【干货】2017下半年房地产市场走势如何？
律小金的导读：
2017年上半年市场走出了与以往不一样的行情，“政策向左、市场向右“格局，最终多数房企还是在上半年交出了一份相对满意的答卷。
我认为上半年房地产市场可以用四个特征来概括：
特征一：政策向左，市场向右
自去年十月份密集调控以来，如今已经过去9个月的时间，若从政策效果上来看，市场无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局。
“政策向左”实际上反应出当前中国房地产调控政策的不断深化。第一，一线城市和热点二线城市密集出台以”限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。就政策的力度而言，称得上是史上最严。第二，部分三四线城市调控接踵而至，“四限”在市场上“大行其道”。总的来看，已经有超过50个城市进行了调控，而且调控城市的行列仍在继续增加，仅就数量而言也是史无前例。
“市场向右”则集中体现在目前重点城市一手房销售火热。核心原因是政府”限价“所致，一手房市场出现价格倒挂的现象，其中造成的差价让部分购这房形成了”买到就是赚到“的共识。这一点从拿到预售的新盘基本上都是”日光“也可以佐证，甚至这些房子抢手到需要摇号的地步。
特征二：三四线城市“量价齐升“，一二线城市”量缩价平“
一二线城市“量缩价平“主要是由于限价的原因，价格保持平稳，再加上目前供应有限，成交下滑也在清理之中。数据上显示，所以今年上半年一二线城市成交量明显比去年同期下了一个台阶，环比去年四季度也有大幅下滑。其中一线城市1-6月较去年四季度下滑4成，二线城市则下滑22%。
紧缩政策的四面“围堵”也让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至三四线城市，以至于前期诸多高库存压力的城市都走出了“量价齐升”之路。虽然从数据备案成交数据上反应的并不明显，但从统计局数据显示，三四线城市今年上半年成交量比去年同期有大幅度提升，前四月三四线成交占全国的75%左右。另外，价格也在快速上升。很多三四线城市短短的几个月时间内房价已经上涨了40%-50%左右，例如惠州、珠海、常州前五月的房价同比上涨均超过5成。总的来看，环一线和环热点二线的三四线城市在上半年市场极为火热，此外，在长三角、珠三角的部分三四线城市市场也是非常火热。
特征三：一手房价格坚挺，二手房价格也有所回落
与此前每次房地产调控一、二手房的走势基本一致不同的是，这一轮二手房市场已经率先疲软，但是一手房仍然坚挺，原因也正如前文所述，是“限价“政策所致。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为，所以目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。
特征四：集中度进一步提升，30强房企竞争激烈
2017年上半年，虽受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下降明显，但是从半年数据来看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。
从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。除了门槛的变化外，2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度，百强房企销售均价提升明显。
以上四方面的特征也构筑了今年上半年中国房地产市场的格局，对于下半年走势，我认为有以下四个趋势：
第一，政策仍将深化。目前，市场依旧保持一定热度，房地产宏观数据也处在高位。其中房地产开发投资增速虽在5月份的有所下滑，但是8.8%的增速仍保持在较高水平，比6.8%的GDP的增高出两个百分点。此外，上半年房地产销售数据较去年同期上升14.3%，考虑到去年房地产销售创历史新高，今年若继续上涨，政府的压力也比较大。更重要的是房价还没有完全控制住，想要取得一定的成果就必须保证政策深化。
