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开盘氛围营造好,意向客户秒签单
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举报房产中介炒作，集体营造紧张气氛
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政府出了政策稳定局势，在你们眼里又是涨价的前兆？你们怎么想的，我管不着，但是你们发微信能不能注意下走点心。不停的一字不改转发，这算不算故意引起别人紧张的情绪？？要10个中介8个发，还都一样。你们到底想怎么样？？？？一定要人举报你们，你们才能收敛一点？？？？
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出了政策后房地产开发商都不敢这么说，你们到底有什么底气这么说，你们有内幕？你们有关系？还是能骗一个是一个？
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现在的关口是房产商与中介和老百姓的博弈
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老百姓肯定输
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想起微信上一个段子：长这么大被谁都骗过，唯一没骗他的是房产中介，每次说房价要涨了，还真涨了，带领人民蹦小康，第一次听了中介筹借了10万买了个市区老破小，后来听了中介外环要发展咬牙付首付贷款买，现在想想我真的要感谢中介，好人呀，当初光棍没人要，买了房子后找了老婆，生了孩子，当初咬牙出30万想想这辈子都要当房奴了，结果10万的老破小200万随便卖，外环30万买的随便卖700万，我真的想大声说谢谢你房产中介
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我只想说，长这么大被谁都骗过，唯独中介没有，每次说涨还真涨，这么多年，仔细想想是不是
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为什么我不能回复了
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最想让房价上涨的还是ZF，最不靠谱的是ZF出的ZC。
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万恶的中介，赞成楼主举报！
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我不是中介，但中肯的分析下1、现在马上要降息降准。人民币对内依附银行获利空间减少，实体经济疲软，唯一稳定的只有房子，至少再亏房子还是在，只是心里不舒服。2、由于嘉兴地理位置好、在三线城市中的综合素质是比较好的，交通极其方便，目前上海周边的昆山市中心房价基本均已经破三万，感觉就要到顶，而嘉兴的主流新盘仅在11000上下（南德悦中环除外），升值空间还是在，相对来说还是低谷。只要政府抓紧力度提供优质政策吸引人才引入，只要人口上去，不愁房价没人托盘。3、目前周边城市均限购，嘉兴市政府为保需求保房价不限购不限贷态度是明确的，投资洼地效应显现。记住投资价值放大就看杠杆，要以最小的钱撬动最大的资源。在嘉兴房价刚破万一个相对安全的区间，利用杠杆支持市场，吸引投资觉得是引入投资吸引人口的好策略。3、都说汇市、股市和楼市是动态平衡。其实目前人民币在国际市场顶着巨大的压力。相对股市和汇市，楼市的钱绑在钢筋水泥上，对国家来说更安全，更不容易受外国财团的控制。目前，兑换外汇和境外投资有种种限制，不是凡人能弄。股市的话，都说热钱进股市热钱进股市，但是股价不但没涨，而且在跌。就是说明国家想用国有权重股下挫拉低大盘，将热钱挤压出去。所以楼市相对来说是有泡沫，但是并非不安全。总之，我认为嘉兴楼市不会大涨，但一定稳中有涨，只是想南德这样瞎定价的盘会减少，普涨格局会显现。
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我不是中介，但中肯的分析下1、现在马上要降息降准。人民币对内依附银行获利空间减少，实体经济疲软，唯一 ...
1 周小川的话很明了 未来几年内就是一个收紧信贷的过程&&降杠杆&&你竟然说马上要降准降息 现在基准加上通货通胀率已经是负利率，还有降的空间？不怕汇率贬到8甚至10&&12？2&&前半句认同&&后面我提出疑问& &你告诉我嘉兴的产业在哪里？未来产业格局如何？是靠那些已经死了的商业地产模式？还是继续引进重污染企业？人才流入需要合理的产业结构！招商引资嘉兴能和昆山比？看看全国百强县排名。嘉兴这里目前我看是连框架都没吧 何来结构？如果有良性合理的产业发展结构和模式，也不需要北面污染企业在嘉兴这么多年吧？ZF也是没办法中的办法。。
3&&嘉兴不会有限贷限购&&市区人口规模决定了 根本不需要 你所说的价值洼地我可以这样理解 如果未来嘉兴走昆山的模式 那么嘉兴房价上3W可待 但是有可行性么？时间上？20年&&30年？&&空间上目前没有了吧， 外资只有加紧撤退的步伐！！！
4&&泡沫绑在房地产确实是最安全的&&不像股市 汇市 敲敲键盘 按按手机就可以卖出了 按照你的理论 未来稳重有涨&&那么你也应该认可未来大宗货物持续并有可能报复性上涨，那么问题来了：你是想吃10块一斤的大米 还是20一斤的蔬菜 还是40一斤的大葱&&还是60一斤的姜 ？？？100块去趟菜场，可能还不够，别嫌现在贵，以后会更贵，这就是你的逻辑。。。
&&好了 说完了&&期待嘉兴未来房价持续上涨的现在还可以继续买多&&毕竟还没限贷限购嘛&&机会大大滴 稳赚不赔！！！
&&不过鄙人愚见未来房价ZF意图非常明显 1&&主要的一二线城市长时间限贷限购 短时间内肯定不会放开&&压房价 既不让崩盘 也不允许再次触摸危险的顶
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &2 汇率承压 未来几年缓慢贬值的过程
& && && && && && && && &&&------------------两手抓 两手都要硬
不过想法是想法 有时候事物总不会按照自己的想法走 他毕竟有自身的规律 就像原本希望靠股市储水&&谁知道被截胡了 游资的嗅觉总是那样灵敏!!!
有见地，层主快单独开贴说说楼市，现在依然有很多混淆视听的信息
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我不是中介，但中肯的分析下1、现在马上要降息降准。人民币对内依附银行获利空间减少，实体经济疲软，唯一 ...
你的意思是，唯有房子才能兴邦，中国只有全民炒房，才能走上民族复兴之路！
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作为一个对房产市场心态平和的人是不会信的
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我只想说，长这么大被谁都骗过，唯独中介没有，每次说涨还真涨，这么多年，仔细想想是不是呵，世界上没有稳赚的行业，都有亏钱的风险。房地产真的不陪！？就说嘉兴吧，09年忘了？？？当时你们不也这样宣传？结果呢！你们发的只是自己看法。但作为中介，你们是代表行业发言，要起到提醒风险的作用，OK！你们这样说话，让我想起来了几个月前的股市。天天发，天天说，买买买，买了就赚。结果呢。。。。。。我只能说你们这样完全不符合一个有良心的中介
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呵，世界上没有稳赚的行业，都有亏钱的风险。房地产真的不陪！？就说嘉兴吧，09年忘了？？？当时你们不也这 ...我不是中介，谢谢，我是新嘉兴人，我只是个人觉的，几十万买个车子开10几年报废了，还要养车子，花几十万创业还有赔本的，相对来说买房还是比较好点，最坏打算是不涨，租掉还能收房租
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我不是中介，谢谢，我是新嘉兴人，我只是个人觉的，几十万买个车子开10几年报废了，还要养车子，花几十万创 ...你前面的评论可不是这样的，你十分清楚的表达了，除了中介没骗你，其他都骗过你。。。我都不知，你为什么敢这么说
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&&光在井底看天没用，越看越大，要有对比要理性分析！在美国现在买幢别墅（永久权）大概折算后的价格是人民币1万6左右好点的1万8左右，大部分不超2万，美国的房产税在1.8%。好了那是美国别墅的真实价格，如果公寓的话还要便宜，便宜多少具体不清楚。那么按照人均收入来排的话中国的排名在100名开外。中国的人口老龄化在不断的加重，而嘉兴的人口老龄化在浙江省又是排第一的，平均4个人中有一个是老年人。如果再按照房价收入比与房价租金比的话更是高的吓人！所以我通过国内外的比较认为，房价就在这个位置波动一定周期后慢慢向下走，如果再继续如某些人认为的还能靠房子赚钱赚大钱的话，那就违反了经济规律好比苹果不是往地下落而是往天上飘一样。从国庆期间那么多城市出台限购看就可以看出端倪.为什么嘉兴不限购正是因为嘉兴后期的行情不明朗、不乐观，如果一限购那就更惨，因为前期都是外地人在抢购，房价已经被突然拉高，如果这时候限购销量会突然断崖式的下滑，销量突然下滑必然导致房产商小幅度优惠，但与老百姓年初的7，8千的价格相比一万三左右的均价还是太高，所以就会导致观望情绪越发加重造成恶性循坏！所以这个时候限购说白了有点晚了！现在有点骑虎难下的感觉，放放怕放死、捏捏怕捏死.........
