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以后继承房产过户不需要公证了！
来源：羊城晚报
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&&&&（原标题：房产继承取消强制公证 广州已落地）&&&&早在2012年，本报就曾关注房产继承公证高收费的问题。7月5日，司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，称自该文件印发之日起，原“联合通知”不再执行。至此，实行25年的“强制公证”规定作废。昨日，羊城晚报记者了解到，广州房产登记部门已根据最新规范落实服务，市民无需公证也可办理继承房产过户。&&&&与此同时，市民更为关注的恐怕还是，这是否意味着能省下一大笔公证费呢？对此，广东省公证行业协会解读称，房产登记事项中公证服务并非彻底取消，而只是由原来的必须办理项变为可选择项。法律界人士也认为，房产继承通过公证程序，会更有法律效力，得到保障。&&&&1 公证变成可选项？ 房产交易中心可办继承转移&&&&原“联合通知”中提到，继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”及其他契约材料。该通知被废止后，一般情况下的房产登记强制公证即告取消。这也意味着，公证不再是必经程序，除公证继承和诉讼继承外，市民还可选择由不动产登记中心直接办理不动产的继承转移。&&&&记者从广州房产交易登记中心了解到，办理继承过户的市民可自由选择公证与否。对于不持公证书的市民，登记中心会根据国土部最新印发的《不动产登记操作规范（试行）》（简称操作规范）要求申请人提交其他必要的材料，并对材料进行检验，符合办理条件的即予以受理。同时对登记的不动产事项进行公示，公示时间不少于15天。据悉，操作规范于今年5月底印发，对不动产登记的基本原则、程序、内容、各类登记的审核要点和登记资料的管理等进行全面细化规范。而具体针对广州市的不动产登记规则还在公开征求意见阶段。&&&&2 不公证省好几万？ 绕开繁琐的公证环节“更经济”&&&&作为一项简政放权的便民措施，取消房产继承强制公证一经推出便引来关注。网传“房产继承、赠与无须办理强制公证，能省好几万元”。实际上，公证确实需要缴纳一笔费用，但经媒体考证，公证的手续费并没有网络传言那么夸张。&&&&根据《国家发展改革委财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》，2013年后公证收费由按受益额的2%收取下调为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。具体到广州，目前的公证机构在办理房产继承时并不是根据房产市场价格执行的，而是参照土地出让金加建筑成本计算出来的房屋价格，理论上是低于市场交易价的，在此基础上收取的公证费也随之调低。&&&&不过，对于有需要的市民来说，绕开繁琐的公证环节，直接到房产交易中心办理不失为一种更经济的手段。此外，据透露，广东省公证行业新的收费标准正在酝酿之中，力争使公证收费与我省经济发展、百姓承受能力和公证机构可持续发展相匹配。&&&&3 新规实施怎么样？&&&&懵懂市民按原流程交公证书&&&&据了解，由于新规实施不到一个月的时间，前来办理过户的市民大多还是按照原有流程提交已准备好的公证书。而未来新规实施过程中可能会遇到的风险，还有待进一步观察。&&&&4 公证与否啥区别？ 公证可以保证继承权公信力&&&&既然继承不动产权可自由选择公证与否，那两者有怎样的不同？&&&&&&&&值得注意的是，取消房产继承强制公证，不代表着否定公证作用。作为无纠纷房产转移前置必要条件的房产继承权公证活动，在我国的财产继承案中占比较高。公证有数十年来的专业积累，其发挥的预防纠纷、减少诉讼的服务功能仍然是难以替代的。房产继承取消强制公证，某种程度上是将公证处所承担的责任转移到房产交易中心，由房产交易中心把关检验享有继承权的证明文件的有效性。