& &2017年土地市场强力降温“地王”难现2017年土地市场强力降温“地王”难现日来源：中财网责任编辑：wuqi 业内人士认为，去年四季度以来多地出台的房地产调控新政显示了“防‘地王’”和“控地价”的政策取向，2017年“地王”现象将受到遏制。受“地王”数量减少和房企加速跑量的影响，预计房价上涨将受到遏制。 溢价率或保持低位 克尔瑞地产研究中心报告显示，2016年30多个城市出现约340宗“地王”，数量创历史新高。
不过，2017年新年伊始，地价呈现明显降温趋势。日前上海新年举行的首次土地拍卖中，碧桂园斥资22亿元获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块，楼板价16405元/平方米，溢价率为3%。
此前的热点城市厦门和苏州对地块均设置了价格上限。中原地产研究报告指出，厦门成交的4宗住宅用地达到50%的溢价率上限，转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。世茂地产竞得的2宗地块实际楼面地价均超过37000元/平方米，而周边区域目前房价约为32000元/平方米。在苏州，住宅用地的出让不仅地价受到限制，个别地块的未来销售价格也受到限制，售价超出限价部分的70%须上缴政府。
2016年12月以来，受政策约束、土地出让条件变化的影响，全国高溢价地块明显减少。中原地产分析师张大伟表示，12月以来，全国土地市场成交量降温，成交金额超过10亿元的共109宗，溢价率超过100%的只有23宗。
从溢价率看，2016年全国300个城市土地平均溢价率为43%，较2015年上升27个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为55%，较2015年上升34个百分点;商办类用地平均溢价率为14%，较2015年上升7个百分点。预计2017年这些城市的土地平均溢价率将降低。 地价走势将平稳 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，2017年许多城市在制定土地出让调控政策时，要确保不出“地王”，特别是热点城市，因此土地出让低溢价率是必然的。例如，竞价达到一定水平后，开发商就必须配建、自持，或者有关部门在土地拍卖前就与有意向的开发商沟通。由此来看，今年地价走势会较平稳。
明源地产研究院副院长刘策认为，2017年在政策调控预期持续收紧下，房企销售、回款会面临一定压力。由于资金面状况不如2016年，房企整体策略将是慎投资、控开工。不过，一些地区土地市场“僧多粥少”的格局尚未改变。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从2017年初各大城市的土地交易数据来看，存在竞拍房企少、溢价率低的特点，说明地方政府在土地供应方面注重结构性调整和价格管控。此时土地交易数据会显得相对平稳，这是房企新一年战略扩张较好的机会，因为拿地成本不高。
土地市场在降温的过程中也要谨防风险。李宇嘉认为，一是前期产生的“地王”可能有套牢的风险。从2012年楼市调整的历史经验来看，2010年和2011年产生的大量“地王”在2012年被套，2017年也会出现类似情况。二是当下成交量萎缩较明显，可能恶化市场预期，出现土地流拍的情况。三是2017年收紧房地产的金融杠杆，特别是收紧房企通过非销售收入的融资来拍地的渠道，这对房企资金链是很大挑战。虽然2016年拿了地，但2017年不一定会进入开发状态。
中国指数研究院报告指出，土地市场调整步伐将加快，从而进一步加大已成交地块未来开发环境的复杂性。
二线城市的推地节奏将加快。李宇嘉认为，2017年土地市场的区域分化将比2016年更明显。都市圈内的土地供应会增多。尽管一线和热点二线城市的高地价短期内难以明显下降，但都市圈内的三四线城市面临拿地的好时期，如佛山、东莞、惠州、昆山、廊坊等地。
在热点城市加快供应的同时，有关部门将注意盘活存量用地。大城市的新增用地供应集中在外围，对于缓解中心区住房的紧张状况存在一定难度，需要盘活存量工业用地，从而增加土地的有效供应。此前，国务院发布住房租赁新政，商用房改租赁后，土地用途可转为居住，但盘活工业用地尚需相关制度的明确。
