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住宅的一般知识
住宅、住宅小区的概念
按建筑结构分类的住宅
住宅的层高和净高
2000”
1.23.35.62
2.23.8-4.9
8-1625-50 17-2575 26-40100 40100
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2、什么是住宅的户型？ &
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十二、如何看清楼房间距
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十三、多层和高层各有什么特点
十四、挑选房子的14个标准
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十五、如何用技术参数选房
十六、购商品房八忌
1 2 3 4 5 6 7 8
十七、买商品房六守则
“”
十八、牢记看房十二招
2 10575 3 1323 4
5 451519 6
十九、选择中间层的四要点
商品房选购的基本要点
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二十一、购房自用主要考虑哪些因素
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二十二、如何选择购置物业的区域
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二十三、购房投资主要考虑哪些因素
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二十四、如何确定购置物业的大小
买底层、顶楼关键看什么
二十六、购房前调查房产哪些情况？
二十七、《新建住宅使用说明书》包括的基本内容
二十八、《新建住房质量保证书》包括的基本内容
1998102 1 2 3111 111 4
基本术语知识
公房　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 使用权房　　使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。不可售公房　　不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 已购公房　　已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。单位产权房　　单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房　　廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房　　私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房　　二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房　　期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房 　　所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 准现房 　　准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 外销房 　　外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业或和个人。 内销房　　内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 共同共有房产　　共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产　　共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房　　尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房　　烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居住区　　城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区 　　居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住组团 　　居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 配建设施 　　配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心 　　公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 建筑小品 　　建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 宅间小路　　宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 产权证书　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 住宅部品 　　住宅部品：一词译自日文。意指在住宅里面有独立功能的住宅工业产品，如门、窗、厨具、洁具等。它区别于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又区别于建筑物结构配件，如窗台、 门窗过梁、水泥预制件等。房屋产权 　　房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 所有权　　房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容．占有权　　房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。使用权　　房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权．收益权 　　房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。 　　
处分权 　　房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。房地产转让 　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 房地产转让主要包括下列方式: 　1. 买卖； 　2. 交换； 　3. 赠与； 　4. 以房地产抵债； 　5. 以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的； 　6. 因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的； 　7. 法律、法规、规章许可的其他方式。 商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。 房屋契税 　　是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。产权置换 　　产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。房地产按揭 　　“按揭”的名称是从香港地区传入内地的，源于mortqage一词，本意是“抵押”，这词发言的后半部，经过粤语的洋泾浜式改造，读成“按揭”，现在已运用于正式文本，按揭可分为法定按揭和衡平法按揭。 大产证 　　大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。　小产证 　　小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。
建筑专业术语
建筑面积　　住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积　　住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 　　计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
