认筹之弊_产经动态_财经纵横_新浪网
.cn 日&05:02 深圳商报
　　“花五百元雇一个民工排号，以求参加两天之后的认筹，能买到一个靠前面的筹码”，“为求得一套比较理想的多层单位，但三次‘抽签’全部落空”……在全城热销的深圳楼市，对广大购房者来说，往往一“筹”难求。几天几夜的排队、东奔西走的来回折腾、头脑发热的匆忙落定，甚至还有防不甚防的陷阱，一提起“认筹”，很多人都别有滋味上心头――
　　近日，本报记者连续收到购房者数起关于在认筹过程中的投诉，讲述自己在买房认筹
中遇到的种种不快经历、不公平遭遇、陷阱，记者连线政府主管部门、消费者协会、律师，他们也接到类似投诉，并建议购房置业者要需理性分析市场，谨慎对待房地产市场的炒作成分。记者就楼市“认筹”现象进行了一番深入采访，希望从楼市这一普遍现象中，看出一些市场底部隐藏的不协调音符。
　　热销的“黄金搭档”
　　所谓认筹，就是在项目正式发售之前以诚意金的形式申请优先选房资格和额外的优惠。是近几年来深圳开发商从香港学来的一招营销高招。“认筹”是楼盘营销惯用的一种手法，深圳大小楼盘在公开发售前往往要先“认筹”一番，或探探市场行情，或制造销售气氛。业内人士认为，楼市热闹的场景，“认筹”功不可没。
　　对于开发商而言，认筹首先为楼盘活动造势，更重要的是他们在销售之前的晴雨表。如果认筹的人多，那么价格可能走高；如果认筹人不多，开发商及时调整销售策略。认筹、解筹带来的人气，以及烘托出来的现场气氛也是目前深圳大小楼盘都惯用的原因所在。认筹已成为现在市场上最流行的营销手法，用业界的行话来说，这叫“蓄客”。楼盘“蓄客”的时间长短不一，长达半年，少则数月，其中还参杂着诸如“封筹、解筹”之类的叫法，这个过程被统称“内部认购阶段”，不公布销售均价。在观察了一段市场动态之后，才开始“开闸放水”，轻易制造出“排队”进场的热闹场面。
　　在这一长时间的认筹阶段中，开发商、中介商喜欢通过不同的方式，放出“风声”，声称项目开盘均价将上涨到8000多元／平方米，认筹客户远高于供应套数，比例甚至高达1：3。
　　“短缺经济”效应在楼市中得到充分体现。来自市场的信息是，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘，特区内外多数新开的楼盘认筹阶段即出现排队现象。
　　买房为“筹”所困
　　对绝大多数购房者而言，“认筹”是购房必须过的第一关。为了买了心仪的楼盘、户型，购房者不得不付出大量的时间和精力。
　　去年10月的一个夜晚，赵女士守候在香蜜湖一个豪宅的会所里，准备花五六百元雇一个民工排号，以求参加两天之后的认筹，能买到一个靠前面的筹码。尽管赵女士是一名成功人士，也曾动用了可以用的社会关系，但面对日益紧缺的豪宅市场，她不得不加入“排队－认筹－选房”的购房大军中。6个月后的今天，赵女士对记者说，她还没有买到房，一“筹”难求使她现在仍然住在白石洲一套两房两厅的房子里。
　　漫长的认筹过程中不乏“坎坷”。终于，赵女士夫妇″买″到了南山一高档楼盘30号的筹码，当排到他们夫妇时，早已拟定好的三套″房号″都被人选走了，他们茫茫然走出销售大厅；“转战”到园博园片区，他们又提前两天“请”人排队，但再次铩羽而返，因为看中的单位被“内部认购”掉了；在红树湾，他们已经情愿比前面两个项目，多付出二十万人民币，以求得一套比较理想的多层单位，但三次″抽签″全部落空。不久，中介和他们联系，有他们想要的单位″放″出来了，每套要再加二十万！
　　三分钟“签订”百万大单
　　与赵女士一直在“筹”外徘徊相比，曹先生似乎“幸运”很多，顺利进入“筹”关后，曹先生发现售楼现场已经是人声鼎沸，在拥挤的现场中，曹先生发现早先意向选定的户型已经“名花有主”，他显然不愿放弃来之不易的筹号和诱人的额外优惠，在喧闹的环境烘托下，在售楼员的催促、诱导下，曹先生头脑一热，在三分钟内另外选择了一套他以前并看不上的五房，价值110万，并立即交了定金。等离开售楼现场才清醒过来，该户型在朝向、面积、布局上都存在着缺陷，更为重要的是，曹先生从此就要咬牙过上“三座大山”的日子。
　　第二天，曹先生来到售楼处想退回定金，但销售商以双方签订《认购书》为由，拒退定金。现在，曹先生已经将此事转交律师处理。
　　记者从多个楼盘认筹现场了解到，由于数个月的客户积累，数百名、甚至上千名客户在一日内涌向售楼处，在一定程度上确实造成了楼盘紧俏、热销的场景，但是客户在经过往来奔波、漫长等候后，就马上要在喧杂的环境中，迅速做出数十万、上百万的购买决策，容易造成决策失误。尤其是在自己预先选定的户型被先到者选走后，楼盘热销局面，似乎不给购房者任何迟疑空间，必须在两三分钟内另外做出购买决策，往往出现草率、后悔现象。这种事情发生后，往往是没有后悔药吃的。
　　认筹不乏炒作成分
　　记者在Google中键入“认筹”，在23100项符合认筹的查询结果中，有关楼盘认筹热销的消息占到95％以上，其中不乏“火爆、惹火、过千、潮涌”等抢眼字词，“一天认筹率就超过了总销售量的60％，认筹即封筹”更直白表述了楼盘是如何广受购房者欢迎。
