关于二手房屋买卖双方各需交纳哪些税费？
提问者:热心网友
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二手房的主要税费，(144平方一下）五年内：契税2%综合税1.88%营业税5.6%土地交易费6元/平方工本费240五年外：就少了营业税.（144以上）契税是4%：上面是一次性付款的客户..如果你是按揭的话，就多了3%按揭费（按揭费=担保费1%评估费1%抵押登记0.5%其它费用0.5%）
一般是中介税，如果需要通过中介贷款的话还有交贷款的费用！一般都是一个点
契税，综合税，印花税，土地收益金，营业税，手续费，工本费，中介服务费
140米以下不满两年:营业税,个税,契税。140米以下满两年,不满5年:个税,契税140米以下满5年:契税140米以上不满两年:全额营业税,个税。契税140米以上满两年:差额营业税,个税,契税140米以上满5年:差额营业税,契税。满几年是看房本的填发日期.基本是这样。商品房。营业税5.4%个税1%契税140米下1.5%,140米以上3%,差额营业税是现价格减去原购房价格乘以5.5%,这些都是北京的税率,外地有没有出入不知道。但可以参考下。商业的多个增值税1%.其他基本一样。
这分两个部分。一、在买卖二手房交易中,按国家规定,房产交易双方各自应该缴纳下列税款:买方:契税(2%,面积超过144平米是4%)卖方:营业税和个人所得税。不足五年的房产要缴纳房价5.5%的营业税(你的房产不足五年),缴纳20%的个人所得税(差价的20%或房价的1%)。作为二手房出售,一般卖家都会把税款加在房价里!二、新房的税费相对简单,主要是契税(房价的1.5%),其他如印花税(0.05%)、按揭公证费(50或100)、按揭代办费(约400)等等,数目都不是很大。公积金按揭还有按揭保险费(房款*费率*年限,有些地方商业贷款也有),一般要几千元,保险公司不同费率不同,不同按揭年限也不同。不过这个费是可以讨价还价的.
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二手车交易中的涉税问题及政策衔接思考
会计城 | 日
来源 : 互联网
近年来，随着人们生活水平不断提高，汽车消费逐渐走进了千家万户，汽车行业管理已成为了税务部门管理的重点，其中包括了日趋活跃的二手车交易市场。日实施的增值税新政，使得二手车交易的税收政策有了很大的变化。除车主是自然人以外的纳税人
　　近年来，随着人们生活水平不断提高，汽车消费逐渐走进了千家万户，汽车行业管理已成为了税务部门管理的重点，其中包括了日趋活跃的二手车交易市场。日实施的增值税新政，使得二手车交易的税收政策有了很大的变化。除车主是自然人以外的纳税人销售二手车均需缴纳增值税。新政实施一年以来，二手车交易的税收征管状况如何呢？当前的税收政策是否可以有效促进二手车交易的规范发展呢？为此，笔者对当前二手车交易的现状进行了调研，主要情况如下：
　　一、当前二手车交易渠道及开票情况
　　商务部、公安部、工商总局、税务总局2005年第2号令《二手车流通管理办法》中明确了二手车的定义，以及二手车交易的渠道。交易渠道具体包括：二手车交易市场、二手车经纪企业、二手车经销企业、二手车拍卖企业。下面笔者就分别来谈一下这四个渠道目前的具体情况。
　　1、二手车交易市场。是指依法设立、为买卖双方提供二手车集中交易和相关服务的场所。具体是为二手车直接交易开具发票，还有为通过二手车经纪企业买卖的二手车开具发票。二手车直接交易是指二手车所有人不通过经销企业、拍卖企业和经纪机构将车辆直接出售给买方的交易行为。按照新增值税条例，对在国税登记的纳税人出售旧机动车的，由纳税人自行开具普通发票，按规定[一般纳税人按17%或者4%减半，小规模纳税人按2%]申报纳税，凭发票在二手车市场换开二手车发票；对一般纳税人出售属于抵扣进项税金范围的旧机动车，需要开具增值税专用发票的，凭发票联换开二手车发票，抵扣联交购买方申报抵扣。对不需要在国税机关登记的企业、单位和个体工商户销售旧机动车的，直接在交易市场开票，并委托市场代征增值税。对其他个人[自然人]销售旧机动车的，直接在交易市场开票，不征收增值税。