公用面积　　住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 　　 实用面积 　　它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积　　住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积），一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积　　作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
积率　　容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率 　　得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。 　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 　　套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间 　　住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米——3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 　　 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40——50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深　　在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 套内面积 　　俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积　　商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。面积　　竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。辅助面积　　辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 共有建筑面积　　房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数　　整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 　　销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
建筑密度　　建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿化率　　绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
绿地率　　绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
层高　　层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高　　净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数　　将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
实用率　　实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
标准层　　标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
阳台　　阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
平台　　平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
走廊　　走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 　　
地下室　　地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
半地下室　　半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
居住区用地　　居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地　　住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 ．
　　其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
公共服务设施用地　　公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地　　道是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地　　公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
道路红线　　道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线　　建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
公用建筑面积　　公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积．
玄关 　　玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断　　隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
过道 　　过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
产权、公证、税费
一、二手房上市需要办理哪些公证
继承和析产协议公证
如果您想出售的房屋是通过继承或赠与等方式继承得来的，且还未办理房屋产权证变更登记手续，那么您应该将房屋产权证上的产权人名字变更为自己的名字，这样您才能真正拥有房屋的产权。要办理产权变更，您必须先办理继承公证，证明您的继承人身份和所应继承的财产份额后，持继承公证书到房屋登记部门办理产权变更登记。另一种可能出现的情况是：与您共同拥有房屋产权的产权共有人，不同意出售房屋，对此，您可以通过办理析产协议公证将房屋划分份额，由您购得其他共有人的产权份额，变更产权后进行出售。
声明书公证
由于房屋产权和居住使用权可以分离，二手房多为多人共同居住(或落有多人户口)和使用，"同意书"便是要共同居住人表明他们同意您售房，同时承诺在您售房后他们放弃对该房的居住使用权。这里面会涉及他们是有条件放弃还是无条件放弃，如果是有条件放弃，具体是什么条件？在什么时候需要您履行？他们在什么时候实际搬出，甚至包括什么时候迁移户口。如在共同居住人中有产权共有人，还要一并解决该产权共有人对您全权处理其产权份额的委托等等。
委托书公证
委托书公证包括产权共有人对您全权处分其产权份额的授权书公证和您对中介机构的委托协议公证两种。 　　 买卖合同公证和贷款担保合同公证
目前，由于尚无制式的二手房买卖合同文本，这就需要具备法律专门知识的公证员对合同进行起草、完善和把关。在购房过程中，您可能还会与银行发生借贷关系，这期间，您购置的房屋也许会发生再转让、赠予、继承、变卖等，这些变化都会影响到您和银行之间签订的借款抵押合同的变更和履行。银行会要求您做这方面的合同公证，以保证银行的权利不因上述变化而受到损失。
二手房买卖合同在实际履行中，房屋的交付是一个突出的问题。配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务；若双方均按合同履行了自己的义务，则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者；您可以在条款中约定：移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。
二、怎样查询二手房产权状况
　　“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。
　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：
　　查验产权记录。包括：
　　1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。
　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
三、买二手房要缴纳哪些税费
1、 契税：（由市房屋产权监理处代收）凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价×1.5%收取；其他情况（如个人购买非年住宅或单位购买等）按3%收取； 2、 交易手续费：（由市房地产交易中心代收）成交价或指导价×0.5%； 3、转移登记费：（由市房屋产权监理处代收）成交价或指导价×0.5%；
