我和丈夫现在要离婚了,房子给我,但是房产证上是两个人的名字,但现在房子在按揭,房产证抵押在银行,如果房子给我,需要把名字改为我一个人的吗?但需要怎么办理呢?银行给我们拿去过户吗?
这个问题只有你先还清银行的按揭,拿出房产证,才能办理.只有这个办法.不然不能办理,我一年前离婚时和你同样的问题,也是我还完银行贷款才办到过户手续的.银行没什么特殊情况可讲的.要不就只能买掉房子再找你老公一起办手续.因为过户也得要他出面的.还得看你的离婚协议上是否写清楚,这房子归你所有.
其他答案（共3个回答）
不需要，由于房产证上只有你一个人的名字，而离婚协议上都写明了给你，所以根本不需要请示他。况且，离婚了他未必会帮你。
肯定要过户的，这是法律程序。
房屋等不动产的所有权变动应登记才生效，也就是完成过户登记手续。
1、房产是夫妻共有的，任何一方不能单独处置房产。
2、你要卖房，又不让男方出现签字。那你必须先过户到你的名下，你是唯一的产权人。
3、过户要双方亲自到场，凭离婚...
1.需拿协议书去法院，得到认证才能办理。
2.跟正常交易需时差不多，两星期左右。
3.协议书，产权证，身份证明。
4.不需交纳契税，简单的登记手续费，几百元左右...
答: 糖筛检查时要老公也一起抽血检吗？听朋友说糖筛时抽了九筒血，她老公也要抽几筒，这个到底是检什么的？
答: 你这个问题问得好啊!因为,这是禁区呀!就是有也不会说的呀!这里我可以告诉你.凡是成婚了的女性,多多少少都是有过这种感情上的困惑与烦恼的哟!但是一般都是能够得到抵...
答: 2010年国人幸福指数表明：家庭是第一位，所以我觉得婚姻家庭咨询师比心理咨询师更具有针对性，再说了现在离婚率这么高，婚姻家庭问题占有较高的比率，还是婚姻家庭咨询...
答: 人活着真累，想想自己的生活那么不如意，还要顾着自己的脸面凑合着过，真是委屈了！
我觉得看什么情况，如果自己每天都过得愁眉不展，两个人在一起对你就是一种折磨，那不...
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提问者:热心网友
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夫妻贷公积金买离婚后另一方没有房子的还可以公积贷款买房不
你好，公积金贷款未还清，离婚后女方可以用自己的公积金贷款买房，由于婚前的房屋是以一方个人名义申请的公积金贷款，另一方不是贷款人，虽然支取了个人的住房公积金用于购房，但这与贷款没有关系，所以，双方离婚后，只要另一方在申请个人贷款的前6个月，持续缴存住房公积金或已累计缴存住房公积金12个月以上，且目前仍在缴存住房公积金的，就可以申请公积金贷款。　　商品房的公积金贷款需要携带本人的身份证、户口本、暂住证（外地户口）、最高学历证明、职称证书、购房合同及发票到当地公积金缴纳部门办理，一般情况下15个工作日可办完。另外，专家提醒购房者，如果房子是以两人名义购买的，离婚前用公积金贷款所购买的房屋在离婚后确定归其中一方所有的，债务也就随房屋所属权相应转移到其中一方，那么就需要办理借款人变更手续。　　对于协议离婚的，可以持婚姻登记部门的离婚证明、证明贷款房屋归属的公证文件等材料到管理部办理借款人变更手续，对于法院判决离婚的，可以持法院有效判决书等材料到管理部办理借款人变更手续。望采纳，谢谢。
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热门城市房价：男女双方离婚后，一方不配合办理涉银行按揭贷款房屋产权转移登记之问题探讨｜李梅兰｜律师视点
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男女双方离婚后，一方不配合办理涉银行按揭贷款房屋产权转移登记之问题探讨｜李梅兰｜律师视点