　　2、二手车经纪企业。以收取佣金为目的，为促成他人交易二手车而从事居间、行纪或者代理等经营活动，不属于增值税纳税人。在整个二手车交易过程中，增值税由汽车卖家承担。经纪公司只收取佣金，并按照国家统一规定的营业税征收5%，一辆价值10万元的二手车，经纪公司一般收取的佣金为200元左右，这样经纪公司的税收成本为10元。在实际操作中，由于不进行车辆的翻修和改装，经纪公司可以凭借其在税收成本上的优势，吸引更多消费者将车辆委托给经纪公司做买卖代理，充当&业务代办&角色为买卖双方办理过户流程，全程涉及的一道增值税由卖家承担。通过经纪企业买卖的二手车在二手车交易市场开具二手车发票。当卖家为增值税纳税人时，自行开具增值税普通发票申报纳税，当卖家为非增值税纳税人时，在二手车市场代开发票缴纳税款，然后凭发票在二手车市场换开二手车交易发票。个人交易不涉及征税。
　　3、二手车经销企业。从事收购、销售二手车的活动，与经纪企业只充当中介不同，经销企业涉及到车辆处置权的转移，从而也经常伴随发生车辆的翻修和改装。对于二手车经销企业，按照目前执行的政策是按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税，不管其销售的车辆在购销过程中是否有赢利，只要销售就要向国家交纳全额交易2％的增值税，同时收取售车款项时，必须开具二手车发票。在整个交易过程中，如果汽车卖家是增值税纳税人，在将汽车过户卖给二手车经销公司时需要自行缴纳增值税，二手车经销公司再将该车过户卖给下家时，又需要缴纳增值税，全过程涉及两道增值税，而且按照《二手车交易规范》中的规定，经销公司必须向消费者提供不少于3个月或5000公里的质量担保，而经纪公司无需提供任何售后服务。如果按新规范实施的话，虽然二手车经销公司还可以通过从事二手车的维修服务来赚取利润，但因税负及成本较高，大多数二手车经销公司均有名无实，&名&为经销企业，&实&为经纪公司。如大多4S店在设立时候都有设立附属二手车公司，并且从事车辆置换业务，置换的汽车并未过户到公司名下，这些二手车公司直接充当经纪人的角色，将汽车在买家和卖家间转手，逃避中间环节的一道增值税，使得通过二手车经销企业买卖的二手车从应当历经两道增值税变为历经一道增值税。
　　4、二手车拍卖公司。直接进行旧车买卖的经销公司需交纳2%的增值税；经纪公司作为中介交纳营业税；拍卖公司对拍卖二手车向买方收取的全部价款和价外费用，按照4%的征收率征收增值税；向委托方收取的手续费征收营业税。拍卖二手车收取款项时，开具二手车发票。由于具有交易透明度高、安全、手续方便等优点，汽车拍卖已逐渐受到人们的欢迎。但根据要求，二手车拍卖公司每拍一辆车需交纳拍卖车价4%的增值税。也就是说一辆成交价10万元的汽车，拍卖公司需交纳4000元的增值税，拍卖公司交纳的税费明显提高。根据政策规定，这部分增值税可以附加在拍卖价上，并最终转嫁给买方。不过，这样以来，消费者很可能不会通过拍卖方式购买二手车。为吸引客源，拍卖公司承担了这笔费用。而在收入方面，根据拍卖法，拍卖公司收取的佣金不允许超过10％。但由于目前二手车拍卖市场仍在培育之中，为吸引客户，各家拍卖公司一般都会向买方收取较低的佣金，买方收取1%，卖方收取1％-2.5％。同样一辆10万元的车，拍卖公司收取的佣金仅在元之间。汽车拍卖公司普遍对此感到迷茫。曾有一位拍卖公司老总表示，交纳4％的增值税后，必然会使得拍卖公司通过提高佣金的方式维持运营。而提高佣金一方面会加重买方的负担，另一方面也会不利于拍卖这种模式的发展，消费者很可能会放弃通过拍卖购买车辆。于是，拍卖公司也到市场代开发票。
　　二、当前二手车交易存在问题