第二，下半年一手房市场将出现调整。之前一手房市场坚挺主要原因是“限价“导致的供应减少。在政府和企业博弈不断进行的情况下，我预计下半年供应会明显增加，很多项目将会在下半年那倒预售证并且上市。另外，很多城市土地出让的速度已经加快，且主要集中在二三线城市，供地节奏的加快可能会从某种情况上缓解目前供应不足的囧境。总的来看，供不应求的态势会得到缓解，市场也会出现相应的调整。
第三，三四线城市将在下半年进入调整，且调整期要长于一二线城市。目前三四线购房主力多数是投资型客户，且多数来自于周边的一二线城市，一旦当地二手房市场不能及时给予相应的支撑，以及未来供应增加，投资客“退潮“后，这些城市的价格将会出现盘整和回落，若“买涨不买跌“的状况得到扭转，这些城市的会面临较大压力。
第四，下半年货币市场还会继续收紧。按揭、贷款中不管是利息还是乘数都会越来越紧。总的来说，下半年给房地产市场诸多方面的限制还会进一步增加。另外，房地产税很有可能在下半年释放出”加快立法“等信号，这些举措都可能会影响当前住房消费，所以说，下半年房地产市场形势可能会更加严峻。
文章来源：丁祖昱评楼市
律小金的感悟：
近来的一系列政策，都在控制房价，小金建议大家暂时不要去投资房产了哦，还是来律金更靠谱更稳妥！点击左下角阅读原文，来律金金融让你的财富稳健升值吧~
延伸阅读：上海楼市惊现只租，不售！
来源：真叫卢梭（zhenjiaolujun0426） 作者：卢梭
上海定期都会发布土地出让的消息，只是最近上海出让的土地都是商办类型的，所以没有在市场上引起很大的反应，而对于住宅类土地的出让，目前还是处于遥遥无期的状态。
而刚刚，我突然看到一条消息，上海最近有两块土地的出让，一块在张江，一块在嘉定新城。
但是这两块土地引起了我的兴趣，具体信息是这样的：
是的，各位没有看错，这两块的土地用途写着：租赁住房
什么意思，就是房子的土地属性是70年的住宅性质，但是规定只租不售，开发商需要整体持有这样的房子。
这是上海第一次出让只能持有租赁的住房用地，而在这个截点入市，背后藏着什么逻辑呢？
首先我们可以先看一下这件事的背景
我简单地查了下租赁用房的背景资料，大概在2016年6月的时候，国务院有过这样一次发文——
对于商用房改租赁后可以转用途为居住。
意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
所以从背景出处上来看，上海这样一次的出让应该是响应中央的号召，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。
广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。
而作为一线城市来说，上海跟进这样的政策也非常正常，毕竟这里更加有租房的需求。
同样我们也看到，出让这些政策之前政府也做好了各种铺垫。
对于一个新鲜产物的出让，一定会在前期会有各种试探性的手段，比如2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。
目前时间已经过了一年多了，开发商对于产品研发和资源配备也有了准备，对这样的产品认知上是没有抗性的。
另外前阵子对于商住两用房的整改，也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。
我们看到这两块地的容积率是2.0和2.5，我预测之前可能就是商办类的产品，如今调整属性后开始对外出让。
但是这样的政策，背后的逻辑是什么呢？
而现在对于这样的产品，已经有了比较鲜明的态度：要么商办类产品只做商办，如果想要转移为居住类产品，就要接受只租不售的准备。
而且我们反观之前对于商住房的态度也是如此，对于已经交付的，只是用来自己居住，没有问题，但是如果对外销售或者二次转让，就必须要恢复为原装。
本质上这两天总结都是一个观点，作为租赁市场的补充业态，过去的商住房以及现在的商办类土地，都是可以接受居住属性的，但是前提就是不能销售不能转让。
遥想到前两天一个做青年公寓的朋友过来聊天和我说，现在上海对于工业园区内，是允许10%-20%的比例作为员工宿舍的。