男女双方离婚后，一方不配合办理涉银行按揭贷款房屋产权转移登记之问题探讨来源：作者：李梅兰，女，北京京师（天津）律师事务所律师。本文系作者授权推送，如欲转推，请务必征得作者及本公号同意。[关键词]离婚后财产纠纷；房屋产权转移登记；银行按揭贷款[内容摘要] 尚有银行按揭贷款的房屋，因涉及物权、债权、以及抵押权等多重权益交织，受《物权法》、《不动产登记实施条例》、《不动产登记实施条例细则》等多重法律法规约束，法律关系复杂，在办理房屋产权转移登记过程中程序复杂、手续繁多、耗时较长。尤其是原夫妻双方在离婚后，处理该问题时更是棘手。该如何有效解决此类问题，笔者建议追加抵押权人银行作为第三人参与诉讼，以达到最终解决问题之目的。　　本文探讨的问题前提是离婚后财产纠纷，即男女双方已经离婚，原夫妻共同财产中尚有银行按揭的房产归其中一方所有，需另一方协助办理相关产权过户手续的情况。一、按揭贷款房屋产权转移登记之典型案例[1]　　郭女与周男原系夫妻，后于日经民政局登记离婚，并签订离婚协议，其中约定，“双方确认在婚姻存续期间购买房产一处，位于北京市东城区2710号，房屋产权登记人为男方……现男方同意该房产全权归女方单独所有。自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起，剩余按揭贷款由女方承担，此房产须在6个月内过户到女方名下，男方须积极配合办理房产过户的相关手续。如女方要求出售此房产，男方须配合办理相关手续。任何一方不按本协议履行义务的，违约方需向守约方支付违约金人民币200万元。”　　离婚后，郭女为了能够在6个月内办理过户手续，先向贷款银行申请变更银行按揭贷款人，银行经过内部审批后，需要周男协助签字方能办理变更。但周男在看房价与日俱增后就开始产生情绪，以各种借口不但不协助办理，还从中作梗，致银行不胜其烦，最终不再为郭女办理变更银行贷款人手续，除非郭女能够一次性清偿银行按揭贷款。　　待郭女筹到剩余银行按揭本金后，办理一次性偿还剩余银行按揭贷款仍需要周男予以协助办理，未果。为此，郭女将周男诉至法院，要求其履行离婚协议约定的“协助办理涉案房屋的产权转移登记之手续”。庭审中，周男提出要求让郭女将筹到的剩余银行按揭贷款本金先交付其本人，之后由其本人向银行进行偿还。鉴于周男之前的种种行为，郭女对其已不再信任，不愿交付。　　因双方在离婚协议中对于郭女偿还剩余银行按揭方式、以及时限未作明确约定，也没有能够直接证明周男拒绝协助办理相关手续的证据材料，法院也无法认定违约方。双方为此僵持不下，案件陷入了僵局。为此，郭女在征求了抵押权人银行的意见后，基于郭女、周男与抵押权人银行间签订的房屋抵押贷款合同，郭女与周男系该合同的共同贷款人和房屋共同抵押人，依据合同之相对性，向法院申请追加抵押权人银行作为第三人参与诉讼，并增加诉讼请求“由郭女直接向抵押权人银行一次性偿还剩余按揭贷款，抵押权人银行在接收后办理解除抵押手续。”，获得法院支持。郭女持法院的生效判决书，单方很顺利的办理了涉案房屋的产权转移登记手续。二、该类案件在司法实践中普遍存在　　上述案例是笔者遇到的个案，但在房屋市价不断走高的今天，因房子产生的婚姻家事纠纷更是层出不穷，在夫妻离婚纠纷及后续纠纷中更是如此，诸如上述案例中的类似问题更为突出。　　笔者先后在威科先行网站案例库中，以“离婚后财产纠纷——房屋产权过户——银行按揭贷款”为依次搜索条件，法院裁判时间截止至日止，先后搜到了891个案例数据，经筛选其中243个符合本文之前提条件，占比达27.27%，其中有233个案例系当事人双方通过登记离婚，并以“离婚协议”的方式予以约定的，占比为95.89%。　　那么法院对这类的案件都是如何处理的呢？是否像前述案件一样能够一次解决呢？笔者仅就该243个案件进行分析、汇总、比对发现，法院裁判结果不一，具体如表1：　　（一）原告在诉讼请求中未提到“要求被告协助办理房屋产权转移登记”的有3个。　　原告在诉讼请求中未具体提出“要求被告协助办理产权转移登记”，仅明确提出“要求判令涉案房屋归其所有”的诉讼请求，对此法院均作出“房屋产权归原告所有”的明确判决，但对于剩余银行按揭贷款的偿还问题其中仅有1个案例予以明确为由原告本人负责偿还，另外2个案例对此却只字未提。