司法解释一一回应房产确权
——《婚姻法解释（三）》系列解读之四
中国妇女报&&
李明舜中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长、中华女子学院副院长胡建勇北京市第二中级人民法院民六庭法官王芳北京律师协会婚姻家庭专业委员会副主任
第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
【法理解读】
李明舜：本条规定首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。
根据本条规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。同时，对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。
理解本条时应注意：1.夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产并不是当然地归属产权登记一方，双方可以协商确定；2.在不能达成协议的情况下，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，同时，按揭房屋未还债务也应由其继续承担；3.对于婚后参与还贷的一方，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；4.如果夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于双方名下的，应当认定为夫妻共同共有。
胡建勇：司法实践中，当事人、法官以及社会各界争议较大的是此类房屋的权属性质以及具体分割问题。
从法条的文义理解来看，诸如“离婚时该不动产由双方协议处理”、“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”、“补偿”等表述，表明本法条对此种情况下的房屋性质，即是个人财产还是夫妻共同财产没有明确表态。本条的立法是问题解决的思路，更多地体现实务操作的公平和公正，而非财产定性的思路。对于社会各界争议的此种情况下房屋属性问题，仍可能存在重大分歧。有两个具体问题需要考虑：一是共同还贷的增值部分如何认定；二是补偿的标准如何确定。特别是市场上房屋价格暴涨，在巨大的利益面前，当事人争议非常大。
【对妇女权益的影响】
胡建勇：司法实践中，很多离婚诉讼涉及的房屋是男方婚前购买，婚后夫妻共同还贷。本法条的规定体现了社会现实下的实质公平，有利于保护妇女在婚后生活中共同还贷部分的利益。但与此同时，将可能导致妇女离婚后得钱无房、居无定所。
【妇女维权对策】
王芳：如果是两人婚前购房，女性最好和男方一起出资付房产的首付款，房产共同署名。或者，虽然一方婚前个人贷款购房，但婚后双方共同偿还了大部分银行贷款，可协商将共同偿贷配偶增加为房产共有人之一，通过权属变更的方式确定配偶对房屋的所有权。
第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
【法理解读】
李明舜：对于夫妻共同共有的房屋，夫妻任何一方都无权单独处分。一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，是一种无权处分的行为，对此法律原则上是不支持的。只是考虑到交易安全，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，就构成了物权法上的善意取得，在这种情况下该房屋的所有权就发生了转移，原所有人就不能追回，而只能向擅自处分共同共有房屋的一方索赔。
《婚姻法解释（三）》第十一条规定单纯从物权法的善意取得制度来看并无不妥，而且也是在夫妻共有房屋买卖的交易安全和夫妻关系保护方面寻找相对的平衡。但是考虑到房屋并非仅仅是一项财产，而是婚姻的住所、家庭的载体，特别是用于婚姻家庭共同生活居住需要的房屋更是如此，所以，对于用于婚姻家庭共同生活居住需要的房屋，在认定善意取得时应当从严把握，否则就会造成新的矛盾甚至是激烈的冲突。