有想法，不过骑虎难下还说不上吧
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你的另一个娘家
孕妈必用 谁用谁好孕
羊城大小事 尽在广州圈
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从4月份开始，基本都在看房子，当然会和很多中介接触，也给人家套路了很多次。
套路一：还价太低了，业主根本不可能卖的，干脆跟你说很抢手，一放盘就卖出去了，营造紧张气氛，目的是为下一套做准备。
有一次我去一装修很华丽的房子，龙津商贸大厦的，108平，438万。凡是装修很华丽的基本是抄家货。统一时间开盘，各中介带人去看，看了后我有点意思，但查了查比市场价高了不少，中介让我还价，我说考虑一下。明天我还了380万，不一会儿中介跟我说已经卖了，说现在好盘很少的，基本一放出来就会被抢走，下次的话要抓紧。当时我很感叹，有钱人太多了，几百万都不用眨眼，像买菜一样，还到处跟人说现在的房地产这么变态。可是过了两个月在另一中介的朋友圈那里看到，还降了30万。很多都是套路，可能价格谈不下来，觉得根本不可能的就跟买家说卖了，制造紧张感，让你下套房子快点下手，这样的中介我下次根本不会找他。
套路二：先松后紧，逼一逼你
还有的套路是先带你去看很差的房子，再带你去看好些的，形成强烈对比。还有一次有一套房子穗花新村的，我们也有意向，中介说帮我约业主出来谈谈，问我时间，我说周末吧，过了几天打电话给我说有新盘让我快来看看，我很老实的让老公请假一起去看，结果大失所望，当时我想这么差的房子也让我看，其实中介是想让我进一步落实或者喜欢之前有意向的房子，的确我们正中人家下怀了。过了两天一大早中介很着急的说我们有意向的房子有人看中了今晚就要签了，然后就提出他们的条件了，房价多少，佣金多少，两个条件一个都不能少，要我今天下午前答复，因为我是先看的所以有优先选择权。我急得呀又叫我老公请假，叫上父母，还好叫了舅舅一起去再看看房子（房子之前只看过一次）。最后考虑了其他因素没买成，不过事后想来就是套路呀，你想买的，逼一逼，中介赚多了，你就买了，不想买的，逼一逼看看有没有惊喜，就是这样。
套路三：抢别人已经签了合同的房子
那天看了几套房子下来没有中意，那个中介也断断续续地带了我们看房几天了。然后我欲言又止地说有一套房非常好，业主跟他很熟的，明晚还一起吃饭，只是前几个月跟买家签了合约，人家交了10万的订金，可是买家做的是公积金，给了订金又迟迟没有下文，要不我帮你谈谈，好不好。接着把户型图和房产证都拍图给我看，说如果谈下来我要给中介三个点，另外1万私人佣金。但我要帮业主陪10万订金。我说去看看房子，中介说放心，绝对好的。又是给我规定时间答复。然后截了很多他和其他买家谈这个房子的图给我看。这个套路刚好和套路二一起发生，所以我就恍然大悟了。
套路四：大义凛然为你服务，名言我从不吃差价
同一套房子，某中介帮我谈价，最低是258，不能再低了。另一中介却报给我是253，约了业主可以再谈谈的。报高给我的就是在我面前装模作样誓言从不吃差价，高度公开透明的。来自[]
&套路三，遇到过，然后自此，再也不跟那个中介看房子，太坑爹了！&
精华0&帖子0&经验值518 &注册时间&妈币0 &
帖子0&经验值518 &注册时间&
顶，涨知识了来自[]
精华0&帖子0&经验值128 &注册时间&妈币0 &
帖子0&经验值128 &注册时间&
套路太深了来自[]
精华0&帖子15&经验值3175 &注册时间&妈币3203 &
帖子15&经验值3175 &注册时间&BB生日
需要这种好贴来自[]
精华0&帖子1&经验值231 &注册时间&妈币89 &
帖子1&经验值231 &注册时间&
关键是你知道了又怎样。。。没有对抗的筹码来自[]
精华0&帖子25&经验值2806 &注册时间&妈币1667 &
帖子25&经验值2806 &注册时间&
从4月份开始，基本都在看房子，当然会和很多中介接触，也给人家套路了很多次。套路一：还价太低了，业主根 ...
对！不能信中介，中介都是骗人的。来自[]
精华1&帖子13&经验值2494 &注册时间&妈币448 &
帖子13&经验值2494 &注册时间&
精华0&帖子2&经验值245 &注册时间&妈币34 &
帖子2&经验值245 &注册时间&BB生日
请问楼主最后买了哪里来自[]
精华1&帖子1&经验值1522 &注册时间&妈币707 &
帖子1&经验值1522 &注册时间&
请问楼主最后买了哪里
海珠区的老破小学位房来自[]
精华1&帖子1&经验值1522 &注册时间&妈币707 &
帖子1&经验值1522 &注册时间&
关键是你知道了又怎样。。。没有对抗的筹码
接触多了，就知道套路了。不可能一个是这样另一个又是这样的。来自[]
精华0&帖子2&经验值245 &注册时间&妈币34 &
帖子2&经验值245 &注册时间&BB生日
海珠区的老破小学位房
穗花吗来自[]
精华1&帖子1&经验值1522 &注册时间&妈币707 &
帖子1&经验值1522 &注册时间&
嗯。是的。来自[]
精华0&帖子404&经验值2676 &注册时间&妈币2371 &
帖子404&经验值2676 &注册时间&BB生日
水深呀来自[]
精华0&帖子1&经验值172 &注册时间&妈币12 &
帖子1&经验值172 &注册时间&BB生日
我最近看房也被套了，不过都被我看穿了，一，看中的第一套房子，让中介和业主还价(我们购买欲望还不是太强)，结果我们谈价的第二天房子被签了，中介还信誓旦旦跟我说一直和业主在谈价，最后还说帮我约业主面谈，我同意了，一大早打电话来说房子早上六点多被签了，他的目的就是想在我购买欲强烈的时候给我一盆冷水，提醒我下次要买下手要快，不要磨磨唧唧谈价。二，正看中的一套，老公还价，而且一直不加价，中介见价格谈不下去，过一会来跟我们说，业主还价了，我们思虑再三同意，说业主准备来面谈，过了五分钟，又进来和我们说，业主卖一卖一，怕踏空了，还是等5号他那套可以定了再和我们定，现在还在等待中，不过我觉得这也有可能是中介的套路，见我们价格谈不下去，他替业主给我们还了个价而已，可能最后业主也不同意那个价，所以没法和我们面谈。中介真的水太深了来自[]
精华0&帖子11&经验值60 &注册时间&妈币90 &
帖子11&经验值60 &注册时间&
没有中介你就不怕，几百万就这样没有了？
只有向前行才能看清前方的路
精华0&帖子25&经验值2806 &注册时间&妈币1667 &
帖子25&经验值2806 &注册时间&
回复 caihaoguang1987 的帖子没有中介你就不怕，几百万就这样没有了？
有中介也不是一样几百万被骗了。来自[]
精华4&帖子12209&经验值83617 &注册时间&妈币86820 &
帖子12209&经验值83617 &注册时间&
一般说好了预算和指定区域，如果第一次带去就是烂房，直接电话拉黑以后不联系。看房ok可以给点跑腿费。
我是说明白了再去。来自[]
精华0&帖子581&经验值2931 &注册时间&妈币3088 &
帖子581&经验值2931 &注册时间&
可以换中介
精华0&帖子0&经验值737 &注册时间&妈币2 &
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帖子0&经验值737 &注册时间&
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精华0&帖子0&经验值70 &注册时间&妈币67 &
帖子0&经验值70 &注册时间&
嗯，这些套路我都见过，不过我属于那种很淡定的人，市场上大把的房子看，不急就可以，最后碰上一个很实在的业主，一次就成交了，没有加价和还价来自[]
说说这段时间看房子，中介们的套路
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装修预算：&p&谁在为宜家无印良品等国际大牌代工？&/p&&p&很多人在买实木家具的时候首先想到的就是宜家、无印良品。当你在宜家和无印良品徜徉时，也许并不知道这些家具十几天前才在中国的流水线上被生产出来。在一番精心打磨，涂装打蜡后，他们被小心的贴上宜家和无印良品的标牌，经过几百或几十公里的运输，一路颠簸进西单/天河/淮海路的商场，价格却摇身一变翻了10几倍。
&/p&&p&那么，谁在为宜家无印良品做代工呢，他们又有哪些类似风格的家具呢？ &/p&&p&1：简木jm&/p&&img src=&/v2-4c150e36ce85c4fd1e95d_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&581& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-4c150e36ce85c4fd1e95d_r.jpg&&&p&Baker这个名字也许对于大多数人很陌生，但说起美式家具，你却无论如何也绕不过它。这个被誉为“奢侈家具之王”的美国顶级家具品牌，自1891年由Siebe Baker创立以来，从雕工繁复、镶嵌精致的古典风格，到线条优雅，设计简洁的现代风格，
