关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知
发布日期： 00:00:00信息来源：建设局作者：建设局
各商业银行、各房地产开发企业：
　　根据《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》（浙建房〔2010〕72号）有关规定，为进一步加强和完善我市商品房预售资金监管工作，维护房地产市场正常秩序，保障预售商品房当事人的合法权益，现将有关事项通知如下：
　　一、凡在本市行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本通知。
　　二、房地产主管部门、中国人民银行桐乡市支行（以下简称人民银行）、中国银行业监督管理委员会嘉兴监管分局桐乡办事处（以下简称银监办）按照各自职责，加强对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查，并按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定查处商品房预售资金监管工作中的违规行为。
　　三、除监管银行以外，凡办理监管项目个人住房贷款业务的其他银行可为协管银行，协管银行必须要求房地产开发企业开立一个预售资金辅助账户，一个监管项目在一个协管银行只能开立一个预售资金辅助账户。协管银行原则上在办理商品房预售许可证前需确定，且协管银行最多不超过3家（含3家）。具体办理流程除按照《关于嘉兴市商品房预售资金监管业务流程及收件材料的通知》（嘉建委办〔2011〕156号）文件相关要求外，其它要求如下：
　　1.房地产开发企业与监管银行签订商品房预售资金监管协议后，向监管银行申请预发放监管账户账号，向协管银行申请预发放辅助账户账号，并向协管银行提供监管银行名称和监管账户账号。
　　房地产开发企业向协管银行申请预发放辅助账户时应当提供以下材料：
　　（1）资金监管协议书（协管银行校验后留复印件）；
　　（2）工程形象进度表；
　　（3）资金使用计划；
　　（4）协管银行要求的其他材料。
　　2.房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，提供监管银行预发放的监管账户账号及协管银行预发放的辅助账户账号。
　　3.房地产开发企业凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立监管账户，在协管银行正式开立辅助账户，开立的监管账户账号、辅助账户账号应当与预发放的监管账户账号、辅助账户账号一致。辅助账户开立后3个工作日内，房地产开发企业应将辅助账户账号向监管银行报备。监管银行和协管银行应分别在监管账户和辅助账户开立后5个工作日内，报人民银行、银监办备案，同时抄报当地房地产行政主管部门。
　　房地产开发企业向协管银行申请正式开立辅助账户时除了原先预申请时已提供的资料外还应当向协管银行提交以下材料：
　　（1）《商品房预售许可证》；
　　（2）协管银行要求的其他资料。
　　协管银行向人民银行、银监办备案应当提交以下材料：
　　（1）房地产开发企业的开户申请书；
　　（2）人民银行、银监办要求的其他资料。
　　4.房地产开发企业应当于取得《商品房预售许可证》后的次月10日前向监管项目所在地房地产行政主管部门报送当月监管项目完成的工程形象进度、监管银行出具的预售资金监管情况表（需汇总协管银行辅助账户资金监管情况）。
　　项目协管银行应当于取得《商品房预售许可证》后的次月5日前向项目监管银行报送加盖公章的当月辅助账户资金情况汇总表（附出入账明细）。由项目监管银行对协管银行的辅助账户出入账情况进行核实汇总，协管银行需做好相关配合工作。
　　5.房地产开发企业申请使用开发项目的预售资金必须经监管银行审核，在符合使用条件的前提下，必须由项目监管银行从项目监管账户统一划拨。房地产开发企业可以根据实际需要，从协管银行辅助账户向本监管项目的监管账户划转资金。协管银行辅助账户只用于存放本监管项目向下发放的个人住房贷款，除向本监管项目的监管账户划转资金以外，辅助账户不得进行其他操作。
　　6.房地产开发企业变更协管银行或者辅助账户的，应当向监管银行提出申请，经监管银行同意后报房地产行政主管部门进行审批，经批准后原协管银行在2个工作日内将辅助账户中的预售资金全部转入变更后的协管银行辅助账户，并由房地产开发企业将变更后的协管银行辅助账户报监管项目所在地房地产行政主管部门备案；变更后的协管银行将变更后开立的协管银行辅助账户报人民银行、银监办、监管银行备案。