王芳：本解释中受害配偶所能主张的“损失”，应不仅包括实际售房款，而且还应包括配偶私自出售房产给另一方带来的其他损失，如：实际售房款低于市价的差额、因房屋出售而产生的另行租房费用等等。
【对妇女权益的影响】
胡建勇：司法实践中，男方通过擅自出卖夫妻共有房屋转移财产的案例时有发生，严重侵害了妇女合法权益。本法条的规定体现了与物权法的衔接，保护了交易安全，从价值取向上自然就忽视了夫妻共有财产的保护，亦未突出对妇女权益的保护，尤其是对于一方擅自出卖夫妻共有财产的损失认定上，未明确表示与婚姻法第四十七条的衔接，略显不足。
【妇女维权对策】
李明舜：为了防止夫妻一方擅自处分共同共有的房屋，对于夫妻共同共有的房屋最好在产权登记时使用双方的姓名，或者在产权证上明确谁是共有人。在这种情形下，第三人如果明知房屋为共有而在没有得到所有共有人同意的情况下购买，就构不成善意取得。
胡建勇：现实生活中妇女要有意识保护夫妻共有房屋。女方也可以在离婚诉讼中强调男方擅自出卖房屋的情节，依据婚姻法第四十七条要求法院判令男方少分夫妻共有财产。
第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
【法理解读】
李明舜：本规定的根据在于，1.婚姻关系存续期间，虽然双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，但由于产权登记在一方父母名下，所以产权应当归产权证上载明的一方父母，而不是出资者；2.房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，它的价格不由市场供求关系决定，所以出资者的出资实际上也并不是整个房屋的价格，甚至只占房屋实际价格的一小部分；3.不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在这种情况下，出资者并没有购买该房屋的资格。
这一规定虽然对出资者未必完全公平，但它却较好地保护了老年人的合法权益。
胡建勇：根据该规定，对于夫妻共同出资部分，不能在离婚诉讼中解决，只能作为债权另案处理，夫妻一方可在离婚后作为原告，要求产权登记的父母一方返还出资，至于出资部分的利息也应适当考虑。对于房屋的增值部分，夫妻均无权主张给付。
【妇女维权对策】
胡建勇：现实生活中，妇女要清楚夫妻对外出资行为的后果，要有意识保护夫妻出资权益，如不能体现在产权登记上，应与夫妻另一方及父母协议确定房屋相应的权利，白纸黑字，各方签字，才能产生法律效力，维护自己的合法权益。
王芳：建议在购房之初，夫妻两个应与父母签订书面协议，明确约定房屋的权属问题，在有条件的情况下该协议最好经过公证。一旦夫妻面临离婚，配偶一方可以先依据购房时与父母之间签订的书面协议先行起诉房屋确权诉讼，把房产确定为夫妻共同财产后，在离婚案件中便可以作为夫妻共同财产予以分割。(本报记者
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。子女离婚父母参与财产争夺案件的特点分析
作者：夏琳&& 发布时间： 15:21:14
&&&&2011年，笔者所在奉新县人民法院共审理离婚案件240件，在该院所审理的离婚案件中，子女离婚父母参与财产争夺已成为离婚案件的一大特点。该院审理的离婚案件中，父母参与子女离婚财产争夺的案件数有53件，占审理离婚案件数的22%。&&&&一、案件的基本概况和特点&&&&父母参与子女离婚财产争夺的案件具有以下特点：&&&&一是父母主动干预子女离婚财产的分配。在子女婚姻出现问题苗头时，父母便告诫子女主动争取财产利益，并积极筹划争取财产方案，协助子女查找其配偶的财产，将子女婚姻关系存续期间的财产逐一核算，作出最有利于维护己方子女财产权益的计划。&&&&二是父母争夺的财产标的多为房屋。