目前规定的房屋产权只有70年，如果70年过后，国家会回收房产证吗？在其他国家产权是否也是有期限的？ - 知乎129被浏览63298分享邀请回答1114 条评论分享收藏感谢收起3122 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答1 个回答被折叠（）土地使用权出让年限
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预售证看仔细 商住两用房产权年限怎么算？
[导读]房产预售证上写的是商住两用，那么商住两用的产权是多少呢？是70年还是40年呢？
　　最近一些有购房打算的人都很想弄清楚一件事情，那就是房屋上标注的房屋用途为商住，购买后的使用年限是否还是70年？　　河北的消费者王女士（化名）说，自己连续多年耗尽青春拼命加班赚钱，只为快点攒足钱买房。现在钱终于攒够了，她已经开始看房准备买房了。7月初她通过各种房地产信息查询网站她查找到了性价比不错的几处楼盘，一一致电咨询后，初步选定了河北涿州惠友钻石广场出售的70年产权的小户型的房子，隔天她便迫不及待的去了楼盘销售现场。　　王女士：说这是产权年限70年的小户型，40-90平米的，我挺感兴趣的，就去涿州惠友钻石广场售楼处去咨询，当时人特别多，销售员说他们的小户型五证齐全，都是70年大产权，总高15层，1-5层是惠友的商场，6到15层是70年大产权的小户型住宅。然后他又告诉我，这个小户型购买的人特别多，已经剩的不多了，让我先交一下订金，订下来再看别的一些资料。如果现在交定金，一周内交全款，每平米还可以优惠200元，号交钥匙，我就觉得挺好的，就先交订金了。　　交了钱后，王女士才看楼盘的五证，并意外发现这个楼盘的预售许可证的房屋用途处写的是“商住”。王女士说，耗费青春赚钱买房，最怕被开发商忽悠，所以买房前自己做了一些准备工作，对于商住楼有些了解。　　我们也了解了一下，商住楼是指这个楼的使用性质是商、住两用，商住楼一般是底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。　　那么，河北涿州惠友钻石广场一期的预售许可证上的房屋用途标注为商住，是否指的就是商住楼？王女士也询问过销售，但销售的答复非常模糊，这让王女士心生疑虑。　　王女士：我问“商住”是什么意思？当时销售就说是有商业、有住宅，于是我再要求看土地证。土地证里面有两个期限，有70年，2080年到期的，还有2050年到期的。我疑惑怎么确定我买的房子是2080年到期的呢？　　细心的王女士接着在建设工程规划许可证中又发现了问题，售楼处销售人员对于这个问题的解答同样含糊不清，只是反复强调这个项目就是70年产权。　　王女士：后来我又看建设工程规划许可证，我把建设工程许可证和预售证一对比，发现问题了，预售证上写得很清楚，项目名称叫惠友钻石广场A地块综合体，而它的建设工程规划许可证上面又明确的登出说A地块是商业用地， B地块才是居住用地。我就问他，商业用地怎么可能是70年大产权呢？小姑娘说就是70年大产权，虽然你是在A地块上的，但是是按照B地块的住宅来给我算的。　　回家后，王女士又找到自己认识的律师朋友，咨询产权年限的问题，并把相关的资料发给对方，最后得到的答复是：这个项目的土地使用权可能是40年或者是50年。　　王女士：我就很着急，赶紧和销售说我不要房子了。但销售不同意，不能给我退定金。于是我咨询了另一个销售，他让我转区B地块。但是我发现B地块根本没有预售证，那怎么交订金呢？我就要求他们把定金退给我，但他们一口要死房子有70年的使用权限，不同意退订。　　买房时的注意事项，其中重要的一条就是，看开发商明示的五证。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。　　我们今天说的这家开发商是否涉嫌虚假宣传？预售证上标记的房屋用途为商住，是按住宅还是非住宅来确定土地使用年限？　　王女士和几位业主向记者提供了开发商出示的五证的扫描件，其中商品房预售许可证中写明的信息有--　　售房单位：涿州市惠友房地产开发有限公司。　　项目名称是：惠友钻石广场A地块综合体。　　房屋用途为：商住。　　王女士介绍，这个就是惠友钻石广场一期的预售许可证，她和几个依旧买房的业主，购买的就是一期的房产。　　从王女士提供的材料上，我们也注意到建筑工程规划许可证中附图和附件名称一栏也确实注明了，钻石广场住宅工程用地分别由A地块商业用地和B地块居住用地组成。其中A地块建设商业综合体楼为地下3层和地上16层，建筑面积为10万9149.7平方米。　　这些资料中还包括一份购房合同。合同中也写明，这个地块规划用途为商业住宅，土地使用年限为2011年25日到日。在这个手写的日期后，还有一段内容，显示住宅从日到日，一个合同中同时并排存在两个日期，使用年限到底应该以哪个为准？业主提供的这些信息能否判断出这个楼盘的使用年限到底是多少年？　　