这或许是因案件原告不懂法，不知该如何提起有效诉讼解决自身问题。　　（二）法院不支持原告在诉讼请求中提出的“要求被告协助办理产权转移登记”的有28个。　　原告明确提出涉案房屋产权归其所有，以及要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求，但法院对原告提出的“要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求”不予支持，不支持原因有多种，具体如表2：　　1. 有10个案例是因为涉案房屋尚有银行按揭贷款未清偿完毕，径直驳回了原告全部诉讼请求。　　2. 有7个案例获得法院部分支持，即仅“判令涉案房屋归原告所有”“驳回原告其他诉讼请求”，对于原告要求对方配合办理涉案房屋产权转移登记的诉求予以驳回。其中有5个案例对剩余银行按揭贷款的偿还问题只字未提；仅有2个案例予以明确为“由原告本人偿还”。　　3. 有8个案例因其他原因驳回原告的诉讼请求，或因涉案房屋未办理产权转移登记、或因在诉讼之前或诉讼过程中被法院查封、或因原告一方要求重新分割涉案房屋、或因原告不适格，即离婚协议约定涉案房屋归婚生子女所有，而原告在提起诉讼时未将子女列为诉讼参与人的情况；或因原产权登记就在原告名下。　　4. 有2个案例因涉案房屋存在抵押债权，被直接驳回原告诉讼请求。需要说明的事，该抵押债权均是原产权登记一方在离婚后，擅自对外借款而新设定的抵押。　　5. 有1个案例被法院认为系重复起诉，依据“一事不再理原则”直接驳回。该案系2007年经法院调解离婚，并确认涉案房屋产权归原告，由原告负责偿还涉案房屋的银行按揭贷款。在还清所有银行按揭贷款后，因被告不予配合无法办理涉案房屋的产权转移登记手续，原告于2016年诉至法院要求判令“涉案房屋归其所有，被告协助办理房屋产权转移登记手续”，法院对其全部诉讼请求予以驳回。但原告要求办理涉案房屋产权转移登记问题，最终仍未得到解决。　　（三）法院支持原告提出的“要求被告协助办理产权转移登记”诉讼请求有211个　　原告明确提出涉案房屋产权归其所有，并要求被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求，获得法院全部支持的情况占绝大多数，共计有211个案例，具体如表3：　　1.有99个案例是在清偿完全部银行按揭贷款后才诉至法院的。其中自离婚开始至诉至法院时间间隔最长的是上海市金山区人民法院于日审结的成某诉被告王某离婚后财产纠纷一案【案号为(2015)金民一(民)初字第1103号】，本案原被告双方于2000年3月份登记离婚，协议约定涉案房屋归成某所有，剩余银行按揭贷款由成某负责偿还。成某在清偿全部剩余银行按揭贷款后，于2015年3月诉至法院。整整十五年的时间。　　司法实践中自当事人离婚开始，到清偿全部剩余银行按揭贷款时间长短不一，但是在该期间不确定因素太多[2]，房屋产权一直处于不确定的情况下，风险对任何一方来说都很大。　　2.有74个案例原告诉讼请求得到法院的全部支持，但对剩余银行按揭贷款未提及。　　3.有15个案例法院明确产权转移登记的前提条件是“待银行按揭贷款全部清偿完毕”，或“产权过户转移登记条件成就时”再行办理产权转移登记。　　4.有13各案例，法院在支持原告诉讼请求的同时，明确剩余银行按揭贷款由房屋产权人偿还。　　5.有8个案例法院在支持原告诉讼请求的同时，也在判决终中明确提到抵押权人银行，具体为：1个案例法院明确产权转移登记不影响抵押权人银行的利益；2个案例明确对于剩余银行按揭的偿还，需要与银行另行协商，或征得银行同意；1个案例明确在办理产权转移登记时应一次性清偿剩余银行按揭贷款；1个原告在起诉时列抵押权人银行为第三人，要求一次性偿还剩余按揭贷款获得支持[3]；2个法院在庭审过程中追加抵押权人银行为第三人参与诉讼，其中一个银行同意变更，另一个缺席，但法院都支持了产权转移登记诉请；1个在庭审之外，法院征得了抵押权人银行的同意后，判令支持原告产权转移登记手续。