在53件父母参与财产争夺案件中，父母参与子女离婚诉争财产中以房屋为标的的案件为40件，占75.5%；以金银首饰等贵重物品为标的的案件4件，占7.5%；直接以金钱为标的的案件9件，占17%。&&&&三是此类案件多数牵涉父母利益。父母参与子女婚姻财产争夺的原因往往是与父母财产利益相关。40件以房屋为诉争标的的案件中，父母直接将名下房产给子女居住的案件8件，占20%；父母为子女房产出资首付的案件占22件，占55%；父母帮助子女偿还贷款的案件7件，占17.5%；父母原房屋拆迁，子女用拆迁款另购房屋或者将还建房登记在子女名下而导致的确权诉讼3件，占7.5%。父母为子女首付出资的房产也成为子女离婚时父母协助争夺的主要财产。房产纠纷多发的原因在于，父母资助子女房产的事实发生在子女婚姻关系存续期间，当时又约定不明确，导致在子女离婚时，房产成为子女和父母共同诉争的最重要财产。&&&&四是父母直接是子女的诉讼代理人。在53件父母参与财产争夺的离婚案件中，父母全部都作为子女离婚案件诉讼代理人，而且在这些案件中，有11件案件是仅有父母作为诉讼代理人，没有聘请律师作为委托代理人，直接由父母出庭为子女离婚析产作辩护。&&&&五是该类案件的调撤率低。在53件父母参与子女离婚财产争夺案件中，适用调解结案的案件为8件，适用撤诉结案的案件为3件，适用判决结案的案件为42件，调撤率仅为20.7%。并且父母在参与子女离婚财产争夺后，四处宣称诉争财产所有人为自己子女，子女配偶无权主张财产利益，更加恶化子女与其配偶间关系，双方难以同意调解结案。&&&&二、该类案件的原因透析&&&&第一，我国传统观念导致父母习惯参与子女婚姻问题。按照我国传统的婚嫁习俗，结婚之前征得父母同意，离婚当然父母也会参与。尤其是80后年青子女，对父母的依赖心理极重，父母也习惯为子女安排好一切。以该院审理的53件案件来看,35岁以下年龄段夫妻离婚时，父母参与子女财产争夺的案件有38件，占71.7% ；35-45岁年龄段夫妻离婚时，父母参与财产争夺的案件有13件，占24.5%；45岁以上年龄段夫妻离婚时，父母参与子女财产争夺的案件仅2件。由此可见，80后父母护犊意识严重，当子女婚姻出现问题时，父母会主动干预子女婚姻财产分割。&&&&第二，当前高房价是父母参与子女婚姻财产争夺的直接动因。在53件案件中，以房产为争夺标的的案件有40件，占75.5%。房价的不断走高使得房产成为婚姻中可附加值最大的财产。现今多数年青子女在结婚时经济基础负担不了高额房价，需求助于具有经济能力的父母。而传统观念认为进行财产公证是感情不信任或不和睦的表现，因此在房屋购买时父母与子女没有对产权进行明确的约定，导致日后离婚为房屋确权问题埋下了隐患。父母害怕子女婚姻关系破裂后，自己子女不仅在感情上遇挫，自己出资购买的房屋也将被“外人”分走。&&&&第三，父母欲为孙子女成长予以保障。现在年青夫妻因工作繁忙，孙子女大多都是由祖父母照料，进行隔代辅养。当子女离婚时，祖父母不仅要求子女争得孩子的抚养权，更考虑到孙子女的成长保障，积极参与到子女离婚财产的分割、争夺中来。&&&&第四，父母对子女配偶缺少情感认同，在子女离婚时主张其配偶归还财产。很多年青人在缺乏了解的情况下草率结婚，婚后不长时间即产生矛盾问题，父母对子女择偶对象往往开始就不赞成，缺乏感情上的认同。该院审理的4件以金银首饰等物品为争夺标的的案件中，有2件案件的当事人父母在诉讼中要求子女配偶交还金银、玉器等家传信物，父母认为信物是儿媳（或女婿）在作为自己子女配偶，拥有家族成员的特定身份时才能拥有，信物是家族传承的象征，当子女离婚后，其配偶理应返还家族信物。但子女配偶认为信物乃是在结婚之时配偶父母赠与自己的物品，不予交还。&&&&三、案件审理难点&& （一）审判难度加大&&&&离婚案件中，多年的夫妻走进法院起诉离婚，双方必定经历了激烈的思想斗争和心理矛盾过程，在这之后，曾经的公公婆婆、岳父岳母又对共同财产的分割问题、子女抚养问题采取了“片瓦必争”的态度，双方的对立情绪可想而知。而且父母因维护子女利益情切，在案件审理中情绪波动更大，往往一些尖锐的话语和实施的过激行为更加激化了矛盾。