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新成立物业公司项目开办成本投入（不含注册手续）大概需要多少钱？
新成立物业公司项目开办成本投入（不含注册手续）大概需要多少钱？承接楼盘在20万平方左右。需要购置的设备主要有哪些方面的？创业筹划中，盼内行指点，感激不尽！ 另：忘了在哪里看到说是新项目前期开办费是开发商提供，实际情况是这样吗？
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新项目前期开办费用（20万平米/住宅）主要包括：人工费用（3个月），用品，工程维修材料等等，详细费用需要结合项目实际人员工资费用进行测算；另外：每个部门需要一台电脑，工程部需要结合项目实际情况要配备维修工具，保洁要配备保洁用品（如：车辆、垃圾桶），保安部需要有对讲机，客服部需要复印机和档案柜，财务需要保险柜和税控机等物品。因需要的物品比较多，需要逐项预算。可以查找一些大的物业公司投标文件，里面有详细的报价。估计费用30万元 关于开办费用是要和开发商协商，目前比较通用的办法是物业公司前期垫付，每年从物业费中提取。简单讲：你就是保姆，到业主家干活你可以带工具，如果提前说好业主全部给你，你就会节省服装等费用。
不知道下面这条知识能否帮助到您
照片墙摆设并不如大家想像的那样复杂,完全可以按照自己的想法随意摆设,只要参考以下四条注意事项,大家都可以摆出自己喜欢的照片墙。
真没想到,照片墙这样摆漂亮100倍
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政府采购公告
义乌经济开发区总部经济A组团前期物业服务项目招标公告
来源：义乌市公共资源交易网
　　根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定，经政府采购管理部门批准，现就义乌经济技术开发区开发有限公司的义乌经济开发区总部经济A组团前期物业服务项目进行公开招标，欢迎有能力的单位参加投标。&
　　1、采购编号：YCQ-2015-CG034GK-1&
　　2、采购内容及数量：&
　　物业名称：&义乌经济开发区总部经济A组团&
　　物业类型：写字楼&
　　坐落位置：义乌经济开发区贝村路与新科路交叉口；&&&
　　项目占地面积：41374平方米，大楼情况：房屋总面积311403平方米（地上总建筑面积238841平方米，地下72562平方米&），共8幢高层建筑，其中2幢为超过100米的超高层。具体内容及要求详见招标文件第三章《招标项目要求》。&
　　3、采购预算&
　　（1）交付前费用（前期人员介入费用,不包括前期开办物资费）：计划项目交付前三个月物业公司进行介入，费用为192万元；&
　　（2）交付后费用：项目交付后，物业费为6.5元/平方米/月。&
　　4、投标人的资格要求：&
　　（1）国内具有独立法人资格，同时参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的物业企业；&
　　（2）信誉要求：投标人自日起到中标公告期结束前无行贿犯罪记录（评标结束后，中标通知书发出前由采购人向检察机关查询中标候选人的行贿犯罪档案）；&
　　（3）具有一级物业服务企业资质；通过质量管理体系、环境质量管理体系、职业健康安全管理体系认证；具有超高层物业管理经验，提供10万平方米以上面积写字楼项目前期物业合同不得少于1个（需出具当地住建局备案证明）,在管超高层物业管理合同不少于1个（超高层界定为：规划许可证上注明的层数不少于33层或高度不低于100米），须提供规划许可证原件（当地城建档案馆或规划部门出具并加盖公章的规划许可证复印件可视为原件）核对。&
　　本项目不接受联合体投标&
　　5、报名时间和地点：于2015年9月17日至9月24日（上午9：00－11：30，下午13：00－17：00，节假日除外）到义乌行政服务中心（望道路300号）三楼A8号窗口报名并购买招标文件，报名截止时间之后至开标前一天内潜在供应商仍有权获取招标文件，如对招标文件有疑问的，答疑时间按招标文件规定执行。报名费：伍佰元整（售后不退）。详细地址：义乌市行政服务中心（望道路300号）三楼A8号窗口，联系电话：7，传真：7，联系人：周小姐&
　　6、供应商认为采购文件使自己的权益受到损害的，可以自收到采购文件之日（发售截止日之后收到采购文件的，以发售截止日为准）或者采购文件公告期限届满之日（自本公告发布之日起至第2日24时止）起7个工作日内，以书面形式向采购人和采购代理机构提出质疑。质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意或者采购人、采购代理机构未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同级政府采购监督管理部门投诉。&&
　　7、报名时所需资料：（复印件或扫描件加盖单位公章）：&
　　（1）单位营业执照副本；（2）资质证书及所获体系证书；（3）法定代表人授权书（原件）及法定代表人身份证复印件；（4）被授权人身份证等资料；（5）10万平方米以上面积写字楼项目前期物业合同不得少于1个（需出具当地住建局备案证明）；（6）在管超高层物业管理合同不少于1个（超高层界定为：规划许可证上注明的层数不少于33层或高度不低于100米），须提供规划许可证原件（当地城建档案馆或规划部门出具并加盖公章的规划许可证复印件可视为原件）核对。&
　　8、递交投标文件截止时间及地点：2015年10月10日上午10：00。&
　　投标人应与2015年10月10日上午10：00前将投标文件密封送至义乌市望道路300号义乌市行政服务中心大楼4楼开标室，逾期送达或未按要求密封将予以拒收。&
　　9、开标时间及地点：2015年10月10日上午10：00。&
　　义乌市望道路300号义乌市行政服务中心大楼4楼开标室。&
　　&10、业务咨询：&
　　采购单位联系人：骆先生&&&联系电话：&8&
　　义乌产权交易所有限公司招投标中心：刘先生&&&&&联系电话：9；&&
　　义乌市公共资源交易管理办公室：2；&
　　义乌经济技术开发区开发有限公司&
　　义乌产权交易所有限公司招投标中心&
　　2015年9月17日&
总部经济A组团招标.doc
义乌市人民政府主办 承办 技术支持：
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410123（非工作时间）物业公司收到开发商支付的开办费怎么入账
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物业公司收到开发商支付的开办费怎么入账
作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数： 更新时间： 08:38:45
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07:34&&& 作者: 虫宝宝&&& 来源: 会计人博客
请问物业公司收到开发商支付的开办费怎么入账？开办费其实是开发商在前期给物业公司的补助，因为物业公司在早期经营中是亏损的，一般由开发商垫付．如果做营业外收入到年底要交所得税，做往来帐其他应付款两公司老总都不愿意．那位大侠知道如何处理！帮帮我
我也来说两句 查看全部回复 最新回复wmx4-12-11 10:10:00)物业开办费，目前政府没明文规定有这笔费用，都是物业管理公司与开发商之间洽谈的。具体操作是：物管公司将开办费的相关费用（如办公室装修、购置办公桌椅、电脑等），做一份明细的报表递交开发商，具体能给多少，那就要开管理公司与开发商之间的沟通了。kuaijiren ( 21:00:20)首先,应该明确企业所得税只对企业经营所得征收,如果你们企业没有营利,是不可能征收企业所得税的.
如果你们没有将相关发生的费用以合法的形式转移到开发公司,你们只能对这笔补助纳入营业收入申报纳税,但因为你们没有盈利的话,只需要缴纳营业税.
如果想避开营业税,那应该与开发公司协商,将初期的一些费用转移给开发商负担,譬如发票开具给开发商.
但要注意,如果涉及到资产类的支出,就不能这样了kuaijiren ( 21:12:31)上面的回答是按照你所说的补助形式而言.
如果是开发商垫付的开办费,退出时退还则应该按照往来款项处理虫宝宝 ( 18:33:22)这部分资金是开发商给物业公司在开发商还没有开发完之前所发生的人员及服装\装备的费用,比如从07年物业公司进驻小区要到2010年开发商才能开发完在这期间开发商要对物业公司的人员工资\服装\装备进行补助.你看放那个科目比较好?