四、二手房产权具有哪些特征
从产权的利益关系上看，包含上述的房屋产权形式在内的不完全产权具有如下特征：
1.权利主体具有相对性，产权人权利有所限制
在商品房、私房这样的完全产权住房买卖过程中，卖方的权利几乎不受政策的限制，可以向任何买家出售住房。不完全产权的房屋则不然，往往有居住年限限制，还要求取得单位的同意。有的还对买家也有限制，要求优先向国家房管部门、单位或者单位内同事出售，或者限制为住房困难的中低收入家庭。 目前，福利性产权形式、有限产权形式的交易活动在国务院明令禁止之列。
2.权利客体具有相对性，房屋面积受到限制
完全产权的住房面积是不受政策限制的，政策性住房则不同，不同地区的单位对不同级别的公务员、职工的住房面积有标准限制。
3.所有权的内容具有相对性，权能有所限制
完全产权住房的产权人对房屋的占有、使用、收益和处分等权利是排他的、绝对的，也拥有相对应部分的完全土地产权（使用权）。不完全产权的这些权能却是相对的、有限定的，不具备完全的土地产权。在占有权和使用权方面，一般只允许产权人及其家庭使用，不得由他人占有和使用；原则上不得利用拥有相对产权的住房取得收益，或者只允许在一定条件下取得部分收益。
通过以上介绍我们可以看出，当前的住房产权有多种获取形式，不同来源的房屋具有不同的产权特点。有些住房的产权交易是没有限制的，有的则是有所限制的。有产权限制和没有产权限制的二手房在交易中的程序和税费等诸多方面都有所不同。
五、二手房涉及哪些住房产权
1994年7月18日公布的《国务院关于深化城镇住房制度的决定》（以下简称《房改决定》）对住房产权下的定义是：“住房产权是住房各项权益的总和。依据我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。”
完整的住房产权包括完全的土地产权和完全的房屋产权两个大的部分。
由于在我国土地是国家所有，所有权不能买卖，只能对使用权进行交易。因此一般的房屋产权概念中所谓的完全的土地产权，是指土地使用权，而完整的房屋产权是指房屋所有权。房屋的所有权，也称房屋产权，主要包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。
其中，国家出让出来的土地使用权是有年限规定的，一般住房用地的使用权出让年限为70年。在使用年限内，房屋的土地使用权可以在法律、法规允许的范围内进行转让。
房地产产权中还涉及到他项权。其中又主要包括抵押权、地役权、租赁权和典当权。抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以用以抵押。抵押开始，抵押权人（债权人）即取得房屋或土地的抵押权，抵押人（产权人）和抵押权人要订立抵押契约，规定还款期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即丧失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产中优先得到清偿的权利。
1.地役权：我国《民法通则》对相邻或相隔的土地或房屋（不动产）的通行、取水和排水等权利，用相邻关系的形式作了规定。把这种在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的权利称为地役权。一般认为，相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制。同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，要向他人交纳一定的费用。
2.租赁权：经出让的国有土地使用权可以出租，承租人对所承租的土地有租赁权，这是我国的一种较特殊的土地他项权。
3.典当权：简称典权。它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的行为。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人也不收回房产的产权。超过典期，出典的人如果不赎回或者无力赎回，承典人享有房地产产权的产籍权。此外，房地产的他项权利还包括相邻采光通风权、相邻安全权、借用权、空中权、地下权和地上权等。
六、二手房交易中产权发生了哪些变化
由于在各地房改中，房改房大多是以成本价和标准价获得的（分别占领45％左右），以市场价出售的较少（约10％），因而这些房改房大多是不完全产权、有限产权。这类产权在交易中涉及到多方面的所有者权益关系。按照本节前面一部分讲述的各种产权获取方式具体地讲，主要有如下一些产权关系变化：
一、商品房和私房在交易中的产权关系变化
我们已经介绍了，商品房和私房的产权关系比较明确和简单，所有者拥有全部的土地产权和房屋产权，能够在法律允许的范围内，按自己的意愿对其进行交易，在交纳正常税费之后，获取交易的全部收益。与此同时，也将住房的全部产权一次性的转移给购买者。
商品房和私房交易过程中涉及到的产权问题，主要是可能存在共有产权纠纷。有的商品房和私房是夫妻双方的共有财产，或者是兄弟姊妹的共同财产，大家共同享有产权。按法律规定，这种共有产权的房屋交易，需要共有人全部出具书面同意证明材料，才能进行交易。
这种共有产权的纠纷，主要是来自出售方，但也可能影响到购买方，因为这种在出售方无权出售情况下的房屋买卖合同，在法律上属于无效合同。
二、市场价购买的房改房在交易中的产权关系变化
前面已经讲到，以市场价购买的房改房具有完全产权，这类房产交易的产权关系变化情况同一般的商品房相同。
三、以成本价购买的房改房在交易中的产权关系变化
成本价购买的房改房，与市场价购买的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际上仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分。在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益（租金）提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。
当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。于是，购买公房时没有包含土地使用权费用的问题就显现出来了。土地使用费涉及到两个重要利益关系：
1.对起初购买公房时按照当时的市场行情应当交纳的土地使用费；
2.从购房以来直到出售时这一段时间内由于种种原因引起的土地增值问题；
其中，第一个方面的问题不太大，当年的土地使用费已经在市场价售房的方式中有测定。成本价购房的在土地使用费上较当年差多少，比较容易明确。按这个差额补交的方法也很简单，直接补齐就了事。麻烦在于土地增值问题，涉及到很多与经济利益关系密切的理论问题。
不论只有潜在的价值的土地、还是作为生产资料的土地，在房地产市场上都有价格。土地的价格，完全取决于土地所有权、使用权被垄断下的土地供求；土地资本的价格则以劳动创造的价值为基础，并受到市场供求关系的影响。
七、二手房交易如何确定产权
二手房交易后产权确定，是关系到交易的合法性的标志性问题。《房地产法》对房地产产权的转让或变更有专门的条例：“第六十条……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请上地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改该土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”
这个条例要求二手房交易应到房管部门进行产权变更登记，在交易登记时管理部门将按照法规和政策要求进行审核，通过审核之后，将颁发变更了房屋所有权的新的房产证。就此，房屋产权部分的产权就得到了法律确认和保障。
在房屋产权得到法律确认之外，还要求对土地使用权这部分土地产权变更进行登记。这部分程序由法定的同级土地管理行政部门负责。当国土部门按照有关规定确认土地使用权变更登记没有违规行为，由同级政府主管部门更换或者更改土地使用权证书。
八、手房的使用权能够交易吗
根据中华人民共和国宪法第十二条规定：社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义公共财产，禁止任何组织和个人用任何手段侵占或破坏国家和集体的财产。
国家房产属于社会主义全民所有，按统一领导分级管理的原则，国家机关、企事业单位在授权范围内对国有房产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时负有保护国有房产不受损失的义务。授权单位转移国有房产时，必须征得上级主管机关的同意并经当地房地产管理机关审查批准。集体所有房产，是社会主义劳动群众集体组织所有的房产，集体组织依法享有本组织所有房产的占有、使用、收益和处分的权利。
所有权有两个特征：