所以种种迹象都可以表明，上海当下正在对租赁市场发力，通过各种产品来作为补充，来满足客户的各种需求。
过去这么久以来上海的租赁市场都是散落在个体，不规范造成了很多问题，政府该有的税收也没有征集到，不得不说是一种损失。
而现在的多个维度的渗透，可以看到在慢慢地管理规范这一块的市场，对于未来留住年轻人和基层奋斗的外来人有更多的保障。
当然，如果这样的措施力度执行的久一点之后，对于房地产市场毫无疑问也会有改变
未来两极化发展也会越来越明显，对于社会底层的员工，解决基本的居住的问题的通路会越来越多，选择的空间也越来越多，对于他们来说安全感可以加强。
但是在另一个维度来说，作为自由流通的二手房市场，可能价格会彻底地脱离普通商品房的标准，成为真正意义上的稀缺性产品。
这种模式香港走过，新加坡也走过，从目前的方向来看，我们选择的是这样一种路径。
所以毫无疑问，这个政策的出发点都是好的，我永远不会恶意揣测一个政策出台的初衷。
但是我们换一个角度来看，开发商会坚定地执行么？
我们看到，这样的项目是需要出让的，需要开发商来购买的，那么对于一个已经购买的东西，虽然有各种条条框框，但是开发商会严格按照意愿执行么？
我们知道，一个商业机构，任何决定都是秉持着价值最大化的角度出发，对于一件事，我们做最乐观的打算，但是同样也做最坏的准备，趁着土地还没有成交的时候，和大家聊聊。
首先我想和大家聊的是，去年那些要求开发商持有的20%的住宅面积，从目前来看有不少开发商选择各种变异模式。
影响最大的应该算北京万科，采取了和小米公司定向开发的模式，小米购买使用权作为公司内部员工宿舍的模式。
按照道理来说这样的方法没有违背土地出让的要求，而对于开发商来说也获得“符合要求”的现金流。
但是后来，这个合作被终止了，我理解的原因是本该公开给全社会的租赁房源被定向垄断，所以被政府叫停。
然后在上海，对于持有面积也有不同项目不同的处理方式，有的项目就开发好销售使用权，且卖给内部员工作为定向避税的一种模式，也有项目把这20%作为房屋购买者的某种“福利空间”在组合。
从各个维度上来看，对于一家开发商来说，都在想办法能够让这一块的区域能够实现收益，虽然现在大家都开发了运营版块，但是本质上这一块的收益模式和卖房子来比，差的太多。
这其实也是市场化的结果，在土地供应相对稀缺的当下，很多政策都会发生变异和改变，毕竟经济体制下机构都在自身价值最大化。
所以对于这两块土地的出让，没有意外的是，一定都会成交，一定也会有开发商拿，未来上海房地产租赁市场也一定会越来越规范，这几个一定是肯定的。
但是对于出让的租赁住房土地，会不会真的如构想中落地，是打个问号的。
开发商有可能选选择一种方式让价值最大化。但是也说不定基于此做了产品研发，上海楼市出现一个有口皆碑的产品。
毕竟在压力之下，才是项目创新的源动力。
说实话，我挺期待这两块地的出让的，某种程度上这代表上海房地产市场的改变，在所有的地产人眼里，未来一定不是只有卖房子这一种选项了。
希望对梦想居有其屋的年轻人来说，同样如此。
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限购的中国房地产未来走势如何？
　　最近这段时间中国房地产叫“金箍走”。尤其在四十多城限购限贷升级的当前，关于新一轮楼市调控之下的中国房地产最新的走势情况想必是多数人最焦虑最关心的。那么房价到底何时悬崖勒马？　　从2017年的3月份开始，又有20多个城市开始进一步限购，这一次的限购被界内认为是史上最最严厉的限购。唯一的原因就是房价涨得太厉害了。那么房价为什么会涨?　　真正的根源不是老百姓喜欢买房，而是制造业问题。房地产是一个制造业下行的风险补偿。更具体点就是制造业现在下行压力非常大。以广东为例，当这些企业家碰到这么大的下行压力之后，就把手里的钱不炒股而拿去炒楼。　　所以我们的政府应该要给制造业更多的扶持、更多的帮助;降低它的资金成本等各项成本。只要制造业能赚钱，大量的资金一定回流制造业，这时候楼价才能稳定。目前的限购是个治标的方法，扶住制造业才是一个治本的办法。　　不过今天我要提出一个新的观念，就是不要把中国楼市看成一个房地产，其实它已经是一个商品了，因为它是一个风险补偿，补偿到这一个东西上面，这个东西叫做房地产。