国有土地上房屋征收补偿标准的衡量
城市房屋征收是指征收方依法利用行政强制性对城市规划区域内国有土地上的房屋进行征收，并对被征收人给予补偿及安置的行为。笔者在处理征收矛盾过程中，接到的被征收人询问补偿标准是否合理的居多，现笔者就补偿标准如何衡量发表一些拙见。
根据我国《宪法》及《土地管理法》的规定，我国土地属于公有制，城市市区土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有。集体所有土地转变为国有土地是土地征收，城市房屋征收则是对国有土地上房屋的征收。但是征收的真正目的，并不是要取得被征收人的房屋及其地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的项目建设，其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配与利用。从而可以得出国有土地上房屋的补偿价值构成中隐含了房屋所属地块的价值，从这个角度来看，被征收房屋是否完好，装修如何就并不重要了。
国有土地上房屋征收的补偿标准依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”那么也就是说征收方所给出的货币补偿单价折算不能低于周边类似房地产的市场价格，住宅征收的可以参考周边商品房的市场价格，商铺（门面房）征收的参考周边营业用房的市场价格。但这并非补偿的全部，征收方还应当对过渡、搬迁、装修等给出合理补偿。如果被征收人选择房屋置换根据条例不降低被征收人生活质量的原则性规定，置换比例应当不低于1比1，如被征收人的房屋属于平房则应考虑进容积率的问题。同时给予部分货币补偿作为过渡、搬迁、装修等费用。
另在征收过程中经常出现的几种情况，第一种按居住人口进行面积或货币补偿，该种补偿方式并无法律依据，此种补偿对人口较多房屋面积较小的家庭有利，而对人口较少房屋面积较大的则不公平。第二种随意认定违法建筑的情况，在征收中一旦被征收人的房屋被认定为违法建筑，建议立刻聘请律师需求解决办法，否则补偿利益很可能受到侵害。第三种仅对房屋进行补偿而对被征收方的院落或其他享有使用权的地块拒绝补偿。依据《土地管理法》第五十八条及《房地产管理法》第十九条的规定，只要被征收人享有土地权益就应当补偿。第四种情况，住改非房屋按照普通住宅给予补偿，住改非的房屋补偿法律上并未进行明确规定，但不能以此而拒绝给予营业方面的相应补偿，实践中应考虑该房屋的地理位置，经营时间长短、效益等多方面的因素。第四种城市规划区内的集体土地上的房屋补偿，很多地方征收部门借口被征收人的房屋建于集体土地补偿只给房屋重置价格，该补偿违反了征收补偿的基本原则，最高人民法院也对此作出了明确的司法解释，城市规划区域内的集体土地上房屋应当参照周边市场价格予以补偿。
以上补偿标准为在依法征收前提下的原则性最低补偿标准，如该征收行为系出于商业目的，则补偿应予以适度提高。处理原则以征收双方协商为宜。
以上所述，仅供参考。
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2014年国家讲解房屋拆迁补偿方式及计算方法
　　拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。房屋拆迁补偿方式有哪些?房屋拆迁补偿怎么计算?
　　如果遇到相关拆迁安置的法律问题，可以找我们的拆迁安置律师进行免费咨询。
　　一、房屋拆迁补偿方式
　　1、货币补偿
　　货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
　　市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
　　商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
　　重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
　　上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
　　2、产权置换
　　产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
　　产权置换分为两种形式：
　　异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
　　回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
　　附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22O，所以拆迁安置。
　　3、结合型补偿
　　顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
　　由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
　　二、房屋拆迁补偿计算
　　拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。　由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价&宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
　　(一)房屋拆迁补偿计算标准
　　(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
　　(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
　　(二)房屋拆迁安置费计算标准
　　(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
　　注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0。
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中华人民共和国国务院令
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
总　理　温家宝
二○一一年一月二十一日
国有土地上房屋征收与补偿条例
第一章　总　　则
第一条　为了规范国有土地上房屋征收与...
可向当地的拆迁补偿办公室提出异议，申请行政复议，乃至申请仲裁。如果你仍不服，最后还可向法院提起诉讼。
通常理解，公平补偿就是按照土地被征收时的市场价格或者附近同类土地的市场价格进行补偿，但是中国有特殊情况。考虑到我国现阶段农村土地市场尚未形成，因为按照现行宪法和有关法律规定，农用地耕地是禁止直接买卖的，所以公平补偿不宜简单地理解成按照市场价格补偿，而是主要体现在土地补偿标准既考虑原有用途年产值因素，...
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　　国有土地上房屋征收与补偿条例
　　第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
　　第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
　　第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
　　第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
　　第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　集体土地上的房屋拆迁补偿标准
　　到目前，我国尚无专门法律对农村集体土地上的房屋拆迁问题进行调整。虽然物权法第四十二条提到&征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。&但并没有就拆迁程序、补偿原则、公民和法人的实际利益如何救济等现实问题做出具体规定。所以在拆迁实践中，农村房屋拆迁普遍以被拆除房屋的建筑面积为安置补偿基础，即&拆一还一&，这是目前比较公平的一种计算补偿的标准。
　　在这个标准下，集体土地上的房屋拆迁补偿的方法主要有三种：
　　(一)是回迁安置，即按照被拆除房屋的建筑面积把被拆迁人安置到乡(镇)土地利用总体规划确定的安置房内。
　　(二)是货币补偿，即按照相应补偿标准将被拆迁房屋折合为货币支付给被拆迁人，由被拆迁人自行选购房屋。
　　(三)是另行审批宅基地与货币补偿相结合，能否另行审批宅基地，要根据当地具体情况。
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