房产证出了问题如何打官司
　　原标题：房产证出了问题如何打官司
　　3月1日起，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称物权法解释(一))正式开始实施，作为普通家庭财产中最为重要的房屋，如果因为房屋权属争议而对房屋产权证的登记有异议；或者在产权人不知情的情况下，自己的房产证遭篡改，那么到底是应该先进行民事诉讼，还是应该先打行政官司呢?
　　近日，《法制日报》记者采访了北京市房山区人民法院民二庭法官孙静波，听法官为您详解，房产证出了问题，到底如何诉讼才能最有效地维护自己的合法权利。
　　审查不严导致房产莫名过户
　　李强有一个弟弟，两人小时候都和父母住在父母的房子里，成年后，李强便搬离了家里，而弟弟李华始终和父母共同居住。父母去世后，家里的老房子面临拆迁，李强认为，房子是父母的遗产，自己和弟弟都有继承权。可李华却突然拿出一份房产证，上面记载的房屋产权人已经变成了李华的名字，并对哥哥说:“这房子根本就不是父母遗产，早就是我的个人财产了。”
　　看到房产证，李强很气愤，他认为根据父母生前工作单位出具的证明材料，房子的产权人应为父母，弟弟无权将房屋登记在自己名下，相关登记机构在办理产权证的过程中审查不严格。可是，明知道房产证有问题，是该直接提起继承纠纷之诉，确定遗产份额呢?还是先启动一个行政诉讼撤销弟弟手上的房产证，而后再打继承官司呢?
　　李强的困惑，张女士也同样面临着。
　　张女士夫妇共同购买了一套商品房，登记的产权人是张女士夫妇俩。让张女士没想到的是，自己的独生儿子小高竟然私刻假公章，伪造了一份继承公证文书，称张女士夫妇均已去世，留有商品房一套，因此身为独生子的自己是唯一合法继承人。拿着这份伪造的公证书，小高到当地产权登记机构以遗产继承的方式办理了房屋产权登记变更手续，房屋的产权人就这样变成了小高。
　　张女士夫妇得知此事，立刻与公证机关核实，公证机关随即出具了一份证明文件，证实小高向产权登记机构提交的继承公证文书为虚假文书。张女士夫妇据此要求产权登记机构将自己房子的产权人变回来，但迟迟未能得到办理。
　　此时，张女士夫妇面临的问题在于:是直接提起一个行政诉讼，要求产权登记机构办理涉案房屋产权变更登记，还是先到法院打一个民事官司，确认自己健在并为该诉争房屋的所有权人，而后再提起行政诉讼?
　　房屋权属有争议打民事官司
　　对于李强和张女士的烦恼，孙静波法官解释说，其实他们面临的是同一个问题:当包括房产证在内的不动产权证发生争议时，当事人应通过行政诉讼还是民事诉讼行使自己的权利。
　　根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生法律效力，法律另有规定的除外；不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
　　这就意味着，产权登记是不动产物权变动的生效要件，而登记行为是由行政机构依职权作出的。目前，产权登记的审查主要还是对相对人提交的书面材料进行形式审查，所以不能排除登记内容与真实的权利归属存在偏差的情形。当这种情况出现时，真正权利人的权利如何保护呢?
　　物权法解释(一)第一条和第二条给出了明确的答案:因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理；当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
　　根据这项规定，如果当事人想要确认的是争议的不动产归谁所有，或者不动产的权利是基于什么原因产生、变更、消灭的，就应该提起民事诉讼。李强与弟弟之间的纠纷就属于这种类型。
　　政府登记错误应提行政诉讼
　　李强和弟弟对房屋权属的争议属于平等民事主体之间的争议，虽然弟弟拿出了一份房产证，但李先生仍然可以在民事诉讼中，通过提交相反的证据推翻上述房产证，请求法院查明房子真正的权利人到底是谁。然后，再以此为基础，确定能否继承以及继承份额。
　　张女士面临的则不是这种情况。张女士夫妇与自己的儿子小高对房屋的权属并不存在争议，且公证机关已经证明了登记机构据以办理产权变更登记的公证文书是虚假文书，在这种情况下，登记机构没有及时更正自己错误的登记行为，张女士就可以直接通过行政诉讼，请求撤销小高的产权登记证书，将房子权属变更回自己名下，不需要先打一个确权诉讼了。
　　“也就是说，如果当事人的目的仅仅是要确认不动产的产权登记行为本身违法，例如登记机构无正当理由拒绝办理登记、登记内容与对应证明材料不相符、依据被认定为无效或违法的证明材料办理的登记等，就应当提起行政诉讼。”孙静波说，物权法解释(一)对于房屋权属登记争议的规定，简而言之就是:房屋有权属争议，打民事官司；权属无争议，只是认为登记行为违法，打行政官司。
（法制日报）
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201720179月
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房产证难办问题多样 业主苦等七年仍未果
09:31:59 来源：胶东在线　