一直被视为优质设计和卓越品质的信心保证。丽思卡尔顿酒店、奥斯卡都指定同一个家具品牌，连美国白宫也是其座上宾。 &/p&&img src=&/v2-d30f422c053bb0cae99c0d_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&/v2-d30f422c053bb0cae99c0d_r.jpg&&&p&在英国,John Lewis是个古老的名字。这家1864年就在伦敦开出的第一家店铺的传统百货商店，150年来一直是英国零售界的中坚力量。英国伦敦牛津街上的John Lewis还被英女王授予“皇家认证”的荣誉，John Lewis是英国人心目中满意度最高的零售商，近两年的满意度都超过亚马逊占据第一的位置。 &/p&&img src=&/v2-c048deee72815_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&367& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&/v2-c048deee72815_r.jpg&&&p&在一些家具网站上，也有人将简木与几个独立设计师品牌相比，他们的家具也的确呈现出当下流行的木质小清新设计，就连淘宝店的装修也与其它工厂店格调不同。但论及原创设计水平，简木的强项还在于二十年代工所积累的经验——做工与用料的考究，以及让小设计品牌望洋兴叹的供应链水平，所有木材均通过了FSC森林环保认证，从工艺、喷漆涂装，到出口包装，均达到英国质检标准。&/p&&p&这些家具值得买：&/p&&img src=&/v2-c7f089d2c865e6f08ef60_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-c7f089d2c865e6f08ef60_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-9d0f0c90dac4a938cf83343acb23ed98_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-9d0f0c90dac4a938cf83343acb23ed98_r.jpg&&&p&1、 鹅卵石茶几／边几这个状如鹅卵石的小茶几，亮点在于茶几小腿的角度拿捏得恰到好处。白橡木纯实木质地，比一般茶几质感更佳，开放式喷涂则最大限度的保留了橡木的天然纹理，茶几面板与面板接口处为破头榫卯设计，可以使茶几结构更为牢固。一大一小的灵动设计，则让生活更加随心所欲。&/p&&br&&img src=&/v2-5a3a40e249b56aace92caf3_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-5a3a40e249b56aace92caf3_r.jpg&&&p&2、简木沙发 去除繁冗复杂的装点修饰，我们的沙发是灵动轻巧的，简约的设计却又十分干练，全实木的框架是必不可少的，甚至于你可以触摸到木头最自然的肌理。另外搭配了英标阻燃等级的坐垫面料与填充海绵。值得一提的是它的扶手高度，坐惯了很多商务型的沙发，你会发现这个扶手高度略低，但越是久坐确越觉得随意休闲，甚至你躺在沙发上把它当枕头也不为过。&/p&&p&淘宝搜索店铺：简木JM&/p&&p&2：高帆家私&/p&&img src=&/v2-cbbc25caaffaac39b0f6ea5_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&543& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-cbbc25caaffaac39b0f6ea5_r.jpg&&&p&在“高帆家私”所代工的品牌中，最为人熟知的就是无印良品（MUJI）。无印即“无品牌标志“，良品意为好产品，这个由杂货起家，从日本蔓延至全球的知名生活方式品牌，已经把回归本质，朴素日常的无印式哲学贯穿至每一位消费者心中，掀起了一股全球的“性冷淡”风。&/p&&img src=&/v2-b986e9c8e291cd089a4ad6_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&754& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-b986e9c8e291cd089a4ad6_r.jpg&&&p&高帆家私位于深圳，自1996年起为海外知名家具品牌代工，合作的国际大牌超过100个，说它专注OEM300年也不为过。为了降低高昂的生产和人工成本，MUJI近年来将工厂转移至中国和东南亚各处，愈发做起了产地直销的生意，在国内大肆扩张开店，其产品质量却多有人抱怨不如日本原单。&/p&&p&这些家具绝对值得买： &/p&&img src=&/v2-ee67a06be64d7d973d68f_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&399& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-ee67a06be64d7d973d68f_r.jpg&&&p&1、北欧风哑光烤漆实木餐桌椅：这款餐桌是榉木框架和烤漆结合，尤其适合小户型家庭。由于原料采用进口A级榉木，所以质感比一般杂木拼接要圆润结实许多，欧洲E1环保中纤板，背部做工细致，五金件也都为进口，哑光白色烤漆搭配家里任何家具都毫不违和。&/p&&br&&img src=&/v2-6d29552aea42ab914d935e_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-6d29552aea42ab914d935e_r.jpg&&&p&2、简约现代壁柜组合：墙壁用得好，空间省出来。这套整体客厅柜系列参考了某设计大牌原型，亮点在于三个矩形柜，可自由搭配组合出不同风味，乳白原木拼色简约时尚，实木饰面纹理清晰，环保板材健康无害，高档五金耐磨耐蚀。可单购亦可整套购买，同样适合小户型家庭。&/p&&p&淘宝搜索店铺：高帆家私。&/p&&p&3：浮生记&/p&&img src=&/v2-f4fb2d0d7bf99edf67f7b_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&581& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-f4fb2d0d7bf99edf67f7b_r.jpg&&&p&位于山东青岛的这家宜家海外代工厂，却很少有人知道他的底细。作为宜家在国内的主要合作厂商，浮生记的家具直接出口丹麦，主营包括白橡木、黑胡桃材质在内的各种北欧经典款，所有生产线均采用高标准现代化设备，从拼板，喷漆到涂装，严格执行欧洲环保标准。看看这些码得齐整，等待出口的平板包装货品，你就知道这个厂家的实力。&/p&&p&淘宝搜索店铺：浮生记。&/p&&p&4：木言&/p&&br&&img src=&/v2-d91fbdaaae3d013b054d_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&527& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-d91fbdaaae3d013b054d_r.jpg&&&p&在日本，哪一个家居品牌拥有MUJI也无可替代的影响力？答案必须是NITORI，如果说MUJI就像开在路边商场的小杂货铺，NITORI则更像是日本的IKEA。和MUJI 的理念不同，NITORI 是第一个向日本人提出「享受与欧美同等的优质居家环境」口号的品牌，凭借精致的家具产品，成为了覆盖全日本的行业巨头。&/p&&img src=&/v2-16d2ae7faf53e6614b62_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-16d2ae7faf53e6614b62_r.jpg&&&p&为这个品牌代工的“木言”地处嘉兴，论成立时间和工厂实力都不如上述几家代工厂雄厚，但在产品和设计上却有自身的特色。“每一个木头都会说话，我们只负责转达。”——这是「木言」这个品牌的寓意。传统木质家具，其围绕的核心是实木，更多表现的是木质本身的价值，显得沉闷而年长，木言定位表达年轻时尚的家居生活，因此材质上结合实木和板材，色泽上结合木色和实色，设计上以纤细轻盈为主，近年来也推出了一些独具创意的产品。&/p&&p&这些家具值得买&/p&&br&&img src=&/v2-19886bad7eb632c5b07a8b_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-19886bad7eb632c5b07a8b_r.jpg&&&p&1、这张多功能茶几在造型上让人眼前一亮，独特的Z型设计，不仅线条动感流畅，移动也相当轻便。Z字弯曲处采用一体热弯技术精确成型，结构更加坚固，在充满设计感的同时，不失实用性。&/p&&br&&img src=&/v2-db838581fbbfc2c_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&620& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&/v2-db838581fbbfc2c_r.jpg&&&p&2、这款边几仍然胜在创意多功能上，独特的设计可做凳子、边几、茶桌，床头柜等，边几中部的镂空和两面浅凹设计，则让它拥有更多收纳空间。家里有这样一只小边几，相当于同时添置了几件家具。&/p&&p&在这里向大家说明一下，宜家的质量实际上与无印良品有差距，相信买过家具或者懂家具的人能明白我这句话...宜家的设计应该是大家比较喜欢的.&/p&
谁在为宜家无印良品等国际大牌代工？很多人在买实木家具的时候首先想到的就是宜家、无印良品。当你在宜家和无印良品徜徉时，也许并不知道这些家具十几天前才在中国的流水线上被生产出来。在一番精心打磨，涂装打蜡后，他们被小心的贴上宜家和无印良品的标牌…