6.有2个案例法院明确限期办理涤除抵押手续并办理产权转移登记手续。三、按揭贷款房屋在产权转移登记过程中存在的问题　　上述案例中法院支持当事人要求将涉案房屋转移登记己方名下诉求的占比为86.83%，如此高的支持率，当事人于司法实践中依据《不动产暂行条例》第14条第2款第（三）项之规定[4]，能否顺利地将涉案房屋之产权转移登记在己方名下呢？　　目前按揭贷款所购买的房屋，一般都在房屋上设定了抵押担保，依据《物权法》第191条第2款之规定[5]，在银行按揭贷款未全部清偿之前要求变更产权登记人的，因涉及抵押权人银行利益，一般情况下需要先清偿剩余银行按揭贷款，由抵押权人银行办理涤除抵押登记手续之后，再有当事人双方共同去房屋所在地的不动产登记中心办理产权转移登记手续。若当事人双方为原夫妻关系要求变更的，还可以由双方共同向抵押权人银行申请办理变更抵押贷款人，由抵押权人银行根据欲登记一方的个人资信情况，予以变更银行按揭贷款人后，再由双方共同去房屋所在地的不动产登记中心办理产权转移变更登记。否则，在未征得抵押权人银行同意的情况下，即使有法院的裁判文书存在，仍无法办理涉案房屋是产权转移登记手续。　　在上诉案例中，除“99个已清偿全部银行按揭贷款”案例、“1个原告列抵押权人银行为第三人参与诉讼，并要求一次性偿还剩余银行按揭贷款获支持案”、以及“1个庭外征得抵押权人银行同意后获支持案”可以由当事人单方申请产权转移登记外，其他案件的均无法直接办理涉案房屋的产权转移登记手续。依法《民事诉讼法》第239条之规定[6]，申请执行的期限是两年，若在此期间涉案房屋产权人无法清偿全部银行按揭贷款的，则还需要当事人先向法院申请强制执行，由法院作出 “终结本次执行，待符合办理过户条件时再向本院申请执行”的裁定，以便中断申请强制执行的时效。如此不但增加当事人的诉累，而且额外增加了法院的工作量，最重要的是当事人要求办理房屋产权转移登记的问题仍不能得到有效的解决。四、关于按揭贷款房屋产权转移登记问题之思考　　文章开头提到的典型案例是一次性偿还剩余银行按揭贷款，那么假设一下前提条件：如果郭女无法筹集全部银行按揭贷款，经向抵押权人银行申请，抵押权人银行同意为郭女办理变更贷款人手续，而仅仅是因为周男不予配合办理签字手续的情况下，郭女诉至法院，那么将是基于什么法律关系提起诉讼？是基于离婚协议，要求周男履行协助办理变更贷款人手续的离婚后财产纠纷？还是基于房屋按揭贷款合同，直接要求变更贷款人的合同纠纷？两者的法律关系不同，所对应的管辖法院也将不同，离婚后财产纠纷需要依据被告所在地法院管辖，那么合同纠纷尤其是银行按揭贷款合同，一般都有明确的管辖法院。郭女该如何选择？　　这些都是离婚夫妻双方登记离婚时，双方自行约定的情况，或许是因为当事人自身法律意识不强等因素造成的。目前，司法实践中法院在处理该类案件时，为简便法律关系、提高司法效率，一般会将该类房产判归原产权登记一方所有，剩余按揭贷款由其继续负责偿还，同时需向另一方支付相应的经济补偿。但在房价与日俱增的今天，若在处理类似案件时一贯判归原产权登记一方所有，是否会引起社会大众对此造成的“房屋产权登记在谁名下就是谁的”这种于立法初衷不符的社会认知？当然，经法院审理的案件也存在少量的判令该类房产归非登记一方所有的情况，但法院在出具该类判决时较为谨慎，一般不明确具体的协助办理产权转移登记的方式和时间，后续还需要再次诉诸法律，还需启动申请执行程序。　　前述都是站在产权归属一方要求办理产权转移登记手续的立场，那么如果站在原产权登记方的立场看问题，还会存在因不能及时办理产权转移登记，而影响原产权登记方另行购房的问题，或因产权归属一方逾期偿还银行按揭贷款，致原产权登记一方名下产生不良征信记录的问题[7]。对此，若给原产权登记方造成实质性影响的情况下，或许原产权登记方也将会另行提起诉讼，法院对此又该如何处理？　　另外，现在也是基于房屋价格一直持续上涨的大环境中，试想如果房屋价格一旦呈下跌趋势，则将势必还会出现产权归属一方弃房而去的情况，若抵押权人银行为维护自身权益诉至法院要求偿还债权时，又将是另外一场旷日持久的诉讼。