大小，可以看到龙湖冠寓的产品面积偏大，其次是万科，最后是旭辉。而旭辉领寓产品面积取决于其创造的产品系，相同产品系的面积差距甚微，各产品系之间的面积差距较大，而泊寓和冠寓的产品大小与其产品系相关性不大，反映出旭辉的领寓产品更接近标准化。
5、获取方式：轻重并举，前期以轻为主
6、营销策略：内外兼顾，全面推广
7、收入来源：租金收入为本，尝试增值业务
长租公寓资金循环特点
前期投资大
长租公寓属于重资产产业，在前期导入大量资金成本，起步阶段，需要先收房装修，长租公寓实际上扮演的是一个更规模化的二房东角色，先长期租厂房，酒店等，再进行改造，最后分散单租出去，一般都会是10年以上的长期租，这是第一笔一次性大投入，紧随其后的就是装修的大笔资金投入，在前期需要大量的资金支持。
收房、装修成本高
数据显示，收房成本大约占总成本的40%，装修约占30%，而且这70%需要在短期内投入，后期的运营成本占30%。
并且现在装修的费用呈上升趋势，尤其是装修的人工成本。长租公寓优于普通租房的地方就在于他的社交性和公区建设，打造精致的公区也促使了装修成本和运营成本的增加。
回报周期长
资金回笼速度慢，如何保持资金链的不断裂，持续融资，也成为阻碍长租公寓发展的石头，大量资金持续涌入市场，一轮融资，二轮融资。
盈利是明天的问题
越秀地产董事长张招兴告诉我们，随着租售并举模式的推行，行业逻辑改变在即。
合屋创始人、CEO罗凤鸣认为，不论是从政策、开发商纷纷布局，还是行业资本并购的探索等角度而言，今年都是中国住房供应市场供给侧改革最具代表性、转折性的一年。
问题是，当改变发生时，谁能决定行业的进程，谁能为行业探索出一条可行的盈利路径？
长租公寓运营方一开始进入这个行业就是打着情怀的旗号：给都市里漂泊的年轻人一个家。但无论再加多少情怀，成本与盈利，始终是商业世界里逃避不过的关键问题。
万科的半年度报告也显示，由于长租业务的发展，公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。
龙湖索性放弃了在3年内盈利的想法，把冠寓的动态投资回收期设定为五到六年。
以冠寓大芬店为例，张智聪告诉我们，“大芬店店址原是茂业城中独立的一栋，但获取成本不便透露。”目前，大芬店租金约为2850元／间，根据朝向、楼层的不同，有数百元的浮动。此外，租金需另缴服务费、水电费等。张智聪表示，目前没有明确的盈利目标。
龙湖冠寓的整体目标是到今年年底开业15000间，中期目标是突破5万间，并在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。
整体而言，长租公寓的装修成本多数为1万~2万元／间的水平，而获取房源的租金成本也跟随市场行情波动，只有资金成本，每个运营方的水平不同，这将是长租公寓盈利水平的关键。
相比单纯的长租公寓运营方，开发商最大的优势在于超低的资金成本，这意味着开发商能获得更大的盈利空间。
陈雷表示：“去年年底，魔方发行了首轮ABS，这是整个公寓行业里的第一单。我们把200多家门店中的30家未来5年的营业收入打包成ABS去募集资金。魔方的回报周期在5~6年间，但（为了拓展规模）每年要开一两百家门店，我们的钱不够投资，接下来还会把门店的收入打包，继续发行ABS。”
但一家同样布局长租公寓的房企高管则表示：“我们不需要发行ABS，我们有其他渠道的更低廉的资金。”
那么盈利问题呢？他回答，“明天的业务留待明天再说。”
日—10月29日
住房租赁市场规则与法律制度解析
优秀租赁企业考察与交流
“租售并举”时代真的要来了！近日，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点，引发市场广泛讨论。
此前多个一二线城市已显露相关迹象：今年以来，天津、北京、广州、杭州等多城均推出“竞自持”地块，开发商成为70年超级房东，所建项目只能出租不能售卖；7月初，上海在全国首推租赁住房用地，所建物业严格按照“只租不售”模式管理；17日，广州首次提出保障“租购同权”；杭州今年建成政府租房租赁平台。业界普遍认为上述政策均将对房地产行业产生深远影响。
住房租赁必将成为行业避无可避的发展趋势，如何应对未来“房东”身份的转变，长租公寓或将成为房企在楼市下半场制胜的筹码!，但目前长租公寓运营商普遍陷入重投入，利润被挤压，回报期长的泥潭，那么房企该如何正确方式进入长租公寓，运营的风险又该如何防范？
博志成应行业发展之需，组织专家团队设计《住房租赁政策解析、发展趋势与典型运营模式》系列课程，邀请政策专家及优秀租赁行业高管分享，考察优秀租赁企业与租赁公寓，帮组房企做好租赁新政的政策解读、掌握领会住房租赁市场改革与长租公寓的发展趋势与运营要点。
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