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签完房屋买卖合同房子涨价卖方违约 买房者该如何维权
日期： 10:13:35
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2016年1月，家住无锡的郭先生通过某房产中介购买了李女士一套二手房，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价180万元，首付100万元，贷款80万元。就在等待贷款审批的这段时间，李女士这套房子市场价格看涨，且已有买方表示愿意多出20万元全款购买。李女士告知郭先生房子不卖了。
近期，国内一线大城市出现了房价暴涨的态势，我市部分区域房价也在悄然上涨，房价的上涨催生了卖方毁约另行涨价出售的情况，因此引起较多的二手房买卖纠纷。签订合同后卖方涨价的情况下，买家应该如何维权呢?
如果房屋价格波动较大，从签订合同到过户前，可能房子前后相差几万、几十万甚至上百万，多数卖方还是会遵守合同的约定，但也有一些卖方选择违约支付买方违约金，拒绝履行过户义务。
2016年1月，家住无锡的郭先生通过某房产中介购买了李女士一套二手房，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价180万元，首付100万元，贷款80万元。合同签订当日支付定金5万元，45日内支付100万元首付款。贷款办理下来后20日内办理房屋产权转移登记手续。之后郭先生和李女士及房产中介共同签订了《三方协议》，约定贷款一次没批的，李女士应配合郭先生换其他银行再次申请贷款，直至贷款批准为止。
就在等待贷款审批的这段时间，李女士这套房子市场价格看涨，且已有买方表示愿意多出20万元全款购买。李女士告知郭先生房子不卖了，并表示可以将定金和首付款退给郭先生。郭先生和房产中介业务员多次找李女士协商，李女士态度坚决要求解除合同。郭先生无奈之下向法院提起诉讼，要求继续履行合同并办理过户手续。
某知名律师事务所张律师对卖方涨价违约情形下买方的权利给出以下法律分析：
问题一：可否要求卖方继续履行房屋买卖合同并办理过户手续?
根据双方　《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，贷款获批后20日内，李女士应配合郭先生办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的，李女士构成违约。对于郭先生来说，继续履行合同可以以较低的价格成交买房，但是存在诉求无法实现的风险，因为如果卖方一房二卖并且已经与第三方办理了过户手续，且第三方为善意的情况下，即出现了《中华人民共和国合同法》第110条规定的事实上不能履行合同的情况，那么买方要求继续履行房屋买卖合同的诉求显然是无法实现的。
问题二：可否要求卖方按照定金罚则承担违约责任?
如果买方同意卖方不再履行房屋买卖合同，在买方已经支付定金的情形下，有权要求卖方双倍返还定金。该诉求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上述郭先生与李女士房屋纠纷中，双方约定的定金金额为5万元，在郭先生支付了定金的情况下，李女士要求解除房屋买卖合同的，则其需返还郭先生10万元。
该情形需要注意的是定金的金额不能超过合同总金额的百分之二十。如果约定定金金额超过合同总价的百分之二十，根据《担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”即超过百分之二十的部分不具有定金罚则的效力，例如双方约定的定金金额为合同总金额的30%，如果卖方收了定金但不履行约定债务，在此情况下人民法院将判决双倍返还即40%的合同金额，另外的10%按预付款处理。
问题三：可否直接要求卖方赔偿经济损失?
如果买方既不要求卖方继续履行合同，也不适用定金罚则追究卖方违约责任，而是要求卖方直接赔偿经济损失，是否有法律上的依据。在此情况下，买方可以向卖方主张因卖方违约而给其造成的损失，包括直接损失和预期可得利益的损失。
其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一是双方协商确定的，从其约定;二是双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
张律师提醒：防止卖方因房价上涨主动违约，首先是增加定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金，无形之中增加卖方的违约成本;其次是尽量将合同条款约定详尽细致，防止因约定不明产生纠纷;再次是尽可能地缩短交易时间，按合同约定及时、快速履行支付首款、申请银行贷款、办理过户手续等程序，让卖方尽可能没有违约的理由与借口;另外，发现卖方违约迹象时要及时固定违约证据;最后，房屋买卖属于风险较多、纠纷易发的领域，且一般房屋买卖涉及金额较大，因此在买卖房屋过程中最好委托专业律师办理，确保买房无忧。
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400-800-0011转10510买房未过户，10年后卖家“反悔”|二手房|售楼_凤凰财经
买房未过户，10年后卖家“反悔”