对于今年房价是否会由于土地市场的降温而有所下降，刘策表示，房价下降不一定来自土地成本下降的传导，因为现阶段土地成本的下降反映到房价上至少要过一年时间。目前房价下行的压力更多地来自政策收紧后需求端的收缩、开发商基于资金压力降价跑量。
严跃进表示，“地王”数量的减少会影响市场预期，导致房价上涨幅度收窄，这是积极管控土地市场的正面效应。 供地结构有望优化 严跃进认为，热点城市供地节奏势必加快，这符合中央提出的房价上涨过快城市允许增加土地供应的要求。过去土地市场较热的城市依然会成为土地交易的热点城市，但会发生一些变化。例如，中部地区如武汉、郑州等地的土地市场热度可能进一步提高。北京市住建委日前表示，2017年将进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域成华成都其他其他1321金牛锦江武侯高新区青羊双流县新都温江郫县高新西区龙泉驿青白江金堂县蒲江县大邑县新津县崇州市都江堰市彭州市邛崃市天府新区价格5000以下15000以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市二手房： 热门城市新房： 热门城市房价：今天，楼市又让人大吃一惊！
今天（10月9日），国庆黄金周之后的第二个工作日，楼市再次让人深感意外！
上午，成都拍卖一块位于郊区的住宅兼商业用地，这是“楼市国庆节风暴”之后，20几个限购、限贷城市里出让的第一块土地。由于过去一周多时间，各城市展开了“比狠大赛”，所以很多人预料将在这场拍卖会上，看到地价显著的下降。
但是，他们失望了！
这块宗地编号为“LQ11(252/211):2016-04”的土地，卖出了5075元的楼板价，溢价率高达192%。获得这块土地的开发商是蓝光地产。
5075元？一线城市的读者看后可能会露出讥讽的微笑，发出“太便宜了”的感慨。但这是在成都，在绕城高速之外，距离成都市中心15公里的地方。
上面就是这块土地的示意图，它位于“龙泉驿区大面街道金枫路以东、金茶路以北”。具体信息如下（点击可以放大查看）：
根据上面的信息，我们可以看出：这是一块可以建设改善型住宅的用地。
成都跟北京一样，是一环接着一环套起来的城市，北京的环线多接近于正方形，成都则多接近于圆形。近年来，成都发展方向是南面和东南面，龙泉驿区，就位于传统市中心和新机场之间，也是重点发展的区域。
今年8月中旬，在今天拍卖土地的西北方向不远，靠近天鹅湖公园的地方，还曾拍卖过一块土地，我们可以对这两块的价格进行一下比较。
8月中旬，正是楼市最疯狂的时候。这块接近8万平米的住宅兼商业用地（上图左上角，红色三角区域），被开发商“百悦”以达每平米6562.5元的楼面价拿下。而那块土地的环境、景观都显著优于今天拍卖的这块土地（上图右侧，蓝色矩形区域）。
当时有媒体使用了这样的标题：成都土拍要逆天！百悦溢价150%抢占龙泉“天价”地块！
所以，在楼市新政风暴般来临之后，成都龙泉驿区比较普通的一块土地，能拍卖出5075元的楼面地价，有10家开发商参与拍卖，最终实现192%的溢价率，绝对是出乎意料的。
据当地媒体报道，这个片区目前在售新盘的价格大约在每平方米7200元到1万元之间。也就是说，今天这块土地的拍卖，对该片区刚刚涨起来的价格，提供了有力的支撑，而不是拖累。
在9月30日开始的楼市调控风暴中，成都是较早推出调控政策的城市，主要内容如下：
高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。
应该说，成都的调控措施在二线城市里不算严厉，跟南京、合肥等城市相比有一定差距。这跟成都的实际情况有关，那就是成都的楼市没有南京、合肥、苏州、厦门等城市火爆。
成都虽然汇聚资金能力很强，是截至今年上半年中国内地仅有的7个“金融机构本外币各项存款余额”超过3万亿的城市之一（北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、杭州），但人口竞争力偏弱，无法跟厦门、南京、郑州等城市相比。加上房屋存量较大，所以楼市表现一般。
成都此次土地拍卖的结果，必将产生全国性的影响，可以克服很多购房者面对调控措施产生的恐慌心理。