　　这些表层的告白是否反映了市场的本质？
　　记者从由市国房局发表最新预警报告上获悉，从对有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。该报告列举了几种典型的炒作手法。个别新盘认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘，通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售情况表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明就里的购房者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。当记者结束这一轮采访时，适逢今年深圳楼市发起“春季攻势”，新上市楼盘又将祭起“认筹”大旗。在新的造势高潮来临的同时，记者发现，主流媒体、网媒社区空间、坊间有关认筹的异议同样也在“风生水起”。
　　认筹和认购
　　认筹：认筹是销售商为规避国家政府主管部门禁止在房屋预售审批前出售的一种变通销售方式，其操作方式是以售VIP卡的形式，发现和锁定潜在目标客户，为价格制定提供必要的依据。值得注意的是，此时出售的VIP卡，是开盘选房的顺序卡和额外权益卡的证明，具体选房活动必须凭此卡在选房日与其他持卡人公平竞争。
　　认购：如果把认筹比做“小定”，那么“认购”则是“大定”。开盘选房以确定房号的前提是交付一定的“定金”，并签定买卖合同，此房号的权益归属方可确定。在销售中，“定金”由认筹金（小定）和开盘前的认购金（大定）组成，小定的功能已经说明，大定的功能是确定房号、签署认购协议、获得与发展商签定买卖合同、与银行签定按揭合同和交付首付款的权利。
　　综上所述，认筹和认购是有偿积累客户的两个逻辑性工作程序，前者以获得选房和额外优惠的资格为终点，认筹金可以退还，后者以获得确定房号和相关产权权益为终点，定金不可退还。
　　作者:深圳商报记者陆剑伟
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买房子开盘之前认筹是什么意思？
来源：作者：北美购房网时间：
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一、认筹是是房地产开发商在没有取得&预售许可证&之前的非法活动，旨在收取一定的&认筹金&，其目的是为了圈住一部分客户。 是国家明令禁止的。
二、认筹的陷阱：
陷阱一：&认筹&楼盘大多没有预售许可证
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陷阱二：变相占用消费者资金
取得&认筹&资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的&认筹诚意金&。一般为数千、数万至几十万不等。
陷阱三：排队之&谜&几乎所有的楼盘在&认筹&之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队&认筹&的说法。
陷阱四：故意控制房号
记者从知情者处获悉，不少开发商及代理商在&认筹&时，往往故意控制房屋销售的数量有些楼盘往往只放出1/3的房屋，这1/3的房屋销售完了之后就对外声称&全部售罄&，从而故意制造楼盘热销的假象。&越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手，但价格自然高出了很多。&专家警告说，&这往往都是开发商或中介在当中做的手脚。&
陷阱五：开发商随时提价，优惠成&空中楼阁&
所谓的&认筹&一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来&认筹&。不过，有专业人士指出，这种&优惠&其实完全是虚幻的。因为，在&认筹&阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果&认筹&的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是&空中楼阁&。
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认筹”为何许物
　　“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去相关信息那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。
　　第二步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消......
