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2014物业管理师考点:共用设施设备的运行管理
来源：环球网校
发布时间： 09:23:43
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　　共用设施设备的运行管理
　　一、制订合理的运行计划
　　根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。
　　二、配备合格的运行管理人员
　　物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。
　　必须采取多种形式，对职工进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等，目的是帮助职工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。
　　三、提供良好的工作环境
　　工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。
　　四、建立健全必要的规章制度
　　(1)实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。
　　(2)对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。
　　(3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。
　　五、设施设备的状态管理
　　(一)设备的检查
　　设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。
　　按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施;定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。
　　(二)设备的状态监测
　　设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。
　　(三)定期预防性试验
　　对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。
　　(四)设备故障诊断技术
　　在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。
　　设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在：
　　(1)它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修;
　　(2)较科学地确定设备修理间隔期和内容;
　　(3)预测零件寿命，搞好备件管理。
　　六、节能管理
　　(一)采用管理手段节能降耗
　　通过各种管理手段，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。
　　能源消耗可以用下式表达：
　　∑Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb
　　式中　∑WnDD设备系统的综合能耗量;
　　WbDD设备(或产品)标准能耗;
　　WcDD操作人员非正常操作浪费的能源;
　　WsDD因维护保养不善设备损坏造成的能耗;
　　wfDD运输、保管及其他非正常消耗;
　　WsbDD设备状况不良，运行中浪费的能源。
　　以上除Wb外，其余均属浪费掉的能源，因此，节能的主要任务，就在于用各种管理手段，减少这些能源的浪费。要建立一个系统的管理体系，使物业运行中各环节的所有操作和管理人员密切配合。具体措施包括：
　　(1)落实组织和管理体系。要建立有物业管理企业领导和业主参加的，覆盖各个管理环节和所有用能设施设备的节能体系。业主和有关物业管理企业领导在财力上、计划上、人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根本保证。
　　(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。要系统地对上述人员进行能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育，使其增强责任感和紧迫感。
　　(3)建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗，根据物业设施设备的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量，确定能源考核标准。
　　(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能耗部分。
　　(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
　　(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
　　(二)采用技术改造节能
　　技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。在设备和技术状况一定的情况下，采取管理手段节能是有一定限度的。由能源消耗表达式可见，当一切浪费的能源都得到了控制，剩下的就是设备或产品的合理消耗，这时以管理手段节能就达到了极限，要进一步提高节能水平，还可以靠改造和更换设备及技术。
　　由于技术和工艺的改进，一方面可以使标准耗能状况大幅度下降，即改变了Wb;另一方面，在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。例如，由于工人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理使用等原因，又会造成新的浪费，就需要通过管理手段来逐步提高、解决问题。由于管理水平的提高，管理节能效益也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题或提高了技术水平，又会促进管理水平的提高。
　　房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。除了上述所列的方法外还有许多具体方法，设施设备管理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下，根据实际情况采用相应的措施，实事求是，因地制宜。
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物业设施设备管理
《物业设施设备管理》是2010年出版的图书，作者是聂英选。《物业设施设备管理》系统地介绍了物业设施设备管理基础、给水排水系统、小区水景工程及热水饮水供应、建筑消防系统、采暖与燃气供应系统、建筑通风与防排烟系统、建筑供配电系统、空气调节系统、电梯、电气照明、安全用电与建筑防雷、智能化系统等物业设施设备及其管理，将物业设备、设施的基本知识与其维护及管理的技能紧密结合，并在书中各章配有实训项目及思考题，侧重于应用，具有较强的实用性。
物业设施设备管理图书信息
开本： 16开
定价: 35.00 元
物业设施设备管理内容简介
《物业设施设备管理》可作为高职高专院校、成人高校及继续教育和民办高校的物业管理（含物业智能化管理）、房地产经营和管理与社区管理等专业教材，也可以作为建筑工程专业、监理及相关专业的学生、建筑单位工程管理人员和技术人员以及物业管理公司职员的参考用书。
物业设施设备管理图书目录
第一章 物业设施设备管理基础
第一节 物业设施设备管理的基本理论
一、物业设施设备的基本概念
二、设施设备的LCC理论
三、设施设备的可靠性理论
四、设施设备的故障理论
五、物业设施设备管理的目标
第二节 物业设施设备管理的内容
一、物业设备基础资料管理
二、物业设备运行管理
三、物业设备维护管理
四、更新改造管理
五、备品配件管理
六、固定资产管理
七、工程资料管理
第三节 物业设施设备管理机构和岗位职责
一、物业设施设备管理机构设置
二、物业设施设备管理人员岗位职责
第四节 物业设施设备管理制度
一、生产技术规程制度
二、管理工作制度
三、责任制度
第五节 物业设施设备管理的一般标准
一、物业设备管理体制
二、设备技术与经济管理
三、设备现代化管理
复习思考题
实践与训练
第二章 室内给水排水系统
第一节 室内给水系统
一、室内给水系统的分类
二、室内给水系统的组成
三、室内常用给水方式
四、给水管材、管件、附件和水表
五、给水加压与调节设备
第二节 室内给水系统管道的布置与敷设
一、室内给水管道的布置
二、室内给水管道的敷设
三、给水管道系统的验收
第三节 室内排水系统
一、室内排水系统的分类与组成
二、排水管材及卫生器具
三、排水管道的布置与敷设
第四节 屋面雨水排水系统
一、屋面雨水排水系统的分类及组成
二、屋面雨水排水系统的布置与敷设
第五节 建筑给水排水系统的管理与维护
一、给水系统的管理与维护
二、排水系统的管理与维护
三、屋面雨水排水系统的管理与维护
复习思考题
实践与训练
第三章 小区给水排水及热水、饮水供应
第一节 小区给水系统
一、小区给水系统的组成
二、小区给水方式及选择
三、小区给水加压站
四、小区给水管道的布置与敷设
第二节 小区排水系统
一、小区排水系统的分类
二、小区排水体制
三、小区排水提升设备和污水处理
四、建筑中水系统
