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核心提示：经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后，你终于走到了向银行申请贷款这一步。你以为只要有体面的工作和稳定的收入，搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别，申请房贷这种琐事交给房产中介办理就OK了。
如果你这样想，那你很可能就要为这小小的偷懒多掏几十万利息了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同，单说你随意选择的还款方式，在未来的20到30年中，就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。
当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。
先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元，期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为：120万×3.25%÷12=3250元，因此第一个月还款额为83元。第二个月的利率算法为：(120万-3333)×3.25%÷12=3241元，第二个月还款额为74元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元。
在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下，贷款人30年需要支付的总利息为元，足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道，一算吓一跳。这还是公积金贷款，如果是利率更高的商业贷款，30年的利息可以差出几十万。正因如此，如果贷款人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法，理由显而易见——可以多收利息。
等额本息还款压力小
既然如此，银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢?这是因为等额本息还款法虽然总利息多，但是优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。
等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款，年利率变为当前的4.9%，仍以贷款120万，期限30年计算。若是等额本金还款，首月要还8233.33元，并且在未来一年半的时间内，每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法，虽然总利息多，但每月固定还款6368.72元，还款压力相对较小。
由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。
提前还贷一定合算吗?
在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。
微信公众号“越女读财”发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。
什么人适合提前还贷
伟嘉安捷指出，一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。
融360指出，提前还贷主要有五个步骤。第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
融360房贷分析师张琪指出，大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了，但部分银行会根据已还款时间确定违约金比例，如某国有大行要求房贷期限不足一年的罚息三个月，满一年不足两年的罚息两个月，满两年不足三年的罚息一个月。银行是否罚息主要还是以签订的合同为准。想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房屋买卖合同及贷款相关合同有关违约金的规定，有必要的话最好能到银行的网点人工咨询。
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计划提前还贷，等额本金划算还是等额本息划算？
计划十年内可能提前还贷.5个点贷30万，那个更划算些？不要复制的长篇大论，实在点给我算算，商业贷款息7，20年
　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。　　等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。　　等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。　　因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
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.5%&#47一、关于等额本息与等额本金，应该说两者均有好处等额本息：每月本金偿还额逐月增长，利息偿还额逐月减少。每个月还款固定，有利个人的还款安排，前期还款额比等额本金少，前期还款压力相对较小.78元利息总额;240+（000*2/240）*7;240+.5%&#47，每月利息减少：，总利息额比等额本息要少得多;12=3125二月;12=3117.19三月：.2说明、等额本息：月还款额;12)^240-1]=2416、等额本金，月还本金，前期还款压力大。二：+[000*（N-1）&#47、计算：月利率为7.5%&#47。等额本金：每个月还的本金固定，每月还的利息下降;240+（000*239/240）*7：^240为240次方2：+（000&#47，也有利于提前还款。如果前期还款能够承受建议选择等额本金还款方式;12最后一月：，30万20年(240个月)1;240.8125首月：*7：（=3109.38N月;12*(1+7;240）*7.5%/240]*7.5%&#47.5%/12=1257.81利息总额.5%/12)^240/[(1+7.5%&#47，但因为前期本金还的相对较多.5%/12=7.81+3125）*120-937.2两种方式还款差额：16.78*240-0027
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等额本息是本金和利息算好平均二十年每月还一样的，利息差不多还完了才还本金的等额本金！
等额本金是利息个本金一起还的，就是前期的话还款会很多越还越少！提前还完就少很多利息！它前期基本都是利息
其他1条回答
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等额本息的相关知识
等待您来回答算一算房贷这笔账，提前还款真的合算吗|房贷|提前还款|等额本息_新浪财经_新浪网
　　一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
　　公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok。
　　二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
　　三、等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举个例子：
　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
　　1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
　　(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
　　(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
　　..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
　　以此类推
　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