该院曾经审理的一起离婚案件中，原告的母亲主张自己女儿的婚房是老伴留下的财产，只是借给子女暂住，不应认定为夫妻共同财产。如果法院判定房屋为夫妻共同财产予以分割，她将到法院跳楼。因此本来并不复杂的离婚案件，因当事人父母的上访、闹访而需法官高度重视。而且一些离婚案件中，本来子女在起诉离婚时，往往因为一时之气，夫妻感情尚未完全破裂，父母一旦加入，偏袒自己子女，将自己的好恶强加于子女，在亲戚邻里间制造舆论，数落子女配偶的过错，导致双方矛盾激化，使得在当事人间本来可以调解的案件变得对立不相让。&& （二）财产性质认定难如有些情况下，父母究竟是将财物赠与给子女还是暂借给子女很难作出判断。如对于子女买房父母出资首付或父母名下房屋拆迁，子女用拆迁款另购房屋登记于子女名下的案件如何处理等问题，在现行法律或司法解释中都没有明确规定。附加于婚姻的人身属性强的案件，由于证据的严重不足，法官依证据认定的法律事实可能与实际情况有较大差距。&& （三）证据严重缺乏&&&&诉争房屋的具体操作过程都是发生在亲人之间。子女在婚姻中或在没有闹矛盾之前，感情亲密，因此在购买、处置房产的时候，往往都没有留存证据的意识。等到起诉离婚，案件进入诉讼程序时，当事人才发现无法按照法律规定进行举证，很多事实仅有自己陈述情况，缺乏证据证明自己的主张事实。&&&&四、案件审理对策&&&&第一，法院可适当限制父母直接参与到子女离婚诉讼之中，特别是限制父母参加极易导致矛盾激化的庭审过程。在开庭前，给予离婚双方一段冷静处理期，让当事人情绪能得到一定恢复和控制。法官可借助亲朋好友或村（居）委会等基层组织的调解功能，与当事人熟悉、信任的人共同做双方当事人及其父母的思想工作，消除双方的抵触对立情绪。&&&&第二，法官在庭审中应规范自己言行，严格按照法律规定的程序办事，立场中立公正，避免给当事人造成合理怀疑不利于案件审理工作。在开庭过程中，法官应该把握审判节奏，维护法庭的秩序，注意当事人的情绪变化。既要让当事人通过开庭将自己的意见和想法表达出来，又避免当事人及其父母过激的言语将矛盾升级。在当事人情绪高涨的时候，应当及时地引导、训诫，细致耐心做当事人工作。&&&&第三，对于涉及父母利益的诉争财产认定上，需依据法律规定同时结合具体案件事实综合考虑，不能忽视当事人的真实意思表示，具体分情况而言：&&&&1、子女婚后，父母出资首付款，子女偿还房产贷款的情况。在该院所审案件中，有22件案件是在子女婚后，父母出资首付款，在子女离婚时，尤其是结婚时间不长的夫妻，夫妻离婚时，有父母出资的一方认为房产是父母对自己的赠与，不应认定为夫妻共同财产。笔者认为，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的最新规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产认定为夫妻一方的个人财产。由《婚姻法》最新的司法解释精神可知，父母给子女购买房产，若父母无明确意思表示房产是赠与子女双方的，应认定为子女一方财产。因此父母为子女买房提供首付款的，如果父母无明确表示钱款是赠与双方的，也应推定视为是对自己子女的赠与。若婚后用夫妻共同财产偿还贷款的，偿还贷款数额部分可视为债权。&&&&2、婚姻关系存续期间，以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在子女名下。受银行贷款、房价调控政策影响，现银行贷款需综合考虑借贷人的年龄、工资收入水平、纳税情况等，很多父母因年龄偏大，已不具备从银行贷款条件。在原有房屋拆迁时，父母往往以子女的名义向银行贷款，还建房产登记在子女名下。对子女离婚后还建房屋的权属问题，应综合考虑首付款由谁出、贷款由谁清偿、诉争房屋由谁居住。如果通过还款凭证、工资收入证明等能够证明房产是用夫妻共同财产出资购买的，可以将还建房认定为夫妻共同财产。但如果房产的首付、还贷都是由父母完成，诉争房屋也是由父母在居住，此时应认定父母才是幕后真正的房屋购买人，诉争房产不宜认定为夫妻共同财产。&&&&3、父母将房屋给子女居住的。