认筹”为何许物
　　“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去相关信息那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。
　　第二步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。
　　据说，所谓“认筹”是深圳开发商从香港同行那里学来的一个楼盘营销手段，不过，淮橘成枳，“认筹”来到内地之后，却正以另外一种形态“肆虐”开来。
　　知情人士告诉记者，“认筹”里其实暗藏了种种“玄机”。
陷阱一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证
　　搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。
　　记者本月26日赶到了正在进行“内部认筹”的蛇口某楼盘的“售楼处”，现场已挤满了前来登记的消费者。记者问一位销售人员：“楼在哪里呢？”该销售人员透过售楼处的玻璃窗指着楼下的一处工地说：“楼还正在打桩。”而记者此前在市国土部门也未查到该楼盘的初始登记记录，这就意味着这个尚在打桩、还没有进行初始登记的楼盘就已经开始“认筹”了。
陷阱二：变相占用消费者资金
　　取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。令人咋舌的是，华侨城内的某处高档楼盘每套房的“认筹诚意金”高达100万元。
　　尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。
　　有媒体披露，去年某楼盘认筹时打出了“购2房、3房及4房以上单位，可分别享受到‘1万元抵2万元’、‘2万元抵3万元’”的优惠，结果吸引了大批消费者前来排队认筹。认筹当天就发放了“VIP认筹卡”1000多张，每张“VIP认筹卡”应交“认筹诚意金”最低1万元。以此计算，开发商一日即融资1000余万。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长。专家说，被无偿占用的这1000多万元“认筹诚意金”对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。
　　专家分析说，由于近期以来国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。
　　专家警告说：“对于这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。”
陷阱三：排队之“谜”
　　几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。
　　为何会有“乐此不疲”的排队现象呢？有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，越觉得房子难买；越觉得房子难买，就越愿意排队。而那些尽管排了队，也交了“认筹诚意金”但最后并未抽中选房权的消费者就越愿意出钱从“炒家”手中买到选房权、甚至再出更高的价格从“炒家”那里买房。
“排队”有奥妙，“解筹”也暗藏“杀机”。
　　由于在一般情况下交纳“认筹诚意金”之后，即可参加抽号（通过抽签的方式在所有认筹者中抽得获得选房权者），而且“认筹诚意金”可无条件退还，这就给“炒家”提供了机会。知情者介绍说，“炒家”一般都会“一盘多认”，也就是在同一个楼盘内多次“认筹”，而“认筹”数越多，被抽中的机会就越大，往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖。
　　今年初，发生了一起较严重的“解筹”风波——一家代理商在代理一家楼盘的销售时，组织了“认筹”和“解筹”。结果，楼盘全部房屋仅100余套，但“认筹”数高达1000余个。“解筹”当天，现场一片混乱，有激动的消费者冲进抽号现场，砸开了抽号箱，发现抽号箱内有很多相同的号码！
陷阱四：故意控制房号
　　记者从知情者处获悉，不少开发商及代理商在“认筹”时，往往故意控制房屋销售的数量。知情者打了一个比方，有些楼盘往往只放出1／3的房屋，这1／3的房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销的假象。“越说房子卖完了，消费者越急，越急就越想买。但等不到多久，就会发现有人愿意转手，但价格自然高出了很多。”专家警告说，“这往往都是开发商或中介在当中做的手脚。”
陷阱五：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁”
　　所谓的“认筹”一般都有折扣。一般的楼盘都会以折扣2至3个百分点等优惠方式吸引消费者前来“认筹”。不过，有专业人士指出，这种“优惠”其实完全是虚幻的。因为，在“认筹”阶段，开发商一般不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。
　　有知情人士透露说，某楼盘开发商的领导层关于定价的决策就随着“认筹”人数的不断增加调整了数次。结果，最后的定价比最初的预期高出了整整1100元／平方米。
地产专家：“认筹”带来了极大危害
　　记者日前采访了市房地产协会的一位专家，该专家就坦言：“‘认筹’给房地产市场带来了相当大的危害。其中最大的危害就是为房地产炒作提供了一个几乎毫无风险的平台。”
　　该专家分析说，由于“认筹热潮”人为制造了楼市“供不应求”的假象，不明真相的消费者也跟风买房。而“炒家”只要付出可“无偿退回”的“认筹诚意金”就有可能获得选房权。在热销假象的迷惑下，真正愿意买房自住的消费者在经过多少次的往来奔波以及漫长等候后，往往非常想获得“苦苦追求但又未能得到”的选房权。结果，自然给“炒家”创造了机会。
　　另外的一大危害就是推动了房地产“虚热”势头。“认筹”与“炒作”互相推波助澜，导致房价逐步上升。结果，不仅消费者付出了更多，而且一旦房价回落，在高位买进者定将遭受巨大损失。
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