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澳洲买房贷款注意事项 不可不知的买房知识
来源：房天下 &&发布时间：
华人在澳大利亚买房可以享受到和本地居民买投资房同样的政策，即国民待遇。少有需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局(FIRB)的批准。澳洲银行对海外客户同样是积极支持，客人只需要提供简单的文件，如护照、驾照复印件，收入证明信，首页就可批出房价70%的贷款，有些项目、有些客户更可批出高达80%的贷款。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。 一、.澳洲买房贷款需要哪些资料呢？ 贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息， 1、资产：原有房产，存款，汽车，财物等； 2、债务：其它贷款情况，其它负债情况； 3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）； 4、支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明 5.此外您还需要提供您的身份证明，也就是100points ID。 二、澳洲买房是什么呢？ 选定自己喜欢的房型和房号，支付 $ 澳币不等，向申请保留；
2.开发商收到定金后，向购买者的律师提供； &3.客户根据律师的解释签定合同，同时在 5 个工作日内支付房款的 10%；
4.如果贷款的话，客户需要准备贷款材料，有 PR 人士基本可获得房产评估价的 80%-97% 的贷款，海外人士基本可以获得房产评估价的 70%- 80% 的贷款； &5.银行放贷后，客户支付余款，律师会持合同和房款与开发商办理房产较后的交割。 三、贷款限制额度,成数及还款计划： 和国内不同，澳大利亚的金融机构对于可以提供高于80%的，有些金融机构甚至可以贷到100%。但是对于高过80%的贷款，您必须缴纳一定比例的抵押保险。这是一笔不小的开支，希望您把它放在自己的考虑范围之内。 可能很多朋友并不知道以自己的能力能贷到多少的款子，这个非常的复杂，但是您的不会低于贷款申请人所有年收入的五倍。您可以这样的简单算下自己的贷款能力。 关于还款，现在的金融机构可以提供只还贷款这样的业务，如果您一时没有很多的流动资金，也可以选择这样的产品来降低目前的还款压力。但是请记住，目前的轻松是以将来的压力作为代价换来的。如果您在贷款之后的几年内就会有大笔的资金到帐，您可以通过来付出更少的利息，但是很多金融产品对于提前还款都会有罚款的，所以建议您咨询贷款顾问，以更低的成本来达成自己的目标。 四、怎么选择贷款机构？ 在中国，房屋贷款一般是由银行放出。澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-banklender，具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。 对于贷款人来说，更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，较好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。 五、怎么选择贷款种类? 澳洲贷款对申请者的年龄并无严格要求，贷款者可申请30年的贷款期限。房屋贷款可以分为浮动利率和固定利率，固定利息年限不超过5年。根据上升趋势固定利率一般要比浮动利率高一些。固定利息还是浮动利息，要根据未来利息的走势而定。在利息下调期间，澳洲银行会推出优惠的固定利息产品。在此期间，客户可以选择全部贷款固定或部分贷款固定。 六、何时进入? 在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付0.25%的定金（二手房），新房根据不同开发商，定金有所不同，然后7天之内10%交换合同，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。 贷款所需时间一般为1周-2周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系澳联物业贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。
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纯海外收入人士想在澳洲买房该怎么办?