但另一方面，如果因此影响到其他城市的土地拍卖，让土地价格再次出现攀升，恐怕会招致调控政策的加码。
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今日搜狐热点楼板价超3万/平！土地暴发户青浦房价站稳5万/平！
今日上海青浦卖地，葛洲坝以9.7亿总价，超3.2万/平楼板价，溢价率114%获得，预计未来售价超5万/平。
（本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-circle）
总价9亿7000万，溢价率114%，楼板价超3.2万/平，得主葛洲坝！地块预计未来售价在5万/平米以上。
当人们还在津津乐道前两天的中兴地王时，今日，8月供地大户的青浦又将迎来盈浦街道胜利路西侧02-01纯住宅地块的拍卖。
这宗青浦地块东至淀湖路，南至规划地块，西至胡渡浜路，北至毛河泾路，总面积15086.1平米，建设用地面积15086.1平米，规划建筑面积30172平米。
该地块起拍价4.52亿元，起始楼板价15000.23元/平米，吸引了10多家开发商的参与：碧桂园、华邦、融信、融创、葛洲坝、中南、东园、新城、红星、中州、景瑞、大发。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，轨道交通17号建设给青浦新城带来诸多发展空间，&三轴、六片、四心&的发展结构，被市场了解，近几年在板块内拿地的房企越来越多，葛洲坝、首创、万达等大型房企先后拿地开发，尤其是新城地产在2015年一连拿下3幅地块。而本月初青浦新城土地市场三连拍令市场对区域关注度进一步提升。
但另一方面，该地块的出让要求也相当苛刻，要求住宅中小套型比例：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80%，多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。另外，地块要求5%左右保障房，80%中小户型，15%自持。
&从地块技术条件来看，有些苛刻之处，比如中小套型比例高达80%，一般外围区比较多采用60%的界限。另外，10个工作日内按照不低于土地出让总价款50%的比例（含定金）缴交。等于降低了房企&杠杆&，提高自身支付能力。而且地块本身面积不大，总开发量也就3万平方米上下，基本开1、2次盘就能销售完毕。对房企来讲，一定程度束缚开发空间。&卢文曦表示。
即使地块出让调控较严格，也受到那么多房企的关注，这跟地块的区位不无关系。
从地块周边环境来看，比较大的优势是离开轨道17号线站点不远，大约6、7百米，步行即可到到。而周边也有多个小区，比如富力桃园、佳邸名墅等等，居住氛围比较好。而且周边也有商业街，以及家乐福和大型商业中心、学校等等，可以满足基本生活所需。将来随着万达等商业落成，商业环境有望进一步提升。
不过，地块南面都是规划路，在实际开发过程中，虽然有规划中的地铁17号线，但是何时通车还是个问题。但地块处于青浦新城核心区，有产业利好支撑。
要知道，今年上海的土地出让金总额已经达到了惊人的1027.78亿，为全国所有城市之首，这样的趋势下，后面的拍地恐怕想不热也难。
卢文曦就认为内，地块周边在售项目不多，富绅时代公馆项对外报价3.2万元/平方米。从楼板价推算，未来保本价约&4.7万元/平方米。不过葛洲坝在青浦新城已有项目，所以可以通过深耕降低成本。
＊文中观点为作者言论，和邦地产立场无涉。
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土地的价格越来越贵 开发商流行抱团拿地