&b&【日重新作答】&/b&&br&这个答案写了很长时间，有近两年时间，反复修改中我的看法也在丰满。很多房地产相关的问题大家无论提法如何，提问的角度如何，&b&无非都是想问这几个问题：1、“房价合理不？”，2、“未来是涨是跌?”，3、“什么时候买什么样的合适？” &/b&所以其实在哪个问题下回答不重要，重要的是回答出对这些问题的想法。&br&&br&前话说完，进入正题吧。&br&&br&&b&【第一个问题：房价高企是不是因为刚需？】&/b&&br&&br&&b&直接给一个回答吧：一线大城市不是因为刚需&/b&。&br&&br&刚需支撑的市场有一个显而易见的特点：房租房价不会脱离太远，因为刚需买房省钱是第一要素，投资买房赚钱是第一要素，赚钱赚的是买入再卖出的差价，省钱省的是整个人生的总开支。那么投资者只要房价会上涨，哪怕只涨3年我只要3年内卖出就好，3年后暴跌也跟我没关系我现在照买。但刚需买房决策一定是要省钱，相对于自己长期租房来说用买房来更省钱，如果房价涨3年但3年后可能会暴跌，那刚需买来是住一辈子的他为什么不在3年后暴跌后再买入？这3年的上涨对他来说毫无价值因为他要住30年以上如果后面有暴跌他总会赶上的，除非他也把房子卖掉，那如果低价买高价卖他就是在投资房子而不是刚需了。&br&&br&&b&投资者可以不顾现在吃亏，也不顾未来吃亏，只管交易是否可以低买高卖，只要供求可以促成低买高卖，就可以进行投资。而当下一线城市房价早就脱离了自住收益的领域，现在不能收益，未来也不够收益，所以这个价格反应的不是自住刚需价格而是投资（供求）产生的价格。&/b&&br&&br&下面算下为什么自住刚需不是目前市场价格的决定因素。&br&&br&先说一个概念，资金现值概念。你如果购买900w的房子，分为首付部分和贷款部分，首付你付出的钱，将会损失未来若干年的利息，而贷款的部分钱，将会在未来若干年内支付利息（最长30年）。我们姑且把这种利息当作同一个比率（把首付或提前还贷的钱找稳妥长线投资渠道在中国还是可以获得5%年回报的）。一个900w的房子不管你是首付多少，提前还贷还是不提前，他的现金价值如果按月分化到未来30年去，大致相当于每月支出4.8w，30年总支出1700w。我们用一个网上随处可找到的房贷计算器可以看到这个：&br&&br&&img src=&/v2-5dc3eb5eeacc2eaa6c1a0720_b.png& data-rawwidth=&931& data-rawheight=&571& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&931& data-original=&/v2-5dc3eb5eeacc2eaa6c1a0720_r.png&&&br&如果不明白为什么900w的房子哪怕全款900w一次付掉也相当于未来30年每月支出4.8万概念的，大概自己了解下财务上的年金现值法概念即可。这里不展开说明。&br&&br&我大概找了3处位于上海不同地段的我还算了解的房子，参考他们年的市价/租金情况，大概可以给出大家这么一个结果：&br&&br&2000年某房子A月租1000元，市价30万装修家具15万，月资金成本2388元，大概年该房子租金开始超过2500元，5年现金流开始回正。&br&2016年同一个房子A月租3500元，市价350万装修40玩，月资金成本20698，预期房租要翻6倍还需25年以上。&br&&br&2002年某房子B月租1800元，市价50万装修家具15万，月资金成本3449元，大概2007年前后租金开始超过3500元，5年现金流开始回正&br&2016年同一个房子B月租8000元，市价780万装修家具40万，月资金成本43519元，预期房租要翻5-6倍还需25年以上。&br&&br&2006年某房子C月租3500元，市价240万装修家具50万，月资金成本15391元，截止目前房租7200元，预期还有10年可以现金流回正（总计20年现金流回正）&br&2016年同一个房子C月租7200元，市价670万装修家具50万，月资金成本38212元，预期房租要翻5-6倍还需要25年以上。&br&&br&为什么房租翻5-6倍还需要25年以上？因为过去的20年是房地产黄金20年，中国未来20年最多也就跟过去20年持平了不起了，过去20年房租就是翻了3-5倍，所以最乐观的估计5-6倍还需要25年，正常的话35年都是很正常的（何况房租上涨还要触碰整个国民经济成本的红线CPI指标红线等）。&br&&br&&b&这个计算的意义在于：每一个时间点，你要选择在这个点上是租这套房还是买这套房，你的当下资金成本是多少，未来若干年预期资金成本是多少。&/b&&br&&br&大概在2003年以前，一个刚需买房不需要什么决策，一个原因足够了，他的房租已经比按揭略多了，你哪怕首付是借的也要一起还利息，基本也可以预期5年左右就“熬”出头了，也就是说大概最多前5年你过的比租同一套房辛苦些，但5年后你整个支出现金流都要比租同一套房子轻松，你依靠买房给5年后的自己解套，让自己在5年后越来越活的轻松一些。5年后你要么自住省很多很多房租，要么租出去赚很多很多房租（因为自住也等于省掉了同期租房支出，所以下文我们就不再重复说自住，统一说出租收益了）。&br&&br&在2007年之前，一个刚需买房稍微需要一些魄力，因为很明显，如果是同一套房子的租还是买的选择，会导致至少15年生活比租房紧张，要下决心这15年就过得紧点，你需要15年以上才能开始收获这套房子带给你的经济上的好处的，这前15年你过的都不如租房来的经济压力小。&br&&br&2008年-2012年是分水岭，从开始挣扎着算这些成本问题，到最后基本应该都放弃了用“租金收益替代法”来计算购房策略了，因为随着租售比的拉大，用租金替代法来算房子怎么算购房都是亏本买卖了，这时候就只能算上涨收益和亏损问题了。以前嘲笑租房的人说过几年房租涨上去你没买房不是亏了，现在不能这么嘲笑人家，因为过二十年房租也涨不到你买房的资金成本上去，现在要论租房买房区别已经不能谈经济了，只能谈舒适度、改建、搬家等事情了，经济上，买房相对租房已经毫无优势可言了。&br&&br&&b&这是个重要分水岭，虽然在市场上你看到的是连续的运动，但其实这个租售比的界限和大致年份决定了刚需和投资类的分道扬镳或者或身份转换。市场上已经没有了纯粹刚需推动的房价上涨，每个人都或多或少要用投资者的思考角度来考虑买房问题。&/b&&br&&br&而且非常恐怖的是，我们只是判断你最少要25年才能现金流“回正”，也就是说才刚收支平衡，也就是假设25年后的那个月你刚好不赚不赔，你前25年亏掉的部分还需要至少10年来填补，那你从房租角度考虑的投资获益要长到35年以上去。。。&br&&br&第一个问题的，也就是本问题的正面回答是：当租售比已经脱离了经济估算的价值后，刚需自住购房者也将大多从投资角度考虑购房而不再从刚需自住角度考虑购房，市场上即使还有刚需在买房他们的身份也被迫转换了，所有人都必须考虑一个问题来买房——房价是涨还是跌的问题。&br&&br&&img src=&/v2-3e23a5f79af207f1a1b30aea_b.png& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&1337& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/v2-3e23a5f79af207f1a1b30aea_r.png&&&br&&br&&b&【第二个部分是——大家都是投资人】&/b&&br&&br&当租售比过低时，导致纯粹房子的现金回收价值失去了，也就是房子作为一件有使用价值的物品的使用价值远远低于他的价格了，那买房的人自然无论是否刚需，都不会再从使用价值出发去权衡自己的购买策略，这时候出发点就将改为供求关系和价格涨跌关系。&br&&br&1、当我们仅仅确认未来3-5年房价会高于现在时，我们会选择买入再卖出，才能获得收益，如果持有超过5年，因为我们不确定5年后是否还上涨，而30年内又没有租金收益支撑，那这就是个违背所有经济规律的事情。也就是说，我们能确认房价涨多少年我们就会持有房产多少年，或者随时看着市场寻找合适的卖出价格；&br&&br&2、当我们确认未来30年内都不会低于现价时，但30年租金收益又不能支撑回报时，策略就是买入后寻找到一个最佳卖出点获得最好差价收益；&br&&br&&b&这两种判断的人都不少，也应该是两种主流，基于这两种判断的不同，无非是在限定时间内出售还是在不限定的时间内出售两种选择，至于出售的收益是纯粹花的还是这个差价收益是来填补买真正理想自住房资金缺口的都无所谓，以买入卖出差价为主要目标的行为，就是投资行为。为什么大家要看重买入卖出的差价？因为从长期持有上看不到获益的可能，所以一定要从一定时间期限的价格波动中截取收益，才能弥补长期持有收益的不足问题。&/b&&br&&br&&&&&是所谓刚需也被逼成了投资客&&&&&br&&br&刚需往投资客身份转变的最常见方式就是，先买一套便宜的（收入承受压力小），无视出租收益不足问题，在房价上涨后卖出，获得一份“炒房”利润，用这个“炒房利润”+自己的钱，买一套更贵一些的，这样自己的收入不至于承受不起按揭，有些人买到差不多的房子收入又能承受就不折腾不再倒腾了，有些人不但收入要能承受而且房子也要足够满意，那就得多折腾几轮；有些人还想多折腾出几套房子，宁可背上远超收入的按揭，从炒房收益中预留几年的按揭款来弥补收入还不了按揭的问题，这种就纯粹变炒房人了。&br&&br&在中国强大的经济发展势头之下，说房价预期会下跌似乎确实是有些无力了，所以在这不断看好未来中，中国房价走到了今天，到如今，房价的投资价值就只剩下还会继续涨这一条了，从房租收益到未来房租收益到房租抵利息到没房租什么事纯粹看供求关系和未来预期。一线大城市的房地产不知不觉中逐步完成了从消费品向投资品的彻底转身，现在已经完全没有消费品的影子了。&br&&br&&b&因此有一个很重要的事情被很多人忽略了，即使我们长期坚定看好，在年这期间，很多一线城市住房购买的理由已经发生了根本性转变，也就是从依据内在使用价值（包括对未来升值的使用价值的评估）作为购买依据，完全过渡到了依据投资价值作为购买依据了，这一点如果没有明明白白的说清楚，那就有问题了，包括长期坚定看涨的很多人，他们虽然说的观点都是从涨跌从投资角度出发去讲的，但是他们刻意回避了一线城市房产现在和未来的使用价值已经无法冲抵房价这一事实。&/b&&br&&br&那从投资角度讲，未来三五年是涨是跌呢？我觉得很多人给出很多角度回答，未来10年呢？我看到最大胆的预测是还会涨10年，那未来20年呢？&br&&br&投资角度的人不会看这么久的，一个原因是时间越长变数越多，谁去估算这个是浪费力气，另外一个是投资角度看是不会持有这么久的，当下买进的房产5年内肯定会出手的，评估5年的趋势，如果明显是涨那么买入在合适时候出售，即为投资成功。&br&&br&那投资评估中，哪些因素是比较坚定的支持房价上涨的？我在思考这个问题的时候，尽量保持中立客观：&br&&br&&b&1、利益共同体&/b&，整个房地产是一个极大的利益共同体，主动去做空的力量非常少见，而且在无数眼睛的关注下，别说做空，开发商卖的慢了想打个折都难。知乎曾有个问题叫做如何做空中国房地产，里面大家绞尽脑汁的想了很多方法，最后给的是去香港做空万科股票一类的做法。。。。本末倒置，这种方法只能是撑着房价下跌赚一笔，但本身完全不可能导致房价下跌，你别看有人买之前狂叫太贵了太贵了，但一旦买了房立即就只盼涨了，持有房子的人是不会做空房地产的（除非被债务逼的降价）。所有有能力做空房价的地方政府、开发商、房产持有者、银行这几方全都是房价上涨的获益者都是房价下跌的仇人。以往其他地方的例子都告诉我们，房价的破灭只能是从货币基本面、外来力量干涉、经济基本面三种情况下，发生了某种大的变故，才会急转直下，没有发生这三件大事之一的任何一件之前，几乎没有任何参与者会参与做空。