一是明确性，它是一个包括财产所有者的各种权利及对限制和破坏这些权利时的处罚在内的完整体系。
二是专有性：它使因一种行为而产生的所有报酬和损失都可以直接与有权采取这一行为的人相联系。
因此，购买二手房，必须是产权交易，使用权是不能交易的。产权房交易有交易规则，使用权房交易纯属投机。
所谓房屋的使用权是指产权属于国家，使用者在一定期限内对房屋有使用权，没有占有、收益、处分的权力。
所以使用权房是不能交易的，购房人千万不要被交易条件，特别是交易价格所诱惑。任何钻政策的空隙，造成国有财产流失的行为最终都是自寻烦恼！
一、如何自行对二手房进行得简单估价
　　对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，不妨分两步走。
第一步，需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。
第二步，结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。具体估价主要考虑以下三方面的因素对价格的影响。
1．房屋因素
房屋竣工后即进人折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，若是楼顶则为－5％；而朝向如无朝南窗则为－5％。
2．环境因素
环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5％，省、市重点中小学区的为＋15％。
3．心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8％。
二、二手房定价因素
在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：
房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。
环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。
心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。
综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：
1．房屋因素 （1）折旧：年折旧－2％ （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％ （3）楼层：2、6楼－3％；7楼－5％；3、4楼＋3％；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5％ （4）朝向：无朝南外门窗－5％
2．环境因素 （1）无物业管理－5％ （2）非独立封闭小区－5％ （3）有省、市重点小学区＋15％
3．心理因素：－8％ 现在我们举一个实例来验证一下。 　 房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。 　 房屋结构：混合一等 套型：“三小”套型－10％ 　 建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2％）=－24％ 　 楼层：共七层，此房位于二楼－3％ 朝向：南北 物业管理：非小区、无物业管理－10％ 学区：重点中小学＋15％ 心理因素：－8％ 当地商品房价格为：4500元／平方米 4500－（％＋％＋％＋％＋％－％=2700（元／平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。
三、如何进行二手房评估
评估业与寻常百姓的生活密切相关，最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。
毛估说不过去　市场比较可摆平
一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。目前，主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。
二手房定价相关系数多多
影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5％—6％的系数，西向减10％；多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5％—6％，顶层减10％；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里最多可减40％；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2％—5％，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。
同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。
二手房具有时效性
业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。
另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。
四、如何计算二手房折旧费
房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
　　（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
　　它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
　　（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。
　　在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2％；砖木结构一等为6％；砖木结构二等为4％；砖木结构三等为3％；简单结构为0。
　　（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
　　房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：　　
　　　　　　　　造价－残值　　　造价×（1－残值率） 　　年折旧费＝－－－－－－-或＝－－－－－－－－－－ 　　折旧年限　　　折旧年限　　　　　折旧年限
　　消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
　　旧房价格＝造价－年折旧费已使用年数
　　当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。
五、影响二手房房价的因素有哪些
估价之前需要了解二手房价格是如何形成的。二手房房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准；但影响因素则带有强烈的主观评价，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素、个别因素。
即随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同样的房子大城市肯定更贵；“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区，房价要贵得多；家庭规模不断缩小，能更好的保护个人隐私的产型肯定比公共宿舍式的房子好卖；这些都是与人口相关的社会因素的影响。
此外，心理因素也会影响房价。例如，人们普通的喜“8”厌“4’，房子沾了字，身价凭空高一截；房子沾了“4’字，就只有受点委屈了。最为典型的莫过于“风水”之说，如果某套房子被风水先生指为不祥，则很难再有清白名声，人人避之不及。再如，卖主此刻正是债主盈门、或是打离婚官司、或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求不亏而已，房价也较“温柔”。
就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。考察区位质量，建议应从以下方面着手： 1：气候条件 阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。 2：居民素质如何 它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。 3：街道与交通状况 如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。 4：基础设施与公益设施状况如何 如住家附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮电局等。 5：商业网点是否齐全 如购物是否便利。 6：环境状况 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。 7：住宅布局是否合理 如楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。 需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。道理不言自明。