来源：作者：澳洲购房网时间：
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昨日，ANZ银行和Westpac银行核实，发现了&数百份&造假贷款资料，均来自中国收入背景。一时间四大银行纷纷收紧贷款申请。不少海外投资者也受到了影响。但是，Westpac也表示正积极调整和完善自己的审批机制，在未能出台一个新的政策之前，&不再接受纯海外收入人士贷款&政策是一个临时性的措施。此外，仍有其它金融贷款机构可以提供专业优质贷款产品，投资者大可放心。
&数百份&贷款资料被指造假
昨日，ANZ银行和Westpac银行向媒体核实，他们发现批准了数百份有虚假中国收入背景的住房贷款，这些收入文件据说是房贷代理人帮忙编造的。
Westpac发言人David Lording表示，&Westpac员工正在核实外国人收入，包括获取工资条和银行证明，将其中的外国语以及那些收入文件翻译过来，我们发现有些贷款存在问题，正在调查。&
ANZ发言人Paul Edwards也确认ANZ银行发现了&小部分收入来源为外国的贷款人的收入文件&存在问题，他说到，&我们已经通过改变政策来解决，同时也在审查一部分贷款代理人。我们的分析显示收入文件造假带来的问题很小，没有重大信用风险产生。&
但令人吃惊的是，ANZ银行和Westpac银行均表示提供虚假收入文件的贷款人的还款表现比一般贷款人要好，首付比例以及贷款担保也优于一般贷款人，其中一大部分贷款都提前还清。海外收入贷款者的借贷比例也相对安全，他们的贷款额通常都低于房价的70%，而一般的澳大利亚贷款者的借贷比例基本都达到90%，甚至更高。
据了解，与中国收入文件造假有关的房贷代理人已经被银行暂停合作，正在接受调查。ANZ和Westpac已通知监管机构和警方。
四大银行行动：贷款更严格
据当地媒体《澳大利亚金融评论报》说，中国人欺诈案例增加的传言，可能是导致近期多家大型银行决定停止向外籍人士提供购房贷款的原因之一。4月底，西太平洋银行、圣乔治银行、墨尔本银行、南澳银行宣布停止接受来自于纯海外收入人士的购房贷款申请。
上个月，继ANZ最近宣布收紧外资购房信贷政策后，CBA也宣布加入进一步约束外国人购房贷款申请的行列。CBA是澳洲最大的住房贷款机构，在全国住房抵押贷款市场中占有25%的份额。CBA收紧外国购房贷款的政策主要有两方面，一是在收入来源方面，不再接受来自海外的自雇收入作为贷款收入证明，也不再接受澳洲暂住居民的外币收入作为贷款收入证明；二是提高首付比例至30%。
澳洲四大银行中的另外两家也有所动作。NAB最近将海外购房申请人的首付款比例从2成上调到3成，并表示也在持续评估其贷款标准。Westpac也对海外购房申请人实施了更为严格的信贷政策。
业内人士称，依靠海外收入贷款者的违约率低于平均水平，最近3个月，澳洲房市热度不减。澳大利亚房价指数提供者&RP数据&显示，在截至5月8日的3个月中，澳大利亚房价再次加速上涨，全年化的资本增值超过10%。
合法操作更能保证您的利益
这&数百份&不合规的造假资料严重的影响了中国投资者的信用问题，应当受到严厉谴责。同时，此事件也警告我们，在海外投资过程中，一定要严格遵守当地法律法规，不应该因为短浅的眼前利益而造成之后的重大损失。
同时海外投资者也大可放心：Westpac表示正积极调整和完善自己的审批机制，在未能出台一个新的政策之前，&不再接受纯海外收入人士贷款&政策是一个临时性的措施。同时，ANZ，NAB和Bank of China，目前仍接受纯海外收入申请，只不过更加严格。
澳洲的监管政策非常严格，同时金融服务十分多元化。除了上述四大银行之外，还有很多金融机构和基金比如Australian Select Mortgage、Mortgage Ezy等，提供多元化的优质贷款服务。有些机构会要求投资者缴纳几百至上千的申请、股价和过户费用， 但利息等方面优惠也很多，最重要的是， 合法购买、合法审贷更能保障您的合法权益。比如，目前有如下贷款产品可供选择
贷款产品 1
最高贷款比例（LVR）： 80%
房产类型： House and Land Package
最高贷款额：
&100万澳币 (LVR 80%)
&200万澳币 (LVR 70%)
&300万澳币 (LVR 65%)
* 100%对冲账户
* 浮动利息
* 所需收入证明文件包括：工资单，公司证明信，银行工资流水，存款证明（所有文件均需要翻译成英文）
* 作为房产交割的买方律师需为澳洲本地律师，并需要提供FIRB 许可
最高贷款比例（LVR）： 80%
房产类型： 全新公寓或House and Land Package
最高贷款额：
&100万澳币(LVR 70%)
&75万澳币(LVR 70%-75%)
&50万澳币(LVR75%-80%)
* 100%对冲账户
* 浮动利息，固定利息
* 所需收入证明文件包括：工资单，公司证明信，银行工资流水，存款证明（所有文件均需要翻译成英文）
* 作为房产交割的买方律师需为为澳洲本地律师，并需要提供FIRB 许可
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标签：外汇
相关房源推荐澳洲买房贷款 | 你必须了解的3个问题！
邦拓国际集团