五、小区排水管道的布置与敷设
第三节 小区水景工程和游泳池
一、小区水景工程
二、小区游泳池
第四节 小区给水排水系统的管理与维护
一、小区给水系统的管理与维护
二、小区排水系统的管理与维护
第五节 热水和饮水供应系统
一、热水供应系统
二、饮水供应系统
复习思考题
实践与训练
第四章 采暖与燃气供应
第一节 采暖系统的分类与组成
一、采暖系统的分类
二、采暖系统的组成
第二节 低温热水采暖系统
一、低温热水采暖系统的组成
二、低温热水采暖系统的形式
三、管材与管道敷设
第三节 蒸汽采暖系统与热风采暖系统
一、蒸汽采暖系统
二、热风采暖系统
第四节 常用采暖设备
一、散热器
二、辅助设备
第五节 分户计量及地板辐射热水采暖系统
一、分户计量热水采暖系统
二、地板辐射热水采暖系统
第六节 小区热力站
一、小区热力站的分类
二、小区热力站的构成
第七节 小区供热管道的布置与敷设
一、小区供热管道的布置原则
二、小区供热管道的敷设
第八节 采暖系统的维护管理与运行
一、采暖系统的维护与管理
二、采暖系统的运行管理
三、采暖系统的常见故障与处理
第九节 燃气供应
一、燃气的种类
二、城镇燃气供应方式
三、室内燃气管道
四、常用燃气用具
五、燃气供应系统的管理与维护
复习思考题
实践与训练
第五章 建筑消防系统
第六章 建筑通风与防排烟
第七章 空调系统
第八章 建筑供配电系统
第九章 电气照明
第十章 电梯
第十一章 安全用电与建筑防雷
第十二章 建筑弱电系统
第十三章 建筑智能化简介【实用】物业设备的运行与维护管理
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【实用】物业设备的运行与维护管理
?????????????????????????????????????????????????????中国物业管理是中国物业管理行业专业、权威、高端的媒体公众号。为您深度解读行业政策法规，剖析行业发展现状与企业成长之道。让阅读更富效率，让时间更有价值！　　设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。　　一、物业设备技术运行管理　　设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：　　1、制定科学、严密的操作规程;　　2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书;　　3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态;　　4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。　　二、物业设备经济运行管理　　物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。　　能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：　　(一)制定能源耗用量计划和做好计量工作　　1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。　　2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。　　(二)采用切实有效的节能技术措施　　1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。　　2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。　　3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。　　同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。　　三、物业设备的维护保养管理　　设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。　　(一)维护保养的方式　　维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。　　1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。　　2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。　　3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。　　4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。　　5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕;磨损是否在允许的范围内;温度压力运行参数是否正常;电机有无超载或过热;传动皮带有无断裂或脱落;震动和噪音有无异常;设备密封面有无泄露;设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀;设备的防腐、保温层有无损坏。　　同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养;对水箱类设备需要定期清洗、换水等。　　(二)维护保养工作的实施　　维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。　　1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩余水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。　　2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。　　定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作：　　①彻底内外清扫、擦洗、疏通;　　②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;　　③检查安全装置;　　④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;　　⑤检查油箱，检查油位指示器，换油;　　⑥检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。　　设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。　　(三)设备的点检　　设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。　　设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括：　　①运行状态及参数;　　②安全保护装置;　　③易磨损的零部件;　　④易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件;　　⑤在运行中经常要求调整的部位;　　⑥在运行中出现不正常现象的部位。　　设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有：　　①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;　　②更换零部件;　　③确定修理的部位、部件及修理时间;　　④安排检修计划。　　四、物业设备的计划检修　　对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。　　实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。　　1、小修：　　主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。　　2、中修　　除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。　　3、大修　　对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。　　中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。　　4、系统大修　　这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电器系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。　　设备的计划检修不能绝对消除计划外检修(偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修)，但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修时可以减少或者避免的。　　五、计划检修和维护保养的关系　　设备管理应建立“维护保养为主、计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量;反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。来源：中国物业管理网
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