影响二手房房价的个别因素可以从如下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土或混合结构，还是砖木结构？结构不同，造价就不同；使用年限不同，价格自然也不会相同。二手房的式样、设备、质量、装修等勿需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量、原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。
六、影响二手房房价的环境因素有哪些
不同的二手房类型，在位置的选择上有着不同的标准和要求。在选择居住性二手房时，要注意以下因素：
自然条件中，日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化，是否沿水、临街等人文和天然环境状态，空气、水流等公害污染程度等方面，均是考虑的重点要素。
对于气象状态，往往受住宅小区内环境与外环境情况影响。比如小区内大量开辟绿地或种植园林，由于局部区域绿地的变化而影响局部气象条件。
对于人文和天然环境状态，主要体现于所谓的“推窗望景”。首先，房屋建筑物本身的艺术造型及其与周围房屋及公共建设设施是否协调一致，往往就是居住小区内环境是否舒适宜人的直接表现，同时也是小区物业管理是否运转良好的直接性外在表现。如果某二手房所处住宅区内部环境质量粗劣，外在环境形象丑陋，可想而知，常年在此居家将绝不是乐业静修的理想居所。其次，如果房屋依水靠园，那么水景园艺将一览无余，心情之舒畅自不待言。同时也必将远离尘嚣和噪音的污染，换来一片宁静。也许，“推窗望景”享受的不仅仅是视觉上的满足，更多的是心理上的满足与充盈。
对于一些灾害发生可能性及现实或潜在污染源的考察也是很重要的。对于临水二手房屋，要考虑该城市历史上降雨量的大小，是否发生过大型的洪涝灾害，该房屋的抗灾性能及临近河段的防洪措施是否可靠，堤岸上的道路及护栏是否安全。如果是临海二手房屋，不仅要考虑防水，还要考虑该地点的台风记录以及该房屋的抗风性能。如果该地点（或地区）是地震多发区，重要的考虑对象就是该房屋的减震性及抗震性措施。此外，对有可能对水质、空气等造成污染的源头和由于靠近主要交通干线或餐饮娱乐设施而带来的噪声污染源也应密切关注，以免带来不必要的麻烦。
环境条件主要是指二手房所处区域的城市功能规划性质、周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。对环境条件的选择，首当其冲的就是居住片区的选择。随着经济的发展，各城市建筑必然按照城市规划要求逐渐形成区域性的城市功能划分。
在购买居住性二手房对房屋地点的环境因素选择时，就要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的二手房，尽量购买已形成或在近期内有条件形成大规模居住区的地点。此外，伴随着经济的发展，城市区域在不断地扩大，人们的消费习性及需求方式也趋向现代化，即生活、住宅有休闲化的趋势。加上郊区房屋价格往往较城区房屋便直很多，更多人喜欢购买郊区二手房。此时，对房屋地点环境的选择显得尤为重要。如果选择不好，就可能出现配套的公共设施滞后、环境条件恶劣等问题。
交通条件主要是指城市及二手房所在居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。对交通条件的考虑，主要是针对远郊地点的居住性二手房。由于远郊地点的居住小区往往属于新区建设，城市的交通网络的完全建立需要一个较长的时期。单从交通条件这一因素来看，城市中心地点的二手房要优于城郊二手房，因为其可节约大量的交通费用和时间，也可以省却交通堵塞、交通事故等带来的烦恼。当然，选择城市中心地点二手房要以牺牲一定的价差和环境优势为代价。
配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。
七、二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价
(1)购买房屋时可能需要房地产估价
　　交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。
(2)进行房地产保险时需要房地产估价
　　房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。
(3)申请抵押贷款时需要房地产估价
　　向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
(4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价
(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价
发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
价格专用术语
均价 　　均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
基价　　基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
起价　　起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价　　预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
一次性买断价　　一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 定金　　定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。”
订金　　订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。
价格与付款
一、现行的三种商品房计价方式
2001 &&&&1 &&&&2 &&&&3
二、一次性付款和分期付款备有什么利弊?
三、首期付款额的选择
1998“20%”10280%70% 70%
四、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款
五、公积金、按揭,哪种贷款更合算
1 2, 3,80% 430 5
一、如何测算二手房的房屋面积
测算面积的第一步是丈量面积。丈量面积不是难事，但也不像一般购房者所设想的那么简单，有一些技术方面的小要求需要加以注意。
首先要调查清楚二手房的产权范围、四址归属和使用情况；异产同幢的时候，需要查清房屋产权人的自有部分和共有部分以及相邻房屋的产权范围，避免在不清楚的情况下造成侵犯他人产权的尴尬情况出现。
丈量时需要注意的第二个问题是如何处理内墙、外墙的厚度。应该查清隔墙是共墙还是借墙，如果隔墙属于两户所共有，那么就称之为“共墙”；如果隔墙产权属于邻户所有，那么就称之为“借墙”。丈量的时候，如果是“共墙”，就应该测到墙体的中心线；如果是借墙，就只能够测到房屋的内墙面，千万不要包墙丈量，否则就会虚增面积。
测量二手房面积的时候，大多数情况下都要进行分段测量，这就会出现一个累积起来的误差问题。因此，在每次测量的时候最好将皮尺拉到终点为止，同时划清下一次的对线点，尽量减小误差。减小误差的另一个方法就是耐心的多测几次，一般来说，取几次的平均值要比一次测量所得的数值更准确可靠。当然，每次测量结果值之间的差异也不能相差太大，否则也一样有问题。如果边长在5米内，两次测量值之差就不能超过8厘米；如果边长在10米内，两次测量值之差就不能超过10厘米；如果边长在20米内，两次测量值之差不应超过11厘米；如果边长在30米内，两次测量值之差不应超过20厘米。
丈量二手房房间比较简便，如果要测量楼梯，则相对要复杂一些。应该按照楼梯的水平投影长度进行丈量。
如果二手房有夹层，除了丈量四周外框的边长外，还应该丈量层高，以使计算面积。
普通的二手房内部结构通常是长方形，丈量起来比较方便。但是也有一些二手房的内部结构是一种不规则的多边形，例如平行四边形、梯形等，可以把它尽可能地分解成三角形以便于丈量和进行计算。如果在拐角处有弧形，也只能尽可能地分解成三角形来进行丈量与计算。当然，请不要忘记加量墙厚。
最后提一下有关尺子的问题。在使用皮尺前最好能够核对一下，方法是用30米长的钢尺进行核准，如果两把尺子的误差大于10厘米，就需要进行调整才能使用。
二、如何分摊二手房的土地面积
除了建筑面积的分摊，还有一项面积需要计算与分摊：土地使用面积。