文章录入：shitou810&&&&责任编辑：shitou810&
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目录1.0 DDD公寓简介?????????????? 2 2.0 管理设想???????????????? 3.0 管理方式???????????????? 3 54.0 管理服务人员配备???????????? 11 5.0 管理服务人员培训???????????? 16 6.0 物资装备???????????????? 27 7.0 管理规章制度?????????????? 35 8.0 档案的管理模式????????????? 62 9.0 管理指标???????????????? 72 10.0 社区文化????????????????77 11.0 便民服务项目??????????????79 12.0 工作计划????????????????82 13.0 物业服务及维修养护计划?????????85 14.0 质量控制体系??????????????95 15.0 财务及－DDDDDD』测算?99 16.0《业主/用户手册》???????????.111 倍讯易 http://www.pxyi.net/11.0－－－简介分目录1.1－－－整体规划 1.2－－－介绍1 1.1－－－整体规划 1.1.1－－－是以延续－－－的整体概念，充分体现现代人与自然和谐 对话共处的健康生活方式的高档精品高层住宅，在为业主提供美好 生活环境的同时，项目已成为慈溪市景观的一道亮丽景致。大厦位 于慈溪市古塘街道，毗邻慈溪市行政中心。总占地面积 15112 O， 建筑总面积 143691 平方米， 包括地上面积 108860 平方米、地下面 积 34831 平方米。项目主体为 1 幢 54 层高层商业项目。 2 －－－介绍 －－－（－－－）主楼地下 3 层、地上 54 层，裙房地下 3 层、 地上 5 层，高 208 米，是目前浙江慈溪的最高楼，集国际五星级酒 店、商业住宅楼于一体。该项目立足于慈溪未来城市发展，大胆使 用目前国际最新的建筑形式和材料，同时充分融合了慈溪的人文气 息。2.0 管理设想2分目录2.1 管理服务整体设想 2.2 具体服务方式、内容及办法2.1 管理服务整体设想 －－－公司经过近十年的实践摸索，不断总结、创新发展，形成 了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。 对于－－－这样高档、优美的个性化健康高端大厦，我公司必将 把各项优势全部运用到实际工作中去，全力以赴，塑造精品，把 －－－的品牌浓缩在慈溪－－－的管理与服务之中。 2.1.1 在－－－物管中全面导入 ISO9000 国际质量体系。 我公司将通过实际的运作，结合市场的需要将在－－－实际管理 过程中全面导入 ISO9000 国际质量体系。 2.1.2 在日常物业管理中引入环保理念，将 ISO14001 环境管理体系标 准运用到日常管理中。 体现－－－倡导的绿色、健康生态的居住环境。将通过管理保证 环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围，培养物业使用人 的自律意识，从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯， 使－－－成为 “绿色家园” 。 2.1.3 全面推行酒店式物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中。 公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公 共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使3用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。 物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者 与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关 系。 2.1.4 全面推行智能化物业管理。 公司将根据－－－设置的楼宇智能化系统，对大厦智能化管理系 统进行全面、专业性的维护与管理，以期发挥智能化设施安全、 高效、方便之优点。 2.1.5 公司将根据业主、用户的实际需求提供“ 个性化” 服务。加大服务深度及广度，在管理上分公司营造的特定氛围之下，使 在－－－生活的人们处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生 活环境，真正使业主体会到“－－－” 情诚健康服务。 2.1.6 分开管理方式 根据大厦自然环境优势，大厦将全部实行封闭式管理，加强人防 与技放防相结合；强化技防，降低管理成本，提升服务质量。 2.1.7 创优 条件具备后第一年创市优秀大厦。 2.2 具体服务方式、内容及办法详见： 3.0 管理方式 13.0 物业服务及维修计划3.0 管理方式 分目录43.1 导入 ISO9000 质量体系管理模式 3.2 全面、严谨、系统的管理模式 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明 3.4 公司计算机管理系统 3.5 控制方式 3.1 导入 ISO9001 质量体系管理模式 公司的管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的 ISO 管理模式建立、实施，并通过 ISO9001 的质量体系认证。 3.2 全面、严谨、系统的管理运作模式： 我司的每一个管理项目都 “整合” 于公司严谨系统的分工体系之中， 各服务中心形成一个有机的整体，而不像其它物业管理公司各服务中心 基本独立、各自为政；我司对地每一个具体管理的项目都直接有公司总 部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。其 主要表现在以下几个方面： 运作模式、公司信息反馈机制、服务中心客户信息反馈机制、检 查监督机制、专业化运作模式。53.2.1 具体运作模式如下：实现目标的支持系统图管理目标效果专业化＋特殊化服务内部管理支持外部沟通支持必备硬件支持资金支持3.2.2 公司信息反馈机制： 我司参照 ISO9004-2 管理模式中的服务质量建立信息反馈机 制，以不断提高管理质量、服务水平，并不断提升品牌。除了 正常的行政管理体系及检查监督体系中的信息反馈之外，在日 常工作之中由质量管理部全面负责业主及物业使用人对本公司 管理服务诸意见的反馈，由各专业公司、专业部门、专业班组 负责各专业信息反馈。 3.2.4 检查监督机制： 为了确保服务质量，公司建立了严密而科学的检查监督体 系：监督机构责任机构执行机构6管理指挥 （经理）管理组织策划 （各主管）指令执行（专业人 员、操作人员）管理监督 （经理）反馈渠道服务中心内部运作示意图3.2.5 专业化运作模式： 对于项目专业性与技术性较强的管理服务，都由公司的各专业化队 伍提供专业服务，同时严格选聘社会上已发展成熟的初级劳务专业公司 (如清洁公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。 3.3 内部管理架构和机构人员设置说明由于－－－全封闭式管理，需加强人防与技防的结 合，管理层人员按照大厦整体管理层架构设置，根据项目的具体情况， 管理人员可酌情调整。 3.3.1 －－－管理服务之计划控制(如下图所示)物业管理服务之计划与控制公司将与业主密切交流，会商共进的前提下，通过以下循环可永久维持大厦之卓越管理， 为大厦业主提供优良服务。调查筹划编制计划实施运行检查督导诊断评价7服务中心工作流程跟踪调整 跟踪调整各班组计划 性工作管家中 心 经理安排落实各 班 组 主管安排落实相 关 班组传 达执行情况反馈执行情况反馈各类非计划 性工作信息中心传达服务中心工作流程图3.3.2 (1)岗位职责 服务中心设管家部、服务中心、秩序维护部、工程部、保洁部和财务室五部一室。 (2) 服务中心负责办理用户入伙、档案管理、问询、投诉、报修和酒店特色服务等所有接待工作；整个大厦范围内的清洁绿化和 楼层管理工作；服务中心日常物资采购；内部员工培训；员工宿 舍和食堂的管理等。 (3) 秩序维护部负责整个大厦范围内的消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。 (4) 工程部负责整个大厦范围内公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常维修、提出的合理化建议等工作。 (5) 财务室负责管理费、水电费、煤气费的缴收及其它财务方面8工作。 3.3.3 严格的人员管理和科学的目标责任：我司所特有的管理精神与服务质量精神的宣传贯彻及其所形成的 企业文化已在广大员工之中普遍形成了 “自觉自律的意识” ， “严格苛求， 精益求精”是公司服务卓越质量的重要前提。 (1) 管理人员全天候服务： 我司要求所有的服务中心绝大部分管理人员 ( 从服务中心经理到 管家助理)24 小时接听并处理项目事务，实行半军事化管理，作业层人 员则更进一步做到准军事化管理。这样不仅可以使所有的管理人员熟悉 物业及用户情况，密切与用户的沟通联系，更可以提供及时服务并迅速 应对突发事件，同时确保了全面的质量管理水准，使我司最大限度地提 供优质服务。 (2) 目标责任制： 具体管理项目之管理目标的实现，与服务中心经理的升迁、去留密 切挂钩，这一点是公司管理中考评激励机制的重要特色之一；同时具体 管理项目以服务中心经理为核心的全面负责，也提高了管理的效力。 3.4 公司计算机管理系统： 公司根据自身的特点进行计算机信息化管理，建立了数据库处理中 心，该系统不但使公司机关与服务中心的电脑联网，实现讯息沟通、资 源共享的快速、有效。而且使公司各部门、分公司和服务中心之间的协 作配合更密切、方便。 下图为质量管理的过程模式：9管理职责群件系统顾 客AP CD资源管理过程管理顾 客输出输 入工作流系统测量、分析与改进104.0 管理服务人员配置分目录4.1 配备原则 4.2 岗位设置 4.3 各类人员素质标准 4.4 物业服务中心主要组成人员资审表 4.1 配备原则4.1.1 服务第一的原则 管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高“－－－”物业管理 的整体服务水平为前提。在充分满足把－－－管理成为“安全、清洁、 优美、舒适、方便”的生活环境，让业主/住户充分亨受到“情诚健康 服务”这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档 次、高品位地为业主/用户提供全天候、全方位的优质服务。 4.1.2 精干高效的原则 着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加 管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证 服务的高质量，又实现运行的高效率。使“－－－”物业管理具有可持 续发展的长久后劲。 4.1.3 知识化、专业化的原则 各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论 和丰富的实践经验相结合。根据员工不同的工作职责，要求员工必须具 备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗11位培训合格证书。并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素 质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态。 4.2 岗位设置 详见 3.3.1 机构设置。 4.3 各类人员素质标准4.3.1 经理、服务中心管家助理： (1) 年龄：男仕不超过四五周岁，女士不超过三十五周岁，高级职称 人员可适当放宽，有酒店管理或物业金管家服务经验。 (2) 身体状况： 身体健康， 且男士身高不低于 1.70M， 女士不低于 1.60M。 (3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 (4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 (5) 学历职称要求：大专以上同等学历或中级以上职称。 4.3.2 服务中心接待员： (1) 年龄不超过 40 周岁，身体健康。 (2) 学历要求：中专或同等学历以上。 (3) 工作态度：服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 (4) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。 4.3.3 出纳员： (1) 年龄不超过 35 周岁，身体健康。 (2) 学历要求：大专及以上，初级以上职称。 (3) 专业水平：须持有会计证，电算会计证。 (4) 工作态度：认真仔细、服从领导、积极主动、认真负责。 (5) 工作能力：要求能够熟练处理本岗位的各项工作。124.3.4 维修工： (1) 年龄不超过 50 周岁，身体健康。 (2) 学历要求：高中、中技以上。 (3) 专业水平：必须有一年以上本专业工作经验。 4.3.5 特种工(电工、电梯工)： 须持慈溪市劳动局签发或转审的有效＜特种作业操作证&。普通 维修工(水工、泥工、空调工等)必须通过公司工程部安排的各类 相应专业知识考试或实操考核。 4.3.6 (1) (2) (3) (4) 4.3.7 (1) (2) (3) 4.4 秩序维护员： 年龄：45 周岁之内（退伍军人优先） 。 身体状况：健康、五官端正、身高 170CM 以上。 学历：具高中(同等学历)以上文化程度。 有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。 清洁工： （建议外包专业保洁公司） 年龄在 18―55 周岁之间。 身体健康、五官端正。 具有初中以上文化程度。－－－物业服务中心主要组成人员资审表 姓名 专业工龄 职务 职称 服务中心经理 近五年主要工作业绩及担任职务13物业管理上岗 证编号 专业、学历 联系电话 拟在本项目承担工作 服务中心经理姓名 性别/年龄 专业工龄 职务 职称 物业管理上岗 证编号 专业、学历 联系电话 拟在本项目承担工作 服务中心管家近五年主要工作业绩及担任职务服务中心管家助理姓名 性别/年龄 专业工龄 职务 工程部万能工近五年主要工作业绩及担任职务14职称 物业管理上岗 证编号 专业、学历 联系电话 拟在本项目承担工作 工程部万能工姓名 性别/年龄 专业工龄 职务 职称 物业管理上岗 证编号 专业、学历 联系电话 拟在本项目承担工作 秩序维护主管近五年主要工作业绩及担任职务安全部秩序维护主管备注：以上工作人员全部为合同聘用制人员。155.0 管理服务人员培训分目录5.1 培训目标 5.2 培训方式 5.3 培训方法 5.4 培训考核方法 5.5 员工培训计划 5.1 培训目标 通过培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，掌握 酒店式服务操作技能，为－－－物业管理培养出一支品质优良、专业技 术过硬、服务热情周到的员工队伍。 5.2 培训方式全员参加，分阶段、分层次实施。 第一阶段：入职培训 凡确定派入－－－的工作人员，都必须参加针对此项目而设计的有关培 训，如慈溪－－－的简介、商务礼仪礼节、售楼期间的协调配合，大厦 住宅管理与服务技巧等的培训； 第二阶段：上岗培训 在正式上岗前，都必须通过各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准 及相关的业务知识培训和考核。 第三阶段：管理骨干-----升职培训 在此项目工作期间，将根据不同的对象，开展系列化、正规化的培训工16作。 5.3 培训方法集中授课；公开讨论；分析案例；总结学习体会。 5.4 培训考核方法5.4.1 口试 以现场提问方式，检验员工对培训内容的掌握程度。 5.4.2 笔试 每阶段培训结束后，都要进行闭卷考试，以检查员工对所培训内容的接 受能力和培训效果。 5.4.3 抽查 在日常工作中，不定时随机抽查员工对培训内容的熟练掌握和灵 活运用程度，发现问题马上纠正，并在下一个培训阶段加以改善。 5.5 员工培训计划5.5.1 服务中心全体员工入伙岗前培训计划(如下表所示)序 课 号 时 1 2 课程 服务中心概况、架构 公司经理 及规章制度 2 2 － － － 情 况 介 绍 及 服务中心经 全体员工 管理目标方向 3 3 物业管理方案讲解 理 服务中心经 全体员工 视听教学 课堂讲授 课堂讲授 全体员工 课堂讲授 授课人 培训对象 方式17理 4 3 企业文化和服务中 心 文 化 两 项 精 神 文 公司培训部 明建设的融合 5 3 行为礼仪规范、服务 公司培训部 理念、职业道德教育 6 3 消防安全、应急常识 秩序维护主 全体员工 讲解及案例分析 7 4 各岗位职责、服务规 各部室管家 程、服务标准培训 8 4 现场参观考察 分散上课 全体员工按 样板示范 部门侧重参 现场模拟 观 9 2 备 注 考试 公司培训部 全体员工 笔试闭卷 集中研讨 管 按部门、 工程 视听教学 课堂讲授 全体员工 样板示范 课堂讲授 课堂讲授 全体员工 课堂讲授公司人事部统一规划、统一安排、统一考核、统一记录，培训 时间为入伙前半个月，依据具体安排临时通知。5.5.2管理层员工及服务中心文员培训计划(1) 目的：更新知识、增强技能，创综合素质优良的管理干部队伍。 (2) 要求：传递信息：通过培训及时了解服务中心的目标、方针以及 同行业中各类信息。更新知识：及时补充、更新各类技能知识，跟 上时代的步伐。提高能力：提供各种外培机会，全面提高管理人员18各项管理服务水平。 (3) 内容与进度(详见下表)时 间 岗 前 培 训 24 学 时 1、 2、方式目的方式考核岗位职责 基本业务知直接领导者 的面授教育 上 岗识、业务范围、 能独立上岗、 独 和自学、实 考 核 工作技巧 3、 ISO9000 服 挡一面 践相结合 监 鉴 定务标准 4、 酒店式服务基本技巧 1、 月工作总 以部门为单 第 四 不断提高管理 位 集 中 研 季 末结，分析、积累 在 年 工作中处理得 法或不当的案职 240 培 训 学 时能力， 更新管理 讨，案例分 管 理例，积累经验及 知识， 掌握行业 析，灌输新 知 识 吸取教训 2、 学习&物业 信息 知识 考试； 年 末 绩 能 考核管理通论&、&物 业管理动态&193、学习经济学常识和管理知 识 4、 举行各类专题知识讲座(根 据临时通知安 排) 外 培 取 证 按 外 培 单 位 要 求 参 观 考 察 每 半 同行业中业绩优良 扩张管理思维， 年 的单位 一 次 5.5.3 维修工培训计划 学习先进经验 排 统一组织安 公司办公室 1、 物业管理岗位资 格培训。 2、ISO9000 内部质 寻求发展实现 量审核员培训。 达标率 3、 各类专业知识培 训。 产 证书 脱产或半脱 取得(1) 目的：明确维修工的职责任务，树立维修服务职业意识，不断巩 固和提高基本理论知识及操作水平， 培养一支技术熟练、 纪律严明、 热心服务的维修队伍， 保质保量地完成维修达标任务， 达到使业主20满意的目的。 (2) 内容及进度(详见下表) 岗前培训时间 2 小时内容方 面授式负责人 部门经 理考核&员工手册&维修文明语言、维修服务范围和 个别辅导 一 流程、维修工责、维修养护技能 和自学实 个 及操作技巧 月 践 班长期满由主 管领导对 其进行上 岗考核鉴 定熟悉楼宇结构、初步了解设备特 点(水电工)、水电气走向、班组 在班长带 管家助 三 个 月 主要成员、维修服务标准、维修 领下实操 理和班 工作程序 实练 长技能知 识、书面 考试、实 操水平、 工作表现 等具体业 务考核在职培训21时间内容方 式负责人备注每月 上旬 及中 旬各 一次， 每次 2 小时 每月 末两 次每维修手册、设备手册、消防 手册、维修技巧及常识、消 防知识、主要设备知识、工 具使用方法 讨论学 习每年一 维修班 次实操 长 考核，专 业知识 书面考 试政治思想教育、职业道德教 育和技术交流，案例分析； 总结一月工作情况，扬长避 集中研 讨 部门经 理 和班长次2小 短 时 每年 一次 全体维修工按工种、级别分 别进行各类专业技能强化培 每年 一次 训，而后进行等级评定考核 设备操作演练 集中学 习主管部 门 公司人 事部和 业务主 管部门 按工种、 级别分 别进行 实操和 书面考 核225.5.4秩序维护(交管)员培训计划(1) 目的： 明确秩序维护(交管)员的职责任务， 树立秩序维护(交 管)职业意识。掌握上岗应知应会的基本知识和组织纪律， 培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的 秩序维护(交管)员队伍。 (2) 内容及进度：(详见下表) 岗前培训:时间内容方 式负责人考核秩序维护(交管)员职责、 工作 集中学 规程、工作标准、 纪律和奖 习与个 3 小时 惩制度、 安全保卫服务的各项 别辅导 规章和有关政策及法令 本岗位安全保卫服务的基础 一周 知识运用： 消防、 秩序维护(交 管)设施、设备的操作 岗位服务技能、队列训练、素 一个月 质训练 实地操 作 培训 在职培训: 时间 内容 方式 负责人 备注 班长 期满部门主 管进行实操 考试 实习 班长 相结合 期满进行上 岗考核鉴定 班长 部门经理和23上旬及 中旬各 一次月 末两次政治思想、职业道德、法律常 集中学习 识、消防知识、本岗位专业知 识班长每年末进行 一次岗位知 识考试周二、 四 队列、擒拿格斗、防卫术、捕 集中训练 各 3 小时 俘拳、体能 每月一 次 每季一 次 一年一 次 消防实战演习 集中训练 高楼消防知识、 紧急集合演练 集中训练 “小教员”集训一次 集中训练班长每季度一次 军训考核公司主管 部门 公司主管 部门 公司主管 部门、分公 司经理5.5.5绿化工培训计划 (1) 目的：明确绿化工的职责和任务，强化服务意识，提高专业 技能，熟练掌握本岗位的操作规程、技术要领和服务 标准，建设思想好、技术精、作风正的绿化队伍。(2)内容和进度(详见下表)名 称时间内容方式负责人考 核24绿化范围、达标要求、 岗 本岗职责、工作规程、 前 一周 服务标准、大厦美化、 培 绿化、 静化、 净化意识， 训 环保意识 上、 中旬 各一 在 次月 职 末两 培 次， 训 每次 两小 时 根据 外 即时 培 通知 5.5.6 项目保洁培训 参加园林单位强化培训 心经理 参观学习园林典范单位 服务中 试 园林绿化知识学习 林绿化典范资料学习； 训学习 心经理 知识考 绿化专业书刊学习；园 集中培 服务中 次专业 年末一 园林工具的使用保养， 有关花卉养护常识，花 卉树木修剪、 整形常识； 年中一 次实操 考评， 合 操相结 心经理 核鉴定 育和实 服务中 上岗考 面授教(1) 目的：明确本岗位职责任务，树立清洁服务职业道德意识和 从业热情，掌握本岗的操作规程和服务标准。培养一支爱业敬 业、纪律严明、专业技术过硬的保洁员队伍。