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市民吴先生买房子因嫌麻烦一直不过户，结果卖家牵涉官司导致房子被查封，已买的房屋“鸡飞蛋打”。
年底将近，不少返乡置业的市民准备置业，由于地理位置、社区成熟度及生活配套等方面的优势，也有市民倾向于购买。然而，较新房而言更为复杂。为此，本报金牌律师团律师安金龙特对购置二手房所涉及的法律问题进行了解答。本报12月17日讯
湘阴的陈先生在11年前买了一套房子却一直没过户，现在要拆迁了，房子差点被原房主收回。今天上午，记者从岳阳市湘阴县法院了解到，法院判决陈先生的房屋买卖合同有效，并要求卖方协助他办理过户。年底将近，不少返乡置业的市民开始出现在各大售楼部和二手房中介店铺中。然而，二手房交易较新房而言更为复杂。为此，记者针对购置二手房所涉及的法律问题，请本报金牌律师团律师安金龙进行了解答。买二手房10年未过户临拆迁，原房主拒过户2003年8月，陈先生买了套二手房，按照当时的价格，31.76平方米的房子才4000元。“当时对方房子自出售之日起，房屋产权等一概归我所有。他概不干涉，双方都签了协议的”。陈先生说，签订协议的当天，陈先生将购房款全部支付给了原房主，原房主也向陈先生出具了收条。随后，原房主将房屋钥匙及产权证书的原件交付给了陈先生。陈先生也从买房当天便搬进房屋内居住至今。2013年12月，当所购买的房屋进行拆迁改造时，陈先生才意识到房屋一直没有办理房屋产权变更登记手续。找到原房主，对方不同意过户。经社区多次调解，无果。无奈之下，陈先生将对方告上法庭。庭审中，原房主对于与陈先生之间签订购房协议的事实无异议。因此，法院对于双方签订的《购房协议》的合法有效性予以认定。于是，法院判决卖家协助陈先生将登记在卖家名下的房屋办理产权过户登记手续至其名下。提醒：买二手房要留意夫妻共有财产现在二手房市场非常活跃，由此产生的纠纷也比较多，常见的有卖方反悔等情况，特别是夫妻共同拥有的房产。交房款、签合同，办完过户手续却从半路杀出个“程咬金”——卖房人的配偶露面，称该房屋是夫妻共同财产，没经过他(她)同意就出售。面对这种情况，该如何处理？“购买二手房前应该确认产权问题，如果是夫妻共同拥有的，一定要双方愿意再购买。”安金龙说，如果夫妻一方坚持自己不知情，将对方告上法庭，作为购买者很可能变成第三方卷入案件中。安金龙认为，购置二手房最重要的是确认产权。比如说产权证上的房主与接洽的卖主是否是同一人；产权证上标明的面积与实际面积是否符合；此外，如果购买的是安置房，房产证和土地证未必能够到位，所以最好到房产局、国土资源局进行了解。■记者 王智芳 通讯员 陈中伟 朱阿军买二手房不及时过户，70余万房子遭查封市民吴先生买房子因嫌麻烦一直不过户，结果卖家牵涉官司导致房子被查封，已买的房屋“鸡飞蛋打”。日，吴先生以70多万元买了一套长沙市开福区的二手房。“日起该房屋的剩余按揭贷款17万多元都由我负责按时向银行偿还。”吴先生说，签订合同后他分期共向房主支付了47.7万元，同时以房主的名义向银行按期偿还了该房屋的原按揭贷款5万多元。由于房屋的原按揭贷款没有还清，房子还抵押在银行，房产证就没有及时过户到吴先生名下。后来，原房主在向其他银行办理信用贷款时，又以该房为抵押申请了贷款。谁知，到期后他不能偿还贷款，银行起诉至法院，法院依法查封了房屋。吴先生这才意识到问题的严重性，便向法院提出异议，认为自己已经买了该房屋。12月17日上午，三湘都市报记者从湘潭市岳塘区法院了解到，吴先生虽然支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，驳回了他的诉求。负责此案的主审法官吕军锋说，买卖二手房要及时过户，切莫因小失大，“吴先生可以向卖家要回已经给付的房款并要求其承担赔偿责任。”通讯员 吕军锋 朱莎
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于增华律师介绍
&&&&于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问，为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务，具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准，在处理案件过程中，能权衡利弊，最大限度维护当事人的利益，细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评！
诉讼领域：处理过大量房产诉讼案件，商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨：受人之托、忠人之事！
双方签订二手房买卖合同 买方付款后卖房延迟交房起纠纷
来源：互联网 作者： 时间：
案情介绍：
日，两原告作为出售方（甲方）与被告作为购买方（乙方）就系争房屋签订房屋买卖合同，约定甲方将系争房屋整体出售给乙方（房屋面积以产权证为准），房屋内可以移动的家具归甲方，其他全部归乙方所有。合同第二条约定，系争房屋整体出售价格为258万元，为甲方净收价，乙方于合同签订两日内支付甲方购房定金5万元，定金用于冲抵购房款，乙方于日前支付甲方房款75万元（用于甲方归还银行贷款），尾款于甲、乙双方办理完成房屋过户手续后，乙方一次性支付给甲方。甲、乙双方同意以183万元的总价办理过户手续，办理过户手续的一切税费由乙方负责缴纳。第三条约定，甲方确认系争房屋无权利瑕疵，甲方同意乙方在办理过户手续时可以变更购买方名称。第四条约定，本合同签订后，双方不得违约。如乙方违约，甲方定金不退，如甲方违约，双倍返还定金给乙方。同时，违约方须承担守约方由此而产生的诉讼费、律师代理费、误工费、差旅费等费用。日，双方就本次买卖达成补充条款，约定如任何一方违约，付房价总款的50%的违约金，原告带走房屋内双人床、电视一台、电视柜、冰箱、洗衣机，其余房屋内家电家具全部由被告所有，被告另外加付2万元补偿，原告于日交房给被告先行（现行）入住，2013年11月份物管费、水、电（费）由被告支付。