五、关于按揭贷款房屋产权转移登记问题之解决　　综上，该如何有效的解决上述问题，笔者认为可以作如下处理：　　（一）夫妻双方在签署离婚协议时，对银行按揭贷款房屋作出明确、且具有可操作性的约定，同时对违约责任予以明确。例：　　1.明确剩余银行按揭贷款由哪一方负责偿还，以何种方式偿还（存入现金、或银行转账等），限期多长时间内还清，是否需要一次性偿还完毕等；　　2.是否需要变更银行按揭贷款人，需要多长时间内办理完毕；　　3.有义务协助办理房屋产权转移登记的一方，该义务包括且不限于陪同偿还按揭贷款一方前去抵押权人银行办理一次性清偿剩余贷款的义务，陪同偿还贷款一方前去银行办理变更银行按揭贷款人手续的义务，陪同偿还贷款一方前去银行办理注销抵押登记的义务，迁出户口的义务等。　　如此约定虽然并不能保证协助履行义务一方如约履行，但至少也能在产生争议诉至法院时，守约方能够据此提供一份明确、可行的事实基础，以便法院审理、认定和裁判。　　（二）法院在审理此类案件时，建议从以下几方面予以考虑：　　1.产权归属一方起诉要求办理产权转移登记的　　对于产权归属一方要求办理产权转移登记，但又无法承担一次性还清剩余银行贷款的情况下，法院有义务释明其还可以通过变更银行按揭贷款人的方式办理产权转移登记手续，在产权归属一方或法院征得抵押权人银行同意并获批后，追加抵押权人银行为第三人参与诉讼。笔者认为此时的“变更银行按揭贷款人手续”是办理产权转移登记的方式，案由仍属“离婚后财产纠纷”。　　2.原产权登记方起诉要求办理产权转移登记的　　原产权登记一方为不影响自身再次购房、或其名下产生不良征信记录之因素考虑诉至法院，法院同样可以视情况决定是否追加抵押权人银行为第三人参与诉讼。原产权登记一方在诉讼中可以要求对方在合理期限内及时办理产权转移登记手续，逾期未能办理完毕的，或逾期偿还贷款的，由第三人银行依法予以拍卖或作其他处置等。　　综上，笔者认为在保障抵押权人银行权益的情况下，由法院对相应的变更行为予以司法确认，从而达到简化手续和程序的目的。但在当事人诉讼请求合理合法、但是缺少解决问题的有效性时，法院在保持中立性、在遵循“不告不理”大原则下，还有必要向当事人释明适当的、有效的解决问题的方式、方法，其中尤其是“追加抵押权人银行参与诉讼”的问题。如此意义在于：第一，减少诉累，简化了诉讼程序；第二，节省司法资源，减少法院工作量；第三，使得案件最终能够得到有效的解决。注释：【1】北京市东城区法院于日作出的案号为（2016）京0101民初705号一案【2】例如在上述（二）4其中一个案例，原产权登记一方在离婚后，擅自将涉案房屋用于抵押贷款等。另外还有将涉案房屋擅自转让的，因不涉及产权转移登记之要素未能进行比对分析。【3】本案系由上海市宝山区法院于日作出的案号为(2015)宝民一(民)初字第7468号的民事判决，该案最后被强制执行，与本文一典型案例一致。【4】《不动产暂行条例》第14条第2款第（三）项规定，“持有人民法院生效的法律文书变更权利的，可以由当事人单方申请不动产的登记。”【5】《物权法》第191条第2款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”【6】《民事诉讼法》第239条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”【7】现行银行征信系统记录保存期限应是五年，期满方能解除，一旦有不良征信记录则五年内不再审批其贷款申请。家事法苑微信号：famlaw　　专注于婚姻家事继承诉讼实务研究，分享中国婚姻家庭法制建设及理论研究资讯动态，致力于推动家事诉讼程序立法及完善，共建特定专业领域内法律职业共同体阳光下业务研讨、正当、正常交流的和谐平台。　　家事无小事，清官难断家务事，家和万事兴，共同关注，共同学习，共同努力！　　本平台分享信息均注明作者、出处及原始链接，点击左下角“阅读原文”跳转至源网页！　　