　　房地产开发企业申请变更协管银行或者辅助账户的应当向房地产行政主管部门提交以下材料：
　　（1）变更申请表；
　　（2）企业营业执照（复印件加盖公章）；
　　（3）企业机构组织代码（复印件加盖公章）；
　　（4）房地产行政主管部门要求的其他材料。
　　房地产行政主管部门应当在受理后5个工作日内作出审批决定。
　　变更后的协管银行在3个工作日内将相关材料报人民银行、银监办、监管银行备案，备案时协管银行需提交以下材料：
　　（1）变更申请表；
　　（2）原辅助账户中的资金转入变更后辅助账户的转账证明；
　　（3）人民银行、银监办、监管银行要求的其他材料。
　　协管银行变更后，房地产开发企业在5个工作日内将相关材料报监管项目所在地房地产行政主管部门备案，并提交以下材料：
　　（1）原辅助账户中的资金转入变更后辅助账户的转账证明；
　　（2）监管项目的工程形象进度表；
　　（3）监管项目各阶段的资金使用计划；
　　（4）房地产行政主管部门要求的其他材料。
　　7.监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业在向监管银行和协管银行提出资金账户撤销时，先行撤销协管银行预售资金辅助账户账号，然后再撤销监管银行预售资金监管账户账号。
　　房地产开发企业申请撤销辅助账户账号时应当提交以下材料：
　　（1）撤销申请书；
　　（2）竣工验收备案表；
　　（3）协管银行要求的其他材料。
　　房地产开发企业申请撤销其预售资金监管账户账号时应当提交以下材料:
　　（1）撤销申请书（协管银行的意见签注并盖章）；
　　（2）各协管银行的辅助账户账号撤销证明；
　　（3）竣工验收备案表；
　　（4）监管银行要求的其他材料。
　　8.对已取得商品房预售许可证后需要增加协管银行的，须先行向监管银行提出申请，经监管银行审批同意后，向协管银行申请开立预售资金辅助账户账号，应提交以下材料：
　　（1）资金监管协议书（协管银行校验后留复印件）；
　　（2）工程形象进度表；
　　（3）资金使用计划；
　　（4）《商品房预售许可证》；
　　（5）监管银行审批书（盖公章）：
　　（6）协管银行要求的其他材料。
　　四、监管银行和协管银行应相互密切配合，按照监管协议履行监管义务，加强预售资金监管工作，如发现有违反预售资金监管规定的，需及时督促企业进行整改，必要时向商品房预售资金监管协调小组书面提请暂停该项目的商品房合同网上备案。
　　五、商品房预售资金，即购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款（包括定金、首付款、购房贷款等）应存入监管银行监管账户或协管银行辅助账户（协管银行辅助账户只用于存放本监管项目下发放的个人住房贷款），开发企业不得另设其它账户收存商品房预售资金。
　　购房人支付给房地产开发企业的购房款由缴款人通过现金、转账、POS机等方式直接交入监管银行监管账户。购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管银行监管账户或协管银行辅助账户。
　　开发企业办理POS机的，必须绑定监管银行监管账户，原则上只允许办理一个POS机。
　　开发企业应向监管银行或协管银行提供缴款人所购房源信息、购房人信息。监管银行或协管银行收存监管项目的房款时应注明该房款对应的房源信息和购房人信息，并向开发企业出具包含房源信息、购房人信息、缴款金额的清单。
　　六、人民银行及时向各商业银行公布商品房预售资金监管账户开设情况。商业银行机构不得收存非本商业银行机构监管项目的房款资金，开发企业证明其房屋已竣工并撤销监管账户的除外。
　　商业银行机构收存非本商业银行机构监管业务的房款资金的，由人民银行、银监办责令其限期整改。收存非本商业银行机构监管业务的房款资金并协助开发企业不按预售资金监管办法划转资金的，由人民银行、银监办严肃查处。
　　七、按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20％可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用，按累计入账的金额与监管额度（项目工程预算清册总额的130％）的比例提取。
