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农合12万房贷10年还等额本息法是不是不受利率变化影响
农合12万房贷10年还等额本息法是不是不受利率变化影响
陕西 西安 未央区发表时间： 21:32
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律所：陕西宣齐律师事务所 回复时间： 09:39
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建议你向银行部门咨询。
律所：陕西泽诚律师事务所
回复时间： 07:09
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银行贷款:利率
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&房贷根本没有提前还款最佳时间 99%的人被忽悠了
本文转自微信公众号：菜鸟上周六菜导在《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》这篇文章中讲到，住房贷款是非常值的，有条件的话尽可能贷多一些，贷久一点。 这篇文章引发了很多网友（包括我们的菜友）的热烈讨论和转发，很多人在文章下面留言问菜导：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？菜导查阅了网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。但菜导认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 菜导的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。 要很好很直观地理解菜导这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面菜导就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。下面菜导用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。 第一步：我们看看月利率是多少月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。 第二步：第一个月要还利息多少假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。第三步：第二个月要还利息多少那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.00.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 菜导不想去罗列360个月每个月要还多少钱，菜导直接算最后一个月。由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：..52元。虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了菜友们方便阅读，菜导取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图： 结论：提钱还款并不存在某个时间点“更值” 看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还……清清楚楚，明明明白。通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。菜导关于房贷提前还完这件事的总结：房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。具体可以查看上周六的文章《如何通过住房贷款赚100万，这个秘密不是每个人都知道！》。现在关于“提前还款”这件事看懂了吧？简单讲，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，不用纠结到底会不会“吃亏”或者“划算”的问题，因为不存在这个问题。如果还有什么不明白的可以留言和菜导交流哦。
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银行重新重视个人房贷，首套房利率能打9折
　　能省多少钱，算个明白账　　以30年期50万元贷款，等额本息还款为例：今年 明年总还款89万月还款2474元　　利率打7折 总还款80万月还款2225元每月少还249元　　总还款103万月还款2851元　　利率打9折 总还款90万月还款2506元每月少还　　345元总还款106万月还款2946元　　利率打9.5折 总还款93万月还款2579元每月少还367元　　□本报记者 王颖军　　房贷利率这么低，要不要现在就买房？新一轮降息后，贷款基准利率已降至10年来最低。去年11月21日前，房贷惯用的5年以上贷款基准利率为6.55%，经过6次降息后，5年以上贷款基准利率已降至4.9%。记者27日从多家驻济银行了解到，在房地产市场回暖的背景下，银行方面开始重视房贷业务，降息后，首套房贷款利率一般可打9.5折，少数银行则低至9折。看市场： 首套房利率普遍9.5折，最低能到9折　　近日，青岛银行在青岛多处楼盘推出房贷利率8.5折，引得青岛市多家银行跟风，市民买首套房享受到更多实惠。记者27日从青岛银行济南分行了解到，其在青岛的8.5折并没有复制到济南，原因是青岛银行在青岛有众多合作开发商，谈判能力较强，但在济南合作楼盘只有十多个，而且每个楼盘的合作银行都不止一家，虽然青岛银行愿意将首套房贷款利率降到8.5折，但楼盘考虑到其他银行的定价水平，并不接受青岛银行的“美意”。　　“目前对符合条件的个人首套房购买者，利率可以打9折，下一步，不排除和部分开发商谈判成功后降到8.5折的可能性。”青岛银行济南分行相关人士介绍。　　工商银行、齐鲁银行等多家银行相关负责人表示，虽然降息后银行利润空间进一步压缩，但并未影响银行方面继续为购房者提供利率优惠，购买首套房的客户，如果个人信用较好，一般可以享受利率9.5折。记者了解到，这也是目前济南房贷市场的普遍“行情”。　　“前些年中小企业贷款利率高，银行更为看重，但现在来看，中小企业贷款风险较高，给银行带来不少呆坏账。个人房贷虽然利润低，但客户违约情况非常少，所以很多银行又重新把房贷当作主要业务。”一位不愿具名的股份制银行相关负责人表示，在降息降准刺激下，楼市回暖迹象明显，这也为银行房贷“走量”提供了契机。提个醒： 啥时能按最新利率还款？得看房贷合同约定　　“最近还有市民咨询提前还贷的问题，其实，现在利率这么低，提前还贷实在没必要，随便买个理财产品，或做点其他投资，等于花银行的钱赚自己的钱。”27日，工行市中支行一位理财经理如是说。　　今年年内累计有5次降息，对于大部分“老房贷”来说，明年1月1日起调整到位，执行新利率。齐鲁银行零售部相关负责人告诉记者：“最划算的是2008年、2009年办的房贷，当时合同约定了打7折，眼下5年以上贷款基准利率是4.9%，打折后实际利率为3.43%，远远低于银行发行的理财产品收益率。当时打7折是货币政策极度宽松下的特殊政策，今后不可能了。”　　银行业内人士提醒市民，并不是所有“老房贷”都从明年1月1日执行新利率标准，具体要看房贷合同约定，有些约定是从客户贷款日期算起，一年之后调息。另外，次年调整时利率是否打折，也要看合同约定。藤本植物导航
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