童大焕 ： 北京的房子，除了燕郊都不值得买？ _ 腾讯 ? 大家
重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长
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北京的房子，除了燕郊都不值得买？
―― 千万别以为大开发商就一定靠谱
我一再强调环北京地区的房子，除了燕郊都不值得买。燕郊还得看地段，不能过于偏远。别看其他地方也都在涨价，等到进入二手房时代大家就看它逐渐有价无市有房无人吧。实践也证明，哪怕是一线城市的远郊区域，房价涨幅也未必追得上一些小县城的核心区域。全国性的中心城市优于区域性中心城市，小区域中心则有可能优于大区域边缘。这个事实说明，不仅全国性的人口在往中心城市集中；区域内部人口也在进一步向城市中心集中。有学员问我：老师，您说，香河那里为何某某，某某，某某（此处隐去真实房地产公司名称）这些大企业都大片大片拿地？我说，千万别以为大开发商就一定靠谱，9成以上开发商不懂城市化规律，他们只管把房子卖出去就算。别看中国当下有十二三万家房地产开发商，但99.9%以上都只配称得上融资商，他们既不懂建筑也不懂城市化，只知道拿地、融资、找建筑师设计、找建筑商盖楼，然后寻找或制造无数的概念忽悠消费者，这些概念包括政府的政策、规划，山水田园，旅游度假，养生养老等等。他们惟一的追求就是把房子卖掉赚了钱走人，即使有心，也未必真正懂得如何给客户提供真正有人常住有价有市的房子。圈地，造概念，画饼，这就是过去17年来中国大陆开发商干得最多最得心应手的事情，大开发商小开发商都一样。大开发商也会有失误，甚至也会公开骗人。我2014年底反对一个网友买某县的郊区别墅，没反对成功。大几百万元砸进去，也是大开发商的，卖房时还有托，说愿意加价一二百万买他的房子，我说你立即卖给他，却不见下文。其实房子还有的是，而且几个月过去到现在哪怕政府大规模救市了也一分钱没涨价。（资料图：燕郊上上城青年新城被指违约交房引发业主强烈维权。）很多人没有注意到，环北京地区最有价值的燕郊，恰恰是大开发商最少甚至几乎没有全国性大开发商进驻的地方。燕郊比较大的兴达、燕大、汇福、福成、意华都是本土开发商，美林和天洋号称是北京开发商，但是美林在北京项目极少，剩下项目基本都不在环渤海；天洋号称北京注册，但算不得大开发商，更不是具有全国性影响力的开发商。但是，像香河、固安、廊坊等地，华夏幸福基金、万科、绿地、万达、万通等均已入驻。燕郊区位优势远高于香河固安廊坊等区域，1998年中国房地产市场化以来却几乎没有品牌开发商入驻。这说明了什么？说明了两个问题：一，一个优质地段，即使没有大开发商，房地产市场照样风生水起；而这些地方的好地块基本已经被当地开发商拿光，地方政府也没有像其他非优质地区一样俯下身来迎请大开发商给自己撑门面；二，这件事情从另外一个侧面说明大开发商的眼光也不怎么样，放着优质地块不要（等再想要时已经要不到了），偏偏一古脑儿扎堆到非优质区域。当然，大开发商纷纷扎堆非优质地区也是有原因的，那就是地方政府八抬大轿请这些大神，通过这些大神的品牌效应抬升当地房价，挽救当地半死不活甚至濒临死亡的房地产市场。中原某地在一场大的民间集资危机过后，房地产市场一片萧条，当地政府就是通过延请一批大开发商的方式，慢慢地把房地产市场重新救起来的。当然，地方政府延请大开发商的方式，不再是古代的八抬大轿，而是货真价实的真金白银。这个真金白银就是极低的地价。虽然说公开招标已经是国家规定房地产用地出让的唯一方式，但地方政府会有千百种变通方式。这样一来，大开发商以极低的价格拿地，却往往能够卖出极高的价格，同时得到地方政府、银行和各种融资渠道的格外青睐，因此，他们的抗风险能力往往反而高于那些小开发商，所以可以守着高价待价而沽。在这场地方政府和大开发商的勾兑盛宴中，他们双方一拍即合的目的都是共同的：把一些本身没有多少区位优势的地区炒作成区域中心，然后把房子卖出高价，拍屁股走人。