　　1、税收政策不配套。由于二手车经纪公司、经销企业和拍卖企业的增值税政策各不相同，因此二手车交易税收问题也成为制约二手车市场发展的重要因素。对于二手车流通企业的增值税，目前对于不同形式的企业有三种增值税征收率率：最高的是拍卖企业，须缴纳拍卖成交价4%；其次是经销企业，须缴纳销售价的2%；而对于其他机构，虽然他们也是从事买进卖出二手车的经营活动，但不须缴纳增值税。所以，虽然在《二手车流通管理办法》实施以后，二手车拍卖企业、经销企业可以开具二手车交易发票，但从目前情况来看，一些需缴纳增值税的二手车企业为了逃避税款，都自称为经纪公司，为非增值税纳税人。针对这一问题，由于目前仍没有具体的对二手车经销、经纪等类型划分的文件政策及相关的操作规程，所以使得主管税务机关无法对其实施具体的管理措施，从而让一些不法分子逍遥法外，偷逃了税款。
　　2、二手车经纪企业缺乏业务规范。二手车经纪企业本不能进行车辆的收购和销售，但现在的绝大多数经纪企业却在做经销企业的业务。他们以低价收购车辆，但并不过户，然后通过修理厂的翻修和改装，再以较高的价格出售，利润十分可观。对于这样的现象，由于其到二手车交易市场开票，提供了合法的形式要件，所以能顺利开票并免去收购环节增值税。事实上，现在二手车转让的过程中一般都会涉及到翻修和改装的过程，直接转让的可能性比较小，纯粹的经纪中介不过是掩人耳目。未来的发展，经纪企业的数量应严格控制，并要求全部在二手车交易市场内经营，加强约束管理，防止税收的流失。
　　3、二手车经销企业经营成本高、障碍多。无锡市区的二手车经销企业发展缓慢，一方面是由于税负较高；另一方面由于二手车经销企业将二手车销售给买方之前，须进行车辆检测和整修，向用户提供质量保证。其承担更多税款的同时，也承担了更多的质量责任。同时由于当地车管所对二手车经销企业开具的二手车发票在过户时审核严格，目前持二手车经销企业开具的二手车发票想要在车管所办理过户手续还有较多障碍。因此，二手车经销企业均以经纪形式进行业务操作，逃避交易过程中的一道增值税及车管所过户时的障碍。
　　4、4S店汽车置换业务按照经纪业务操作。目前，4S店普遍具有下级二手车经销公司，或者从事二手车的置换业务。作为以旧换新业务，旧车应作为商品购入处理，新车全价作为销售处理，旧车应过户到4S店，4S店作为经销业务再将其售出，在整个交易过程中，应当涉及到两道增值税，实际操作中，4S店从事二手车置换业务时，直接将旧车卖给下家，充当经纪人角色，逃避了中间环节的一道增值税。
　　5、市场增值税代征点尚待完善。日无锡市区开始在两个二手车市场设立增值税委托代征点，为非增值税纳税人二手车交易代开普通发票征收增值税。开票以来，在日常检查中发现以下问题：
　　[1]增值税新政策自日实施，无锡市区两个二手车增值税委托代征点于日设立开始对非增值税纳税人代征增值税款，至09年底代征税款约400万元。而此前交易的二手车则依照旧政策进行管理，没有征收二手车交易时的增值税款。对于日至4月21日之前的二手车交易至今未补征税款，造成政策执行和适用时间的不一致，涉及税款约200万元左右。
　　[2]在对二手车市场开票资料的审核中发现存在税务机关代开发票的行为，这属于应当禁止的行为，如为增值税纳税人，应由纳税人自行开具，如为非增值税纳税人，则在市场代开，否则存在造假可能性。
　　[3]目前无锡市区的两个委托代征点只是对非增值税纳税人二手车交易征收了增值税款，没有对归属地税的城建税、教育费附加、地方教育费附加部分予以开征，该部分税收目前流失。
　　[4]国税函[2009]90号文件规定增值税纳税人必须自行开具发票，但目前无锡市区两个市场的委托代征点仍然为增值税小规模纳税人代开发票。其中存在不少车辆挂靠性质的单位，利用市场开票逃避申报，从事和经营范围不符的项目。同时，文件中未明确对注销企业车辆转让的开票方式，而注销企业较多涉及二手车转让行为，目前无锡市区委托代征点对在注销过程中无法开具发票企业及已注销企业，仍依照出具的相关注销资料给予代开发票。
　　[6]目前委托代征点在代开票时，对价格浮动制定了20%的标准，基本能够将增值税开票价、评估价、二手车交易发票价格控制&三价&一致。但对于增值税纳税人自行开具的发票价格则无法控制，造成有些纳税人开具的价格远低于评估价格，使得增值税款流失。