(2) 内容和进旗(详见下表)25岗前培训 时间 内 容 方 式 公司概况 员工守则 3小 德 时 本岗位职责、工作纪律；本岗位 清洁班 清洁操作规程和工作标准； 环境 一周 保护意识，大厦美化概念 下学习 鉴定” 相应岗位的操作规程、工作标 实地操 服务中 心管家 和班长 书面考 试，以及 转正考核 鉴定 长带领 班长 上岗考核 行“员工 心经理 一周后进 职业道 面授 服务中 负责人 考 核三个 准；清洁机械的使用与保养，清 作与个 月 洁剂使用及注意事项 别辅导 相结合在职培训26时间培训内容方 式负责人要求每月 上旬 及中 旬各 一次职业道德、 工作宗旨、 工作精 神；与清洁有关的政府法规、 集中学 条例； 岗位专业知识的更新与 先进技术； 清洁安全消防知识 习 班长组 织严格考勤 制度，做 好培训记 录讨论工作中遇到的问题寻求 解决方法； 讨论如何吸取先进 月末 的工作经验； 相互交流各种合 理化建议 清洁机械的操作、 保养； 清洁 用品的使用及注意事项； 清洁 季末 工作的要求和难点分析 训 集中培 座谈服务中 心管家 和班长班长负责 做好工作 总结记录服务中 心管家 和班长严格考勤 制度，做 好培训记 录276.0－－－物资装备表 分目录 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.1 行政备品 秩序维护装备 清洁、绿化用品 维修用品 食堂用品 行政备品 项目 办公桌椅 保险柜 电脑 单位 套 个 台 数量 10 1 10 财务 服务中心、财务、 办公室、经理 打印机 台 1 财务、办公室、服 务中心 复印机、传真机、电 脑闪盘 照相机 洗衣机（国产） 台 台 1 2 管理层 1 台，作业 层1台 饮水机 套 3 办公室、 服务中心、 员工宿舍、食堂 台 各1 市内 备注28电话部6经理、服务中心、 办公室、财务、维 修班、消防中心验钞机 计算器 桌椅 对讲机 电风扇 图像扫描仪 服装（冬装） 服装（夏装）台 台 套 套 台 台 套 套1 10 5 12 8 1 55*2 55*2 除秩序维护部 除秩序维护部 员工配备 各岗位 员工配备6.2秩序维护装备项目 秩序维护员冬装 秩序维护员夏装 短袖衬衫 大衣 宽皮带 迷彩服 雨衣、雨靴单位 套 套 件 件 条 套 套数量 27*2 27*2 27*2 27 27 20 10 各两套 各两套 各两件备注部分巡逻岗、维修29班 对讲机 手电筒 充电电池 橡胶警棍 6.3 清洁、绿化用品 部 支 节 根 11 4 22 10 各岗位项目单 个 把 把 把位月用量 32 32 22 64备注垃圾箕 扫把 B（国产） 拖头 A（进口） 拖把 B（国产）清扫地面 拖大堂、走廊 拖楼梯、洗手 间蜡拖头 毛巾 尘推套 乱刀胶条 刀片 大垃圾袋 小垃圾袋 洁厕刷 地刷个 条 个 条 盒 个 个 把 个5 64 44 10 5 500 500 10 10拖地打蜡刮玻璃30手刷 小排刷 香球 涂水毛套 胶手套 百色垫（红） 百色垫（黑） 百色垫（白） 洗手液个 个 个 条 双 块 块 块 加仑10 10 10 4 16 1 1 1 5 洗地 起蜡 抛光 会所等公共卫 生间使用厕纸卷80会所等公共卫 生间使用对讲机套1主管绿化工具：项目单位 台 台 部 把 把数量 1 1 2 1 7备注剪草机 自动高程喷药机 铝合金梯 高枝剪 平枝剪五年折旧 五年折旧 五年折旧 三年折旧 二年折旧31油锯 松土工具 锄头 铁揪 背式喷雾器 雨衣、雨鞋 运花平车 农药 肥料 胶管 小锄 平板车 工作服把 把 把 把 部 套 部 瓶 包 米 把 台 套1 2 2 2 2 3 1 5（每月） 6（每月） 200 3 1 3三年折旧 二年折旧 二年折旧 五年折旧 三年折旧 一年折旧 五年折旧6.4 维修用品项 冲击钻 手枪钻 切割机 电焊机目单位 个 个 台 台 台数量 1 1 1 1 1备 共用 共用 共用 共用 共用注管道疏通机32套丝板 台虎钳 气泵 电工工具个 台 台 套1 1 1 5共用 共用 共用 强弱电电工每 人一套管工工具 万用表 数字万用表 工具柜 铝合金梯（10 米） 铝合金梯（5 步） 钞轮机 高空作业用具 空调机具 兆欧表 钳工工具 钳形电流表 接地摇表 场强仪 示波器 信号发生器 对讲机套 块 块 套 部 部 台 套 套 块 套 块 块 台 台 部 部1 2 2 5 1 2 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 7管工一套 共用 共用 两人一套 共用 共用 共用 共用 共用 共用 共用 共用 共用 共用 共用 共用 各岗位33网线测试仪 RJ45 压线钳 端子压线钳 同轴电缆压线钳 材料架 值班桌椅 高压冲洗（地）机部 双 套 把 个 套 套1 1 1 1 2 7 1共用 共用 共用 共用 共用 包括监控中心 泳池、观赏水 池、洗地等用347.0 管理规章制度分目录7.1 7.2 7.3 7.4公众制度 岗位职责 服务中心运作制度 管理人员考核制度7.0 管理规章制度 我司奉行“精诚服务,精彩生活”的经营理念，追求“无为而治” 的管理境界，并让业主充分感受到“－－－、情诚健康服务”的生 活环境， 并将之充分体现在与业主交流、沟通的出众制度和保证公 司及服务中心有效运作的内部制度中。 7.1 公众制度7.1.1 公众制度目录 (1) 业主规约 (2) 业主规约签约页 (3) 业主/用户手册 (4) 大厦文明规约 (5) 业主/用户登记制度 (6) 业主/用户信件、邮件、报纸及杂志分发规定 (7) 业主/用户搬入、搬出物品管理办法 (8) 户外广告、招牌、宣传设施及其他悬挂物品的管理办法 (9) 大厦临时用电管理规定35(10) 摩托车、自行车管理规定 (11) 停车场管理规定 (12) 慈溪市社会治安综合治理条例 (13) 市民行为道德规范（慈溪市参考） 7.1.2 公众制度范例 临时用电管理规定 为了加强楼宇修缮和业主及物业使用人装修等临时施工用 电管理确保电源线路安全和电气设施设备安全运行 ,维护业 主及用户的正常工作秩序,特制订本规定。 （1） 楼宇进行重大修缮使用施工电动设备和电动工具的用电量， 必 须在不影响正常运作和在供电负荷量允许范围内进行， 在报修 缮计划时， 必须同时上报用电设备， 经分公司主管经理批准后， 才能进行组织施工。 （2） 临时用电必须符合消防和安全用电要求。 （3） 使用的电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产 品质量规定和安全要求，并安装漏电保护器开关、配备分线电 闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插座，并 在专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。 （4） 专业管理人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检 查，有权停止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应 立即报告公司，停止施工。 7.2 7.2.1 岗位职责 岗位职责目录36（1） 服务中心经理岗位职责 （2） 服务中心服务中心管家（管家助理）岗位职责 （3） 行政部职责 （4） 行政部助理员岗位职责 （5） 人事培训职责 （6） 人事培训助理员岗位职责 （7） 财务部职责 （8） 财务经理岗位职责 （9） 出纳员岗位职责 （10） （11） （12） （13） （14） （15） （16） （17） （18） （19） （20） （21） （22） （23） 收款员岗位职责 档案室职责 档案室资料员岗位职责 社区文化山岗位职责 社区文化经理岗位职责 社区文化部助理员岗位职责 工程技术岗位职责 工程技术经理岗位职责 工程技术助理员岗位职责 机电设备岗职责 机电设备经理岗位职责 机电设备助理员岗位职责 安全秩序维护经理职责 安全秩序维护助理员岗位职责37（24） （25） （26） （27） （28） （29） （30） （31） （32） （33） （34） （35） （36） （37） （38） （39） （40）环境园林岗职责 环境园林经理岗位职责 环境园林助理员岗位职责 电工岗位职责 水工岗位职责 水管员岗位职责 泥木工岗位职责 空调工岗位职责 秩序维护班长岗位职责 秩序维护员巡逻岗岗位职责 秩序维护员大堂岗岗位职责 秩序维护员道口岗岗位职责 监控中心岗岗位职责 应急机动岗岗位职责 消防责任人岗位职责 义务消防队员职责 各级人员在扑救火灾中的主要职责7.2.2岗位职责范例 电工职责：（1） 熟练地掌握管物业内的供电系统线路的布置，设备技术性能 及操作要领。 （2） 持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及班长38安排。 （3） 坚守岗位，注意负荷变动，发现异常情况，及时分析原因， 并报告主管人员，认真做好值班记录及配电房巡查记录。 （4） 按时上班、不脱岗。紧急事故未排除不能进行交接班。详细 记录异常或事故情况。 （5） 认真记录办公室的通知和业主及物业使用人的维修申请及投 诉，发现问题及时向班长报告。 （6） 做好防小动物、防水、防火工作，确保变配电系统安全运行。 （7） 发生事故或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，及时排除 故障，正确停送电。 （8） 严格遵守安全操作规程，除经主管人员批准并制定了可靠的 安全措施外，一般不允许带电作业。对于故障线路，必须在 停电作业线路柜的主开关把手上挂“禁止合闸”标志牌。 （9） 负责经常保持配电房、变压器、值班室内外的清洁卫生。 （10） 积极做好节约用电的宣传工作，每月认真做好同市供电抄 表员一同抄表的工作， 并进行用电总量分析， 上报主管领导， 对于不合理用电应及时采取有效措施，节约用电。 7.3 7.3.1 服务中心运作制度 管理运作制度目录（1） 员工守则 （2） 员工廉洁自律十条规定 （3） 员工奖惩制度 （4） 员工服务文明礼貌用语397.3.2综合制度（1） 物业接管验收移交工程资料清单 （2） 机电设备验收单 （3） 建筑、小型设施验收单 （4） 室外给排水验收单 （5） 绿化验收单 （6） 单元建筑接管验收记录表 （7） 单元室内电气设施接管验收记录 （8） 用户登记制度 （9） 与业主及物业使用人沟通办法 （10） 处理业主及物业使用人投诉指引 （11） 管理工作征询意见表 （12） 关于全体员工处于警戒状态的有关规定 7.3.3 财务制度（1） 财务工作制度 （2） 公司《会计制度》 （3） 有偿服务收费制度 财务制度范例 服务中心帐目公开制度： 为了进一步提高为业主住户服务水准，为业主/住户当好家、理好 财，本着遵循“以支定收、取之于民”的原则，做到收支合理、帐目公 开，自觉接受小业主/住户的监督，为此，特制定以下财务公开制度。 一、 帐目公开：401、收费项目公开，管理费、水电费等按市有关部门制定的 标准执行。2、 3、收费标准公开，按物价部门文件规定的范围执行。 费用支出范围公开。支出内容按照《物业管理条例》规 定的范围执行。二、定期公布： （分季度和年度公布） 1、 2、 收费标准常年公布。 每季度公布一次财务节余情况（下季度 15 日前公布上季 度收支情况） 3、 每年公布一次经市审计部门通过后的全年财务收支节余 情况资料。 （具体时间为审计后的当月公布） 三、接受审计，严格执行财经纪律，按规定时间和制度整理帐 务，主动申请接受上级主管财务部的审计，对审计出的问 题，找出原因，弄清责任，及时整改，直到达到审计要求。 四、帐目公布： 由服务中心财务室经理负责报服务中心经理、业主委员 会经理审核后负责实施。 五、帐目公开方式： 1、 收费标准在收费通知单上向业主 / 住户每月公布一 次。无特殊情况，收费标准不作任何变动。 2、 公布帐目以张贴财务报表方式：在服务中心宣传栏 张贴，向业主公布。 3、 做到随时接受业主咨询。41收费管理制度： 一、管理费、水电费、车位费等固定性收费： 1、 月初由出纳员输入收费资料，会计核对后打印收费通知 单。 2、 将通知单分发至各业主（住户）信箱中。 3、 出纳员收取业主收来的现金，每日清点所收现金与收费单 据核对相符后，将单据交于会计。 4、 出纳员将现金存入银行。 5、 会计审核收费单据后入帐。 二、装修押金、垃圾清运费、维修管理费等临时性收费： 1、 出纳员向会计领取空白收据、发票。 2、 出纳员根据办公室监管装修人员开出的收费通知单或维 修班开出的维修派工单收费。 3、 出纳员每日清点所收现金与收费单据核对相符后，将现金 存入银行，将单据交与会计。 4、 会计将办公室开出的收费通知单或维修派工单与开出的 收据、发票核对后入帐。 5、 出纳员将开完的整本收据、发票交于会计核销、保管。 三、车位临时租费收费： 1、 由指定的车场秩序维护员向会计领取车场定额发票，每次 每种发票面额限领一本。 2、 车场秩序维护员每十天向出纳员交清所收车位时租费，出 纳员按照秩序维护员同时上交的每日“当班收入统计” ，计42算出秩序维护员应交车位时租费并同时核对其所用定额发 票数后，收取现金，核销已开发票存根。 