至于这个地方最终是否会成为区域中心，不是这些开发商考虑的问题，也不是任期短暂的政府官员考虑的问题。最后落到消费者手里的房子，是可以百年传承的宅子，还是最后空无一人的鬼城，没有人替你着想，消费者只有自己考虑、自己兜底。所以，奉劝一切购房者，有钱也不能任性，创业容易守业难，挣钱容易花钱难（难在学问），没有足够的知识，守不住家大业大。虽然大大小小的开发商也不断地在空间设计、室内设计上精益求精，但比起区域、地段的战略性、方向性选择来说，这些只能是锦上添花的东西，不可能根本上改变区域格局。不管是商业地产，还是住宅地产，都改变不了“地段，地段，还是地段”、“人聚财聚、人散财散”的铁律。想当年，广东开平的碉楼做得多么精美绝伦，最后的结果就只能沦为观赏的文物，人去楼空！最后，转一则《南方周末》日的报道，立存此照：-----------------------“恒大地产显然没能从银川的泥沼中跑出来，同样没能跑出来的是万达集团。在2010年第一个万达广场热销后，王健林决定在银川做第二个万达广场。在接受南方周末记者采访时，王健林称：‘银川才70万人，我想有必要开两个万达广场吗？但是宁夏的领导就在我们总部连待两天，我一看这不答应不行，就去做了第二个万达广场。’王健林卖了一个人情给宁夏政府领导，然而第二个银川万达广场让他如鲠在喉――自从2012年6月奠基以来，销售异乎寻常地艰难。万达的内部人士称，王健林在2013年给银川万达公司定了8个亿的销售目标，但最终销售额离这目标差了一大截，银川万达的销售员因此流动性极大，‘过去买了万达商铺的客户现在也后悔不已’。”-----------------------还有某房地产公司副总在一条微博上写道：“十大龙头房企前几年抢滩浙江县级市，这会全折戟沉沙了～”。（原标题为：《大开发商就一定靠谱吗？》）――――――――――本文系腾讯《大家》独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注《大家》微信ipress，每日阅读精选文章。（责任编辑：代金凤）
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作者其它文章：今日神评论：燕郊楼市成交量暴跌，环京的房子还能买吗？
今日神评论：燕郊楼市成交量暴跌，环京的房子还能买吗？
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最近爆炸新闻不断，不仅让广大吃瓜群众讨论和关注，还成为了各大网站里的热搜话题。下面跟小编一起围观下各网友对今天热门话题的评论吧！还请自带板凳哦~今天跟大家分享的话题是【燕郊楼市成交量暴跌，环京的房子还能买吗？】，新闻一经爆出，就引来各界围观，分分钟上了热门头条。一时之间多家媒体纷纷发表、转载，如网易、新浪、腾讯等均有报道，大家可直接在百度中搜索该话题查看。新闻简介：在去年疯狂看涨的时候，没有人觉得燕郊会这么快就回落，因为大家都觉得有着强大刚需的支撑，因为北漂量很大，然而在打击炒房者的政策后，房子是用来住的而不是用来炒的这个定位越来越深入，你才发现燕郊市场存在着大量的炒房客。之所以成交很少，除了炒房者退出，购房者更加冷静外，最主要的是因为燕郊等环京楼市的长期利好给大家以信心，开发商还是在等未来政策放松后市场反弹。安家融媒认为，燕郊此时的回调是正常的，毕竟去年由于过度投资投机造成房价猛涨，楼市风险巨大，如今回调可以说是楼市应激反应，是楼市趋于稳定的必然过程。对于这一头条，网友们纷纷赶来围观，并发表自己的观点。@Sscofieid 网友说：苦了当地人？[捂脸] 网友@咋辣 说：中国基本都是东北人的中国了。 也有网友@川普京 表示：当然不能买，现在到处都是卖不出去的房子。自古回复出大神，不只这些，还有众多网友纷纷表示：@亿道 : 能买！