　　八、房地产开发企业在销售中若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供房源信息、购房人信息、缴款凭证、相关证明材料和购房人账户。监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。
　　九、本通知自印发之日起施行。
　　附件：1.变更协管银行申请审批表
　　2.变更协管银行辅助账户申请审批表
　　3.商品房预售资金辅助账户注销申请书
　　4.商品房预售资金监管辅助账户注销证明
　　5.增设商品房预售资金协管银行辅助账户审批书
桐乡市住房和城乡规划建设局 &&中国人民银行桐乡市支行 &&&中国银行业监督管理委员会嘉兴监管分局桐乡办事处
　　2015年7月6日
变更协管银行申请审批表
房地产开发企业名称
监管项目名称
监理单位名称
原协管银行名称
原辅助账户账号
辅助账户账号入账
总金额（万元）
辅助账户账号出账
总金额（万元）
余额（万元）
申请变更的原因
变更后的协管银行名称
变更后的辅助账户账号
房地产开发企业意见
监理单位意见
原协管银行意见
监管银行意见
房地产行政主管
（一式六份）
变更协管银行辅助账户申请审批表
　　年月日
房地产开发企业名称
监管项目名称
监理单位名称
监管银行名称
协管银行辅助账户账号
协管银行辅助账户入账
总金额（万元）
协管银行辅助账户出账
总金额（万元）
余额（万元）
申请变更的原因
变更后的协管银行
开发企业意见
监理单位意见
监管银行意见
协管银行意见
房地产行政主管
（一式六份）
商品房预售资金辅助账户注销申请书
房地产开发企业名称
监管项目名称
监管项目坐落
监理单位名称
监管银行名称
协管银行名称
监管账户账号
辅助账户账号
项目竣工日期
房地产开发企业（章）监理单位（章）协管银行（章）
年月日年月日年月日
商品房预售资金监管辅助账户注销证明
监管银行名称
协管银行名称
房地产开发企业名称
监管项目名称
监管项目坐落
辅助账户账号
辅助账户开户日期
辅助账户入账
总金额（万元）
辅助账户出账
总金额（万元）
余额（万元）
项目竣工日期
辅助账户注销日期
　　协管银行（章）
　　年月日
增设商品房预售资金协管银行辅助账户审批书
房地产开发企业名称
监管项目名称
监理单位名称
协管银行名称
辅助账户账号
申请辅助账户原因
监管银行意见
　　年月日
　　桐乡市住房和城乡规划建设局办公室&&&&&&&2015年7月15日印发
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商品房预售资金监管是什么，商品房预售又是什么？
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南昌房产栏目关注：
一、资金监管是什么？商品房预售资金监管是指由相关监管部门对新建商品房预售中买方先行支付的价款予以监管，用以开发商将相关款项用于商品房及其配套建设，如期按质量交付房屋给买方的一种制度。二、商品房预售又是什么？新建商品房预售，又称期房预售、楼花预售，是指由房地产开发商将其尚未建好的住宅、办公等商业用房及其他配套建筑物(包括住宅用房和商业用房)预先出售给购房者，由购房者支付或房价款。在我国存在的十几年里, 商品房的预售对于搞活房地产市场，促进房地产市场的繁荣起了积极的作用。它不仅提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本，从而增加了商品房的供应量，而且相对现房销售有一定的价格优势，从某种意义上说，商品房预售对开发商、购房者都有利，所以商品房预售逐渐成为当前我国房地产增量市场的主要销售形式。但是，预售毕竟是一种远期交货买卖，预购人在交付预售款时期房只是停留在设计图纸上的概念，由于信息不对称，购房者能否预期得到合同约定的标的将存在很大风险。而商品房，本身又是极其特殊的商品，其价格价值往往较高，关系到人民群众是否能安居乐业，社会能否和谐的问题，因此有必要用制度来规范开发商的预售行为，保证购房者能够如期按约得到房屋。这正是这一制度设立的初衷。
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商品房预售资金监管制度好吗，有什么法律意义？商品房预售资金监管制度的意义，如下：(一)加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，并如期交房，专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，......