&br&&br&&b&2、供求关系&/b&。一线城市的供求关系被人为夸大了，只有一个是真正供不应求的，就是市区好地段的精品住宅项目。所有非精品住宅，房龄长、小区档次不够的住宅其实供求关系都是被扭曲的。好地段的精品住宅供求关系之所以紧张，原因是中国经济奇迹创造了太多富有阶层，他们对房子要求是既要地段又要品质，而因为一线城市好地段地皮紧张拆迁成本高和刻意控制，实在是每年都压根没听到有多少真正高档小区入市。然而现阶段一线城市开发到一半情况下注定是高档小区毗邻各种普通住宅，结果就是高档带动周边，最后实现了整体上涨。&br&&br&&b&3、通胀预期&/b&，钱肯定越来越不值钱了，所以房子再跌，也应该比留着钱管用，所以银行贷款一定是越来越不值钱，早贷早发财，贷越多发财越多。&br&&br&&b&4、非理性因素&/b&，丈母娘强制时，买房时对价值考量加入了婚姻因素，价值可以被估计的更高很多；父母掏钱因素，从父母角度看为自己的心爱儿女掏钱还考虑什么经济价值，他们住的舒服比什么都值钱，因此父母掏钱时对内在价值的评估可以大大放宽；从儿女角度讲，父母给掏了7成，结果房子在自己心里就感觉是打了3折，这内在价值立即就划算了。。。&br&&br&&b&5、历史惯性思维&/b&。完全凭借过去20年上涨历史做出的对未来几年乐观的惯性判断，这种也不少——我说不出为什么，但过去20年都这样，未来5年还能变了天了？这是典型心里。&br&&br&&b&如果我把这5条列为投资客判断未来几年房价看涨的5大原因，我想应该能收到大部分投资人的同意，就是——利益共同体捆绑、高档住宅供求关系紧张、通胀预期、非理性购房因素、历史惯性。&/b&&br&&br&如果有人非说这5条都是假的，那是有些违心了，这5条里至少前3条是中国比较有力的房价支撑因素，最后两条有些不牢靠，非理性购房因素无论是丈母娘还是父母儿女这种，都还没经历过下跌的考验，一旦有过下跌的考验，是否还有如此坚决强大的操作倾向还难说，毕竟如果下跌了可跌得是全家人的财富，丈母娘和父母也是受害者，还未经考验的非理性其本质如何有待历史检验。惯性这个确实纯粹是图方便的人的想法。而前三条出现了一些波动，我下面具体说下。&br&&br&&b&【第三个部分——房价在5年内会开始下跌】&/b&&br&&br&这个标题是比较大胆的一个结论了，既然从投资角度讲有三大几乎很难动摇的支撑上涨的因素，而有没有人能来主动做空房价，房价如何能够在5年内下跌？我试着分下下：&br&&br&1、&b&租售比继续拉大。房子的内在价值回报继续向无穷小进发&/b&。首先房价上涨房租肯定跟不上，国家也不会允许房租那么快跟上，会直接导致所有企业个人成本大幅度上升。而市场也不会让房租快速上升，因为2012年前买房的人是绝大多数他们可以承受一定的低房租，他们并没有一定要跟着急红眼的人一起大幅调房租的压力，所以跟随市场大部分的租房供求和成本来看，房租超过过去10年涨幅大幅度追赶房价的可能性很小，涨肯定涨，但不会猛涨三五倍。这里有个简单的道理，买房谁都可以不理性，租房却没有人会过分不理性，冲动只在合理范围内而已，而且每个买家可以控制自己租房的面积、地段选择来“做空房租”，所以房租总是会回到内在价值平衡中来——房租的内在价值平衡受该城市该地段的平均收入关联互动。&br&&b&&&&&&&这第一点说的是——内在价值补充无望&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&2、&b&高成本住房持有人增多。&/b&前面所分析的，自2012年前后（这个时间点不一定准只是一个大致意思）开始，因为出租收益无论如何无法覆盖购房财务支出后，杠杆率和房价上涨差价就成为很多购房者的主要关心指数，最显著的特征就是卖房的人开始增加了，因为出租无法确认收益，那么除了原有的炒房者低买准备高卖之外，原本的刚需们也很多分化了策略，前面说过刚需们会炒几年房赚到差价的钱贴补自己最终买房款。不管怎么样，利差是一个重要来源。但杠杆率和利差式交易的人，心里是绝对不如以前有房租收益保底的持有者笃定的，因为他们的持有成本高，像2012年以前成本低时购买住房的人那样悠哉的笑看风云可做不到，高成本持有人是紧盯市场风潮的，涨了欢呼不涨就四处跟人说肯定涨等等。高成本持有者的总数量暂时还不足以动摇整体市场，而且2016年9月前因为价格高涨很多人解套很多人才新进来他们资金链可不会再短短几个月内断裂，但有一点很无奈的是，因为无法长期持有，就是不挂牌不行，这个市场上挂牌的人就只会增加不会减少，这是一个重要矛盾，未来几年这个事情不可能扭转，而是是新增的卖家叠加的越来越多（不但新买的人绝大多数都要挂牌，还有曾经的人也有少比例乘高价挂牌的）。其实这几年大型房产中介大发展，如果不是因为卖的人开始增多，光靠买家哪里开的出这么多大型中介店，而高成本持有者积累到一定数量后，要么引发下跌要么引发不良贷款率增加。&br&&b&&&&&&&这第二点说的是供求中，供方增多，并且趋势是越来越多无法扭转&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&3、&b&越来越稀少的买家&/b&。被严打掉的首付贷其实暴露了很明显的信号——买家的稀缺性，如果买家很充足，首付贷这种东西不会那么容易出现，也不会那么顽固的打了又来，而且你要知道市场上大多数卖家卖掉后是马上要再买的，他们手握现金是不缺首付的。动辄三五百万的价格超出了很多人的支付能力，从没买过房的很多刚需没有卖房的钱支撑，直接被高额首付挡在门外了，这就导致这个市场内买卖都是那些人（投资者和还在换房路上的刚需），新鲜血液越来越少（因为首付太高进不来），首付贷成为市场补充新鲜购买力的必须品，才会屡禁不止，这正反映了新买家的稀缺性。。。&br&&b&&&&&&&第三点说的是供求关系中，买房除了原参与者，新增困难&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&4、海外溢出效应&/b&，海外资产配置这些年突然在国内火了起来，为什么火？难道不能在国内买房子投资吗？这个道理是这样的，当然首选是国内房产投资啊，这是一个高收益且在国内好打理的事情，而投海外还要找人打理，说不定还被人蒙，谁没事愿意折腾那么大力气去配置海外资产，我想当收益差、价格差没有达到一种很巨大的时候，大家都还是首先倾向于投国内的，但架不住房价实在涨的有些过高后，海外资产越来越显得又便宜又有实在出租回报率支撑，不乏喜欢返璞归真的人觉得国内外价差过大觉得有切实出租回报才是真的投资支撑，他们开始被海外资产配置的项目吸引，动心了。。而海外资产配置最要命的是，一线城市唯一供不应求的是好地段的高品质住宅，购买者都是资金实力过剩的富有阶层，而海外资产配置基本全部分流的是这个阶层的资产，唯一供不应求的买方被别人拉走了资金，这是真正的大问题。&br&&b&&&&&&&第四点说的是对供求关系破坏明显的事情出现，高层买方开始流失&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&5、外储和汇率&/b&。而海外资产配置的风潮，终于从一个意想不到的角度掀动了整个房地产牢不可破的利益共同体，在这事发生前，没有人会想到房产泡沫吹破的第一声响是从这个角度发起。我并不觉得海外资产配置真的导致了外储减少和汇率波动。但海外资产配置的流行有两种想象中还未成真的指向，让人坐立不安。第一个就是想象中如果持有高价格房子的人都这么干（虽然还没这么干），那么外汇和汇率会瞬间崩溃，或者导致重回汇率管制年代对经济造成巨大伤害，这事没发生，但仅仅是一种可能性就已经让人不安，这就像拥有核武器的国家不一定要使用核武器，中国两弹一星一发射，就一脚踹开联合国大门坐上了五常的宝座，其他国家是如何瞬间怂的，不是因为你使用了核武是你有这能力了；&br&关注这一点，有一个非常严重的真相要说明，如果万买入的房子，万卖出，增值的100万，30万由买家出70万由银行出，也就是银行要凑出70万人民币来给这位卖家，这70万是以前不存在的钱，既不是卖家当初买是花掉的500万，也不是买家这次买时首付的，银行要从别处找来这70万处理这笔交易的贷款。但如果是这样的一个人，他2004年60万买入的房子，万卖出，这增值的整整540万中的70%也就是378万，都要从他这个房子的买卖资金循环之外找钱来贷给买家付给卖家，你要知道这种“找钱”的事情本来就难，如果比例还这么高，就需要大放水，再如果你把银行“找”来的钱换成美元。。。就有人要暴走了。。。。所以最大的定时炸弹是那些很低成本购入房子的人，如果他们在如此高位套现，他们套现的钱根本不是他们当初贡献出来的买房款也不是接盘人的首付，他们套现的绝大多数钱都是要银行从别处找来，就算他不换外汇，对经济也是一种负担，我们需要催他把套现的钱赶紧花出去最好再买房，如果他不花出去再买房，却用来换美元，我告诉你这种不正之风是绝对严重不可饶恕的站在了国家、人民、经济的对立面！！你们试试这颗核弹国家能否让你们引爆？&br&&b&&&&&&&第五点说的是，利益共同体被打破，最强大的参与方可能要走向利益共同体的对立面&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&&b&6、通胀预期兑现&/b&。本轮人民币贬值符合了买房躲避通胀的预言，但也导致一个问题，靴子落地了，一旦贬值结束，大家普遍认为人民币会保持5年以上不再大幅贬值，人无贬基在贬值之后成为一个共识的话，房价在未来5年内都不会获得通胀预期对房价避险功能的重要支撑，既然5年内都不会再贬值，那房子短期躲避通胀的作用就丧失了。可能要到下一轮酝酿较大通胀时这个功能又凸显出来。&br&&b&&&&&&&第六点说的是短期通胀预期的消失&/b&&b&&&&&&&&/b&&br&&br&7、M2的问题，M2很多来自信用体系，其中又有很多来自住房贷款和跟房地产有关的贷款，M2之所以之前扩张的如此顺利，是因为M2没开始溢出，一旦开始溢出导致外汇储备和汇率的变化，M2就会暴露他很大的问题，杠杆率信用体系派生的M2，本来是应该头寸互相平衡的，但因为中长期贷款过多，因此这个M2的弹性平衡性却没那么好，一处抽血失衡就会派生大面积故障，那么对于现在的系统来说，一些小的问题都会投射成为大问题：外汇储备下降（需要核销人民币）、汇率变化（尤其是人民币贬值）、违约率上升坏账变多、加息。。。因为M2很大很多人放言房价会涨，但任何事情都有两面性，正因为如此，任何一处的收缩不平衡都会引发连锁反应。。