还的涨呢！据砖家估计，不涨到20万一平米不罢休，甚至能涨到100万一平米！@花絮4907717 : 我在燕郊有房，说实话燕郊就看每次雨后的状况感觉房子卖七八千都贵，但是在北京上班，不买那还能买哪呢，在北京买不起，买得起也没名额，多亏买的早，不然燕郊都没名额@若相依 : 燕郊的房子最多八千一平方，两万开玩笑。@很久以前23 : 燕郊必须买啊，环北京，北京大七环。有朝一日还能划到北京，享受大北京待遇。雨天看海，毗邻潮白河，河里没多少水，燕郊大街可以划船。路窄，车多，人多，热闹非凡。早晚高峰堵车大狂欢，有钱就来燕郊置业，您不二的选择，另外还有红灯区哦！@xinguangyong007 : 房子跌，跌成白菜价，大家想想人生短短几十年，一生的钱全部用去买房，悲不悲，正常吗？@圆满 : 从没听“专家”说过明年的房价会涨，都说“泡沫”会破，结果呢，年年涨！房价从没落过！@太白湖新区 : 不如去新一线城市买，租金，就业，上学都比燕郊镇子好@呵呵呵008 : 还会继续 毕竟不是北京，没有北京户口不能在北京上学。住在燕郊还不如在天津住着坐高铁上下班方便吧[抠鼻]@手机用户 : 燕郊那个鬼地方。夏天一身土。冬天一身灰。刮风冻死人。经济一塌糊涂。街道乱七八糟。就是东西便宜。其它的真的不敢恭维。怎么样，这个话题还感兴趣吗，看完这些你的心情还平静吗？欢迎持续关注哦！
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简介: 每日热点新闻精彩评论汇聚
作者最新文章　　上半年的时候就想买，但是因为各种原因没买成房子。　　这不到年底了，看到燕郊有一个大盘在疯卖，都已经涨到一万三了，楼主怕在涨下去，于是想凑钱买套商住两房，四十年产权的。。。最起码有个落脚之地。商住两用的价格大概9000左右。　　首付三十多万　　但是看到很多朋友，包括我的一些在公职干的朋友都说房产税已经确定要收，并且住建部的房产信息联网早已经结束了。　　房产税针对存量房一旦征收，那么投资者是否要撤，但是投资者现在面对的刚需并不太多，另外的投资买家也不敢入手，这样会引起恐慌性的抛房，如果持有会征收最高百分之十的税。转让会征收百分之二十的税，再加上遗产税。。。　　另外燕郊、固安、香河、廊坊、涿州这些河北的卫星城未来还是有前景的，但是现在各类产业空心，没有什么地方可以吸引大企业去这些地方发展。　　那么到这些地方买房的究竟是投资居多还是刚需居多？　　买房到燕郊，在北京上班真的超级的头疼。。。　　所以让各位大神分析一下，到底燕郊的房子有没有水分，有多大的水分。。。　　你们的建议将直接影响我买房的节奏。
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　　过了没过了没
　　赶紧买吧/kfs等着你来填账呢
　　我知道的一个房龄18年的小区，年初时一平米大概8千，现在有人要价1万2，我觉得这根本不是买卖，而是赤裸裸的抢劫。可问题是：中国人中没有骨头的占大多数，很多人就愿意被抢，被欺侮，这样他们就有机会把收到的欺侮转移到那些有骨头的人身上。　　
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　　我是燕郊的房产销售，北京周边的一手房，燕郊，大厂，香河，天津，唐山，都有房源，小李，感谢楼主平台。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)在燕郊买房好还是在固安买房好