　　2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
　　(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；
　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
　　以此类推
　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
　　结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
　　四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
　　提前还款三类人：
　　1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
　　现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。
　　所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！【图片】2016年房贷提前还贷最全攻略（附5种提前还贷方式）【房品汇吧】_百度贴吧
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2016年房贷提前还贷最全攻略（附5种提前还贷方式）收藏
　　根据中国银行法律法规的规定，个人住房贷款的种类有两种：一种是公积金贷款，一种是商业贷款。个人住房贷款还款法有三种：一是等额本息还款法，二是等额本金还款法，三是累进还款法。就执行情况而言，多数银行普遍采用的是前两种方式：等额本金法和等额本息法，这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。　　　　提前还款是一门学问，对此马虎不得。如何提前去还贷，用哪种方式去提前还贷，可能很多人就不知道了！　　　　等额本息or等额本金　　　　两种方式一字之差，但是还款方式却有着很大不同。　　　　等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。　　　　等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。　　　　对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择的等额本息。　　　　如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：　　　　　　　　如图所示红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。　　　　在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。　　　　而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。　　　　相对来说，等额本金的还款模式下，还款利息会比等额本息还款的利息总额少一些。（如下图所示）　　　　　　　　等额本息利息总额会比等额本金利息总额高出接近14万元左右。虽然利息更多，但是为什么大家更多的选择了等额本息的还款模式呢？　　　　例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：　　　　等额本息：每月还款金额=【‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元　　　　等额本金：第一个月=() + ()×5‰=5500　　　　第二个月=() + (0)×5‰=5487.5　　　　......　　　　　　　　实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。　　　　如何还贷最划算？先看你是哪种贷款方式　　　　组合贷　　　　如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。　　　　纯商贷　　　　如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。　　　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。　　　　专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退 还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。　　　　但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着 时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。　　　　从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。　　　　提前还贷 搞清银行规定很重要　　　　提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。　　　　　　　　银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还 贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。目前，大部分银行已经不收取违约金了，而部分收取违约金 的，也都针对在贷款一年内申请提前还贷的，并且也大多以提前还款额或者利息 计算违约金，极少依据本金计算违约金收取的额度。　　　　银行常见的五种提前还贷方式　　　　按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。　　　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)　　　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)　　　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)　　　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)　　　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)　　　　理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。　　　　那么提前还贷需要哪些手续呢？　　　　1、还款人身份证（原件——复印件）　　　　2、一张银行卡（里面的钱够还房贷）　　　　3、买房时候和银行签的贷款合同（原件+复印件）　　　　4、到银行预约申请（一般申请批准的当月就要扣银行卡里面的钱）　　　　三类情况不适宜提前还贷　　　　一、在基准利率基础上再享受7折到8.5折之间的购房者,没必要提前还贷,由于已享利率优惠,即便利率调整前后月供之差也不会超过百元。而且,再次购买房产仍将被视作二套房,利率将遭遇上浮。　　　　二、等额本金还款期已过三分之一的购房者,也没有必要提前还贷。因为等额本金开始还的钱比较多,后来越来越少。这部分人已将大额的钱还完了,剩下小额的贷款,即便涨了利率,利息也不是太多。　　　　三、投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷,否则得不偿失。比如短期内有收益项目可投资的人群,如果此时将钱还给银行,将白白丧失了赚钱的机会。　　　　转眼到了年末，买房贷款的政策利好，购房人也开始行动起来了。大房地产商为了走量，纷纷推出优惠政策。接下来，小编为大家介绍几个优惠力度较大的楼盘，让大家在少交利息的基础上再省一笔，争取早日成为“有房一族”。　　　　已经买过房子的，可以看看咯，那些还没买房的屌丝们，先别看了，等买房贷款了再说吧，准备买房的话，就要慎重考虑，多看、多选、多比较，然后再决定。所以一切得先从看房开始，通过房品汇APP看房，有“看房送路费”的活动，到楼盘售楼处摇一摇手机，即有路费到账，多看多送；买房还可以组团砍价，以更低的价格买到最理想的房子。　　　　本文转载自网络
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