　　编者按：近年来，有关交房多年没有办理房产证的投诉一直是的热点。胶东在线记者将市区存在的各种未办证情况进行盘点，追踪目前烟台办理房产证的流程和手续，借鉴其他城市保障业主顺利办证的经验，以期为主管部门提供决策依据，尽快寻找到解决这一问题的方法。
　　胶东在线网3月30日讯(记者向荣)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，迟办或不办房产证对购房者保护自身的权益是非常不利的。落户口、子女上学都要用到房产证，在形形色色的房产投诉中，房产证难办理的问题十分突出，而且对业主的生活造成了很大的困扰。
　　孩子明年上学
　　没房产证户口落不下
　　鲁玉街华新小区的宋先生投诉，他买的房子2007年11月就交房了，但房产证一直没办出来，眼看着明年孩子就要上学了，这户口还没落下，他找了开发商很多次，一直被告知&明年&办，可多年过去了，一直没办下来。
　　&我买的是二期的房子，一期的房产证办的是区证，开发商告诉我们大家二期办市证，这一等七年了，房产证还是没办出来。&宋先生为了办房产证也向房产交易中心咨询过，说是差了一个手续办不下证来。具体差了什么手续宋先生不清楚，他希望开发商能尽快行动起来，把拖了七年的房产证给办下来。
　　无独有偶，开发区中建悦海和园的王女士也是因为房产证没办下来无法落户而着急。王女士的房子2013年8月就交房了，她把维修基金和办房产证的契税钱都交上去了，到现在一年多了，房产证还是没看见影子。她说自己找过中建悦海和园的置业顾问好多次，也去售楼处找过，但都是一再推脱让回来等着，也不告诉什么时候能办出证来。
　　办证费用收了五年
　　开发商的办证资料还不齐全
　　冯先生买的是鼎城2008的房子，2011年1月份房子就交付使用了，当时开发商把办房产证的钱包括维修基金，一并收了去，现在过去五年了，房产证还是没办出来。&买房签合同时，我还特意看了一下，这个项目两证齐全，有预售许可，没想到最后卡在办房产证上了。&冯先生说，去问开发商什么时候能办出证来，说是办证的材料已经提交了，结果问了房产交易中心说是资料不齐全，尚未正式提交。
　　这么多业主办证的钱集中起来不是个小数目，这么多年了开发商也不给个说法，冯先生说不担心是假的。
　　记者联系了鼎城2008的开发商，工作人员称办证的材料不齐全被退了回来，不存在验收通不过办不出证的问题。现在已经在准备材料，等一两个月就能收到消息。至于收了业主的钱五年还未办出证，这位工作人员答复会赔违约金。
　　购房款交给了开发商
　　办证钱却被建筑商收走
　　福山区鸿福名城三期21号的某业主说，2012年底交房的时候，办证的契税和公共维修基金都交上去了，到现在已经两年多了，房产证还没办下来。他去找开发商高盛置业，对方说业主买的是建筑商天恒建筑的房子，购房款交给了天恒，房产手续应由天恒负责。等他找到天恒建筑，对方说天恒只是建筑商，购房款交给了开发商高盛，房产手续应该由高盛负责。开发商和建筑商踢起了皮球，两家谁也不管。
　　在该业主出示的购房合同上，卖方一栏是山东高盛置业有限公司，他说房款收据上也是高盛置业的印章。但是在交纳契税和公共维修基金的收据上，盖的是天恒建筑的印章。该业主说，&办证的钱是在物业交的，当时如果不交钱，物业就不给房钥匙。&
　　记者从福山区房管局了解到，鸿福名城21号楼并没有提交过办证申请，没有办理过该业务。房产证落了空，业主们虽然着急，希望能有解决的好办法。
　　无预售公开卖房
　　违规加盖办不出房产证
　　张先生买的是莱山区凤凰新城二期的房子，当时二期没有预售许可证，交房后开发商一直不给办房产证，张先生想提取住房公积金也没办法。他向有关部门咨询得知，开发商没有提交资料申请初始登记，而且该楼盘还存在规划违规情况，没有通过验收。
　　据了解，该楼盘不仅二期办不出房产证，一期也没办出房产证，虽然一期对外卖时有预售许可证，但是因为存在违规加盖，5年了也没办房产证。记者从莱山区规划局监察科了解到，凤凰新城一期、二期的处理结果即将出来，届时项目可以通过规划验收和综合验收，可以办理房产证。
责任编辑：管丽娟
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房产证问题您好，我想在哈尔滨医大二院对面的枫蓝国际买套房，定金已经交完了，可是听说他们的产权有问题，他们的预售许可证是新华印刷厂单位自建职工住房内部预售许可证，我不是新华印刷厂的职工，但置业顾问说他们可以给我办成内部职工，许诺我两年内可以下房产证，现在房子是以商品房的名头在卖，这种房子我们可以买吗？他们属于小产权房吗？什么才属于小产权房呢？国家现在不是不许卖小产权房吗？有部门监管码？如果以后出现问题，我们可以告他们吗？提问者：ask****|联系手机：137********|黑龙江-哈尔滨| 23:07
地区：黑龙江-哈尔滨帮助网友：7586人次律所：黑龙江高盛律师集团爱心积分：19165分您好，根据您的叙述，按照法律的规定，建议您购买正规的五证俱全的商品房，小产权房没有产权证购买有风险，如需法律帮助，可以电话联系我们。 10:55
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