&br&&br&8、美国人真是非常不怀好意，专挑这时候加息，而且一些投资也假模假样的撤回国内（实际我估计他们是想让我们资产贬值后回来收购便宜资产）。但，苍蝇不叮无缝的蛋。。。&br&&br&因此我觉得，无论是主动调整，平缓释放杠杆和泡沫，还是被迫调整，差不多快到了要调整的时候了，但具体时间，谁知道，所以我得说的宽泛点，比如5年时间，如果到了4年出头还没有迹象的话。。。。。我会提醒自己删了这篇回答装作我没答过似的。。。。&br&&br&&img src=&/7a729d15c144f0a763d02b_b.jpg& data-rawwidth=&7107& data-rawheight=&2814& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&7107& data-original=&/7a729d15c144f0a763d02b_r.jpg&&（图侵不删，因为是我自己拍的）&br&&br&&b&【第四个问题——普通人该怎么做？】&/b&&br&&br&上面分析了这么多，只是希望大家理性的看待房产问题，并且对政府信心比较充足的人，还相信有能力控制房地产风险，保证房价平稳过渡到下一阶段。我也是倾向于认为国家有这个能力的。&br&&br&我从经济上给大家分析下吧，仍然先说下，既不是劝买也不是劝别买，而且也只是一家之言，大家要自己做判断不要听信我的。&br&&br&&b&1、选择未来具备出租收益率的房子&/b&。&br&怎么测算？你的总资金成本大概是购房总款的两倍，保守点算1.8倍好了，你分摊30年中估算每月现金支出，如果你购买的房子未来10年内有希望月租超过每月现金支出，那还具备购买价值。&br&&br&200万的房子，总成本360万，每月1万现金支出，当前月租3000元，评估下你所购买的区域是否有在经济衰退中被边缘化风险，如果没有，那么估计10年内上升到1万以上月租的可能性还是比较大。这样的房子并不是完全没有，但都有一定风险，因为明显不可能处于一线城市核心地段，未来都有一定的被边缘化的风险，所以基本也要考验眼光。&br&&br&再说上海这样的城市，其实未来有可能会像东京模式发展，用类似高铁或者快速地铁，少停站速度高，短时间跨越连接一些关键地区，比如20分钟高铁地铁连接市中心和松江、金山、嘉定、崇明、南汇，这些地区的人20分钟到达市中心后再快速换乘速度慢但站点多精准的地铁网络，从而达到40-50分钟通行市区各处的可能。而且这几乎是一种必然选择，如果有20分钟连接市中心的高速便捷交通工具，那整个上海房价又会重新布局整合。尤其在经济衰退的时代，上海这样的核心城市反而会涌入更多在其他城市失去机会的人，届时房价不一定上涨房租却一定会普遍上升的。到时候如果是跨区域的高速运行，那么两头站是重点，尤其是现在郊区那头起来很多，而高铁中间经过的区域，如果没有设站，就会比更远的那头还要失落，因为通行效率反而不如更远的那站。&br&&br&总之，在当下的房价条件下，选具备未来现金支撑的房子，确实不太容易，但至少在未来重点规划的郊区地段和市区小面积上还是能勉强发掘出一些价值。&br&&br&&b&2、选择投资自己&/b&&br&经常有人说，谁谁早年买了房，现在生活过得多好多好。同一个班的同学，差距似乎都体现在谁早买房上了。&br&但很多人只看到他想看到的，早年买了房的同学，如今还能让你羡慕不已的，是有一个必要条件的——他们这些年的收入也大幅度增长了，可不光是他们这个房子的价值。如果没有收入的大幅度增长，光守着一个房子，估计你根本感受不到那种扑面而来的财富差异。&br&&br&其实你仔细想想你身边早买房的人，如今又活的很让你羡慕的，是不是大部分人都是如此，甚至很多人早买房的原因也是当年起步就比你快，上升速度比你快，而买房后人家继续延续了对你的速度优势，这才越拉越开，但你为什么仅仅感受到了房子呢？&br&&br&如果你有一个投资自己年增长超过10%的机会，并且能保持很多年，那我建议你抓住一切可能投资自己。有一个基本道理——个人能力增长和赚钱能力增长后，不太容易缩水，而且比房子还抗通胀，你从一个初级电工成长为高级电工，你的收入不但增长而且超级抗通胀。&br&&br&为什么那么多人有了房子后还不安定，还不踏实，尤其在一线大城市一些早年自住房和早年购买房子的人，因为他们除了这套房子外一无所有，这给他们的恐惧感其实超过那些从3000元月薪打拼到3万月薪但还买不起房的人，你在恐惧越来越买不起房了，但你的生活已经天翻地覆的变好了，他们在发愁每月还是只能赚3000元，所以家里几代人都紧盯着那些房子想尽办法动脑筋在这些东西上。&br&&br&&b&让你最羡慕的不是别人的房子而是别人的收入，让你最恐惧的不是没有房子而是没有收入，所以投资自己永远是重点（除非你确认自己已经没有投资价值）。&/b&&br&&br&中国房地产疯狂二十年，其实伴随的就是这收入飙升的二十年，先有鸡还是先有蛋？这个事情上很明显，先有了收入飙升的人才有了飙升的房价。之所以最后房地产业从高收入人群蔓延为全民狂欢，一个重要原因就是在后期，房子成为很多低收入或者收入滞涨人群的救命稻草，再不抓住房子这根救命稻草，他会被中国那些收入狂飙的人甩到背影都看不见，而最先觉悟的那些人他们不但抓到了稻草而且抓到了宝，他们欣喜的发现因为自己收入增长跟不上，又担心自己跟不上，自己早早咬牙买了一套房，这一次自己的选择无比正确——至少少奋斗20年！那哪里是少奋斗20年，这是用房子分享了高收入人群带给整个社会的财富效应。&br&&br&现在的问题是，是个救命稻草你也不一定抓的住了，那个稻草也太贵了，所以这些年错过上车机会的人，如果收入再不能跟上，就只能被甩下去最后连别人背影都看不到，而现在你即使攒够了上车的首付款如果你收入不能上升，那你未来30年以上都要在比没买房更加不幸福中度过，现在市场已经能够残酷到：当年你只要攒够上车钱就可以了；现在你不但要攒上车钱同时还要确保投资资金保持收入增长保持一定比率，否则上了车也是头破血流。&br&&br&如果你还能够投资自己确保收入高速增长，那么现在买还是再等等买，其实问题都不太大，因为房价根本甩掉的是收入停滞的人。如果你的收入已经停滞而且你自己判断投资自己增长也不会太大（其实绝大多数的人都是这种情况只是分为自己承认自己不承认而已），我建议你看下一个建议。&br&&br&&b&3、以退出的角度考虑买房问题&/b&&br&谈了那么多现金流的因素，无非是算账，但如果牵扯到养老，你可以给房子加上无穷大的价值，为什么之前不谈30年后，是因为养老用住房是真正的刚需，而且对价格、对利润的衡量不再完全能用当下市场衡量，因此我想要谈的是买房应该以退出为主要目的。&br&&br&在现代化城市里，人们都是被各种流水线一般的流程、框架限制住，你赚钱如何如何，同时你的支出也会如何如何，在大城市的成熟框架下，你很难会有一个收入达到精英阶层的人却过着工厂生产线打工者的生活的事情发生，一个精英阶层的人他的住房、吃、穿、用、度、行，基本都远高于一个基层打工者，基本上当你融入大城市后，你的收入和开销就一直随着阶层的变化无缝的过渡着，大城市的规则就是如此，让你基本把赚来的钱花掉，来匹配你的阶层营造适合你所处阶层的生活环境，调整好身心同时赢得下一步发展空间。只有少数人他们没有遵循这种平衡，有高收入却极低开支或者低收入却高开支这两种特例最后往往是脱离生活秩序一团糟，前者容易脱离团体缺少合作支持，后者容易财务危机信用扫地或者变成人人不齿的啃老族。&br&&br&如果在这个上升的过程中买房会怎样？在这个过程中买房，最常见的情况就是你被从现代社会平稳上升的平衡中抽离出来，比如因为住的远了交通上花的钱越来越多，路上时间越来越长（租房的话位置选择余地肯定比买房大一些），交际活动明显减少，外出吃饭减少在家做饭变多，对于更换工作恐惧感增强，无法及时用上符合时代的玩具，甚至是半玩具半工具的装备（例如新款手机和笔记本电脑），买房造成的生活脱节其实是相当严重的，而且也很普遍。这导致很多人提前结束了自己的上升周期。&br&&br&买房，对于绝大多数收入卡着现代城市收支平衡圈的人，其实相当于买了张退出的票——我可以不玩了，从此后，我只要花钱小心点，工作别出大错，我在这城市有个房，我就不用再拼死拼活了，靠着房+预期养老收入+一定的理财投资收益，我可以让自己放松下来，脱离残酷的现代化流水线——不玩了。当然，想继续玩也没问题，但我已经把退出的票买好了，那我继续工作时。如果你没买票，对不起，你得永远绷紧神经跟年轻人一起不断适应现代化城市的各种变化、流水程序、规则，人不可能一辈子绷着不是……&br&&br&如果你选择买房的目的是“退出”，那么你选的很可能以生活便利+环境舒适为考虑，甚至老家的加分也很大毕竟在自己家乡亲戚多好照应。如果你不是为退出选择买房，围绕工作需要买房，那你很可能一定要进入到高房价的循环中去挣扎求存。处于功利需要，万一买了后再涨更多等等，去搏一下也是很多人的选择，每个人的选择都要被尊重，但也不是没有另一种选择，就是纯粹为了自己“退出”来选择购买房子的类型。&br&&br&&b&【第五部分——房子是用来住的不是用来炒的】&/b&&br&&br&把这句话郑重的放在这里做标题，可能会起到一些反作用，因为很多人习惯认为这句话是口号而已，不过这句话说出了我想说的事情，从上面分析来说，什么样的购房是用来住的？很显然，当前房租替代法或者未来房租替代法是根本，因为既然是用来住的，自然是怎么少花钱怎么来，买房省钱那就买房租房省钱那就租房，而买房要比租30年房多花很多钱还买，那就是用来炒的。&br&&br&国家的态度被很多人任意理解，比如有些人说房价绝对不会跌，他说“国家会保护的”，这时候国家是对所有买房人负责任的一种形象；又说为什么不会跌，有些人说“房地产经济牵扯过大，一旦跌大家都完蛋，所以国家不会让他跌的”，这时候国家变成了一种束手无策被绑架的形象；还说房子就算跌破贷款额，银行也不会收回房子的，国家不会那么做的，嗯国家成了一种保护者；还说贪官的大部分财产都是房子，上面怎么会让房子跌，嗯，国家变成了恶势力同流合污者。我很清楚的记得前两年，股市万点的说法是那么言之凿凿，说的国家如何如何的，而且都变成众口一词时，我只能苦劝炒股的老爸离场（然并卵，他4800点离场可开心了3900点又都进去了）。在中国的很多地方，国家的态度是任人打扮的，他的利益需要国家如何，他就编造出一副国家肯定会如何的样子。&br&&br&我也从我的片面理解来谈谈国家的想法，先申明，都是个人判断，如有不对我会自我加强学习。