3、 会计、出纳员不定期下车场抽查秩序维护员收取现金数 额。 4、 出纳员清点现金存入银行。 5、 会计将上交的定额发票计帐、保管。 6、 秩序维护员休假时应将所有现金、所领发票交清。 7.3.4 档案管理制度（1） 档案管理制度 （2） 档案室保密制度 （3） 档案文件借阅制度 7.3.5 安全秩序维护/交通管理（1） 治安管理规定 （2） 交通管理规定 （3） 秩序维护（交管）员的仪容仪表 （4） 秩序维护（交管）员纪律 （5） 监控中心制度 （6） 秩序维护员培训制度 （7） 秩序维护员军训制度 （8） 秩序维护员奖惩制度 （9） 秩序维护员交接班制度 （10） 安全秩序维护工作检验标准 （11） 紧急集合方案43（12） 秩序维护员处理问题的原则和方法 （13） 执勤中遇到不执行规定、不听劝阻的处理 （14） 盗窃处理 （15） 执勤中遇到犯罪分子打劫的处理 （16） 发现业主及物业使用人醉酒滋事或精神病人闯入秩序维 护目标的处理 （17） 执勤中发现可疑分子的处置 （18） 执勤中发现业主及物业使用人斗欧的处理 （19） 发生刑事、治安案件的处理 （20） 对讲机使用管理规定 （21） 电警棍使用管理规定 （22） 秩序维护值班记录 （23） 来访登记表 （24） 交通管理工作检验标准 安全秩序维护/交通管理范例 停车场管理规定： 一、 地面停车场管理规定 1、 地面停车场为业主 （住户） 车辆来往或临时停车提供方便，采取计时收费和使用月卡停车的办法。 2、地面停车场车辆停车半小时以内不收费，超过半小时按慈溪 市物价局有关规定执行。 3、长期使用地面车位的业主（住户）可购买临时停车卡，收费44标准参照慈溪市物价局有关规定执行，但不固定车位，每月 30 日前 到服务中心办理下月停车卡，停车月卡可使用到次月。 4、车辆进入车场道口，必须用行驶证换取临时停车证或月卡车 位牌方可进场停车，出场时凭临时停车证或月卡、车位牌换回驾驶 证，停车期间由车管员打卡计时。 5、 停放在车场的所有车辆，必须关锁好车门（窗） ，防止车内物品丢失。 二、私家车位停车管理规定 1、凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。 2、在住宅区内有停车位的车主，必须持有服务中心发放的停车证， 并凭证出入住宅区。 3、车辆出入住宅区必须办理登记、领交车号牌手续。车辆进入时， 要领取车号牌， 登记车号牌号码； 出去时要将车号牌交回车管员， 经查核无误后，才能驶出住宅区。无车号牌或车号牌与存查记录 不符时，其车辆不得离开住宅区，否则车管员有权扣留其车辆， 并报告公安机关处理。 4、进入住宅区内停放的车辆，必须停放在划定的车位内。行车通 道、消防通道及非停车位禁止停车。 5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶 入住宅区。 6、车辆停放后，必须锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。 7、车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告， 并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追45究交接班双方的责任。 8、车管员必须坚持原则，不得利用工作之便与车主拉关系，收受 贿赂，放松管理，违者一经发现，必须从严处理。7.3.6环境卫生、园林绿化 （1） 环境保护部工作制度 （2） 清洁工作细则及质量标准 （3） 公共通道、绿化带、垃圾池清洁工作细则及质量标准 （4） 园林绿化部工作制度 （5） 园林绿化部管理制度 （6） 园林绿化检验标准7.3.7设备维修管理 （1） 业主及物业使用人房屋维修管理规定 （2） 房屋维修回访制度 （3） 房屋维修标准及收费标准 （4） 建筑设施的保养 （5） 电气维修规定设备维修管理规定范例 附 1、业主及物业使用人维修服务标准：序 内 容 号 服 务 标 准 备注46接到维修要求，跟用户约定好维修时间， 如 暂 没 有 此 项 维 修 0 上楼时间 1 维修及时率达到 99%。 0 2 0 服务态度 3 0 维修材料 4 对不满意的 10 ％应 0 5 0 6 0 7 0 8 0 疏通马桶 9 1 疏通地漏 也不影响畅通，维修时间不超过２小时。 水瓶等。 使之相当畅通，并对切口恢复原样，清出 维修时间不超过 1 小 维修工作 应达到９０％。 满 意 率 使住户满意。 洗 脸 盆 漏 水 应达到原先标准，经反复试用，不漏水， 洗菜盆漏水同此项 服务对象满意，此项维修不超过１小时。 达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢 洗菜盆堵塞同此项 堵 塞 复原样，维修时间不超过２小时。 浴 缸 堵 塞 达到畅通， 对切口处的修补尽力恢复原样， 维 修 时 间 不 超 过 ２ 及 漏 水 经反复使用达到畅通、不漏水。 使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾 桶内掉进梳子、 洗发 小时。 严重堵塞除外， 如马 洗 脸 盆 尽快组织二次维修， 应向住户提供合格的维修材料。 热情、谦虚、使用文明用语。 到 99%。 释，再约定时间。 维 修 服 务 一般不超过８小时，复杂的最多不应超过 如超出上述时间， 应 时 间 ７２小时。服务效率满意率应达到 98%。 向住户说明原因。 服务态度满意率达 准时按预约时间到达目的地。 人员，应向住户解470 1 1 1 接头漏水 2异物并清理干净。时维 修 墙 内 应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维 维修时间不超过 2 小 水管 修完毕后外观应恢复原样， 做到工完场清。 时 维修时间不超过１ 应达到紧固、密封、不滴水。 小时 维修时间不超过４1 3楼 上 水 漏到楼下尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水 小时 为标准，并对墙地面等污染处清理干净。 （ 上 层 住 户 不 在 家 除外）1 马桶漏水 4 1 5 1 房间没水 6以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢 复原样，维修时间不超过２小时。 水 龙 头 维修后应达到原来标准，密闭、开关自如， 漏 水 维修时间不超过３０分钟。 阀门、滤网、高位水 使之通水，应在１小时内解决住户用水问 箱等都可能造成住 题。 （市政停水除外） 户家中没水。 维修时间不超过２1 房间无电 7以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕 小时， 后应尽量保持原状。 比较复杂的不超过 ２４小时1 灯不亮 8应达到原来照明标准，住户提供的物料还 维 修 时 间 不 超 过 ３ 需进行严格的验证。 ０分钟。481 门铃不响 9 以达到清脆悦耳为标准维修时间不超过３ ０分钟 小维修不超过 2 小2 修理电器 0使电器能达到正常使用,保持原有外观,试 时， 用效果使住户满意。 较难的不超过 72 小 时 维修时间不超过２2 1房 间 插 座 使用方便、安全为标准。并把故障原因告 小时， 无电 诉住户。 比较复杂的不超过 ２４小时 木门不超过３０分2 换 2 锁应按住户要求安装， 并反复试用使之灵活， 钟， 开关自如，紧闭性好。 铁门不超过２小时。 维修时间不超过２2 修理门窗 3 不超过２４小时 使之能开关灵活自如，密封性能良好。 小时， 如玻璃损坏的附 2：有偿维修服务项目收费标准 编 号 ㈠ 序 号 1 2 收费标 服务项目 单位 准 （元） 空调（窗式） 空调（窗式） 台 台 50―80 有预留孔 备 注80―120 无预留孔，不含支架49安3空调（分体）台150― 250不含支架、配件装4空调支架副150― 250铝合金材料，其它材料另计 费用 含调试 含调试类5 6 7 8 9洗衣机 抽油烟机 排气扇 热水器（电） 热水器（气）台 台 台 台 台10―20 50―80 20―3080―100 含调试 100― 150 含调试10玻璃平方 米80―100 含料，普通 5 厘白玻11 12灯具、门铃等 防盗门个 扇30―120 150― 30013 14 15 16 17 18 ㈡ 1水（电）表 水管 阀门 洗脸（菜）盆 门锁 室内电路 浴缸堵塞块 米 个 个 个 米 个/ 次30―50 20―30 10―30 80―100 30―50 20―30 30―80 根据工作难易程度及工时 确定维2浴缸漏水个/ 次30―80根据工作难易程度及工时 确定50修3洗脸（菜）盆堵塞个/ 次20―80根据工作难易程度及工时 确定类4洗脸（菜）盆漏水个/ 次20―50根据工作难易程度及工时 确定5马桶堵塞个/ 次10―100 根据工作难易程度及工时 确定6马桶漏水个/ 次30―80根据工作难易程度及工时 确定7疏通地漏个/ 次5―60根据工作难易程度及工时 确定8 9 10 11 12 13水龙头漏水 水表漏水 抽油烟机 排风扇 热水器（电） 热水器（气）个/ 次 个/ 次 台 台 台 台5―15 20―30 50―80 10―20 50―100 100― 20014 15 16 17 18室内电路 电话 电源插座 电表箱开关 修补瓷砖米 部 个/ 次 个/ 次 平方 米20―50 20―30 10―20 20―30 30 含人工、辅材19刷油漆平方 米205120空调（窗式）台100― 200不含电脑板、压缩机21空调（分体）台200― 250不含电脑板、压缩机22 23 24灯具 铝合金拉手 各类门个 个 个20―60 15―30 20--80注：此标准可根据实际情况调整。 附 3、房屋维修管理规定： 为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是， 划清责任，合理收费，服务用户”的精神，特制订本规定。 1、用户在入伙时同服务中心人员共同验收房屋发现的质量问题， 要在交验单上分项注明整改项目并签字，由服务中心负责联系 施工范围组织专人维修。维修后服务中心实行消项验收，维修 所发生的人、工、材料等费用由施工单位负责。 2、用户房屋自入伙起在工程保修范围内发生的房屋质量问题， 均属于建筑施工质量保修期保修内容，服务中心在接到用户 投诉和反映情况后，如果工程较小，涉及金额不大，则维修 班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立 即报告房产工程部和主管领导，联系开发商，由开发商找施 工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。 3、用户入伙满保修范围后发生的质量问题，属于入伙后未整改 的遗留问题，原则上同第 2 条。属于用户在使用和改建或装 修中发生的问题，由用户自行负责。 4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向服务中心维修班提52出维修申请，由服务中心维修班进行维修，维修后由业主签 名验收，维修班按成本价合理收费。 5、如用户提出大的维修申请，维修班应上报服务中心，服务中 心派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维 修后由用户验收并在派工单上签字。 6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由服务中心负责完成， 维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向用户收 费。 附 4、 房屋二次装修管理规定 为加强本大厦精装修交付的房屋二次装修的管理和监督， 有效 制止二次违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护大 厦环境整洁、美观，协调及住户的正常生活秩序，使住户有一个安 全、清洁、优美、舒适的办公居住环境。