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业主可以辞退物业公司吗，怎么辞退
时间：&&|&&作者：安迪拆迁维权律师团&&|&&浏览：8519
不少业主反映：已与物管公司多次发生纠纷，比如小区停车位租给非小区业主致使业主无法停车、小区植被基本不修剪、小区不清洁等等，引起很多业主的不满，想辞退物业公司。
业主可以辞退物业公司吗，怎么辞退不少业主反映：已与物管公司多次发生纠纷，比如小区停车位租给非小区业主致使业主无法停车、小区植被基本不修剪、小区不清洁等等，引起很多业主的不满，想辞退物业公司。但入住的时候，业主与物业公司签订的合同里没有明确写明物业公司的服务年限;此外，也有由于小区较新，还没成立业主委员会的情况。如果要辞退该物业公司，不知道要走什么样的程序?要辞退物业公司必须具备两个条件：一是物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定;第二，即使没有成立业主委员会，也要小区入住或现有的三分之二或以上的业主同意辞退。这两个条件必须同时具备，缺一不可。在同时具备这两个条件的前提下，业主可收集相关证据，向物业公司发一个函，列举其违法或违反合同的行为，要求解除物业关系。如果物业公司同意，则双方解除关系;如物业公司不同意，业主可以向法院起诉。对于物业，业主为“王”。这一点，是《》早已明确的。该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”也就是说，业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施，如花园、车库等，以专有或共有的方式享有所有权。尤其重要的是，全体业主享有该土地之建设用地使用权――按照《物权法》的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。正是基于这些权利，业主就是整个小区的产权共同持有人。小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。该小区之治理权，属于作为一个集体的业主。业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式，业主的自治权源于其产权。当然，为了进行治理，业主们必须建立某种机构，比如业主委员会。业主委员会获得业主之共同授权，代行小区之决策、行政、管理之权。然而，在实际生活中，业主委员会的权威不足，业主的主权却无从彰显。这其中最为典型的就是，物业服务公司与业主、业主委员会的关系颠倒。物业管理公司的称谓，就已尽显物业公司的霸道。按理，物业公司只是业主委员会聘请的服务者，但在小区治理中，它们却以管理者的身份出现。因为开发商会指定前期物业服务公司，它倒是先于业主就进驻小区了，而大多数小区要在入住几年后才会成立业主委员会。在很多小区，长期没有业主委员会，小区惟一的有组织机构就是物业服务公司，它也就以为自己就是小区的管理者。因为这种心态很普遍，才会发生业主委员会辞退物业公司而物业公司拒绝撤离的现象。而相关部门对于这类物业公司并无任何行政或司法处罚措施。业主既然是花钱请物业公司来服务的，业主是“主人”，物业公司是“管家”，如果这“管家”的服务有缺陷，“主人”完全有权将这“管家”炒鱿鱼，再换一家。但在现实生活中，和物业公司打过交道的人都知道，请神容易送神难，要想换一家物业公司，真是难于上青天。居民小区业主委员会要换物业，为首的业主被恐吓甚至打伤的事情屡有发生，物业公司为你服务俨然成了一种霸权，“管家”高高地骑在“主人”头上。这种服务霸权形成的根本原因是，在物业管理中，尽管理论上承认“主人”种种神圣的权利，也规定了“管家”种种的责任，但是在具体的技术操作中，“主人”的权利被稀释、被挟持、被屏蔽、被蚕食。首先是你买房的时候，开发商以业主管理机构还未健全为理由，给你搞“拉郎配”，指定一家物业公司为你服务，你别无选择。虽然你也被告知，这个物业公司只是“暂时代理”，一旦新的业主委员会成立，完全可以选一家更低、服务更好的公司，原来的物业，好比“看守内阁”&将自然退出。但是哪个业主一旦较上劲，会发现“暂时代理”的服务机构是那样顽强。首先你的选择权和所有业主的选择权捆绑在一起的，要集体行使才能有效，你对物业公司不满意，他会告诉你，你是极少数。但极少数的不满意汇集成多数时，人家又会或明或暗给业主行使权利设置重重障碍。如果在技术层面上，不为业主的合法权益兑现扫除重重障碍，那么这种权利就不是真正的权利，而只能停留在纸面上，服务的霸权将自然滋生，一幕幕“管家欺主”的故事就会持续上演。
作者： [北京-西城区]专长：拆迁安置 土地纠纷 房产纠纷 行政复议 行政诉讼 律所：北京安迪律师事务所13662积分 | 帮助2081人 | 33个好评电话:
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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》
时间：&&|&&作者：王伟主任&&|&&浏览：19211
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自日起施行。
逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释&》最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)法释[2009]8号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自日起施行。二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条&建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同&和&物业服务合同&是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。《》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。第二条&符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形：(1)为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。第三条&物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1);2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：(1)造成对方的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。第四条&业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的，人民法院应予支持。解读：业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条)第五条&物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知&(发改价检[号)等文件、物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。第六条&经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。解读：本条规定了业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交，催交后，业主有两种反应的情况下才可起诉主张物业费：1)拒绝交纳;2)在催告的合理期限内仍未缴纳。至于合理期限如何判断，就不好说了，我想一周的时间算合理吧。口头或电话等催缴方式“不好使”，不过这里的“书面”应当与《合同法》第十条第二款合同“书面”签订方式所指相同。