&&&&广东省公证协会相关负责人表示，目前家庭成员之间因房屋问题引发纠纷的事件持续发生，继承中涉及的隐瞒、遗漏、假冒合法继承法人的情况时常发生。有时候不仅涉及遗嘱继承，还涉及放弃继承、转继承、代位继承等。要确认继承权，不仅需运用大量法律知识和专业技术，要对有关资料和情况进行核实，有时还涉及核实权的问题。而即使是律师，由于通常为一方当事人的代理人，与公证机构中立第三方的地位相比，后者的公证无疑更具公信力。&&&&广州大同律师事务所主任朱永平认为， 房产继承事项中没有专业公证机构的参与查证和证明，有可能导致巨额财产的损失，引发较大的矛盾纠纷，尤其是亲人之间的反目等现象。而且如果申请人直接到房管登记部门提交继承材料，房管交易登记部门审核起来将不堪重负。审核周期拉长、登记效率不高的同时，还容易发生登记错漏，引发国家赔偿后果。&&&&另外，记者查阅《不动产登记操作规范（试行）》发现，条文1.8.6详细规定了继承、受遗赠的不动产登记的。其中指出，申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，则需准备包括身份证明、死亡证明、亲属关系证明等相关材料。所需的材料未必比提交给公证处的少。&&&&&&办理继承房产过户，这些材料要带齐：&&&&1 所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明;&&&&&&&&2 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等;&&&&&&&&3 所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等;&&&&&&&&4 放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明;&&&&&&&&5 继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供;&&&&&&&&6 被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;&&&&&&&&7 被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;&&&&&&&&8 被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。
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遗赠人对所遗赠的财产不得擅自转让
　　近日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院审结一起纠纷案，判令汪x莹与签订的无效。
　　1997年底，汪x广与岳x阁因子女均已过世，两人协商将自己的外甥张x华从山东老家接来作为养子。日，张x华与汪x广、岳x阁夫妇签订，双方约定：汪x广、岳x阁健在，由张x华负责侍奉、照顾，患病后负责请医治疗，待两老人去世后负责发殡;汪x广、岳x阁去世后将夫妻的所有财产全部给人张x华，他人不得干涉。该遗赠扶养协议经过公证部门公证。同年9月20日，汪x广、岳x阁将张x华的户口迁入乌鲁木齐市，以养子的名义一同居住。
　　2008年9月，被告汪x莹来探望老人，汪x广、岳x阁夫妇与汪x莹签订房屋买卖合同，将他们名下的房屋以10万元价格转让给汪x莹。同年12月，汪x广因病去世后，第三人岳x阁老人被其另一孙女接走。
　　法院认为，张x华与第三人汪x广、岳x阁夫妇签订的遗赠扶养协议有效。遗赠人对所遗赠财产，生前有权、使用和收益，但不得将其擅自处分，以保障扶养人能够取得受遗赠的财产。遗赠扶养协议公证档案显示，该处房产是汪x广夫妇主要财产，该房屋应属于遗赠财产范围。被告汪x莹称以10万元价格购买该房屋，但未就形式进行说明，也未提供付款的相关证据，不能认定为。汪x广夫妇与被告汪x莹签订的房屋买卖合同，属恶意串通，损害了原告张x华的合法权益，应认定无效。