　　核心地段核心土地越来越少，开发商也必须付出更多的价格拿到土地。　　过去的1个月土地市场风起云涌。北京2015年1月土地总成交金额达340亿元，其中仅3幅地块底价出让，其余地块溢价率均在15%以上，更有5幅地块成交总价超过40亿元。然而在上海，位于漕河泾的一块土地也拍到了楼板价67174元/平方米的成绩。　　去年11月，中国民生投资有限公司（中民投）、上海外滩投资开发（集团）有限公司和上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合摘得董家渡地块，这一地块被以联合体身份拿到让人有些意外。而在去年的12月，金地、朗诗、平安也以联合体身份用26.8亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块，这一点也引发业界的关注。　　“非常高的土地成本和开发商自身资本有限使得开发商更倾向于合作拿地开发的模式。”高纬环球研究部经理陆明向记者解释道，“这个趋势在2014年就已经非常明显了。”　　开发商抱团　　在2014年初的龙湖业绩发布会上，龙湖管理层将“去存货”、“控成本”以及“扩合作”作为集团运营的关键词。龙湖的合作动作和意向在2014年已经展开得非常明显。　　比如，在2014年开盘的北京滟澜新宸项目就是与绿地、合景泰富合作的项目。而在与基金合作方面，龙湖将同加拿大养老基金投资公司合作，共同成立合资公司，加拿大养老基金投资公司将投资约人民币12.5亿元用于发展苏州时代天街项目。　　“通过股权合作形式发展项目，可以使龙湖更灵活调配资源，提升自有资金的使用效率，亦丰富融资管道，加强财务的稳健性。”龙湖地产财务总监赵轶告诉记者。　　记者注意到，目前如招商、朗诗、绿地、恒大、万科等地产公司都有采取类似的策略。　　作为一家中型房企的正荣目前也是积极扩张，记者注意到正荣在福建也同融信有过合作开发的模式。　　“我们也希望同更多的开发商合作，互相借鉴自己的经验。”正荣集团南京置业公司助理总经理吴强告诉记者。　　而在近日上海青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块的土地竞拍中，也出现了华润联合体的组合单位。虽然最后该土地被上海申通地铁资产经营管理有限公司、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业摘得，但是申通在之前也与华润合作开发过目前位于上海吴中路的万象城项目。　　为化解扩张风险　　“资金的相互支持，经验的互相分享。”吴强点出了合作的缘由。　　自从2014年第四季度以来，整个一线城市的土地就有了非常火爆的成交，地价更是不断出现新高。在去年12月的上海土地交易市场，上海集中推出了非常多的优质土地。　　吴强向记者解释，目前纯住宅用地的价格都很高，很多传统住宅开发商不得不拿“住宅+商业”的用地，而对于没有商业地产开发经验的开发商而言，选择合作伙伴或可以更加把握盈利的脉搏。而由于目前土地非常稀缺、非常昂贵，很多开发商自己开发资金也是问题，这样也可以化解风险，互相共赢。　　“这个商业地产跑马圈地的时代，大家都想先把商业地产的版图扩大，做出来，再慢慢考验自己的运营能力。”新城地产高级副总裁欧阳捷之前曾向记者表达这样的观点。　　而转型做商业，对于很多开发商而言就是一个挑战，运营经验的积累也不是一蹴而就的。　　“目前国内综合体越来越多，大家都在转型商业，但是很多传统住宅开发商经验就有欠缺，这个时候合作显得很有必要。”陆明告诉记者。　　以董家渡的中民投联合体为例，中民投自身并没有太多的开发经验，因此外界纷纷认为引入上海佳渡置业也是想借力更多的开发经验。经验和资本互补，或许可以双赢。　　而随着自身的发展，也迫使很多开发商需要“迁徙”到更多的地方完成自己的全国版图布局。进入一个新的城市，可能并没有那么简单。　　“很多品牌开发商对于某些区域市场不了解，合作开发也是同本土开发商的一个双赢，一个有本地开发经验，一个有品牌。”一位中型开发商负责人告诉记者。　　世茂集团副总裁兼营销总经理蔡雪梅向记者举了福建晋江的例子。晋江由于之前一直是依靠比较发达的制造业进行出口的城市，其财富收入大概是呈现“哑铃形”，晋江并没有中产阶层的人群，要不就是高净值人群，要不就是收入偏低的人群。若是开发商对这个城市不了解，做出大平层这样适合中产阶层的改善型需求的产品，可能销售就不会那么高。　　“这个就需要对城市了解，不然贸然进入一个城市就显得不太科学。”蔡雪梅告诉记者。　　吴强表示，合作拿地开发对于资金的节约和经验的互补都是非常有利的，他认为这样的情况在2015年还会出现更多。
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