如果一个地号为一户人家产权独有，那么这户人家的使用土地范围包括房屋占地、天井、院落用地以及其他等。更常见的情况当然是许多户人家共同拥有一个地号，则每家每户的使用土地范围包括房屋占地、独用地、分摊的共同院落等部分。分摊要求分得开，也要合得起，各户使用土地面积的和应该等于这个地号土地的总面积。不过通常这两者之间总会有所出入，如果误差是在允许范围内，就必须要按各户的使用土地面积平差。
那么一块土地内的共用院落面积又该如何进行分摊呢？原则是按各户占有房屋建筑面积的比例来计算。下面介绍一个公式：
各户分摊的共同院落土地=该地号内共用的院落面积/该地号内房屋建筑总面积X各户房屋建筑面积
除了分摊共用院落面积之外，如果一幢房屋的产权归各户所有，那么使用土地面积分摊的一般原则也是按各户占有房屋建筑面积的比例来计算。公式如下：
各户分摊的土地使用面积=该幢房屋使用土地总面积/该幢房屋建筑总面积X各户房屋建筑面积。
三、如何计算二手房的建筑面积
二手房房间的使用面积相对而言比较容易测算，只需遵照如上的方法仔细地进行丈量，将房间里能够实际使用的面积全部丈量完毕，再用简单的面积公式即可求出。在实际中比较麻烦的问题是二手房建筑面积的测算，因为这部分面积住户并没有实际使用，或者并非住户单独使用，也会摊入其中。
依据标准，二手房房屋的以下构建部分需要被计算进建筑面积的范围：
如果是单层建筑物，则无论该建筑物有多少高度，都按一层计算。它的建筑面积应该按照建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。但是，如果单层建筑物内部又带有部分的楼层，也应计算建筑面积。
如果是高低联跨的单层建筑，需要单独计算建筑面积时，当高跨为边跨，那么就按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度，乘以勒脚以上外墙表面到高跨的中往外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨，那么就按照勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱边线的水平宽度计算。
当然，多层建筑物的建筑面积，就按各层建筑面积的总和计算，它的底层按照建筑物的外墙勒脚以上的外围水平面积计算，但要注意的是：从二楼开始，就需要按照外墙的外围水平面积计算。
以上介绍基本上是针对整幢二手房的建筑面积计算而言。当然，通常情况下能够买下整幢二手房的人并不多。如果一幢二手房是一户独有，该户的建筑面积自然就是整幢建筑面积的总和，不存在诸如分摊一类的问题。
如果有地下室、半地下室、地下仓库、地下停车场、地下商店以及相应出、入口建筑面积就按照上口外墙外围的水平面积计算。但请注意：不能包括采光井、防潮层和保护墙。
如果利用了用深基础作的地下架空层，并且层高超过2．2米，则按照架空层外围的水平面积的一半来计算建筑面积，但如果架空层是用坡地建筑物的吊脚做的，层高也超过2．2米，建筑面积就按照围护结构外围水平面积计算。
毫无疑问，每一幢建筑物都会有通过建筑物的通道、门厅、大厅，但不管这些部分有多高，都只能按照一层来计算建筑面积。如果大厅、门厅里面还有曲线优美但又难以计算的回廊，那么就按照回廊的水平投影面积来计算建筑面积。
此外，电梯井、提物井、垃圾道、管道井等都是建筑物绝不可少的部分，都要按建筑物的自然层数来计算建筑面积。
至于建筑物内的技术层，如果层高超过22米，也必须算入建筑面积。
如果有柱雨篷，按外围的水平面积来计算建筑面积;但请注意：如果是独立柱的雨篷，那就按顶盖的水平投影面积的一半来计算建筑面积。
和柱雨篷一样的情况还有：有柱的车棚、货棚、站台等，按照柱外围水平面积来计算建筑面积；但如果是单排柱或是独立柱，也只能按顶盖的水平投影面积的一半来计算。
有一些楼梯间、电梯、水箱、机房等部位会突出房屋面，这时需要按围护结构的外围的水平面积来计算建筑面积。突出墙外的还有门斗，也按照同一方法来计算。
算阳台的建筑面积需要按不同的类型分别计算。如果阳台是封闭式的，那么就按水平的投影面积计算建筑面积；但如果是凹阳台或者是挑阳台，那就只能按照阳台的水平投影面积的一半来计算建筑面积。注意；又是一半面积。
有些建筑物的走廊和檐廊是有顶盖和柱的，如果计算建筑面积，需要按照柱子的外边线水平面积计算；但如果没有柱子，就只能按投影面积的一半来计算。
同样的计算方法也适用于两个建筑物之间的架空通廊，如果上有顶盖，也是按照通廊的投影面积计算建筑面积；如果没有顶盖，也只能按照投影面积的一半来计算。
除了有室内楼梯，大部分建筑物还有室外楼梯。如果室外楼梯是用作主要通道或是用于疏散作用，都要按每层水平投影面积计算建筑面积，但是室内楼梯按照水平投影面积的一半计算建筑面积。
如果是跨越其他建筑物、结构物的高架单层建筑物，同样也按照水平投影面积计算。如果是多层建筑，按照自然层数计算。
四、怎样分摊二手房的公共面积
实际生活中,同一幢二手房往往由多户共同拥有。如果要单独计算某一户的建筑面积，首先必须调查清楚整幢建筑的产权究竟是如何划分的，重点是其中的公共部分是如何划分的。
二手房的某些结构是不可能、不应该划分得清楚的，只能实行“共有”原则，人人都有份，但没有谁能说出哪一部分是他的。例如；房屋的屋顶、梁、柱、楼板；原设计建造的外墙以及属于整幢房屋的设施，例如电梯、屋顶水箱、泵房等，怎么能够想像将这些东西分割给每家每户呢？当然，如果竟然有协议分割清楚了，那就按协议划分处理。
此外，还有二手房的门厅、走廊、通道。楼梯等部位，如果有协议，就按协议办；如果没有协议，大家谁也说不清楚，那就是大家共有。
如果几家几户合用某些部件，例如合用灶间、卫生间、箱子间、壁橱等，那么产权就由这几户共有。
把产权划分清楚之后就可以计算出单户的建筑面积。计算公式如下：
单户建筑面积=全幢建筑面积+全幢使用面积X单户使用面积
例如:李先生购买了一套二手房，使用面积为80平方米，该楼总的建筑面积为100000平方米，使用面积为92000平方米，则李先生这套二手房的建筑面积为：00X80＝87（m2）
当然，利用这个公式也可以从建筑面积倒算出使用面积。通常卖房者都会向购房者提供有关二手房的建筑面积与使用面积的资料，购房者应仔细对资料加以核对与计算。
五、二手房哪些地方不能算作建筑面积
要求摊入二手房的建筑面积之中，以下这些建筑部分不能够计算在建筑面积之中。
首先就是突出墙面的构件、配件和艺术装饰外，例如柱子、垛、勒脚、无柱雨篷、台阶等。艺术装饰虽然带来美感，但是不能计算为建筑面积。
除了室外楼梯，还有一种室外爬梯，是用来检查诸如消防设备一类专用的，也不能算建筑面积。
技术层如果没有2.2米，也不能算。
还有许多的建筑物都不能算建筑面积，包括：独立的烟囱、油罐、水塔、烟道、贮油池、贮水池、园库、贮仓、地下的人防干线或支线等。
某些平台虽然占了不小的一块地方，其实也不能算建筑面积。例如：建筑物内外的操作平台、上料平台、利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
屋顶的水箱如果没有围护结构，就不能算建筑面积。
单层建筑物内有些单层房间也不能算建筑面积。听来不可能，但的确如此。例如：分隔的操作间、控制室、仪表间等。
前面曾经提及深层基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层，如果层高不到2.2米，也不能算入二手房的建筑面积。由此可见2．2米的重要性，购房者在这条“三八线”附近一定要留意。
此外，要求摊入二手房的建筑面积之中，某些地方只能算“一半”面积。作为购买者应特别加以关注和留意，不要不明不白地买下了并不存在的另“一半”。
一、什么是物业管理
二、物业管理企业的基本类型
三、何为物管维修基金
物管维修基金是房屋共用部位、共用设施设备发生损坏时，用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。如电梯的维修等。目前，成都市商品住宅小区的物业管理公司通常向购房者按购房款的1-2%收取物管维修基金。
四、何为物业管理委员会？
五、何为物业管理公约
六、业主及业主大会的概念
七、物业管理费如何定价
八、业主能否参与物业管理费收费标准的制定
九、物业管理费由哪些部分组成
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十、物业管理费是否应当明码标价
物业管理费必须实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向业主公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
十一、物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务
十二、业主可以查物业公司的帐吗
十三、业委会怎么监管物业费
1 A B C 2 A B C
一、选购二手房18项注意
一、是否有私搭私建部分。 如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。 包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