参照建设部《住宅室内装 饰装修管理办法》 ，凡业主(住户)进行室内装修，应当保证建筑工程 质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保 护等有关规定和标准，并需遵守我司对房屋装修有关问题的规定： 一、二次装修审批 1、精装修房屋二次装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面 委托书）会同其委托的装修者到服务中心申报，如实填写《家庭 居室二次装修开工申请表》 ，由装修单位负责人签定《防火责任 书》 ，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原 件，经服务中心审批后，方可进行二次装修。 2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到服务中心办理 《装修出入证》 ，凭《装修出入证》 ，方可进入大厦装修。 3、业主（住户）和装修者在办理开工申请时，应分别向服务中心 交纳装修保证金等相关装修费用（详见《二次装修收费项目及53缴纳标准》 ） 。工程完工后，经服务中心验收，无违章或渗、漏、 堵、损坏等情况发生，服务中心在十日内退还业主和施工单位 的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多 退少补。 4、办公楼或酒店公寓的装修面积 100 平方米以上需申报慈溪市消 防局防火科（地址：代查）审批；审批后，按审批要求进行二次 装修。 5、对未向服务中心申报或不符合规定条件自行开工的家居装修工 程，服务中心有权依法制止其违法装修行为。 二、二次装修范围 1、二次装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为： a.二次装修涉及公共设施、公共空间； b.改变房屋承重结构； c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗； d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装 大型灯具、铺设大理石地板等； e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋 设电线或改线； f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层； g.使用不符合消防要求的装修材料； h.其他违章装修活动： 的确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，住户应委 托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报 政府设计审批部门审批。 2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活 动必须符合宁波市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外54观的协调统一。 3、大厦属于精装修标准交付，中央空调外机统一位置摆放到位， 住户需移位中央空调外机需到服务中心申报，并按服务中心指 定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材 质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修住户要承担由此 造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠 落等） 。 4、更改或安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道，不 准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。 5、为保证建筑外观的统一协调，前阳台的装修必须符合慈溪市国 土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网） 。房 间窗户内侧安装防盗网的除外。 6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个 月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。 7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。 8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。 三、二次装修施工管理 1、 二次装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。 如确实需要延期， 应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期 手续。 2、二次装修施工作业时间为每天 8：00―11：00，14：00―17：00； 节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的 工作。如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性 气味的工作，服务中心有权责令其停工、扣留或没收工具，并视 情节轻重给予处罚。 3、二次装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民55和财产的安全。 住户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造 成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负 责修复和赔偿。 4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设 施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标 准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电 保护器， 漏电动作电流小于 30mA， 开关箱电源线须采用橡胶电缆， 在施工完成后及时拆除。 5、装修施工临时动火、用电，应提前向服务中心申报，并填写《临时 动火/用电作业申请表》 ，说明动火、用电部位，使用工具的品种、 负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。 6、 装修施工作业应遵守消防规定， 每 50m2 作业现场配备 1 个 2Kg 灭火 器， 每个作业现场应至少配备两个灭火器 （禁止使用 1211 灭火器） 。 7、根据《中华人民共和国消防条例》实施细则第十条规定，施工 单 位必须负责施工现场的消防工作。在本大厦住户内进行装修的施工 单位必须指定一名防火责任人，签定防火责任书，负责施工现场的 防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。 8、 各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理 制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安 全操作规程和制度。 9、 如因违反装修管理规定所发生的消防事故， 由发生事故的施工单位， 个人以及雇请施工的业主（住户）按规定承担一切经济及法律责任。 10、装修垃圾必须袋装，并按照服务中心指定的位置、方式和时间进 行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，服务中心有权责56令限期清理。不及时清理的，服务中心代为清理，费用由装修户 承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的， 由各装修户共同负责。 11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走 道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予 以处罚。 12、需留宿楼宇装修户内的施工人员，必须持有效证件由业主本人出 面到服务中心办理担保手续后，方可准许留宿。如私自居住在楼 宇装修户内，一经发现，按《慈溪市治安管理条例》规定送交当 地派出所处理。 13、装修施工人员凭《装修出入证》出入大厦，工作期间应佩戴《装 修出入证》 ，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处 以罚款和没收证件，直至取消装修资格。 14、服务中心对装修户每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在 服务中心申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修户大门外， 以便于巡查工作的进行。对上述违规问题轻者现场纠正，重者服 务中心将下发给装修负责人 《装修违规通知单》 ， 视情节轻重进行 处罚。 四、违章装修处理 服务中心工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受服务中 心工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，服务中心有权作 如下处理： 1、责令停工； 2、责令恢复原状； 3、扣留或没收工具； 4、停水、停电；575、赔偿经济损失； 6、 参照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 （）罚则进行处罚。 7、 7.3.8 以上几种处罚可同时并处。 消防管理（1） 防火管理措施 （2） 防火安全“三级”检查制度 （3） 消防控制中心管理制度 （4） 关于制定灭火应急方案预案和进行演练的规定 （5） 灭火应急规程 消防管理范例 防火管理措施： 一、 任何单位和个人需要在辖区内施工动火，必须提前到服务中 心办理动火作业手续， 并通知消防监控中心。在重点部位、危险地段（如变压器室、 配电房、汽车库、发电机房、楼层和裙楼办公室等）动火，必 须经服务中心经理批准，违者按有关规定处罚。 二、 动火前，施工单位必须采取切实有效的防火安全措施，且服 务中心必须派人督促检 查落实情况，动火完毕后立即派人清查现场。对私自动火作业 的，除责成其迅速补办动火作业手续外，可给予其必要的处罚； 对造成事故的，除加重处罚外，还必须移交司法机关追究其法 律责任。58三、施工动火过程必须做到“七不” 、 “四要” 、 “一清” 。 （一）动火前的“七不” ： 1、防火、灭火设施不落实前不动火。 2、周围的易燃杂物未清理前不动火。 3、附近难以移动的易燃结构未采取有效安全防范措施前不动 火。 4、盛装过油类等易燃物品的容器内的残存油质未彻底清除前不 动火。 5、 凡储存有易燃、 易爆物品的场所， 易燃物品未搬出前不动火。 6、进行高空焊接或切割作业，下面的可燃物品未清理或未采取 有效安全防护措施前不动火。 7、未备好相应的灭火器材前不动火。 （二）动火中的“四要” ： 1、动火前要指定现场安全负责人。 2、现场安全负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现不安 全苗头时，要立即停止动火。 3、发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。 4、动火人员要严格执行安全操作规程。 （三）动火后的“一清” ： 动火结束后，动火人员和现场负责人应彻底清理现场火种，在确 认无任何残余火种的情况下，才能离开现场。 三、配电房及重要机房内不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设备旁 边不准堆放任何杂物。