既然如此，物业公司应有业主确定的书面送达地址或联络方式。《合同法》第十条第二款　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。物业公司依照合同或其他规定提供了服务，业主以未享受(闲置房屋、外出不在等)或无需接受相关物业服务(不用电梯等)等理由无理拒交物业服务费或者要求给与优惠时，物业服务企业可以不予以答应，人民法院将不予支持业主的此类诉求或抗辩。不过，现实中多大数是物业服务企业未完全按照合同约定以及相关规定提供服务，或者业主主张物业服务企业的服务不到位为由拒绝交纳物业服务费的。如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任。第七条&业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担的，人民法院应予支持。解读：属于《物业管理条例》第四十二条的重复。物业服务企业可主动要求业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人在租赁或借用等合同中约定由物业使用人交纳物业费，届时物业服务企业可要求业主与物业使用人承担连带支付责任。需要注意的是，发生物业费拖欠案件：1)可以仅起诉业主;2)起诉业主后追加实际使用人，或者直接将业主和物业使用人在起诉时列为共同被告。此类案件列业主与实际使用人为共同被告，不能仅列物业使用人为被告。笔者以为，如有三方物业服务企业、业主或者物业实际使用人达成合同或者物业使用人与物业服务企业达成交纳物业服务费的协议的情况，可以仅起诉物业实际使用人。上述将物业实际使用人列为被告的案件中，物业的实际使用人可以提出物业服务企业未履行合同或者合同履行不完全的抗辩。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第八条&业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。解读：本条规定了业主大会只要按照物权法第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第八条和第九条的规定的程序作出解聘物业公司的决定后，业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同。值得注意的是，这里未明确需要有法定的事实理由解除，而是明确按照法定的程序做出。笔者以为，如提前解聘属于无法定理由解除的，给物业服务企业造成损失的，应该给与赔偿，当然物业服务企业要求继续履行则不会被支持。业主拖欠的物业服务费，物业公司可向相关业主主张，不能直接向业主委员会主张(反诉或抗辩)。《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条　下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第九条&物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。解读：不难理解：预付的未实际发生服务则退还，已经发生服务但未给付物业费的，应当继续支付。值得补充的是，物业服务合同非正常终止的，过错方给他方造成损失的应当承担赔偿责任。第十条&物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。解读：从《解释》的此条来看，被“出局”的物业服务企业采取“赖”的办法没有法律意义，无法形成事实上的物业服务关系，有可能“赔了夫人者勒兵”，即便物业服务企业具备“盘踞”的实力，仍建议“适时而退”。物业服务后，物业服务企业应及时交接(交接齐全)并退出。这条规定的背景就是为了给拒绝移交退出的物业企业的“一颗定心丸”，防止武斗等冲突、伤亡等恶劣事件发生。第十一条&本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。解读：本条说明，除了物业服务企业外，为业主提供物业服务的其他管理人同样适用本解释的相关规定。《物权法》相关条款第七十六条&下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……;第八十一条&业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。&对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条&物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第十二条&因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。解读：非业主的物业实际使用人违规或违约引起的物业服务纠纷，参照有关业主的规定进行处理，即根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，承担业主相关的义务或者享有相应的权利。参考：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第十六条&建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。第十三条&本解释自日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。解读：(1)日前审结的案件不适用;(2)施行后，当事人申请再审或审判监督程序决定再审的案件不适用。&
作者： [山东-济南]专长：法律顾问 交通事故 劳动纠纷 工伤赔偿 刑事辩护 律所：山东齐州律师事务所11904积分 | 帮助5112人 | 51个好评电话:
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金币10422 枚主题帖子UID275516
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配套练习、标注化题库都不错。后期做下历年真题。
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到现在才准备考？(⊙o⊙)…& &我表示赶快复习吧兄弟& && &
金币114 枚主题帖子UID473348
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独自远方 发表于
到现在才准备考？(⊙o⊙)…& &我表示赶快复习吧兄弟
现在很晚吗
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不晚，抓紧点
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飞天小母猪 发表于
现在很晚吗
我配套除了法理都做完了& &除了法理没看& &刑法2遍& &民法第二遍&&录音2遍了&&宪法法制史1遍过完& && &不算晚但谈不上早了& &&&你要想上普通一般学校我不说什么& &&&你要是立志名校就赶快复习吧！！加油
金币114 枚主题帖子UID473348
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独自远方 发表于
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嗯嗯，明白😊，我会努力哒，同学，你的录音是自己买的吗？我的是学姐给的，但不是最新的，我还需要吗买个16年的吗😊
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伤心小翦 发表于
不晚，抓紧点
嗯嗯，一起努力😊
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业主委员会与物业管理公司之间的法律关系