这个商品很有意思，它里面的特点越多，它的价格越涨。好比你买汽车一样，普通版升级到豪华版、最后到奢侈版，只要越往上升更多的特色加在车子里面价格就越贵。你发现房地产也是一样的，它就是一个商品。随着经济的风险越大它越涨，可它加里有更多的特色就涨的更快。　　我们来看组数据验证这一观点。国际上面所通用的所有衡量房地产的指标在中国全部失效。为什么?因为他们衡量房地产。而中国不是房地产的问题，它是商品的问题。　　比如说这个房价收入比。举例香港、孟买、北京、上海、伦敦前五名，如果这个北京的房地产是商品的话，再加上豪华版的特色转变成了学区房，毗邻好的学校就涨得更厉害，　　飙升到70倍!所以这就是我讲的商品。　　再看，租售比。日本8%、中国平均2.6%、北京1%;为什么北京比整个中国平均要贵呢?因为它是北京，就是这么简单!再看北京的学区房只有0.1%，数据是北京的十分之一，又为什么呢?因为它是学区房!它多加了一个特点就更贵。　　因此各位请注意，专家学者只要用房地产的观点来谈房地产都是错的，你用全世界通用的房地产指标来衡量中国房地产又错了，因为它不是房地产!所以一个人愿意买3户、4户、5户，只要有能力他就愿意去买，他买的是商品。　　为什么买商品呢?因为中国经济风险加大的时候，只有这个商品才能够补偿你的风险。而且这个商品特征越多价格就越高。在以往的交流中我曾提出四大观点：　　第一：学区房;　　第二：市中心;　　第三：地铁房;　　第四：小户型的刚需房;　　只要是有这四个特色的，多一个特色就涨!涨!涨!这是一定的真理。　　首先我们谈谈学区房；　　北京市西城区的平均房价11.5万/平米，如果是实验二小旁边就飙升到学区房18.5万，因为多了一个特色、多了一个功能它就更贵。　　再看第二个，海淀区学区房。平均二手房价8.6万/平米、如果是人大附小则11.8万每/平米、中关村一小11.3万/平方，　　接着东城区学区房，平均10.4万/平方米，如果是史家小学是15.3万，如果是育民小区的学区房13.6万，因此这个商品加上第一个功能的话就更贵了。　　再看第二个特点，你越靠近市中心就越贵；　　因为出行方便。西城区11万，海淀区就差一点了8万，东城区10万，朝阳区差了一点7万，怀柔是2.8万，大兴4.6万.......,所以你这个商品具备了市中心的功能就价格更贵。　　大家看下这张，五环外的平均房价3.6万/平方，五环内则是8.7万/平米，　　第三个特点：地铁房，从交通便利因素上考虑；　　该张图是金台路的地铁站，就在旁边的人民日报社区，最靠近的是8.9万/平方米，红庙北里7.2万/平方，　　第四个特点是刚需；　　小户型的刚需，户型越小它越贵。海淀区华清嘉园二手房单价，如果是200平米的大房子的话是9.9万/平米，150平方米的是10万，100平米的是11.9万，70平是12.95万，越小越刚需。　　讲到这里，这四样特色就将风险补偿的商品更加多样化。就像去超市买菜买东西一样，选择这个商品完全取决于它具备的功能。　　我们政府在限购，房地产的本质就是我们老百姓面对风险，所创造出一个风险补偿的商品，这商品会随着商品功能的具备而价值逐渐上升，功能越多价格越高。　　目前限购限贷的升级成为史上最最严厉的调控，针对未来房价的走势怎么看?　　知名的房地产研究者龙斌博士认为：中国的房地产这新一轮的调控，它有一个非常鲜明的特征，就是直接针对投资行为、投机行为。这是我们要高度关注的，所以限购也好，限贷升级也好等其它一系列限制性的政策，应该说都是朝这一块去发力。中国的房地产如果单单的从泡沫去谈，可能看不到它真正内在的东西。单纯从泡沫来说，可能经济学包括媒体更关注。但房价这个内在的东西我认为从这个趋势来看还是有上升的空间。　　总体来看，虽然向上的趋势保持，但像有些城市比方说房价涨得过快、投资性过强，它的这个政策一收就有可能回调，比如“四小虎”那些城市它本身的基础有限。但是像北上广深，还有一些核心的城市，包括这些城市能够辐射的区域的需求量、未来发展的潜力、供求关系都可能影响它这个房价的走势。
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