父母将名下房产给子女居住的，到底是赠与还是暂借应结合客观情况、事实证据考虑。父母对子女的赠与，尤其是涉及标的额大的房产赠与，需要有赠与人即父母明确的赠与意思表示，同时子女有接受父母赠与的意思表示。如果子女居住在父母名下的房屋里，但父母并没有明确表示将房产赠与给子女，并且房屋贷款、水电费用仍由父母支付的，此时不应认定父母有赠与房产给子女的意思表示。&&&&4、父母给子女配偶的金银首饰。父母在子女结婚时，给子女配偶的金银首饰可认定为以缔结婚姻为条件的附条件赠与。当子女结婚后，所附条件已成立，子女配偶亦接受父母所给的金银首饰，赠与行为则完成。父母主张子女离婚后，子女配偶应归还家传物品，其实质是父母意图撤销对子女配偶的赠与行为。按照我国法律的规定，撤销赠与需符合法定条件，即受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，或对赠与人有扶养义务而不履行，或不履行赠与合同约定的义务。当子女婚姻出现问题时，子女配偶没有实施上述法律规定的撤销赠与行为时，父母是不能撤销对子女配偶的赠与行为，不能收回已给子女配偶的金银首饰等物品。&& （作者单位：江西省奉新县人民法院）
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农村房屋确权
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摘要：王律师好，我是非农户口，在城镇居住，弟弟和我一样，在农村父母过去给我和弟弟盖了连排房子，但地契和房子都在父母名下，现在父母老了，农村房屋又在确权，父母想把我和弟弟
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王律师好，我是非农户口，在城镇居住，弟弟和我一样，在农村父母过去给我和弟弟盖了连排房子，但地契和房子都在父母名下，现在父母老了，农村房屋又在确权，父母想把我和弟弟的房子和他们的分开，确权成3户，各是各的，请问这样能确权给我和弟弟么？
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以一方父母名义购买的父母单位福利房 离婚时如何分割
【案例简介】
张小姐与王先生婚后就一直居住在王先生母亲单位分配的住房里。王先生的母亲去世后，他们就一直住在学校分配的住房里，2008年王先生母亲生前工作的学校进行房改，可以由单位职工以成本价购买所住的房子，他们以去世母亲的名义购买此房，所有购房手续都是王先生签了母亲的名字办理的，房产证上写的是王先生母亲的名字。
婚后，张女士与王先生因为生活琐事经常争吵，两人的矛盾越来越大，两人便分居了，张女士带着孩子搬到了娘家，后来，王先生背着妻子偷偷的把房子卖了在，张小姐后来才知道此事，便起诉离婚，要求分割房产？
【上海万文志主任律师律师法律分析】
（一）首先，他们购买的房产并非张女士或者是王先生单位分的，原产权属于王先生母亲单位的，同时产权登记在王先生母亲名下，买房的时候王先生的母亲虽然已经不在人世，但是王先生母亲单位同意两人以他母亲的名义购买，产权也登记在王先生母亲名下，根据相关法律的规定，对此房屋在离婚时不应当按照夫妻共同财产进行分割。
（二）至于他们购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
【法律依据】
婚姻法解释（三）第十二条
婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
朱晴婚姻案件上诉代理律师万文志律师简介：
万文志律师，主任律师、合伙人。曾担任检察院公诉人多年，从事法律工作二十年;
【荣誉资质】：
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主编：《侵权责任法理解与办案全书》，并在专业法律期刊杂志上发表多篇学术论文
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