《“家事法苑”婚姻家事法律资讯简报》于日创办，尝试搭建与律师同行、学者、法官、公证员、房管、媒体、政府相关部门及社会组织进行业务研讨、正当交往、信息共享的桥梁与平台，共同促进中国婚姻家庭法制建设。获取方式：1）简报电子版下载：/download.aspx。2）专题资料：家事诉讼程序立法及完善相关资料、继承法修改专家建议稿及争鸣专题资料、婚姻法司法解释三实施一周年专题资料、2008全年合集精编版、2009年全年合集、2011年全年合集、《婚姻法》司法解释（三）第7条的理解与适用争议专题、全国首例冷冻胚胎权属案专题特别版、夫妻婚内确认财产所有权诉讼问题之探讨资料专题、家事法实务沙龙夫妻财产约定、赠与辨析专辑等，下载网址：/download.aspx。　　“家事法苑”家事法主题QQ群（群号：）---即时分享交流中国婚姻家庭法制信息动态，须以“城市+单位+姓名”实名申请、交流，只接纳法律职业共同体专业人士。　　“家事法苑”家事法实务交流微信群群规则 & & & & & & & & & & & & & &（2015年11月版）　　“家事法苑”家事法实务交流微信群，群主：杨晓林，管理员：段凤丽、侯晓婷、邓雯芬、王志锋、徐文丽、杨竹一、何显刚、陈建宏、李炜、辜其坤、李丹、谷友军、季凤建、严健、麻长春、王钦、李琳。　　1、建群宗旨　　家事无小事，真诚欢迎对婚姻家事继承法领域感兴趣的朋友，律师、法官、检察官、学者、公证员、房管、民政、学生、媒体、妇联等政府公务人员、法务工作者及其他法律从业者加入，即时分享最新中国婚姻家庭法制信息动态，家事审判动态、典型家事案例、立法动态、理论研究动态，共建阳光下专业领域内法律职业共同体业务探讨、正当、正常交流的和谐平台。　　本群主题为婚姻家事继承法及家事诉讼程序，交流范围仅限与主题相关的实体及联系密切的诉讼程序理论与实务问题，定位为特定专业法律领域主题群，学习型群、兴趣群。　　本群无意走向综合群，其他如刑事、商事、劳动、交通事故等其他领域话题可另行解决。　　2、入群方式　　为保障本群安全、质量及可持续发展，防止群友滥加群，本群对外不作任何宣传，群规则只刊发于“家事法苑”微信公号自定义菜单及每期公号推文的签名文件中。 　　为保证群的质量，本群一律由群管理员专人统一审查、邀请新人入群，未经群主同意，严禁擅自拉人进群，擅入者立即清退；　
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在离婚案件纠纷中，有关房屋纠纷所占比例很大。特别是“婚前按揭房”的认定和分割是一个综合性的法律问题，涉及婚前及婚内对房产的出资、归属、债务等等问题。而在司法实践中，关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理存在着三种不同观点。本文就离婚案件中按揭房屋分割问题所涉及的几种裁判规则进行了探讨。
文/王林清 最高人民法院民一庭法官
郭燕枝 北京市第一中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长
杨心忠 最高人民法院审判监督庭法官
本文节选自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》
离婚诉讼中“婚前按揭房”的归属认定与分割是一个综合性的法律问题。而司法实践中之所以会出现裁判不一的情形，一方面源于法律没有明确规定，不能为司法实践提供有效法律指引；另一方面也与裁判者在审理案件时没有对该问题有一个系统的认识，对该问题的处理没有一个正确的出发点有关。在司法实践中，离婚诉讼中的房产分割一直是个难点。处理不当不仅造成夫妻及双方家庭的财产损失，还会危害到社会的稳定。对此行之有效的解决办法就是对婚前及婚内财产进行约定。婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。夫妻如能在婚前或婚内对房产的出资、归属、债务、经济补偿作出约定，就会使离婚中房屋分割这一复杂的问题变得简单明晰。书面约定又是双方分割财产承担债务的证据，约定达成后应受到法律保护，除非内容违法，不应在诉讼中因一方反悔而被推翻，使诉讼更加复杂化。进行婚前婚内财产约定，能够减少当事人矛盾激化的现象，对维护社会稳定和谐起到积极作用。