在西安买房，哪个区域比较好？问题详情：4月打算回西安买房子，不知道买在哪个区域，有推荐的吗 ？推荐回答：首先来说，从去年底到今年年初，西安整体房价大多处于一种稳步增长的趋势，多个热门地区，楼盘都是只涨不跌。如果说，楼主回来是打算长期发展，扎根西安，那么推荐根据你的工作地区来找房子，当然如果资金能充分，可以考虑一次性付款，二手的房子也可以考虑，如果资金不充足，那么分期付款也行。如果你追求生活质量，那么西安地铁沿线的小区，都是推荐的，南郊区，北郊区的房子都是不错，并且价格上也有一定的优惠。望楼主多多考虑。多多思考。在小县城买房好还是不好？问题详情：家在农村，有一栋小楼房，不大，就三房一厅，包楼梯间一共有三层。房子是小间的，现在经济上虽说不太富有，却稍为宽松了一点，看到别人都在县城里买上房了，在考虑要不要买。买房到城里空住的话也没收入，而且样样都要花钱，就连一滴水也得付钱，县城是属于小地方，做生意也没啥好做的，不过可以考虑做点小生意，比如卖早餐类摆个摊之类的，但如果去大城市的话，又没有那么多钱了，大家认为该不该买呢？推荐回答：由于现在我国是一线及大部分二线城市房价涨的太历害，国家正调控，而三线以下城市的商品房由于库存量大，消化库存成为当地政府头痛的事，甚至有些地方购房政府有补贴，所以三线以下城市的房价并未上涨，甚至下跌。如果不用贷款，手中闲钱又没有好的投资项目，在县城买套房还是可以的，最少能降低货币贬值带来的损失，自己不住，租出去有部分收入。如果有40万是在市里买房好，还是在农村修房好？问题详情：买房推荐回答：谢邀回答: 这个问题问的很好，我国现有两亿多农民工为了返乡创业修房和继续留在城市打工买房所究心，指点明路。现在我就把我个人的看法讲一讲。我老家在安徽金寨，打工于江苏盛泽两边均有房产。当时是否在老家盖或在城市买房确实很究心，最后决定还是双管其下。1
中国是农业大国，也是发中国家之一，农村乘余劳动力出门打工也是大势所趋，虽然国家支持返乡创业，但能返乡创业只能占百分二十左右，其余还须继续打工，但高额房租费也令人头痛。所以如有40万在城市买房首付和装修也都够了，一家人住在一起也非常开心。2: 农村将来也是快宝地，国家三令五声搞新农村建设，农村要城镇化，农村面貌大有改变。再说农村山青水秀，空气新鲜，也是养老的好地方，俗话说叶落归根，年轻在外打工老了返乡养老那是自然。所以如有40万抽部分钱修善老家房子也没错。这些只是我个人的见意只供参考，貝休实施还得根据个人的情况而定。下面图片是我自个老家房子。在省会城市买房好还是在县城买好？问题详情：我和老婆都是湖北人，我在外地上班，小孩一岁了，老婆没上班，现在考虑买房了，是在武汉买好还是在县城买好，在武汉首付要30多万，每个月房贷要4000左右，但是首付还差十几万；在县城买首付还有多的，可以买车了，房贷每个月也只有1600多，我是该在武汉买还是县城买，推荐回答：看到了来回答下，个人建议省城买房，但还是要结合自己的实际。1.先来说说省城买房的好处：如果你在省城当地工作，最实际的一点，不用租房了，租房是一笔不小的开支，并且逐年上涨，省城买房这笔花销可以节省了；2.结合题主来看，题主不在武汉工作，所以这点优势就没有了，但是题主是在外地工作的，以后买房了肯定是要回湖北的，所以这点也应考虑在内，如果小县城没有合适的岗位，你要在省城工作呢，那这时候租房的问题就来了。
房产升值区域分化明显3.房产的增值：中国的房子，表面上看都在涨，但其实很多地方是滞涨的，房子卖不掉，二手房就更卖不掉了，但是武汉的房子是可以增值的，这点毋容置疑。可能几年后，你房子的增值比你这几年的收入高的多，当然题主如果自住对这方面不敏感，那倒是无所谓。但是我要说明一点，房子的增值是有益处的，比如你哪天想回县城了，你省城的一套可以买县城的几套；4.对于孩子的帮助：教育比县城好，但好多少不能保证，因为你买武汉差地段的房子与县城最好的房子，其实教育都是半斤八两，城市的教育优越，但不是什么地方都优于县城的。5.但是这对于孩子的帮助在哪？一个是眼界的开阔，一个是资源的富集，还有就是起点的高低；20年后，你孩子大学毕业找工作，省城的孩子可以住家里，你的孩子要租房，你家孩子要买房，你把县城房子买了还不够他首付，这在很多地方上演。 武汉房价走势6.为什么说要结合实际呢？以武汉为例吧，武汉的房价在2016年经历了飞涨，一般的工薪及农民家庭望房兴叹，不是不想买，是买不起，那怎么办？7.如果你的收入预期比较好，那么可以在武汉买，每个月4000的房贷是可以承受的，如果你的收入稳定，短时间难以大幅增长，房贷超过家庭收入的一半，那么就没必要在武汉买了，这样生活品质会很差；