&br&&br&中国经济当前最大的问题来自生产和需求的不匹配，以前这个矛盾不尖锐的原因是美国有强大的需求，而以前美国强大的需求又生生不息的原因是美国设计了一套非常好的美元策略和产业策略，就是中国生产大量的衣服鞋子等赚很少的钱，而美国出口给中国一点点东西却赚大量的钱，开始虽然贸易逆差，但利润其实是差不多的，然后中国产业升级开始出口家电，赚的开始多了，那也还好因为你的原材料和石油很多靠进口，都是美元结算，美国也从中获得很多利润，贸易逆差也能忍，但随着中国越来越往手机电脑无人机等几乎除了大飞机外的全部商品走，美国能卖给中国的越来越少，而中国生产的利润率却越来越高，美国就逐步失去了良性循环，要用债务来买中国产品，这不是长久之计，所以当中国具备了除大飞机外的全系列生产制造优势后，整个世界面临了重新安排格局的问题，而中国面临的问题是需求严重下滑的问题。中国的需求下滑三方面一方面是美国需求下滑，一方面是美国阻挠我们出口到各种市场，一个是内需不足。&br&&br&绕一大圈说这个背景是为了说明，国家目前所努力的方向是什么，无非是扩大需求，优化产能两件事。之前说的四万亿放水，是在刺激内需，但不幸的是，中国人拿到钱第一想到的就是买房子，而不是买商品。内需不但没能扩大，而且膨胀了信用，锁定了未来消费。我不明白总有人把国家放水这件事，想象成为了房地产业的繁荣放水。经过两轮的实践后，内需的提升暂时估计无望了。现在的重点就变为去库存、一带一路、供应侧改革。&br&&br&去库存就是把大家说的“绑架”部分的危险一点点消除，一带一路就是高铁开路政治军事跟上，开展陆地交易网络，拓展我们的出口需求，避开海权国家的传统优势逻辑，供应侧改革就是优化调整产能。&br&&br&房地产在08年前的兴起是因为中国经济的高速发展，商品房改革，中国人收入的高速发展共同推动的，而房地产在2008年后的发展，却是一种恰逢时机的阴差阳错，刺激内需变成了刺激房价，反而拖累了内需，不但拖累了内需而且锁定了未来几十年很多家庭的消费支出。这简直是国家战略层面的南辕北辙。而现在国家正走在综合改造慢慢来的路上，也就是说，国家认为这种放水刺激会有反效果，已经人尽皆知了，现在如果偶尔还放点水无非是防止他崩盘坏掉整个形势，但整体的改革已经在路上了，供应侧改革如何执行不详说，去库存如何去不详说，但一带一路的政策是需要一个国际化的人民币的，那么如果人民币真的没有大幅贬值基础的话，以人民币计价的收入、房租就不再存在大幅度升值的基础，很多人基于通胀所设想的房价就无处着落。&br&&br&从个人角度说，炒房其实已经越来越有风险了，很多人没有看到在连绵不断的房价上涨中隐藏的分水岭，这里把分水岭再抛开讲细致些，我们用实际例子举例：&br&&br&2008年，一套房80平米，240万售价，家庭月收入2万，月还款额1.1万，省房租0.45万，每月家庭超支0.65万元，家庭每月可支配收入0.9万元（如果租房可支配收入是1.55万），到如今8年后，这个家庭月收入过3万应该是没问题吧，这时候月还款额仍然是1.1万，省房租0.7万，每月家庭超支0.35万元，每月支配收入1.9万（如果租房是2.3万可支配收入）。你以这样的历史数据你挑不出毛病，原因在于过去房租和收入是同步在增长的，房租增长幅度相对有点弱后，收入增长也能弥补这点忧虑。这样购房的人，长期稳定持有的可能性是非常大的，这样的房子也许他买了后就消失了，不会再出现在什么房产中介的牌子上，因为人家很可能花几十万好好装修一下再花几十万买些很想要的家电家具，就在里面幸福的过一生了，管他外面房价如何变化呢，何况外面还是一直在涨，那我们住的就更安心了啊。&br&&br&这样场景的描述在现在绝大多数购房者身上不可能重现，面对一套500万-800万的房子，你是算不出任何悠闲自住坐等房租收入上来解围可能性的，或者面对一套240万的老破小或者一套240万的外环以外再以外的房子，你是不可能生出我要花大价钱把这个家搞的绝对完美我在里面过一辈子的。&br&&br&很多人忽视了“安家成本”，他不光包括装修、家具家电，还有很多成本，如果你想着大不了过些年卖掉，你会发现他虽然涨了100万，但你的安家成本损失和交易手续费也快100万了，你还要重新买房重新安家，那么方法无非是不轻易搬家涨一百万等于没涨，跌100万也就只能忍着，还有一种方法就是简装临时住着，随时准备换。&br&&br&为什么我们现在担心房价下跌比以前要确凿一些，大概就源自于，一线城市500万以上的房子财务上不能支撑长期持有，这些房子是“活的”，他不像以前那样房子卖掉就沉淀下来，而一线城市500万以下的房子，缺点又太多太多，这些房子更加是“活的”，因为他远不是大家的最终归宿，更加没办法卖掉就沉淀下来。没出问题的原因是，这种事才有几年，任何一个不安分的人，他买了房资金链也不可能在买入三五年内就崩溃，更何况这几年一直在涨，他即使要崩溃也能卖掉解套并且大赚一笔，他还没有传导到违约上去，一旦传导到违约上去，就会开始出现被迫降价卖房，这种压力才会逐步显现，现在没有只能说这种事情才刚开头，还没有到蒸汽顶破锅盖的时候，但只要涨价的火在下面烧着，这蒸汽总归会顶破锅盖的。&br&&br&很多人告诉你房价涨了20年，但我要告诉你，完全脱离收入房租的房价才扛了三五年而已，这种市场下，扛三五年一点都不稀奇，但脱离收入和房租的房价上涨能否扛七八年，大家拭目以待。&br&&br&如果我们把租金这条现在已经绝对无法计算的因素减少权重，把我们自身的收入也算进来计算房价的合理性，这已经是自住购买对房价最大的善意了，也就是我们愿意用多少比例的收入来供应这个房子，而不再考虑他的租金贡献效益，我想很多购房者也是被迫如此考虑的，谁去算那些成本收益的，你算了不能买别人就不买了吗？好吧，面对这个不讲理的世界大家都要妥协不是，从这个角度出发很多人去选择二三线和老家的房子（你看我也买了一套4年没涨过价），为什么大家都知道只有一线城市房子才保值还有人去建二三线的新房还有人会去买？因为大家都是被挤出来的嘛，但这要紧吗？如果买房首先就看以后是否赚钱，是否省钱，那可不就是一个炒房者，只有炒房者才会这么看待问题不是，很多人的一生荣光就来自一套两套房，因为买对了，月收入三五千的他也翻身了，因此现在炒房的都是什么人？要么是财富太多要配置资产的人，要么是觉得自己其他方面跟不上了唯有房子能让自己弯道超车的人，很多人是把自己臆想成为“别无选择”的人，真的是这样吗？你除了用所有资源去赌博般抓住那个房子，来实现自己后半辈子成就外，你真的没办法了吗？&br&&br&实际上全球各地的房产大多是具备租售比和收入房价比的，中国房价脱离房租和收入原因只是因为中国人的收入处于一个高速上升的过程中，我们不仅不能用当下的房租来衡量房价，也不能用当下的收入来衡量房价，这种“双未来”模式，才带来了如此悬殊比例的房价才刺激了M2不断创新纪录，大家只要冷静的想一想——中国人的收入还能不能像过去20年那样大幅度的向前迈进，就大概知道房价飞涨的另一条腿“未来高预期的收入增长”已经也缩回去了，虽然比房租增长缩的慢一些，但总归是要缩回去了。&br&&br&我相信不管是国家调控也好，市场自发调节也好，房子是用来住的这一条会在5年内初见端倪，因为更加往后的话，一些更大的利空会扑面袭来——城镇化到头，老龄化，00后长大发现家里有太多套房等等。。。。&br&&br&所以，大家买房时，也从未来房租收益，未来自己收入匹配来综合考虑下，真的把房子是用来住的这一点落实到自己身上来，那管他风吹雨打，你买的是赚是亏，你总归买的是一个家。&br&&br&----------------------------------------------------------&br&&br&【后续】&br&我自己这个回答从2015年7月第一稿写起，其实经历无数次修改，我自己也很清楚，这不是我所有版本中最漂亮的那份，甚至有些苦涩，我甚至有时候不应该暗示一些普通人说你们无望了。但我想了很久，决定把这些我真正想的都写出来。&br&&br&第一段写房地产内在价值缺失，但我想说的是，内在价值不是房地产的全部价值，投资价值还是为主要的，一线城市很多房子是作为投资品存在的，自然反映的是投资价值，但大多数关心这个问题的人是要从内在价值出发去考量的，这几年价格悬殊过大后，开始出现二线、三线城市普涨，其实也是投资伴随刚需，刚需们是觉得回到二三线居住可以实现内在价值——1、未来房租可能会弥补房价，2、如果未来房租不可以，那我在一线赚的钱本就轻松，回二三线也就不显得是挥霍了，有点当年美国赚钱中国花，上海赚钱老家花的那种意思，而投资人转向二三线纯粹是因为很多开发商和投资人被一线的高成本挤出去了。&br&&br&一线城市的房价主旋律仍然是供求，对高房价造成实质性影响的事件可能是这次外汇储备和汇率的事件，但后续如何平息和调整我们都未知，我判断会导致逐步的刺破泡沫。&br&&br&关于仍然看好近三四年房价的人，我想跟你们说，你们也许是对的，我内心也并不愿否认很多说明后年会涨的人的理由，但我想非常强烈的告诉你们一件事——拿三五年的涨价来做一个住一辈子的房子的购房决定是荒谬的，所以如果你看到的是三五年的涨价，请从一开始就作一个投资者，做好三五年内卖出的准备，否则三五年涨了七八年后跌了，那你长期自住的占的是哪门子便宜省的是哪门子钱？&br&&br&最后关于退出机制的说明中，还有一层对于收入无法增长也凑不齐首付的人的暗示，比较负面——你们可以去更低一级的城市，但至少因为是退出机制，选择时间点宽松，每个人可以按照自己的判断目前是最高价还是尚在低价，判断在最高价的人又有了充足的时间可以去等待。&br&&br&海外资产配置风潮的兴起，曾经给了我一些国内房价药丸的期待，尤其这波又正配上外汇储备和汇率的动荡时机，但最终我还是意识到这次的事件只是象征意义更大些，不能过于高估这件事对政策的冲击能力和国家的应对能力。&br&&br&我是在老家购房后，在上海——持币待购（原本打算5成以上首付，现在被迫要7成了，不过我对于三百万以上的贷款金额本来就有些抵触，所以提高首付就再等两年，打算贷款最多在200万上下）。这是我的情况，因此我的观点总体上说一定是看似理智但暗中小期许降价的，但随着自己财富的增长，我也逐步经历了不同阶段人群对财富的不同看法，曾经高高在上的房价在眼中也越来越实质化（是M2特别大后需要房子对应他的价值，还是房子上去后吹大了M2？我的观点是因为对于未来房租、未来收入的双重看好推高了房价，处于通胀预期大多选择贷款操作，最终推高了M2）。