罗尔斯有言：“正义是社会的首要价值，正如真理是思想的首要价值一样。”[1]在目前法律没有明确规定的情况下，我们不能固守某一法律制度的规定，亦不能单纯囿于形式逻辑，而要在整体上秉持公平正义观念，以婚姻家庭法的立法宗旨为指导，探究相关法律制度之本意，同时对相关法律制度进行弱化或协调，对相关利益进行价值衡量，不满足于单纯的法条主义，“要从实际生活多做考量，彰显人本主义思想，”[2]对该问题作出妥善处理。“婚前按揭房”的处理要“既有利于保护婚姻当事人的婚前特有财产，同时也不会打击或抑制夫妻一方为婚姻投入的信心，仍然能起到鼓励夫妻俩以不同方式为婚姻幸福做出共同努力的作用。”[3]
关于离婚案件中按揭房屋如何认定和处理问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，根据《物权法》的规定，不动产的取得以登记为标志，因此，判断房屋是否属于夫妻共同财产，关键看房屋产权证的取得时间。如果在婚前已经取得了产权证，则房屋属于购房者的个人婚前财产。如果房产证是在双方登记结婚后取得，既然我国《婚姻法》规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，除非双方有特别约定，否则房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分则视为债务，从夫妻共同财产中偿还。
第二种观点认为，不能以房产证取得的时间作为判断房屋性质的标准。签订购房合同、支付首付款、签订贷款合同均是在婚前，购房者已经通过按揭贷款的方式向开发商支付了全部房款，房屋买卖合同已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是合同权利的转化，因此将房屋认定为购房者的个人财产比较公平。当事人未办理产权证的原因可能是多种多样的，很多是因为开发商未缴纳或未足额缴纳土地出让金等非购房者的过错，导致购房者未能及时办理产权证，如果因此就将房屋认定为夫妻共同财产对购房者显属不公。因此，不能将取得房产证的时间作为判断此类房屋是否属于夫妻共同财产的标准，而只能以购房合同上记载的购房者为房屋的所有权人。
第三种观点则认为，如果购房者在婚前已经支付了大部分款项，夫妻共同还贷部分只占极小比例，此时认定房屋为夫妻共同财产，显然对购房者不公平；但如果夫妻共同还贷部分占绝大比例，此时将房屋认定为购房者的个人财产，对夫妻另一方也不公平。因此，认定房屋为共有或个人所有，应当区别对待，基于折中考虑，可根据婚前付款与婚后付款的比例大小作出共同财产或个人财产的认定。
随着《婚姻法解释三》的出台，该争议尘埃落定。《婚姻法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39第1款规定的原则，由产权登记一方对一方进行补偿。”对于该条文，应从以下几个方面把握：
1. 对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财产均是不妥的。此类房屋的购置资金由以下两个或三个部分组成：一是购房者于婚前购房时用个人财产交纳的首付款以及婚前偿还的贷款；二是婚姻关系存续期间用夫妻共同财产偿还的贷款；三是离婚时如果贷款尚未还清，离婚后由取得房屋的一方继续用个人财产偿还的贷款。因此，此类房屋是婚前个人财产和婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要按照照顾子女与女方权益的原则公平地分割双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益。