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法邦网免费法律咨询热线：商品房预售资金 应全部存入监管账户(图)_网易新闻
商品房预售资金 应全部存入监管账户(图)
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（原标题：商品房预售资金 应全部存入监管账户(图)）
　　昨日记者获悉，为维护房地产市场交易秩序，防范交易风险，保障购房人及买卖双方合法权益，确保资金使用安全，省住建厅、中国人民银行西安分行、银监会陕西监管局三部门近日联合下发通知，要求全面加强商品房预售资金和二手房交易资金监督管理，开发商骗取截留挪用预售资金造成严重后果的，将依法予以查处。
　　房企违规严重将被依法查处
　　●监管范围：凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目（含经适房、限价商品房）其预售资金必须全部纳入监管。预售资金包括购房人缴纳的首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
　　●监管银行选择和账户管理：由房地产企业自主选择预售资金的监管银行，按照商品房预售许可或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行申请开设商品房预售资金监管账户，一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。预售资金监管银行要进一步规范监管账户管理，严格实行专户归集，不得使用预售资金监管账户归集其他性质的资金。
　　●预售资金使用：房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理企业出具的证明材料。要确保商品房预售资金在竣工备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和银行贷款。房地产开发企业可以在预收款中支取10%用于监管项目的管理、办公支出。
　　监管银行应当按照项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，严格审核房地产开发企业资金使用申请，符合条件的，自申请之日起两个工作日内付款。
　　●预售资金使用情况监管：房地产开发企业应当每季度向监管项目所在地房屋行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。房屋行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。监管银行应当将本银行监管的商品房预售资金有关资料留存备查。
　　●责任追究：各级房屋行政主管部门要对房地产开发企业、监管项目的工程监理企业提供虚假材料申请开设资金账户，骗取预售资金、擅自截留挪用预售资金或者不将预售资金存入预售资金监管账户的，设立虚假预售资金监管账户逃避监管或者违规使用预售资金的行为，责令限期改正，造成严重后果的，依法查处。对监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应经济责任外，三年内不得在当地承担商品房预售资金的监管业务。
　　人民银行、银监部门对各监管银行在专户管理方面的违规行为按照相关规定进行查处。
　　对参与商品房预售资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密等行为，由有关部门依法依规追究责任。
　　二手房交易资金存入专户
　　●监管范围：在全省范围内已取得房屋所有权证（或不动产权证）进行二手房交易，必须实施交易资金监管，房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管。
　　●专用账户选择：房屋管理部门（交易保证机构）选择多家银行分别开设二手房交易资金专用账户，该账户只能用于交易资金的存储支付，不得支取现金。买卖双方当事人在以上多家银行中选择确定专用账户。
　　●工作程序：签订交易资金托管协议。房屋管理部门（交易保证机构）与买卖双方当事人签订资金托管协议，明确托管交易资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款，不得收取二手房买卖双方当事人任何费用。
　　存储交易资金。买方一次性全额支付购房款的，凭二手房买卖合同到开设二手房交易资金专用账户的银行存入全额资金，银行出具资金入账凭证。买方以贷款购房的，待买方将首付款存入专用账户、贷款银行或公积金贷款的代理行将购房贷款划转至专用账户后，由银行出具资金入账凭证。
　　出具监管证明。买方向房屋管理部门（交易保证机构）出具资金入账凭证，由房屋管理部门（交易保证机构）出具资金监管证明。
　　办理转移登记。买卖双方当事人申请办理房屋转移登记手续。
　　划转交易资金。买卖双方当事人持房屋所有权证（不动产权证），由房屋管理部门（交易保证机构）在两个工作日内办理交易资金划转业务。
　　在申请资金托管到完成资金划转期间，托管资金利息按银行当期活期储蓄利率计算，如果交易成功，连同房款一起支付给卖房人；如果交易没有达成，则连同房款一起退给买房人。
　　●责任追究：对参与二手房交易资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法违规行为，及时给予纠正，情节严重的，要依法追究责任。 记者 赵辉
本文来源：西安晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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商品房预售资金监管制度的必要性探索
　　摘　要：在实行宏观调控和从紧的货币政策的背景下，必然会对开发商资金链带来较大的影响。但商品房预售资金监管既要确保工程建设完成，又要兼顾资金使用效率，把资金管“好”而不管“死”，商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则。因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说势在必行。中国论文网 /3/view-3221018.htm　　关键词：商品房　资金　监管　　近年来由于开发商自有资金不足，盲目追求扩大规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，经常出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。商品房预售资金监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，损害了购房者的利益，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。　　