今天早上，记者再次以业主身份，拨通了保定市国土资源局的电话，工作人员答复相关负责人不在，并告诉记者，到底是商业用地还是住宅用地，以开发商出示的土地证为准，如果是住宅就是70年，如果是商业就是40年，对于涿州惠友钻石广场的详细信息，他不太清楚，如果要核实详细信息，可以到国土资源局的相关部门查询。　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”　　相关专家也介绍：50年产权住宅与普通住宅项目的不同：主要以下五点主要区别：　　一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。　　二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。　　三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。　　四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。　　产权年限到底是70年还是40年？如果以开发商出示的土地证为准，那么开发商又会如何解释？涿州市惠友房地产开发有限公司的售楼处经理邱经理是这样解释的。　　邱经理：就是可商业、可住宅，下边不是有五层的商场吗，商场是开发商自己的，只出租，没有出售，但是即便它不出售也是它自己的房子，也要办房产证的，那个房产证自然就是商业的房产证。　　邱经理回答的很含糊，记者又再次追问，一期到底是商业用地，还是住宅用地？　　邱经理：住宅的房产证，如果说这个商业到期了，开发商他要向国家交土地出让金，这块地才让它继续开发使用，如果不交土地出让金国家是有权收回的，如果国家收回这块商场的地了，不让他再经营商场了，那么我们的住宅作为商场上的一个附属品肯定下边拆了，你上边就不能住了。其实房屋的产权现在是无限期的，房产证都不写时间。但是我们这么说客户就非要我们给他一个时间，那住宅的产权时间只有一个，那就是70年。　　就看你买来用作什么了。个别业主他说买了就用作商业，那也可以，商店的契税什么的都按商业的走。楼上是居民住宅，也可以办公，走的是民水民电。　　国家明确规定住宅用地的产权是70年，邱经理也说，有商业性质就肯定不是住宅用地，那么涿州市惠友钻石广场一层是商场是否也是具有商业性质，产权年限还是不是70年呢？北京潮阳律师事务所张星艳律师对此作出解答。　　张星艳：开发商在售房的时候对消费者承诺的是70年的产权，确实有夸大其词、虚假宣传的成份。关键是消费者没有签订相关的合同，手里也没有相关的证据。开发商现在仍然还在打着70年产权的旗号对消费者进行蒙蔽，事实上以现有状况来看，消费者完全可以以正当理由要求开发商退还订金这一。这个房子的产权是大产权，70年的住宅产权，而开发商现在不能达到承诺，消费者完全可以以订合同的目的不能够实现为由，要求退还订金。　　包华：对于独栋的楼宇而言，如果在建设规划之初就已经明确了，这栋楼是混合业态，底下是商业，上面是住宅，而且在土地出让的时候说的也非常清楚，哪部分是底商，哪部分是住宅，那么没有问题，购买人的权益是可以得到保障的，但是现在就本期案例用两个地块的一种土地使用性质的划分，而不是按独栋楼宇的规划用途来划分，开发商在确实存在一些混淆概念的地方，购房人应该看清楚政府下发的文件，看清楚这个土地使用行政到底按地块划分还是按独栋楼宇划分，这一点非常重要。如果是按地块划分，如本期案例，大家就可以质疑，但如果是按楼宇划分的话大家可以相信。[]推荐阅读
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近日，由于开发商违建且没有整改，上海嘉定的一小区百户业主至今都没法办不动产权证。不动产权证办不下来，意味着房子的产权存在问题，意味业主没法落户口，小孩也不能去小区对应的公立学校读书。现实生活中，哪几类新房没法办理不动产权证？快来看看……
在解释哪些房子不能办不动产权证之前，小编先科普一下，“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。
大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。
小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说，只有开发商办出了“大产证”，购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证。
现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题，大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。哪些原因会导致开发商没法办“大产证”？
开发商擅自更改土地使用性质