　　随着我国住房制度改革的不断深入，住房商品化和住房管理商品化是经济发展的必然趋势，在此&两化&的过程中，产生了许多新的矛盾和纠纷，物业管理就是其中之一。近年来，诉至法院的物业管理纠纷案件呈明显上升趋势，究其原因，大多都是由于物业管理公司及业主委员会在物业管理中的法律关系不明确，各自的权利义务关系不清晰，故笔者在本文中拟就此问题作一番抛砖引玉的初浅探讨。
　　一、业主委员会与物业管理公司在物业管理中的地位和作用
　　与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。
　　全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，业主委员会是业主团体内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键。物业管理公司则是对建筑物进行统一专业化管理服务的企业。
　　二、业主委员会与物业管理公司的法律关系
　　在实践中，过去我们大都将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在&委托&或&委托代理&上，其实这是望文生义引起的片面理解，对物业管理的健康发展会造成极大的危害。
　　（一）委托的产生、发展是由于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。这与我国《合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的区别的，具体反映在以下几个方面：
　　1．合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：&委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同&。这条规定是法律对委托合同概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。&
　　2．《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：&受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。&这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经济活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
　　3．物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对于报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的区别。
　　4．依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：&委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务&的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法律规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。
　　5．《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：&委托人或者受托人可以随时解除委托合同。&即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：&法律规定的其他情形&的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。
　　从上述五个方面的本质量区别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在&委托合同&的范围上，还是将物业管理定位在&物业管理委托&的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。
　　在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以&物业管理委托合同&的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个&物业管理委托合同&却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相距甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出&物业管理委托合同&属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
　　（二）所谓代理，是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的且法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。代理作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于代理的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可缺少的重要内容。
　　 代理关系的基础，是代理权，代理人之所以能代替被代理人实施法律行为，就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心，首先是所代理的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而为之的行为，也不存在代理的问题。代理行为的结果是&设定、变更、终止民事法律关系&。
　　在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是不涉及法律行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用代理的概念来涵盖物业管理的概念。
　　委托代理，又称为意定代理，是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于&委托-----代理&，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。
　　（三）基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃&委托&、&代理&以及&委托代理&的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下三种不同的物业管理法律关系：
　　1．依据我国民法中物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物分区所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；
　　2．依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；
　　3．依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者（接受服务）与经营者（提供服务）之间的平等的法律关系。
　　总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：&物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确区分所有建筑物管理人与业主委员会具有平等的民事主体地位。业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。&
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