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北京市自住型商品房详解 产权为共有产权
来源：搜房网 &&发布时间：
2014年1月，两会期间，副市长陈刚提出，是性质的住房。随后，政府工作报告中将“已推行2万套自住型商品房”修改为“已推行2万套共有产权性质的自住型商品房”，将2014年工作中的“推进自住型商品房建设”，修改为“推进共有产权性质的自住型商品房建设”。 中国指数研究院1月27日发布《北京市自住型商品房详解》，日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（“京七条”）提出加快发展自住型商品住房，完善住房供应结构。 自住型商品房现状 公开出让住宅用地中，八成含自住型商品房
2013年9月以来，北京共销售住宅用地42宗，31宗为含自住型商品房的住宅用地，总规划达到625.5万平方米，占总销售建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超过50%。其中2013年销售的21宗含自住型商品房住宅用地中，约含自住型商品房用地227万平方米，约可提供住房2万套。 五环外为集中供应区域 从销售区域来看，朝阳区共销售8宗，占总量的1/4以上，其次是顺义区和大兴区，分别销售5宗、4宗。五环外成为集中供应区域。 头个项目现已进入现场审核阶段
是北京市第1个自住型商品房项目，位于北京市朝阳区豆各庄乡。御景湾项目规模约29万平米，其中自住型商品房面积约18万平米，单套约为80-90平方米两室、三室户型，总套数约2000套，均价约22000元/㎡。该项目于日开始网上申购，目前在优先人群现场申核阶段。 自住型商品房特点 兼具保障与市场特性
此前，北京市住宅体系建设坚持“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的总体思路，在市场主导中高端需求的同时，核心强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入，目前北京市场的需求更多由中等收入群体支撑，夹心层购房问题日益凸显。“自住型商品房”概念的提出，是迎合当下市场形势变化做出的积极尝试，“低端有保障、中端有、高端有控制”，中端需求保障的缺失将得到有效弥补。 共有产权 2014年1月，北京市两会期间，副市长陈刚提出，自住型商品房是共有产权性质的住房。随后，政府工作报告中将“已推行2万套自住型商品房”修改为“已推行2万套共有产权性质的自住型商品房”，将2014年工作中的“推进自住型商品房建设”，修改为“推进共有产权性质的自住型商品房建设”。 从上表可以看出，自住型商品房采取“宽进严出”方式进行管理，适当放宽准入标准（相较于），但增加优先人群、交易限制（相较于商品住宅），政府的共有产权通过优先解决保障轮候家庭、后期获取差价收益等形式体现。 自住型商品房影响 短期影响：补充住房体系，对商品住宅市场存在一定冲击。
年，北京市年均入市、销售新建商品住宅（含保障房）套数均在11万套左右，“京七条”中2万套自住型商品住房占其比例分别为18.1%、17.3%。以2013年销售地块的规划建筑面积分析，假设其同时形成房屋供应，自住型商品房的比重预计将占1/4，对房屋供应结构的影响显著。同时，北京市明确2014年要进一步扩大供应规模至5万套，在“保障房”+“自住型商品住房”落实的影响下，普通商品住宅供应量及占比均将有所下降，对于自住型商品房所在的区域来说，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。 中长期影响：市场结构性差异加剧，中低端住房价格平稳的同时新“夹心层”出现。 从供应端来说，保障房、自住型商品住房供应的加大，将挤压普通商品住宅的市场份额，市场中普通商品住宅的供求缺口或将拉大，其楼面地价、销售价格将大幅上涨，加快趋向“改善化、高端化”。根据中国指数研究院监测数据，2013年年末北京市五至六环间主要板块的普通商品住宅用地楼面价已达2-2.5万元/平米，按此推算，未来销售均价将达4万元/平米以上，纯商品住宅总价将达350万元以上。 在保证保障房、自住型商品房价格的同时，普通商品住宅的价格或将加速上涨，住宅市场的价格差异将日益加剧，供应结构向“哑铃型”转变。 与此同时，北京市住宅需求结构也将随之出现变化，新的“夹心层”群体或将出现。如前文所述，未来五至六环间普通商品住宅的门槛将进一步提升，对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者来说，有能力购买的范围将更加有限。 北京市若长期坚持自住型商品房政策，住宅市场的供需结构将更为清晰。“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，政府在中低端需求上充分发挥保障作用，中高端需求的话语权则全部交由市场。总体来说，对于北京自住型商品房的探索，我们认为其积极正面的影响更为突出，也更加符合未来市场的发展趋势。对于其它同样存在突出供需矛盾的城市来说，通过调整供应结构平稳市场预期的思路，也值得借鉴。
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按Ctrl+Enter发送“共有产权住房”新北京人分配不少于30% 自住型商品房何去何从？
　　昨日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。对此，专家指出，北京市共有产权住房政策准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。
　　昨日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称&办法&)正式面向社会公开征求意见。这意味着自住房将被共有产权住房替代。办法指出，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求房源应不少于30%，即&新北京人&分配不少于30%。
　　市住建委相关负责人表示，共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的&使用权&让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。
　　单身人士申购共有产权房需年满30岁
　　那么，谁可以购买共有产权住房？《办法》明确，共有产权房的供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
　　《办法》要求从严限购条件，已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。另外，申请家庭有违建未拆除的不能申购；有住房家庭夫妻离异单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
　　从职住平衡的角度考虑，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
　　共有产权住房价格将低于同地段商品房
　　根据《办法》，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可以由市级代持机构持有。
　　已购共有产权住房不满5年不得转让
　　在房屋转让的规范方面，《办法》规定，已购共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
　　共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。此举有利于实现共有产住房循环使用，更大程度上发挥保障作用。
　　共有产权住房出租购房人按份额获取租金
　　共有产权住房能否出租，《办法》并未反对出租，但是规定已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。
　　《办法》要求从严查处虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中有违法违规或严重失信行为的，将限制购买共有产权住房。