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质，例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。
开发商擅自更改规划
开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。
举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。
房屋未经验收或验收不合格
房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。导读中所说的上海嘉定一小区业主之所以不能办理不动产权证就是因为开发商在小区内违建别墅，被当地房管局责令整改，但开发商并没有整改造成的。
开发商将工程抵押给了银行
举个例子。开发商A在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。
在集体土地上开发的小产权房
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。
看到这里很多购房者会提出疑问，我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为？对此，相关律师表示，购房者可以要求开发商提供五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，只要这五证齐全，并且每一个环节都能顺利办理手续，这类商品房就能取得“大产证”。
需要注意的是，有时开发商提供的五证中，没有《商品房销售许可证》，而是《商品房预售许可证》，这种类型商品房能办理不动产权证吗？对此，相关律师表示，开发商具有《商品房预售许可证》的，基本就能办理“大产证”。因为房管部门办理预售的前提是：开发商已交纳土地出让金，取得《国有土地使用证》（国土资源局负责）；已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（规划局负责）；已办理《施工许可证》（建设局负责）；除土地出让金外，工程总投资已达到25％以上。
开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件。购房者想办理不动产权证，还需自身有购房资质，且缴纳了房产交易的相关税费才行。
来源：央视财经（ID:cctvyscj） 编辑：李天路、腾讯财经（Missmoney）
呼和浩特市出台《关于解决不动产登记中有关问题的意见》
呼和浩特日报讯（记者 宋向华 实习生 格根娜）为规范不动产登记行为，提高登记质量和效率，妥善处理不动产登记工作中出现的问题，经市政府研究同意，近日，我市正式出台《关于解决不动产登记中有关问题的意见》。
▲网络配图 图文无关
该《意见》涉及关于划拨土地上房地产的转移登记问题、关于原房地登记信息不一致的登记问题、关于房屋已登记土地未登记的问题、关于划拨土地上商品房的分户登记问题、关于已抵押土地上的建筑物登记问题、关于村镇建设的住宅小区登记问题等六个方面。
该《意见》明确提出，对权利人取得划拨土地上的商品住房转移登记的，土地使用权可仍维持划拨方式，并在不动产登记簿和不动产权证书上予以记载；申请人愿意补缴出让价款的，需按照国家和市政府的有关规定补缴出让价款，缴纳完成后按照出让方式办理不动产登记。非住宅用房转让必须补交土地出让金。划拨土地上的房改房上市交易的，必须取得缴纳成本价的产权证书，完成交易补缴土地出让价款后（在新的收费标准出台前仍按原标准执行），按出让土地使用权的商品住宅办理不动产登记。土地出让期限按照《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》执行，即已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期最高不超过70年。无法确定第一套上市交易房屋的按照第一次登记的为准。
不动产登记时，需要审查房地用途是否一致。对于已取得房产证且能够落宗落幢的，但土地用途与房屋登记用途不一的，本着“尊重历史，照顾现实”的原则，根据土地管理法“在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定，视为房屋产权人取得了与房屋登记用途一致的划拨土地使用权，可办理除首次登记外的不动产登记。
在村镇建设的住宅小区登记方面，《意见》提出，为提高农民生活水平、改善农民生活条件，在城市或集镇规划区内，经政府批准在集体土地上建设的村民住宅楼和商业楼，分配或出售给本集体成员居住或经营的，可办理不动产登记，但不得办理抵押登记；本集体成员之间转移的可办理转移登记；依法继承房屋的可办理转移登记。城镇居民购买的不予办理转移登记。
来源：腾讯财经（Missmoney）呼和浩特日报（记者 宋向华 实习生 格根娜）
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