问题一 浮动利率好还是固定利率好？任何产品没有最好只有最适合，要根据个人情况而定。简单的说，大家都知道，浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，影响生活水平，同时也方便家庭开支的预算。缺点则是提前还款受限制，而且即使利率下跌也无法减少还款。银行还提供一个选择就是将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的优点，又可以锁定一部分利率变动风险，这不失为一个好选择。但是，以我们的客户来说，他们最后选择的大多都是纯浮动利率贷款，这是一个有趣的现象，为什么呢？分析有以下几个原因，一是华人客户的预算大多比较宽松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以即使加息也不会还不出贷款（有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，即使每月只增加几十元还款，都可能够让他们受的），因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。另外由于澳元汇率的持续走低和澳洲经济的状况，联邦银行正在考虑进一步降息，一旦减息，固定利率就可能不划算了。最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的账户费。另外很重要的一点是，大家要注意，银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，那么问题就来了？如果你选浮动利率倒也罢了，本来贷款利率就是变动的，即使你在加息前settle，加息后你也是跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款4.69%，2个月后settlement，如果那天（或之前）银行将5年固定利率加到4.89%，你的利率就是4.89%而不是4.69%，这下不是亏了吗？！而且你要知道，浮动利率的升降是跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率（westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。问题二 关于还款方式和还款期限澳洲还款方式是采用等额本息法，这样不用担心会多付利息，因为允许部分提前还款（除了固定利率的有所限制，但固定利率最长也只有10年，其后还是可以转成浮动），所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。贷款期限：不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。大家都知道在中国做房贷时，从借1年的到30年的什么都有，为什么呢？同样是因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额，然后倒推出贷款期限。回到澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限为30年，每月还款2000元，期限20年，每月还款2500元（数字未经计算）。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500，这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还。简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱还才是关键，而目前银行普遍提供的offset账户就是最好的工具，在offset的情况下，按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。问题三 为什么只还利息？我们的很多客人贷款时都会有相似的犹豫，是本息一起还 (Principle & Interest)，还是只还利息 (Interest Only)？那么在澳洲做房屋贷款，什么情况下选择只还利息，有必要本息一起还吗？1、 只还利息并不代表不还本金，只是说本金在30年中没有减少。2、 只还利息的同时，原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过Offset账户达到对冲本金的效果。3、只还利息和本息一起还在正确使用Offset账户是可以达到同样的减少本金的效果。4、这样的还款方式更加的灵活，首先不必按照还款的周期定期偿还本金，只要随时把闲置的资金放在Offset账户中就可以达到偿还本金的效果；其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小很多，避免本息一起，经济压力大（比如升息后）的时候出现Default违约的情况。5、只还利息可以每5年设定一次，并可以结合refinance和top up等方式更有效、合理的对投资进行管理。欢 迎 订 阅微信号：bon-top想咨询海外房产，投资哪里的房产收益最好？您好，邦拓国际集团是行业首家集合海外房产和海外移民的品牌集团，回复您的&姓名+手机&，将获得海外房产顾问最专业的置业移民详解如果想了解更多房产项目信息，可查看微信历史记录或者回复项目名或地区，例：【拉古纳新城中央】【布里斯班()房产】【澳洲房产】等
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