三、观察房屋的内部结构。 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
四、考核房屋的市政配套设施。 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
五、了解装修的状况。 原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
六、物业管理的水平。 水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
七、了解居住的费用。 水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。
八、旧房的历史。 哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
九、邻居的组合。 拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十、产权。 原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
十一、买房知识。 及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十二、房屋值不值这个价？
通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
十三、能否做二手房按揭？ 二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入、支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。
十四、应不应该请律师？ 二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也不定；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、应不应该找代理行？ 代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？
十六、选择什么样的代理行？ 可靠代理行应该提供两证：营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书。
十七、房款和产权的交接。 不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的账户。
十八、产权的过户。 必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
二、选购二手房二十要点
在二手房买卖中，最有必要被提醒的是买家，如果买商品房上当受骗至少冤有头债有主，买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度则要高得多。
　　一、确认产权的可靠度 　　1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 　　2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 　　3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 　　4．一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。
　　二、考察原单位是否允许转卖 　　1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 　　2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 　　3．一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　三、查看是否有私搭私建部分 　　1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 　　2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 　　3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
　　四、确认房屋的准确面积 　　1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 　　2．产权证上一般标明的是建筑面积； 　　3．最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
　　五、观察房屋的内部结构 　　1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 　　2．管线是否太多或者走线不合理； 　　3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
　　六、考核房屋的市政配套 　　1．打开水龙头观察水的质量、水压； 　　2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 　　3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 　　4．观察户内外电线是否有老化的现象； 　　5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 　　6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 　　7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；
　　七、了解装修的状况 　　1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉； 　　2．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　八、查验物业管理的水平 　　1．水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户； 　　2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 　　3．小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心； 　　4．小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。
　　九、了解往后居住的费用 　　1．水、电、煤、暖的价格； 　　2．物业管理费的收取标准； 　　3．车位的费用。
　　十、追溯旧房的历史 　　1．哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限； 　　2．哪些人住过什么背景是何种用途； 　　3．是否发生过不好的事情是否欠人钱或者发生过盗窃案； 　　4．是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
　　十一、了解邻居的组合 　　1．好邻居会让你生活愉快在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次； 　　2．拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心； 　　3．与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
　　十二、算计一下房价 　　1．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 　　2．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 　　3．银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
　　十三、看看能否做二手房按揭 　　二手房按揭的条件是： 　　1．满18岁，有城镇户口，成都、外地均可； 　　2．能提供稳定的收入支付本息的证明； 　　3．愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押； 　　4．所购房屋产权所属真实可靠； 　　5．支付有关手续费。
　　十四、请律师 　　1．二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 　　2．公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规； 　　3．建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