59四、通道、楼梯口等部位必须保持畅通，疏散标志和安全指示灯要 保证完好。禁止业主 /物业使用人在走道、垃圾桶旁焚香、烧纸。 五、大厦所有人员必须遵守《中华人民共和国消防条例》和公司有 关消防管理的规定。 六、严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备 完好。 7.3.9 社区文化（详见 10.0） （1） 社区文化工作制度（略） 7.4 管理人员考核制度7.4.1 管理人员考核是以任职资格和岗位责任为依据 综合运用评议、询问、测试、调查等手段，对特定对象履行职位的 能力进行结论性评价的过程。 为合理利用人力资源，充分发挥人 员潜能，切实搞好人才培训提供依据。 7.4.2 考核工作要坚持“三公” 、 “三严” 、 “四结合” 、 “四挂钩” ： 1）三公”为公平，即考核标准公平合理，人人都能平等竞争；公开， 即考核实行公开监督，人人掌握考核办法；公正，即考核做到 公正客观，考核结果必须准确。 2）三严”为严格考核标准，即考核要素的标准必须具体、明确、客 观；严明考核办法，即考核规程和方法要科学、严谨、可行； 严肃考核态度，即考核者和考核对象对待考核的态度均应当端 正、认真、负责。 3） “四结合”为组织考核与自我考核相结合，全面考核与单项考核60相结合，常规考核与特别考核相结合，定性考核与定量考核相 结合。 4） “四挂钩”为考核结果与职务升降挂钩，与收入多寡挂钩，与荣 誉得失挂钩，与工作去留挂钩。 7.4.3 全面考核要考核员工德、能、勤、绩四个方面 德主要考核思想觉悟和道德品质；能主要考核学识水平和实操能 力；勤主要考核工作态度和出勤情况；绩主要考核劳动效率和工作 业绩。在进行具体的考核工作时，根据考核目的和岗位特点，再将 考核项目加以调整，考核条目加以细化。 7.4.4 经常进行的员工考核工作主要有转正考核、续约考核、培训考核， 专业考核，日常考核、年度考等。 7.4.5 各类考核的结果均要形成文字材料，考核材料要力求具体详细， 避免过于抽象空洞。除个别情况外，一般考核均可以使用《员工 考评表》 ，先过进行要素递减评分，再采用写实纪实手法，运用 数据，事实列出评分理由和做出综合评语。 7.4.6 一般情况下，员工考核都要让被考核者对照考核标准先进行自我 考核，以促使其自省、自悟、自励。组织考核的结果，一般也 要与本人见面，以激发其成就感和进取心。 7.4.7 所有各类员工考核材料，都应当及时转交公司人事部，并由人 事部负责存入本人档案。618.0 档案管理模式分目录8.1 8.2 8.3 8.0管理流程图 档案的建立 档案的管理档案管理模式8.1管理流程图制定规章制度确立档案的内容档案的收集、接收和移交整理、分类、编目及著录按统一格式装订、输入电脑、入柜保管、利用、检查628.2档案的建立 物业档案是在工程建设及管理、服务过程中形成的应当归档 保存的有关图纸、图表、文字、照片、影像、录音等文件材 料的总称。 它是工程的重要资产； 是历史的原始的真实记录； 是物业管理服务的重要依据。建立物业档案，是物业管理单 位实现物业规范化和现代管理的手段，是提高综合管理能力 的基础。8.2.1建立档案管理制度 按照社会档案行政管理的要求和公司 ISO9000 质量体系文 件标准，建立规范的档案管理制度。档案的管理制度是档 案管理工作的准则和依据，物业档案管理制度主要有：对 机构部门管理人员职责的规定；对管理工作程序的规定； 对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、 著录、保管利用、鉴定的制度和标准；对违反制度的处罚 规定等。根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度： 《档案资料员岗位职责》 《档案管理制度》 《档案文件借阅规定》8.2.2确定档案的内容 物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物档案、 业主及物业使用人档案、管理工作档案、社区历史档 案、财务会计档案等。 根据要求以下仅就建筑物档案、管理工作档案的管理63具体说明。 （1） 建筑物档案 1、 建筑物原始档案建筑物原始档案是指物业管理单位在接管物业管理时，从开 发商手中接收的在工程建设施工过程中形成的工程档案，主 要指竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体内容请见表一：表一、接管时收集、接收的工程资料清单 序 号 一 1 2 3 二 1 2 3 4 产权资料 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 技术资料 竣工图―总平面图 建筑图---建筑图 结构图---结构图 附属工程及隐蔽管的全套 图纸 序 号 资料名称 移交单 位 移交 人 接收单 位 接收 人 资料编 号 资料名称 移交单 位 移交 人 接收单 位 接收 人 资料编 号645 6 7 8地质戡察报告 工程预决算分项单 图纸会审记录 工程设计变更通知 及技术核定单 （包括质量事故处理记录）9 10隐蔽工程验收记录 沉降观察记录及沉降 观察点布置图三 1竣工验收证明书 慈溪市基建工程竣工验收 书2慈溪市建筑消防验收合格 证3慈溪市电话有限公司电话 工程竣工验收证书4钢材、水泥等主要材料的质 量保证书5新材料、构配件的鉴定合格 证书6水、电、卫生器具等设备及 卫生洁具的检验合格证书657 8 9砂浆、混凝土试块试压报告 供水、供暖管道的试压报告 如需物业公司临时代管的 设备，开发商还需提供：水 泵、配电柜变压器、住户对 讲系统、有线电视系统等设 备的订购合同、验收证书、 产品证书、产品说明书、竣 工图纸等四 1房屋使用资料 房屋产权资料1） 各用户业主名单、地址、电 话清单 2） 建筑面积计算书 五 供电、供水系统如需物业公 司临时代管的，竣工验收后 加办以下协议及证书（慈溪 市各部门颁发的常规证书） 1 2 3 4 供用电协议书 慈溪市用电许可证 委托银行代收电费合同书 变压器报停申请表665 6用水申请审批表 月供水计划报告单 2．建筑物维护、改造档案 建筑物维护、改造档案是物业管理单位在物业管理工作中对 所管物业建筑本体（或称物业公共设施及公共部分）进行维 护、改造的有关资料： a、 b、 c、 d、 e、 f、 维护改造申请表及批准文件 维护改造工程施工许可证 维护改造方案 维护改造工程合同 维护改造工程预算书及批准文件 维护改造工程施工技术文件（按城建档案管理部门制定的相关规定执行） g、 h、 i、 j、 维护改造工程验收证明书 维护改造工程结算（核算）表 各设备及工程使用维护说明书 各设备及工程使用许可证（政府规定需要申办的应全部具有） k、 维护改造工程施工设计图及竣工图3． 用户装修、改造工程档案 用户装修改造档案是指业主/住户对自已拥有产权或经业主授 权的房屋进行装修、 改造工程所产生的文件和图纸材料， 一般 内容如下：67a、 装修、改造申请表及审查意见 b、 装修设计图 c、 装修、改造过程中的管理、监理资料 d、 完工后的验收意见 （2） 管理工作档案 管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产 生形成和需要收集归档保存的 文件材料，主要为： a、 政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等 b、 物业管理公司制订的各种大厦管理规定、规约 c、 公司 ISO9000 质量体系文件 d、 公司大事记 e、 工作计划、方针、目标记录 f、 各项管理工作日志 g、 纠正和预防措施方案 h、 质量控制记录 i、 各项管理工作控制程序 j、 设备保养规程 k、 回访记录日志及回访登记表 l、 投诉及投诉处理记录 m、 其他需要收集归档的工作记录、服务记录 8.2.3 档案的产生收集、接收和移交 档案的收集、 接收、 整理和移交是档案管理工作的基础。68物业管理档案员应从项目接管开始便收集应归档的各 类文件资料并进行验收、整理、组织移交等工作，确保 档案材料完整、真实、规范和及时归档。档案的收集、 接收工作应严格按照归档内容的规定进行， 对于缺顶少 件要有明确的记录， 并提出追缴和补制的要求。 对所收 集、接收的档案要严格核实材料的真实性，原始性；对 于档案中规定变复印件的材料接受时应严格与原始材 料核对， 核实后的材料应有明确的注明。 根据档案材料 来源渠道众多的情况， 按各职能部门的职责分工负责收 集、接收； a、 工程部负责收集、接收竣工验收资料、房屋的单体 竣工图等项目建筑物的原始资料； b、 各组团协调办公室负责收集用户资料、装修管理资 料、投诉及回访记录等； c、 行政部负责收集文书档案资料及社区历史活动档 案； d、 其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录 分别由各职能部门负责收集。 上述部门收集来的档案 资料应及时送交档案室 （根据不同情况制定各种资料 送交的时间） 。对于收集、接收上来的档案，档案室 应进行验定、签收并进行整理、分类、编目及著录。 其用纸（或载体） 、用墨、记录书写的字体和符号均 应符合国家及慈溪市档案行政管理部门制定的规定69和标准。 8.3 8.3.1 档案的管理 档案的分类、编目及著录 档案室在收到分公司各管理职能部门收集、移 交来的档案后，应按国家、地方档案行政管理 部门和公司规范规定进行整理，并统一分类、 编目、著录。8.3.2档案的整理装订 档案的整理装订档案的整理装订应按国家和 慈溪市档案管理部门制定的统一规范的装具 和方式进行，详见慈溪市档案局及慈溪市城市 建设档案馆有关规定。8.3.3档案的电脑化管理 （1） 信息采集 类型 信息输入 业主登记事项（姓名、年龄、职业、同户人、 身份证号、通迅号、联系地址等） 基本信息 业主各种证件图形扫描 业主变更登记 产权登记事项 产权信息 产权证书图形扫描70产权变更事项合约内容摘要 合约信息 产权证书图形扫描 合约执行情况记录 （2） 信息录入★ 输入 ★ 修改 ★ 删除 （3 ） 查询检索★ 按类型浏览业主及物业使用人档案 ★ 可输入查询条件，查询检索业主及物业使用人信 息719.0 管理指标 分目录9.1 管理指标表 9.0 管理指标 为了将－－－建设成为高端物业管理服务典范大厦，参照国家有关 标准，结合我司的管理目标及管理方针特制定如下管理指标及事施措 施：序 项目 号国优标 承诺指标 准 指定维修技术人员负责责任区域内 的房屋巡查，建档记录，确保房屋 房屋完 内容及实施措施1 好率98%100%完好、整洁、无改变使用功能、无 乱搭建、无随意占用公用设使及通 道房屋零 修、急 2 修及时 率 维修工 3 程质量 100% 85% 合格率 100% 99% 100%接到维修单在承诺时间内到达现 场，零修及时完成，急修不过夜分项检查，结合部位严格把关，按 照工序一步到位，并按照维修回访72合格 率、优 良率及 回访率50%制度进行回访，以确保维修质量区内实行卫生责任区包干，指定专 职保洁员全天 12 小时进行保洁工 清洁保 4 洁率 99% 100% 保洁主管监督，以确保垃圾日产日 清，空气清新，设施完好，环境无 污染。 指定机电设备及公用设施管理人员 负责维护，实行巡查制度，建档记 道路车 录，由维修主管监督，以确保道路 5 场完好 率 通，无随意占道，无改变使用功能。 车场内整洁，设施完好无损 化粪 池、雨 6 水井、 污水井 完好率 100% 定期疏通、清理、井盖齐全完好， 保证沟、渠、池、并完好，排放畅 通 100% 畅通无损坏，路面平坦整洁排水畅 作，实施巡查制度，建档记录，由73排水 管、明 7 暗沟完 好率 100%指定机电设备及公用设施管理人员 负责维护，实行巡查制度，建档记 录，由维修主管监督，以确保排水 畅通无阻、无积水、无塌陷 指定机电设备及公用设施管理人员 负责维护，定期检查维护保养。实路灯完 8 好率 监督，以确保路灯洁净及完好无损， 夜间正常使用 指定机电设备及公用设施管理人员 大型及 9 重要机 电设备 99% 负责维护，定期检查维护保养。