　　征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。也就是说，今后的共有产权房只能放在这平台上出租。而且，中介不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。这个平台由北京市保障房建设投资中心建立，为共有产权住房的出租和再上市出售服务，具体的实施细则由市住建委另行制定。
　　财经聚焦
　　自住型商品房将何去何从？
　　市住建委相关负责人介绍，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。
　　那么，原有的自住型商品房将何去何从？市民已经购买的自住房将受到何种影响？对此，市住建委相关负责人表示，新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。
　　共有产权住房有助于进一步平抑房地产价格。市住建委相关负责人说，本市正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。
　　共有产权住房土地如何供应？
　　共有产权住房会不会都位于偏远地区？共有产权住房土地如何供应？对此，《办法》规定，共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。
　　土地供应方面，共有产权住房建设用地采取&限房价、竞地价&、&综合招标&等多种出让方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
　　另外，市住房城乡建设委会同市规划国土委制定共有产权住房建设技术导则。相关管理部门将严格按标准进行规划设计方案审查，并依法进行日常监督。
　　专家观点
　　共有产权住房强调对&新北京人&的同权意义
　　首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，北京市共有产权住房政策准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求，有利于解决住房民生问题，建立购租并举的住房制度。尽管目前高房价下租房居住更划算，但由于受传统观念和一些客观因素影响，人们还是习惯买房居住。但是，由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力，望房兴叹。通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额，降低了购房人的出资额，有助于百姓住房梦的实现。
　　国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，北京市共有产权住房政策的针对性和目的性都很强，就是为了解决刚需家庭的住房困难；北京市通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房，有利于制度的规范统一，住房制度也更加简洁明晰。政策明确了政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高，可操作性强。
　　北京市房协秘书长陈志表示，北京推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上，又迈出了一大步。从使用人的角度上看，它有同质同权的创新，房屋的质量、环境以及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图。共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对&新北京人&的同权意义。
稿源： 北京青年报
编辑： 天房
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北京自住型商品房定性为共有产权
来源：每日经济新闻
北京市近日确定，自住型商品房为“共有产权性质”，自住型商品房购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
&&北京市近日确定，自住型商品房为&共有产权性质&，自住型商品房购买后，原则上5年内不得转让；5年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
&&1月22日，北京市第十四届人民代表大会第二次会议闭幕，表决通过的《政府工作报告》中，首次明确了自住房的性质为共有产权，将&已推行2万套自住型商品房&修改为&已推行2万套共有产权性质的自住型商品房&。
&&不过，记者发现，在对这种解决夹心层住房问题颇具创新的探索持肯定态度的同时，很多地产界人士也担忧其在未来几年可能对纯商品房市场、新房与二手房市场间关系带来的问题。
&&自住型商品房&共有产权&
&&北京市副市长陈刚举例说，比如一个人只有100多万或200万元，虽然当地的市场房价需要两三百万元，但他也能买房。
&&&差的那一部分钱怎么办，就是实行共有产权，你先买，国家给予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府优先收购，或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏，买到的人也不完全得利。&陈刚说。
&&此前，北京市住宅体系建设坚持&低端有保障，中端有支持，高端有市场&的总体思路，在市场主导中高端需求的同时，重点强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入，目前北京房地产市场的需求更多由中等收入群体支撑，夹心层购房问题日益凸显。
&&相关研究院报告称，&自住型商品房&概念的提出，是迎合当下市场形势变化做出的积极尝试，&低端有保障、中端有政策、高端有控制&，中端需求保障的缺失将得到有效弥补。
&&报告指出，自住型商品房采取&宽进严出&方式进行管理，适当放宽准入标准(相较于保障房)，但增加优先人群、交易限制(相较于商品住宅)，政府的共有产权通过优先解决保障轮候家庭、后期获取差价收益等形式体现。
&&据记者统计，2013年9月以来，北京共成交住宅用地42宗，31宗为含自住型商品房的住宅用地，总规划建筑面积达到625.5万平方米，占总成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超过50%。2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，约含自住型商品房用地227万平方米，约可提供住房2万套。
&&或加剧未来楼市不确定性
&&短期来看，自住型商品房无疑对北京楼市是巨大利好。
&&北京市明确2014年要进一步扩大供应规模至5万套，在 &保障房&+&自住型商品住房&落实的影响下，普通商品住宅供应量及占比均将有所下降，对于自住型商品房所在的区域来说，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。
&&但有专家告诉记者，从供应端来说，保障房、自住型商品住房供应的加大，将挤压普通商品住宅的市场份额，市场中普通商品住宅的供求缺口或将拉大，其楼面地价、销售价格将大幅上涨，加快趋向&改善化、高端化&。
&&专家认为，未来北京五环至六环间普通商品住宅的门槛将进一步提升，对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者来说，有能力购买的范围将更加有限。
&&在可能对未来纯商品房价格产生侧面助推作用的同时，全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强也对自住型商品房产生了另外一个担心。
&&他在在全联房地产商会举行的年度中国房地产市场报告发布会上表示，现阶段还未明确房价统计过程中将怎样计算自住型商品房，如果自住型商品房被算在商品房价格里，由于购买时房价较低，但其价值却不仅仅如此，则被政府利用降低房价数据涨幅，给市场造成房价降低假象。
&&任志强称，上市五年后，大家会发现，由于需按当时市场价30%上缴获利部分，则会造成二手房市场价格暴涨和新房价格倒挂，造成市场价格信号不稳定或者扭曲。
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