　　争议焦点
　　庭审中，双方争论的焦点是，原告与第三人签订的遗赠协议是否有效，被告汪x莹的诉讼地位是否适格。
　　第六十七条规定，&经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。&本案中原告张x华与汪x广、岳x阁夫妇签订的遗赠扶养协议书，经公证机关公证，因此法院予以认定。从其后原告张x华户口从山东老家迁入汪x广夫妇家中，双方以养父子名义共同生活10年之久的客观事实来看，该协议合法有效。
　　法院同时认为，汪x广夫妇与汪x莹签订房屋买卖合同，可能影响到原告张x华合法权益的实现，因此原告张x华作为利害关系人汪x莹，符合法律规定，汪x莹诉讼地位适格。
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　　用家人的名义购房或将房子过户到家人名下，你想过风险吗
　　本期主题：房产纠纷
　　买房或贷款受阻，用家人的名义购房，会有风险吗？把房子登记在给自己养老送终的孩子名下，房子拆迁了怎么办？一家人一同买房，算家庭共有还是个人所有？房产由于价值大，往往成为家人间争议和矛盾的导火索。律师提醒，不管是借名买房还是遗赠扶养都需要签下纸质文件，列明相关情况。
　　■记者 虢灿 通讯员 梅耀 朱萍
　　老人以养女名义买房
　　感情破裂后想收回
　　老两口行动不便，买了一套电梯房安度晚年，因为年纪大不能贷款，用了养女的名字登记。数年过去了，他们资助孩子买房、买车，孩子却难回来看他们一眼，甚至称房子是自己的。老两口无奈，只得把养女告上了法院。近日，永州市零陵区人民法院审理了该案。法院一审判决确认该房子为老两口所有，养女刘女士应在一个月内配合过户。
　　永州刘先生夫妇年过七旬，十年前，因为行动不便，两口子买下一套电梯房，总价23.5万元，其中贷款16万元。由于两位老人年事已高，贷款很难批下来，一家人一商量，用了养女刘女士的名义购买了这套房。首付以及按揭贷款全部由老人支付。2014年3月，所有贷款均已还清。
　　在此期间，一家三口共同签了一份说明，说明中明确表示，这套房由两位老人以刘女士名义购买，所有权归两位老人。刘女士也在这份说明上签字。
　　2015年，老两口请了保姆在家，养女与老两口渐渐疏远，关系大不如前，甚至基本无来往。老两口觉得养女照顾不力，向法院起诉请求确认这房子归两位老人所有。
　　庭审中，刘女士辩称，房屋所有权应以登记为准，房屋已登记在她名下，已赠予给她，发生了法律效力，不具有可撤销性。“买房时我出了钱，装修的时候也出了力，就算这套房不是我的，也应该属于家庭共有，何况已经赠予给我了。”刘女士说，“现在他们两位老人住在这套房子里，我对此没意见，我也一直照顾他们，房子没必要重新过户。”
　　零陵区法院审理后认为：借名买房，即借用他人名义购买房屋。在本案中，二原告因年事已高，如以自己的名义贷款则额度低、年限短，于是借用女儿（被告）的名义买房，申请商业按揭贷款，商品房买卖合同签订后，二原告支付了购房首付款，此后又逐年还清了按揭贷款，完全符合借名买房的法律特征。二原告属于借名买房人和实际出资人，被告属于名义买房人。因所购的房屋属于普通的商品房，没有身份和资格的特殊要求，也未用于逃避税费、债务或隐匿财产，更没有损害社会公共利益，因此该借名买房行为应有效。因原、被告之间未签订书面的赠与合同或协议，二原告也未作赠与的明确意思表示，赠与不能推定，没有明确的赠与意思表示不能视为赠与，借名买房还清按揭贷款后，未立即要求过户，并不等同于就赠与了。法院据此做出上述判决。
　　老太将房子过户给孙子
　　孙子一家“独吞”拆迁款
　　买了房子想养老，把房子登记在未成年的孙子名下了，没想到遇上拆迁，孙子一家独吞了拆迁款，老人住处成了问题，状告孙子。近日，岳阳市岳阳楼区人民法院公开开庭审理这样一起附义务赠与合同纠纷案件，判决被告徐某在诉争房屋征收补偿款中向魏老太支付13万元。