　　三、加强二手车交易行业管理的几点建议
　　商建发[2009]第114号文件中指出鼓励二手车流通就是要&积极发展专业二手车经销企业，倡导汽车品牌经销商以旧换新、以旧换旧等二手车置换业务，清理和取消各地对二手车经销方面不合理的限制，引导交易形式多样化&。因此大力培育和规范二手车市场，加强二手车增值税征收管理将有助于二手车交易的发展。
　　1、加强税收政策辅导。2009年二手车销售增值税税收政策发生较大变化，除车主是自然人以外的纳税人销售二手车均需缴纳增值税，且税率视不同情况分为2%[征收率]、4%[征收率]、17%三档，政策理解难度较大。为确保纳税人正确理解新税收政策，应及时对辖区内二手车交易市场的管理人员和经营主体进行税收政策培训，为纳税人答疑解惑，争取理解和支持。
　　2、建立健全二手车交易政策。统一税收政策，使经纪公司、经销公司、拍卖公司在同一起跑线上公平竞争。目前，在二手车市场活力日渐显现、市场环境逐步改善、二手车交易量大幅增长情况下，应尽快统一政策，规范行业标准，对行业内企业包括二手车经销企业、二手车拍卖企业、二手车鉴定评估机构、二手车经纪服务机构、二手车交易市场等市场经营服务主体的从业资格进行限定，抓紧制定《二手车流通企业设立条件》、《二手车鉴定评估规范》等标准。要搭建一个功能齐全、管理规范、信息丰富、公平诚信的二手车服务平台。尽快出台有关于二手车交易主体类型的认定及监督管理办法，明确各部门的分工，细化职责，上下形成合力，齐抓共管，相互协调、配合，共同整治二手车交易市场秩序，进而使消费者合法权益得以保障。
　　3、加强与其他管理部门的沟通协调。如商贸流通主管部门、公安交通管理部门、工商局、车管所等，形成管理合力，各自在职能范围对二手车交易进行规范。与工商部门沟通，不断加强对二手车经纪公司各类媒体广告的管理；与车管所协调，要支持二手车经销公司的发展，简化对二手车经销公司在整个交易过程中两张发票的审核，使其能够顺利过户。
　　4、加强委托代征税款管理。目前无锡市区的两个二手车交易市场已经与所属主管税务机关签订《委托代征协议》，负责按照现行税收政策代征二手车销售应纳的增值税。根据09年度的代征情况，有如下建议：
　　[1]对于09年1月1日至4月21日之间的二手车交易没有征收税款应进行相应的处理，同时在代征增值税款的同时对地税相关税费进行征收。
　　[2]严禁税务机关代开发票行为。涉及二手车交易，如为增值税纳税人，应由纳税人自行开具，如为非增值税纳税人，则在市场代开。
　　[3]目前市场委托代征点为小规模纳税人代开发票，与国税函[2009]90号文件相背离，按规定小规模纳税人销售自己使用过的固定资产和旧货，其不含税销售额填写在《增值税纳税申报表[适用于小规模纳税人]》第4栏，其利用税控器具开具的普通发票不含税销售额填写在第5栏。市场应逐步对小规模纳税人自行开票进行引导，杜绝一些车辆挂靠企业利用市场开票逃避税收申报，隐瞒涉税及经营问题。
　　[4]目前注销企业转让车辆的情况时有发生，该类企业已经无法自行开具发票。建议明确对注销企业转让二手车时候由市场代开票并征收税款，对已经注销的企业在开票时应提供税务部门出具的注销通知书，对于正在办理注销的企业在开票时应提供税务部门出具的相关正在办理注销手续的证明文书。
　　[5]应在系统内开发增值税发票价格监控功能，在二手车市场开具二手车交易发票时应对于增值税纳税人自行开具的发票价格进行控制，当增值税发票价格低于评估价格一定标准时候，在无正当理由的情况下，系统不予开具二手车交易发票，需持票人重新开具增值税发票，从而监控增值税开票价、评估价、二手车交易发票价格 &三价&一致，防止增值税款流失。若车辆实际车况因意外损耗等原因确实远低于应有评估价格时候，应出具相关鉴定说明文书。
　　作者单位：无锡市国税局第二税务分局
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