商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足，活跃房地产市场，促进居民住宅消费，因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。　　我国《房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”第十四条规定“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”以上法律条文规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。　　1.商品房预售资金监管的意义　　1.1有利于完善商品房预售制度　　商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危害社会稳定。加强对商品房预售资金监管也是对已实行多年的房地产预售制度的完善。　　1.2有利于保障消费者权益　　商品房预售资金是房地产开发企业的主要的融资渠道。房地产开发企业经常将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。只有对项目工程建设的资金进行重点监管，才能保证预售资金能够优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发商运用预售资金进行滚动开发而造成的工程烂尾、项目延期等情况，在很大程度上保障了购房人的合法权益。所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护消费者的合法权益。　　1.3有利于保护金融机构的资产的安全　　各类金融机构房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。所以，建立商品房预售资金监管制度，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。　　1.4有利于稳定房地产价格　　对于市场上屡禁不止的“囤地惜售”和“捂盘惜售”现象，通过建立商品房资金监管制度将起到加强管制，控制开发节奏、资金流向及资金的流动性。该制度实施后开发商将无法再采取捂盘惜售手段抬高商品房价格。为回笼资金，房企或将提高销售进度，随之市场上的商品房供应量将会加大，对降低房价会起到一定的作用，有利于稳定房地产价格。从而完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。　　2.国内的预售资金监管模式　　2.1香港的律师行监管制度　　预售款只有在经过律师行同意的情况下，开发商才能动用帐户中的资金。　　2.2银行监管模式和监理公司监管模式　　重庆采用的就是监理单位与银行、开发商签订二方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。　　2.3担保公司监管模式和银行监管模式　　商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。　　2.4政府监管模式。这种模式是我国目前地方立法中应用最多的　　但是，由政府主管部门监管商品房预售资金，和工程监理机构、商业银行比较，存在几方面不足。第一政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。第二、政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，滋生腐败，监管很可能流于形式。第三，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。　　3.预售资金监管采取的措施　　加强房地产市场的诚信建设。市场经济是信用经济，诚实守信是维护市场秩序的基本保证。市场诚信的建设，一是通过建立信用评价体系，利用信用记录和公示系统，积累自己的守信记录，提升自己的诚信形象；二是鼓励房地产开发商不断探索符合诚信原则的开发经营模式，进一步树立“以诚为本”的职业道德观。
　　实行有限和有区别的监管策略。预售资金监管宽严度的把握，应根据当地的房地产市场环境和形势来定。如一味地从严，将影响当房地产市场的开发规模，加剧房地产供求矛盾。　　首先，就实行有限监管的政策。一是采取预售项目保证金制度，即规定房地产开发商项目预售时，根据项目工程建设需要向监管部门交纳一定数额的保证金，预售房款在达到保证金数额之前予以封存。超过保证金数额的预售房款则划入开发商账户，由开发商自行支配。二是采取最低额限制，即根据预售项目工程建设的资金需要核定一个能确保项目工程完工至办理产权登记的最低限额，开发商收取的预售资金在达到这个限额之前不能自由支配和使用，只有超过最低额限制部分的资金才可自由对外支付。　　其次，有限监管政策在全国也不能实行“一刀切”，还应根据不同的情况区别对待。一是对房地产市场主体诚信度不高的地区，监管可适度从紧；而房地产市场诚信环境较好的地区则可适当宽松。二是对房地产市场相对发达、融资渠道相对较多的地区采取偏紧的资金监管政策，以抑制这些地区开发规模的盲目扩张；而对于房地产市场相对落后，融资渠道单一的地区则宜采取相对宽松的资金监管政策，以鼓励这些地区提升房地产市场效率，促进房地产市场成长。三是对有一定实力、市场诚信度较高且又能够获得银行担保的优秀开发企业，可实行较宽松的资金监管政策，甚至有条件地免除监管，以最大限度地发挥这些企业对房地产市场的贡献。　　4.完善我国商品房预售资金监管的立法构想的建议　　第一，完善立法规定。国务院制定法规，建设部等部门制定监管流程，从预售资金的收存环节、拨付环节，出现问题环节的法律救济及各机构责任进行分析。第二，建立商品房预售资金第三方监管体系，这是最主要、最有效的监管方法。主要是监理公司监管制度、担保公司监管制度的建设。第三，建立商品房开发风险保险机制和强制保证金制度。第四，建立健全房地产开发市场阶梯准入及公示制度。　　因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场稳定健康发展及房地产市场秩序来说势在必行。　　参考文献：　　[1]张泓铭、沈正超.中国商品房预售制度研究[M].上海社会科学院出版社，2006　　[2]沈建忠、张小宏.房地产基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社，2011　　[3]韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析[J].四川大学学报（哲学社会科技版），2008.3
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