实 行巡查制度，建档记录,由维修主管 监督，以确保机电设备正常运行及 完好无损 公共文 体设 施、休 10 息设施 及小品 雕塑 大厦内 11 治安案 0.1% ≤0.1% 实秩序维护岗位职责，明确责任区 95% 98% 监督，以确保公共文体设施、休息 设施及小品雕塑完好无损，整洁美 观 实行 24 小时秩序维护巡查制度，落 指定机电设备及公用设施管理人员 负责维护，定期检查维护保养。实 行巡查制度，建档记录,由维修主管 95% 99% 行巡查制度，建档记录,由维修主管74件发生 率域，力保年度无重大刑事案件发生， 以确保业主的人身及财产安全 指定机电设备及公用设施管理人员 负责维护，实行巡查制度，建档记 录，由维修主管监督，以确保消防消防设 设施及设备完好无损，正常使用。 12 施设备 完好率 建立义务消防组织，定期进行培训 及消防演练，勤查及时消除火灾隐 患 加强消防宣传，增强业主防火意识， 火灾发 13 生率 0.1% ≤0.1% 及消防演练，勤俭查及时消除火灾 隐患 建立巡视制度，跟踪管理，及时发 违章发 无标准 14 生率及 95% 处理率 发生，建立回访制度 业主对 物业管 15 理的满 意率 95% 95% 求，加强双方沟通，以确保业主对 物业管理工作的满意程度 在日常服务过程中，及时收集业主 的需求信息，尽可能满足业主的需 100% 取得业主的理解，杜绝违章现象的 1%、 现及时处理并记录，加强宣传工作， 建立义务消防组织，定期进行培训 100% 100% 加强消防宣传，增强业主防火意识，75按照政策规定，作好各项工作，提 业主有 效投诉 率、处 16 理率及 处理时 限 95% 年 100% 了解业主的合理要求，将投诉及时 处理及记录并建立回访制度（处理 时限：立即处理，分类考虑可能处 理的时间，一般不超过半天） 建立培训考核制度，对员工分别进 行入职、在职、升值的培训，并予 管理人 于考核，不和格者淘汰，对于特种 员专业 17 培训合 考核，并监督其上岗作业证的有效 格率 期，确保培训合格率高达 100%，以 此确保员工的高素质 80% 100% 作业人员，实行外送有关部门培训 1%/月 ≤0.2%/ 高管理人员素质，加强业主之间的 沟通，定期征求业主的意见，主动 改进工作；定期举行业主座谈会，7610.0 社区文化分目录10.1 社区文化制度建设 10.2 社区活动计划 10.1 社区文化制度建设 10.1.1 目的 （2） 搞好社区文化建设，形成一种浓郁而又高雅、积极而又健 康、活泼而又有序的社区文化氛围。 （3） 丰富社区文化生活，加强业主与服务中心、业主与业主之 间的沟通交流，增强彼此信任。 （4） 紧密配合开发商提倡的日子缓缓、 生活散散的节奏和步伐， 作好业主/住户业余文化生活的好后勤。 10.1.2 要求 （2） 每年详尽而科学地作好年度社区文化规则。 （3） 组织要求：策划严密，进展有序，落实到位，效果突出，反 响热烈。 （4） 内涵要求：内容多变，形式多样，主题鲜明，格调高雅。 （5） 性质要求：娱乐社区业主，形成社区特色，提升社区档次。 10.1.3 活动方式 （2） 日常持续性社区文化生活。 （3） 重大节假日大型社区文化活动。 10.1.4 场地安排77（2） 大厦内公共设施及中心广场、会所等。 （3） 以租用场地为辅。10.2 社区文化活动计划 10.2.1 日常社区文体活动 （1） 春浓时节踏春去 （2） 仲夏交友联谊会 （3） 文化沙龙 （4） 文体俱乐部 10.2.2 节假日主题活动 （1） 元旦新年座谈会 （2） 新春茶话会、文艺晚会 （3） 中秋赏月晚会 （4） 国庆歌舞晚会 （5） 圣诞有奖游艺晚会7811.0 便民服务项目分目录11．1无偿服务11．2 有偿服务 11．3 会所经营管理方面的建议 11．0 便民服务项目 我司为业主及物业使用人提供全面、 细致的服务， 服务项目众多。 在履行这些服务的过程中， 仍可根据业主及物业使用人的需要随 时增设服务项目。 务。 11.1 无偿服务 购飞机票 代发邮件 代订酒店客房 代送鲜花礼品 代办电话 代订报纸、投递信箱 提醒服务 11.2 有偿服务（收费标准见 7.3.7） 11.2.1 日常维修、装饰服务 （1） 内上下层漏水 （2） 铁门锁79同时根据服务内容可分为无偿服务和有偿服（3） 木门锁 （4） 窗锁 （5） 窗 （6） 换信箱锁 （7） 修理木门、铝门 （8） 修理铝窗 （9） 刷涂料 （10） 铝合金拉手 （11） 查照明线路 （12） 查插座线路 （13） 电话插座 （14） 电源插座 （15） 普通开关 （16） 漏电开关 （17） 空气开关 （18） 灯具 （19） 更换电话线 （20） 更换线路 11.2.2 家政服务 （1） 清洁地毯 （2） 地板打蜡 （3） 地毯吸尘 （4） 擦抹办公台80（5） 清倒垃圾 （6） 市内搬运 （7） 修剪花园绿化 11.2.3 礼仪服务 （1） 代购花卉 （2） 代订生日蛋糕 （3） 提供礼仪人员 （4） 电声乐队演奏 （5） 筹办庆典 11.2.4 商务服务 （1） EMS 特快专递 （2） 代定火车票 （3） 打印、复印、传真 （4） 接飞机、火（汽）车 （5） 摄影、摄像8112.0 工作计划分目录12.1 工作计划表 12.0 工作计划 进驻时间：入伙时间前 3 个月(售楼期间提前介入)序 号 1工作内容责任部门完成日期售楼期间介入分公司秩序维护主 管组织根据开发商需 求来定 入伙前期2 3物业管理项目的建议 筹建服务中心（筹建处）前期现场负责人公司总经理、人事 入伙前 1 个月 经理、前期现场负 责人4制订入伙方案分公司制定，有关 入伙前 20 天 部门审阅管理者代 表审定5各项物管文件资料的准备分公司实施， 办公 入伙前 18 天 室、质量管理部、 财务部配合6工程建议整改实施的监察前期现场负责人签约后实施827参与楼宇机电设备调试工程部、服务中心 工 程 进 入 调 试 参与 阶段 入伙前 20 天8 9服务中心挂牌运作 楼宇接管验收分公司前期现场负责人接 入伙前 15 天 （政 洽、工程部实施、 府 部 门 验 收 合 服务中心配合 格后 2 天）10员工培训服务中心、人事部 入伙前 15 天 实施， 安全部、工 程部配合11机电设备接管验收分公司组织，工程 政 府 有 关 部 门 部实施， 服务中心 验收合格后 1 个 参与 月12 13入伙准备工作 入伙工作分公司、服务中心 入伙前 1 天 服务中心、人事部 入伙后头 5 天 负责调配有关人员 配合14 15检查指导日常管理工作 巡楼检查（月检）公司各部门每两周一次质管部牵头组织， 入伙 3 个月后每 公司各部门实施 月一次16实现管理目标服务中心、各部门 按合同执行 配合8317工程资料收集、整理、归档工程部实施， 服务 入伙后半年内 中心协助18物业管理上岗证培训人 事 部 联 系 住 宅 入伙后一年内 局、培训中心19合同执行日程情况追踪办公室、质量部、 合同有效期内 策划部注： 本项目最终工作计划将与甲方营销部商议后根据情况确定。 附： 1、每月采购计划表 2、每月工作计划表 3、每月培训工作计划表8413.0 物业服务及维修养护计划分目录13.1 前期物业管理服务 13.2 日常物业管理服务 13.3 分项服务计划 13.4 单项服务：外墙清洗服务 13.0 物业服务及维修养护计划 13.1 前期物业管理服务 13．1．1 从 物 业 管 理 各 专 业 角 度 提 出 专 业 建 议 ， 方 便 日 后 的 物 业管理, 如： （ 1） 建 筑 设 计 （ 地 下 室 、 地 面 、 架 空 层 、 标 准 层 、 屋 面 等 ） 是否满足物业管理的需求； （ 2） 设 备 机 房 的 环 境 、 通 风 是 否 满 足 要 求 ； （ 3） 根 据 清 洁 管 理 经 验 及 整 体 规 划 要 求 ， 对 垃 圾 房 建 造 位 置 的合理性及其建造价格提出建议； （ 4） 管 理 用 房 位 置 确 定 的 原 则 及 设 计 、 装 修 标 准 ， 管 理 用 房 位置的参考意见以及管理用房的布局； （ 5） 根 据 当 前 国 家 标 准 对 原 电 梯 安 装 设 计 及 配 套 设 施 提 出 合 理化建议； （ 6） 从 消 防 设 施 设 计 布 局 、 产 品 选 型 、 施 工 进 度 等 方 面 提 出 建议； （ 7） 根 据 国 家 消 防 规 范 及 公 安 消 防 主 管 部 门 的 审 核 意 见 ， 对 设计中的缺陷提出纠正及修改建议； （ 8） 给 排 水 专 业 从 收 集 相 关 原 始 资 料 、 气 象 数 据 、 城 市 配 套85工程等方面，提供修改意见； （ 9） 从 治 安 管 理 、 工 作 环 境 、 社 区 文 化 活 动 需 要 等 方 面 提 出 修改建议； （ 10 ） 根据公共部位建筑材料的选用情况， 提供保洁标准和程序建议。 13.1.2 从 智 能 化 大 厦 的 实 用 ，经 济 角 度 ，提 出 专 业 建 议 ， 如 ： （ 1） 考 察 整 体 工 程 进 度 ， 提 出 智 能 化 工 程 的 阶 段 性 实 施 进 度计划； （ 2） 针 对 开 发 商 对 智 能 化 工 程 的 要 求 ， 对 原 智 能 化 设 计 提 出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能 化功能的建议； 13.1.3 协 助 开 发 商 组 织 各 专 业 工 程 、设 施 设 备 的 验 收 工 作 ，对不合格处提出整改意见， 由开发商责成有关施工单位 进行整改， 然后进行复验， 最后协助收集验收报告。13.2日常物业管理服务（ 1 ） 房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 位 的 维 修 、养 护 和 管 理 。包 括 楼 盖 、 屋 顶 、梁 、柱 、内 外 墙 体 和 基 础 等 承 重 结 构 部 位 、外 墙 面 、 楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 （ 2） 房 屋 建 筑 本 体 共 用 设 施 设 备 的 维 修 、 养 护 、 管 理 和 运 行 服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、 照 明 、天 线 、加 压 供 水 设 备 、配 电 系 统 、电 梯 、中 央 空 调 系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。 （ 3） 公 用 绿 地 、 花 木 、 建 筑 小 品 及 办 公 区 域 内 的 园 林 式 绿 化 养护与管理。86（ 4） 本 物 业 规 划 红 线 内 属 物 业 管 理 范 围 的 公 用 设 施 的 维 修 、 养 护 和 管 理 。包 括 道 路 、室 外 上 下 水 管 道 、化 粪 池 、沟 渠 、 池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。 （ 5） 本 物 业 规 划 红 线 内 的 附 属 配 套 服 务 设 施 的 维 修 、 养 护 和 管 理 。包 括 商 业 网 点 、文 化 体 育 娱 乐 场 所 、本 物 业 配 套 会 所等。 （ 6） 专 业 装 修 工 程 质 量 监 理 与 装 修 管 理 。 （ 7） 公 共 环 境 的 清 洁 服 务 。 包 括 公 共 场 地 、 房 屋 建 筑 物 共 用 部位垃圾的收集、清运等。 （ 8） 售 楼 期 间 洗 手 间 、 会 所 、 售 楼 部 的 保 洁 、 维 护 工 作 （ 包 括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施） 。 （ 9） 交 通 、 车 辆 行 驶 及 停 泊 秩 序 与 安 全 的 专 业 管 理 。 （ 10 ） 对大厦一期实行全封闭式安全管理， 全 天 24 小 时 三 班轮值，确保大厦安全。 （ 11 ） 结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的大厦文化、娱乐活动以协调大厦内人际关系、沟通联系。 （ 12 ） 配合和协助当地公安机