选适合自己的生活8. 你对未来生活的预期，如果你想要闲适一点的生活，更注重现在生活的品质，那么在县城买也是可以的，有句话叫做“儿孙自有儿孙福”。9.最后真心建议房子买在工作的地方，不要一边还房贷，一边付房租，这样不好不好。我是号彪哥出游作者，大家喜欢可以关注哦。武汉光谷东买房好还是汉口买房好？问题详情：买房的话，在哪一块买比较好？目前看好关谷，但家长说那边还比较荒凉，建议汉口，性价比好些。武昌就贵了些。推荐回答：谢谢邀答，我是农村人，农村人都一直羡慕城市里车水马龙、人如潮涌的生活。特别到晚上灯火通明，人群涌出，更是热闹非凡。现在却说让大家搬迁到城里居住。大家又是发愁，因为城里虽好，但生活费用很高，大家到城里又没有事可做。所以凡是有利都弊。选择武汉光谷东属于郊区，风景优美、空气清新、房价较低。但又过于荒凉，父母反对的是面子上过不去。不知道你在光谷东还是在武汉任职？也不知道你末来在哪里发展？买房也是大事，要根据自己的能力，自己的条件，自己的需要。特别自己的事业所决定。不要像农村人，给他们住大城市也会要发愁。农村人在哪买房好？问题详情：是在家里花几十万做个好的房子还是到城里买个能自己承担起的房子？
在农村做房子好处是：自己可以种菜吃，空气新鲜，爸妈也可以住。缺点是：以后有小孩上学教育没有城市好，农村又偏僻买东西啥不方便。
在城市里好处：教育相对好点，交通方便，好出行。缺点是：如果买的房子离老家很远，爸妈又不能住，房子还闲着。自己就过年回来住几天，又去上班。
如果把房子买在工作地方，大城市武汉深圳等等，这篇文章可能不存在了（因为大多数农村人买起不起或不想当一生房奴！）
大家怎样看待推荐回答：农村人自建房屋才是明智之举。自建房总成本每平米约一千元左右，100平米的平房10万搞定，吃菜不花钱（有菜园及粮田）；商品房每平米五、六千，买个100平米的商品房需50万左右，农民有这么多钱？
进城买房是残脑！！！农民工赚钱了，是在县城买房好，还是回农村建房更好？问题详情：推荐回答：这个问题是个很现实的问题，让多少农民感到头痛的问题，现在有儿子需要结婚的，大都在农村盖好了房子，可惜，这些新房似乎已不满足现代农村女孩子的要求，这些年，女孩子在外打工的多了，见得世面也开阔了，已适应城市住楼房的习惯。往往要求男方在县城买楼，再有就是，现在农村大龄青年特别多，找不到媳妇的也大有人在，做父母的为了给儿子一个温暖的家，让儿子娶上媳妇，更是为了满足女方的要求，憋足劲拼命挣钱，或是借钱贷款也要为儿子在县城买楼，累死累活为了还款，娶一个懂事的儿媳妇吧还好，娶一个不懂事的好吃懒做真是要了命，物业费，水电费，燃气费，取暖费。如果只凭那几亩农田真的累死老人。再者说，你家里有责任田，每次浇地，收割，打药都得回家，真的是麻烦死了，现在结婚都有车，去一次县城又怎么了。有些人说，县城医疗，教育水平高。真正的农民，你们有几个孩子真正成事的，又有几个孩子学习是那么好的，理想很丰满，可现实呢？当然，我说的是普通农民，如果你有钱还是买楼，楼房真的疯涨，越来越买不起，但几年后谁也预料不准。如果孩子小，还是农村好，纯朴的乡风，友好的邻居，大大的农家院子，朴实的乡村生活。我认为也是美滋滋的。再者，如果你的孩子上大学，你在县城买了房子，将来孩子打拼生活在外地，安家在外地，你不给他们在外地买楼吗？县城的楼房有何用。其实，说一千道一万，每个人都需要根据自己实际情况决定，不要跟风，切记。楼房是让住的，不是让炒的。
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