日，原告王大某出具收条，明确收到被告支付的购房定金1万元。在日收到定金1万元的收条空白处，原告王大某明确日收到被告支付的购房定金4万元。在日收到定金1万元的收条下端空白处标注了一笔&房子款交清后一周内搬完交房&。日，原告王大某出具收条，明确收到被告支付的购房款75万元及补偿款2万元现金。
系争房屋于日被核准登记于两原告名下，至日仍属于两原告共同共有。系争房屋于日被核准设定已购商品房抵押，该抵押他项权利人为中国光大银行xx淮海支行，债权金额为85万元，该抵押于日被登记注销。日，原、被告双方均至xx市xx新区房地产交易中心去办理过户，但因为双方之间发生争议，当日未过户成功。另查明，日12：02：44，原告秦祖某电话报警，110接警登记表显示主要案情为&房产纠纷（座机：22637）&，案发地址为&张杨路德平路口房产交易中心门口&。
认为，依法成立的合同受法律保护。就系争房屋买卖，双方先签订了房屋买卖合同，约定了系争房屋的总价、付款时间、税费负担、违约责任等，房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。之后关于房款的支付，被告按约定时间支付了定金5万元及75万元房款，并无不当。至于尾款178万元，根据合同约定在双方办理完毕房屋过户手续后支付。
关于系争房屋交付，房屋买卖合同中并未约定，在合同履行过程中，双方先行约定&房子款交清后一周内搬完交房&，之后双方于日达成补充条款，就房屋交付时间约定为日，并约定了系争房屋内家具的归属及补偿。日被告就支付了补偿款2万元给原告，原告亦出具了收条。虽然原告在庭审中辩称补充条款上只有原告王大某一个人签名，但在日原告秦祖某发信息给被告表示根据约定当日应该交房，询问被告怎么没有来。综上可见就本次买卖中系争房屋的交付时间，双方已经达成新的合意并据此履行，即最晚于日交付房屋。房屋实际于日完成交付，关于日未交付的原因，原告称系联系不到被告，被告当日未从重庆来xx。被告辩称系因为原告不按照合同履行，相反要求提前支付房款100万元，被告不同意，故未能交接。对此，被告举证当日原、被告之间中午的电话录音，证明系原告要求当日支付100万元，才同意被告提前入住。故逾期交付房屋系由于原告造成的。
关于房屋过户，虽然房屋买卖合同中并未约定具体时间，但结合系争房屋原告名下产证办理出来的时间、系争房屋上抵押注销的时间、被告购买房屋的目的及房屋买卖合同中对被告支付的75万元房款用于原告归还银行贷款的约定及房屋无权利瑕疵担保的约定，可以看出在日系争房屋上抵押被注销后，房屋过户的条件才达到。日，原、被告双方共同至房地产交易中心办理过户，可见双方对于此时过户并无异议，并都作出了相应努力，但当日并未过户成功。之后原、被告双方分别在重庆、xx向对方发送催告过户的函件，考虑到邮件的在途时间，可以认定双方几乎同时要求对方履行房屋过户义务。催告过户的函件双方均已经收到，但双方并未再次就过户的具体时间进行约定也未作出去交易中心过户的相关努力。至今房屋并未过户成功的原因在于原、被告双方。故对于原告王大某、秦祖某要求被告万某某赔偿因逾期过户违约因此产生的律师费、差旅费、误工费，缺乏事实依据，法院予以驳回。因房屋尚未办理完毕过户，房屋尾款178万元的支付条件尚未达到合同约定，故对于原告王大某、秦祖某要求被告万某某支付尾款178万元及其贷款利息的要求，不予支持。
至于反诉部分，因为反诉被告的行为造成了逾期交付房屋，已经构成违约，故反诉原告根据补充条款约定追究反诉被告违约责任，具有合同依据，与法不悖，但违约金金额，法院结合逾期交房的时间、反诉原告的损失等酌情调整为6万元。因为房屋过户需要反诉原告、反诉被告双方共同配合才能完成，至今房屋未过户系双方造成的，反诉原告应对此承担相应责任，故对于反诉原告要求反诉被告承担逾期过户给其造成的损失法院不予支持。鉴于违约金兼具惩罚性与补偿性，反诉原告已经选择依据合同条款主张反诉被告违约金，再行主张律师费、差旅费的损失部分，不予支持。
法院判决：
一、原告（反诉被告）王大某、秦祖某在判决生效之日起十日内办理xx市xx新区杨高北路XX号XX室房屋过户到被告（反诉原告）万某某名下的手续，被告（反诉原告）万某某同时支付原告（反诉被告）王大某、秦祖某房款178万元；
二、原告（反诉被告）王大某、秦祖某在判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万某某违约金6万元；
三、驳回原告（反诉被告）王大某、秦祖某其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）万某某其余诉讼请求。
相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条。
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