2. 对于“婚后用夫妻共同财产还贷”，一般只需从还贷的时间上进行判断，只要是处于婚姻关系存续期间，即可认定为用夫妻共同财产还贷，而无须区分还贷的金钱来源于夫妻中哪一方的收入。当然，如果夫妻之间约定实行分别财产制或者对房屋还贷问题另有约定，自当区别对待。
3.由于此不动产中有夫妻共同财产的成分，因此在离婚分割房屋时，应首先由当事人协议解决，协商不成的才能进行判决。
4. 司法解释只是提供给人民法院针对特殊不动产进行分割时的一种方法，因此在表述上采用“可以”字样，该分割方法不是绝对的，不能机械地理解只能采取此一种方法分割房屋，而排除在特定情况下可以将房屋判归非产权登记一方所有的可能性。
例如，双方当事人结婚时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出购房者支付的首付款比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则法院仍可根据案件情况将房屋判归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。再如，婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还贷款的能力，另一方当事人具备此能力，并愿意承担继续还款义务的，法院仍可将房屋判归另一方当事人所有。
5. 判决取得产权的一方向另一方补偿时需考虑房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付的款项的一半。具体操作上，当事人可以通过协商对房屋市值达成共识，如协商不成，可以在离婚时首先对房屋的市值进行评估。
对于补偿数额的确定，举例说明如下：假如婚前贷款所购房屋的总价为2,000,000元，首付600,000元，按揭贷款1,400,000元，贷款期限20年（240个月），利息总计为1,215,098.21元。还款总额为2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）。如果采用等额还款的方式，月均还款10,896.24元。
双方当事人婚后共同还贷5年（60个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估为4,000,000元。通过计算可知，购房者为购买房屋总计应支付购房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元），夫妻共同还贷653,774.4元（10，896.24元×60)，占房价款的20.33%(653,774.4元÷3，215,098.21元×100%)，因此，取得产权的一方应补偿给另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2)，剩余贷款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元），由取得产权的一方继续偿还。
6. 在特殊情况下，如果房屋判归支付首付款按揭购房者的配偶所有，如果尚有未归还的贷款，判决时原则上应将还贷义务与房屋所有权同归于配偶一方，因为按揭贷款是以房屋为抵押物的，如果失去房屋所有权的一方事后拒绝还款，银行将会拍卖房屋优先受偿，配偶一方对此无法控制，仍可能失去房屋。
[1] [美] 约翰·罗尔斯：《正义论》，何怀宏等译，中国社会科学出版社1988年版，第1~2页。
[2] 欧彦峰：《离婚案件中按揭房屋分割难题之应对》，载万鄂湘主编：《司法解决纠纷的对策与机制--全国法院第十九届学术讨论会获奖论文集》，人民法院出版社2007年版。
[3] 王芳：《离婚时“婚前按揭购买、婚后共同还贷”的房屋分割方法之探讨》，载陈苇主编：《家事法研究》(2009年卷），群众出版社2010年版，第280页。
◎本文转自天同诉讼圈（tiantongsusong）
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