　　十五、找代理行 　　1．成都公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作； 　　2．代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证； 　　3．在把你的业务交给代理行之前应该了解： 　　代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？ 　　买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？ 　　代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
　　十六、考察代理行是否可靠 　　代理行应该提供两证： 　　1．有效的成都工商局颁发的营业执照，成都房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书； 　　2．资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
　　十七、及时了解政策、程序、费用上的变化 　　1．公房上市在成都市启动不久，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化； 　　2．媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息； 　　3．向律师及中介代理行咨询； 　　4．最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
　　十八、产权是否完整 　　1．确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 　　2．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
　　十九、小心房款和产权的交接 　　1．不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题； 　　2．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
　　二十、保证产权顺利过户 　　1．必须要经成都市房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 　　2．从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
三、挑选“二手房”四技巧
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。 “二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此挑选时应格外注意。
查明产权状况 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 　 特别注意的是，产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料打消疑惑。
考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。
了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何；小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。 “二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此挑选时应格外注意。
查明产权状况 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 　 特别注意的是，产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料打消疑惑。
考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。
了解物业管理状况 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何；小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
四、二手房是否可以购买
第一，二手房可否买，要看你对国内经济前景的估量，是否认同经济最困难的时刻已经过去，经济前景看好。经济好，则股市好，股市好则证明各行各业已全面复苏，更多人能赚到钱。荷包胀了对一手新盘的需求自然增长，一手楼价上升有实质性支持，一手楼价上升，则二手楼楼价也会水涨船高的。
　　第二，以目前的价位购买二手楼，一手业主大都已蚀让20％—30％，甚至40％—50％不等，这些楼价已到即使买地头或买开发商知名度或买窗外风景都已值回楼价的地步，估计楼价再下跌机会不大，但即时强劲反弹的机会也很微，所以最好不要立足于“短炒”之上，而应有作长线投资的心理准备。一来长线投资每月有租收，二来长线投资于优质二手物业，风险会相对减少。不过要作长线投资，则所投入购买物业的资金应在二三年内都不会用得着，这才心安理得，否则随时会因“等钱用”而被迫沽售。换言之，若你确信经济未来会好起来，而你又有一笔在二三年内不必动用的资金，那么作为“储蓄性质”的投资，购买二手物业，不失为一个好的主意。自然，投资总会有风险，买二手物业也不是“包赢必赚”的项目，楼价有升有跌，有上有落是铁一般的规律，若自问承受不了这种波动，则还是安安分分做银行定期存款或买国债为宜了。
五、什么是二手房和居间中保
什么是二手房？ 　 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。 凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。　
什么是居间中保？ 　 二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。
　具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任、甚至诉诸法律的情况发生。目前已有多家房产市场推出此业务。
六、购买二手房，严把六大关
　　时下，随着国家放开二手公房上市交易，又因新商品住房的房价太高，不少居民们购买“二手房”已日趋增多，其实，买“二手房”所涉及的情况比买新房要更为复杂一些。笔者认为买到称心的“二手房”至少需要把好以下“六关”：
一、要审定房屋产权的完整性、可靠性
　　确认产权的完整性，看有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房，一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转买，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让，对确认是标准价购买的公房出让时，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成，一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
二、要弄清房屋的面积、结构、装修状况
　　要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积；要观察房屋的内部结构，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，察看管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；此外，要了解装修的状况，原房屋是否带装修，装修水平和程度如何。
三、要考察房屋的市政配套、物业管理水平
　　打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目，打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象，观察户内外电线是否有老化的现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；观察小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。
四、要了解房屋的历史与邻居组合
　　要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱、或者发生过盗窃案？有否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用？好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，