　　魏老太年过七旬，她有几个子女。2010年，魏老太以5.6万元的价格买下了岳阳楼区一处房屋，装修后住了进去。2013年5月，她在办理房屋过户手续时，跟子女们商量后，决定将该房屋直接过户到还没成年的孙子徐某名下，为此徐某的父母出资2万元，分配给魏老太其他子女，并商量好魏老太生前可以一直住在该房子里。
　　没想到，几年后，该房屋列为棚户区改造范围，政府决定征收该房屋，徐某的父母与当地征收安置局签订了房屋征收补偿协议，货币补偿总金额为36.7万元。
　　房子被征收，不仅没拿到拆迁款，老人家都没地方住了。为此，她不得不起诉孙子。
　　法院一审认为，魏老太将出资购买的房屋直接过户至徐某名下的行为是赠与，该赠与行为是魏老太真实意思表示，合法有效，且物权已经进行了登记，赠与行为已经完成。但是该赠与附有一定条件，就是魏老太在有生之年必须将该房屋作为固定住所，该附加条件双方均予以认可，亦合法有效。附义务赠与，是指赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行义务的赠与行为。而目前因政府需要征收，而必然导致魏老太会丧失这一固定住所。魏老太赠与时的附加条件实际就是对该赠与房屋的物权进行了部分限制，也就是被告目前尚不能获得完整的物权，现房屋征收已经进行了全额的货币补偿，该补偿款中被告应分出部分用于保障原告有生之年的居住场所。遂根据其事实、情节等依据相关法律条款作出如上判决。
　　婚内购房登记在女方名下
　　离婚后男方想分配房产
　　两口子婚后买房，登记在妻子名下，没想到几年后分道扬镳，双方签下的离婚协议上，写明了“无共同财产”。离婚半年后，男方又向法院起诉，称前妻隐瞒财产，要求重新分配这套房子，能行吗？近日，郴州汝城县人民法院审结了一起离婚后财产纠纷案件，法院依法判决驳回男方的诉讼请求。
　　朱先生与何女士在2013年登记结婚，婚后，两口子恩爱，不久，两人以何女士的名义购买了某小区商品房一套。没想到好景不长，2016年9月，两口子因感情不和协议离婚，离婚协议中在夫妻共同财产一项写明“无夫妻共同财产”。
　　没想到，离婚后半年多，朱先生以未对夫妻共同财产进行处理为由，把何女士起诉至法院，请求法院依法判决分割夫妻共同财产即何某名下的商品房。
　　法院审理后认为：被告何某名下的商品房系原、被告共同购买，办理房屋贷款和其他相关手续时原告均在场，原告对该房产是明知的，不属于一方隐藏、转移、变卖、毁坏夫妻共同财产的情形；且该离婚协议是由第三方打印并经原、被告签字确认的，没有证据存在表明欺诈、胁迫等情形，因此，该协议对双方具有法律约束力。离婚协议明确约定男、女双方无共同财产，应视为双方对夫妻共同财产的处理，应按离婚时各自占有的状态维持，现原告单方请求进行变更，没有法律依据，遂法院作出如上判决。
　　律师说法
　　借名买房存在风险，遗赠扶养应签协议
　　湖南凯威律师事务所李容律师介绍，受到限购、税收、资金流动、躲债等多重因素影响，有些人在购买房屋时采用“借名购买”，被“借用”的名义往往是家人。同样，一些老人在买房时，考虑到自己百年后，继承的一方过户费用、手续麻烦等问题，往往直接登记子女或孙辈的名字，由这位后辈来养老。这种借名买房和口头的遗赠扶养都有很大的风险。
　　“借名购房的风险太大，可能房子被卖掉，真正的主人都知道。并且政策、市场的不确定性，很容易造成‘钱房两空’的局面。”李容说，“在其他地方曾有经济适用房借名购买，法院判决借名无效的案例。”
　　遗赠扶养同样面临这样的风险，由于老人对子女的交代往往以口头为主，一旦子女翻脸不认人，老人很难安度晚年。
　　李容建议，如果不得不借名买房，一定要签署借名合同，明确约定房屋归属，写明借名买房，而不是借款。同时保存好各类付款凭证、购房发票等书面材料。如果老人借孩子的名买房，一定要签署遗赠扶养协议，该协议可以通过公证，最大力度保障老人权利。
( 11:34:17) ( 11:40:33) ( 12:09:48) ( 09:15:24)陈振民律师-搜狐博客
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