卖方急需资金,中介跟买方一起骗卖方不支持,怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-16 10:18 标签： 中介跟买方一起骗卖方
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退房风险莫小觑 违约重点看合同
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&&& 既想退房，又想尽量减少损失，怎么办？本报通过采访多名业界律师，梳理出在房产交易不同环节的退房行为中可采取的方式和需要注意的不同问题，其中最根本的一条还是先搬出合同（包括认购书、佣金合同、商品房买卖合同、按揭贷款合同等），用放大镜仔细看清楚，例如违约责任一条的约定就可能不只是损失定金，有的是按房价总款10%- 20%的违约金，卖方选择违约金起诉买方的可能性比较大。
　　一看房、选房
　　二交定金、签认购书
　　如仅签署《深圳市房认购书》，尚未签订正式的《深圳市房买卖合同（预售）》，购房者可在签正式合同时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金；如果买方打定主意不管按揭成不成都不买了，那就只能以损失定金为代价退房。
　　三签订《商品房买卖合同》
　　如已签订了正式合同要退房则需要看合同约定。如合同对按揭贷款不成的后果没有任何约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，购房者有权解除合同，开发商应当退还购房款本息及购房定金。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。所以，如果购房者发现《商品房买卖合同》的附加条款在之前签订的《商品房认购书》中并没有出现，而且是因为双方无法就此达成一致而导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由，可以要求开发商返还认购定金。
　　如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”，买方就无权解除合同，如果退房不买，开发商可以没收定金并追究其违约责任。
　　四验收、入伙
　　至此环节，除非由相关政府部门或鉴定机构确认该建筑物存在主体结构上的质量问题，才可能退房并返还房款。
　　五发房产证
　　发展商在合同中附加免责条款，可拒签
　　深圳市规划局与国土资源委的统一格式认购书只有6条，但部分开发商可能为防止买方退房而附加了免责条款，如“买方按揭不成需一次性付款”、“按揭不成开发商有权单方面解除合同并对此房屋另行销售”等，那么购房者应要求去除此项约定，或改为“若按揭不成开发商同意解除合同并退还定金。”
　　即使按揭不成，也勿逾期不签正式合同
　　与此同时，在签订认购书后，即使明知按揭不成，买方也应当在约定的时间内到开发商处与开发商协商签订预售合同，并要求加入按揭不成有权解约的条款，否则开发商将可能以购房者在约定期限内无故不签订预售合同为由没收定金。
　　购房者签约后要保证手持一份合同
　　《商品房买卖合同》一般一式三份，购房者、开发商、银行各自持有一份，由于涉及到签订按揭贷款合同之后，银行需一段时间审批才能发放贷款等因素，开发商往往要求在签约之后暂时收回购房合同统一办理，但这其中不排除有恶意开发商借此机会修改合同约定，所以购房者最好要求多打一份或者复印一份购房合同，由开发商盖公章确认，保证手持一份。
　　一看房、选房
　　二交诚意金
　　如果买方只是交了诚意金，没有签订任何合同，那么想退房的话可以拿回诚意金。如果交了诚意金又签了诚意金合约，一般会约定以什么价格成交等内容，那么诚意金会被中介或卖方没收。
　　三买卖双方达成协议、查档、交定金
　　如果在合同中有约定卖方只能没收定金，买方可以损失定金为前提退房。如果在合同中约定了卖方可以没收定金或者是追究违约金，那么到底是要定金还是违约金选择权在卖方，这种情况在现实中见得最多。在一般的合同中，都会约定有房价10%-20%的违约金，买方面临的风险就是损失定金或违约金。
　　如果卖方愿意没收定金或者让买方再补一点损失，双方可以协商解除合同，那是最直接的解决方式。但一般违约金都会高于定金，卖方选择违约金并起诉买方的可能性比较大，但法院会不会支持这么高的违约金，要看法院的自由裁量。
　　至于买方声称贷不了款或贷不足款是政策原因导致，应属不可抗力可以解除合同，不同律师对此有不同看法。有律师认为政策确实不能预见、不能避免也不能克服，属于不可抗力的范畴。但也有律师认为，在政策出台之前，媒体已经有大量的报道，政策出台属于可以预见的事情，且合同中已经有约定，如果贷款不足就要补齐，这说明大家对于银行贷款可能出现问题都有预期，在2007年的类似案件处理中，法院也是判决政策变动并不属于不可抗力。
　　四首期款监管
　　一般首期款会比较多，在监管期间没有买卖双方的签字是不能处置的。所以一旦买方想退房，首期款如何拿回来是个比较大的问题。一般的解决方式有三种：一是协商一致同意返还给买方；二是一般在监管协议中都会约定，三个月没有过户，资金会自动返还给买方；三是通过法院判决书形式拿回。如果买卖双方协商不成，卖方故意拖时间而买方急需资金使用时，可以考虑主动起诉卖方要求解除合同并返还首期款。
　　五赎楼
　　担保公司已经介入赎楼，买卖双方已签订赎楼协议，这时一般会产生一些必要费用，一旦买方想退房违约，那么这些费用是由违约方即买方承担的。如果担保公司已付出了资金去赎楼，且一般在赎楼协议中会约定一旦有人违约不成交，担保公司有房产的处置权，这时如果买方想违约退房，违约成本是很高的。
　　比如1 0 0万元的房子，如果担保公司把房子拍卖时只值70万元，那么30万元的差额是由违约方即买方来承担的，还有担保公司的利息等费用、支付卖方的违约金等，加起来数额巨大，所以如果已经到了赎楼阶段律师建议还是继续履行合同。
　　六申请银行按揭
　　七办理过户
　　已经过完户，但银行贷款还是没批下来，这与担保公司已经赎楼的情况相类似。
　　八物业交接
　　合同写明退房只弃定，便于预估违约损失
　　签订合同时，一定要仔细看清楚合同中是否有贷款不足要补齐房款的约定。如果有就要进行更为详细的约定，例如原来约定是贷款八成的，即使买方只能贷款七成买方还能承受，贷款更少就不能接受，那就在合同中附加约定如果贷款低于七成，买卖双方可以解除合同，那对于买方来说更有保障。
　　另外，在签订合同时，买方可以跟卖方约定，买方违约退房卖方除了没收买方的定金外，不能再追究其他责任，那么买方的损失也可以锁定。
　　获知贷款不成，买方越快通知卖方越好
　　如果买方发现因贷款原因或预期房价下跌确实不能履行合同，那应该第一时间发函通知卖方，并明确告之：为避免合同不能履行后给卖方造成损失，卖方在接函后即可另行处理涉案房屋，如因卖方的原因导致损失扩大，责任自行承担。根据《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。例如100万元的房子，价格下降到95万元，买方已经明确提出无力支付首期款无法履行合同，而卖方继续拖时间导致房价下降到80万元，那么卖方也是拿不到房价下降20万元的损失，而是5万元。
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