&br&&br&当前的房价不是收益性支撑的，是供求型支撑的，而供求的变化有很多方面需要去权衡，研究供求的问题，要比研究刚需的收益分析，要难的多，参与的条件太多，而很多条件控制在不同决定权的人手里，尤其国家控制着很多决定权，你去做某个定论判断都会显得自己过于虚妄。只是有一点需要小小的提醒一下：&br&&br&泡沫化对实体经济的伤害度，到达一定程度后，会带来国家干预，到达什么程度？看国家的忍受能力，也可能是都完全不行之后才迟迟动手，也有可能是很早就未雨绸缪，总之这个临界点是高是低看情况，但总也是存在的。说一点，为什么房租增速远跟不上房价？难道租房的供求关系就远不如买房供求关系吗？一定程度上是的，更重要的事情是，房租如果增速跟房价一样实体经济早就死三回了，这整个游戏早就回档过了。。。但在房价持续上涨中，房租确实在坚定的跟涨着，所以你很难判断是高房价终于触及到天花板先，还是高房租更早碰到天花板，虽然看似房价更高更难承受啊，但因为是透支未来30年，房价的负面效应反而是没有房租那么立竿见影的，房租会直接传导到整个经济的成本中去，因此反馈到经济实体利润率的下滑可能会更加迅速，可能会让连锁反应和恶化来的比房价上涨还要快的多，所以对外房价是溢出效应，对内房租是不折不扣的在逼宫实体经济。&br&&br&&br&至于我个人，我心态很好，攒钱，平衡投资，房产如果实在因为个人失误错过，我就卷铺盖回老家去，反正攒的钱如果回老家那是足够一辈子挥霍了。而我只是不断地把自己打造成更能赚钱的工具，以至于现在我都怀疑我是不是应该停一停下来考虑下诗和远方。。。。&br&&br&&b&【】又过了两个月，我还得补充一点什么&/b&&br&&br&在这篇文章里，我没有偏向任何社会阶层的立场，我并不持有为了让穷人买得起房人为扭曲房价的廉价同情心，也不激烈反对现有金融结构对于财富流动的略不平等流动，在没有更好的配置手段前，目前的全球的金融结构是效率最高的解决方案。但很多事情过犹不及，即使是如此有效率的金融结构，也有避免不了的失衡倾向，最大的倾向无非是全球没有完全一体化之前，因为国界的存在，各国在全球化链条下争夺铸币税，争夺优先贬值权的结果，虽然货币升值也有一些优点，但总体来说，多发货币本币贬值可操作性要高的多，何况铸币税即使收不到外国人头上也是能在本国收上来一些的。&br&&br&这是全世界的难题，估计在全球一体化之前，或者全球货币一体化之前，很难根治，好在过去几十年世界的经济总量都是一直在不断扩张的，那疯狂扩张的货币也只引发了几轮危机。我想所有人都在思考这个难题的解决之道，在这个难题解决之前，大家就需要避险的资产，比如黄金，比如给人感觉“更不容易贬值”的外币（其实我觉得是半斤八两），再还有就是房产，房产比黄金看着好的地方在于，他还有使用价值，黄金不做货币后很多人不一定能理解黄金的价值或者想还有那么多稀有贵金属呢。&br&&br&&b&金融泡沫全球通病，避险进入房产无可厚非，这是世界暂时无法扭转的惯性和每个人对于这个世界理解后自然的选择，但就像本文分析，过犹不及的问题主要来自房地产被过分投资了，过分投资的结果有几个：&/b&&br&&br&造成更大的金融泡沫，其实中国的物价除了房子外，都还算平稳，但房子单边泡沫膨胀的这么大，会让整个经济不稳定，让别国不稳定，简单说，别国觉得你家货币到底该怎么算，不算上房子这汇率看着还算合适，一旦算上这么个大泡沫你的汇率就不踏实了，那人家想你这人民币到底算值钱还是不值钱，说他不值钱我持有100万RMB能在中国进口大把商品，说他值钱我拿100万RMB在中国买房狗P都买不到，同等心其实不光国外人这么想，国内大家也这么想，我手上有200万现金，我TM到底算有钱人还是穷人，如果不买房或者小城市20万首付买一套豪宅，那我百分百有钱人，如果北上深买套房，我分分钟变穷苦房奴。在这种很奇怪的两种状态下，其实不光代表买房选择变得很奇怪，就连人民币的价值认定也变得很奇怪。&br&&br&给你三个北上广深样本：&br&1、你有200w——第一反应你好有钱，再说你没房——立即反应你恐怕有些悬。&br&2、你有一套房——第一反映你好有钱，再说你存款只有10万，月薪只有1万——立即反映你恐怕有点悬&br&3、你有一套房，还有200万——嗯，我确定你是个有钱人。&br&为什么会这样？因为货币的价值认定已经越来越模糊了，而房子的价值认定也不太靠谱，大家必须综合是否持有房+是否有钱，两件事才能综合认定你的财富状态。说明在中国，人民币只能认定你的一半财富，单靠房子或者单靠存款都无法认定你的稳定阶层。&br&&br&很多人说到国外房子贵也好便宜也好，他没意识到，国外很多地方，物价、房价是一体的，也就是他房子到200万美金了，他物价也挺高了，收入也挺高了，物价、房价、房租、收入四者的平衡代表着该货币购买力是没有疑问的，有多少能力赚多少钱，过什么样的生活，租或买什么样的房子。而在中国呢，你有多少能力赚多少钱——ok；你赚多少钱过什么样的生活——ok；你赚多少钱租什么样的房子——ok；&b&你赚多少钱买什么样的房子——完全不ok。&/b&&br&&br&&br&&b&在大部分国家，尤其是大家向往的国家，房价高也好低也好，跟物价基本一致高或者一致低，你可以用他本币去做一把尺量一个人的财富，比如一个人有200w美金，你可以确认他是个有钱人，因为他随时可以用100w变成房子，100w幸福生活，他的钱在购买幸福生活和购买房子时，基本是一致性的，但在中国，钱可以购买到幸福生活却购买不到房子（超大城市），这代表了人民币估值偏差的巨大现实问题。&/b&&br&&br&&br&这导致整个中国的货币估值发生了巨大偏差，为什么说人民币国际化的存在问题，因为一个货币要首先在国内呈现出一致的购买力，才能有信心走出国门，那人民币明显在买房和买其他物品时呈现了截然不同的购买力，那其实就是说这有两个定价，哪个是真的？其实哪个都不是真的，一个被低估了一个被高估了而已。&br&&br&但中国要提高国际地位，人民币走出国门就是必须的，也就是中国哪怕用10年、20年、30年时间，也要慢慢和美元争夺全球铸币税，那让人民币产生公信力是很重要的，这不仅仅是一个汇率坚挺的事，汇率再坚挺，如果在不同的领域人民币拥有不同的购买力，那么就会有人从事套利来疯狂发财，房地产的疯狂很多时候还来自于整个中国市场存在这样的套利空间。&br&&br&但我最后提醒大家两件事：&br&1、我不知道通货膨胀的策略是否会被继续执行下去，如果是，房价仍然会涨下去的，只不过扣掉通胀因素后的房价估计很难再涨&br&&br&2、人民币币值在普通商品、收入上的体现，与房子上的体现，差异这么大，这种平衡一定会到来，套利者也会导致这种事情发生，其实所有的炒房、上市公司买房保壳，投资海外资产，其实都是在变相套利，但是大家警惕，人民币价值回归统一的路，既有可能是房价下，也有可能是物价上，如果物价上，大家还要经历一轮煎熬。&br&&br&最抗通胀的，永远是自己的本事。&br&&br&：市场变化无常，这会先匿一匿。
【日重新作答】 这个答案写了很长时间，有近两年时间，反复修改中我的看法也在丰满。很多房地产相关的问题大家无论提法如何，提问的角度如何，无非都是想问这几个问题：1、“房价合理不？”，2、“未来是涨是跌?”，3、“什么时候买什么样的合…
&p&管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：&/p&&p&1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。&/p&&p&2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。&/p&&p&3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。&/p&&p&4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。&/p&&p&5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。&/p&&p&6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。&/p&&p&7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～&/p&&p&8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。&/p&&p&9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。&/p&&p&10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。&/p&&p&11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。&/p&&p&12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。&/p&&p&利益相关：曾就职旭辉北京营销部&/p&&p&三场live：
人生首套房操作指南，live最后有万字文档，四星：&a href=&/lives/000128?utm_campaign=zhihulive&utm_source=zhihucolumn&utm_medium=Livecolumn& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&好好买房：好房子，好在哪，关于各种参数，四星半：&a href=&/p/& class=&internal&&羊迪 的 Live －－ 好好买房：好房子，好在哪&/a&&/p&&p&我该买房么？与吴铭老师合开的live，对房市未来的预测，五星，：&a href=&/lives/609152& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&个人购房问题，请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次100RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…&/p&
管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，…
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