迪拜住宅价格连跌六个季度 房地产投资遍地黄金难再续_第一财经
迪拜住宅价格连跌六个季度 房地产投资遍地黄金难再续
第一财经实习记者 姚亚楠 记者 胡易 18:39
从阿拉伯湾南海岸的一个封闭小渔村，到享誉全球的中东金融中心与世界奢华之都，迪拜只用了不到30年的时间。
迪拜楼市2002年开始向外国人开放，自此一路上涨，2008年达到历史最高水平。2009年受债务危机冲击，迪拜楼市开始跳水，房价几乎腰斩。随着金融危机过去，迪拜楼市又开始恢复。
根据迪拜土地与产权局房地产研究中心2015年底发布的报告，2015年度迪拜房地产交易增长8%，金额总计731亿美元。
近两年来，迪拜的房产也吸引着大批中国买家。迪拜土地部的数据显示，2014年中国对迪拜房地产行业的投资达到了22.4亿元人民币，较2013年增长了300%以上。月份，中国个人投资者对迪拜房地产投资总额达到了人民币20.7亿元。
上半年全球买家往迪拜楼市砸了155亿美元
阿联酋《联合报》报道称，据迪拜土地和资产管理局主席苏尔坦近日披露，今年1-6月，来自149个国家的2.6万名投资者对迪拜房地产投资达570亿迪拉姆(约合155.7亿美元)，显示投资者对迪拜经济具有较强信心。苏尔坦还表示，阿联酋本国以及海湾国家对迪拜房地产投资最多，合计达220亿迪拉姆(约合60.1亿美元)，8000宗交易。其中，阿联酋国内投资145亿迪拉姆(约合39.6亿美元)，沙特对迪拜投资40亿迪拉姆(约合10.9亿美元)。
阿联酋《海湾时报》报道，据迪拜土地局公布，2016年上半年，迪拜房地产交易量达28251起，同比增长23%;交易额为1130亿迪拉姆(约合308亿美元)，同比减少12%。
从地理位置来看，Business Bay、Marina和Warsan1区成为最受投资人青睐的区域，交易额分别为6.3亿美元、7.9亿美元和1.2亿美元。
住宅价格连跌六个季度
由于阿联酋油价、受全球经济动态及货币贬值，迪拜的房地产市场受到了很大影响。
阿联酋《海湾商业》8月10日报道，房地产咨询公司世邦魏理仕发布的最新报告显示，随着市场的持续放缓，2016年第二季度迪拜住宅价格出现连续第六个季度下跌，平均销售价格季度环比下跌2%，同比下跌12%。其中高端豪宅项目下降显著，而中端市场在这一轮下跌中则表现得更有弹性。尽管迪拜各区可能会有差异，预计在未来几个季度迪拜住宅销售价格还将进一步下跌3%-5%。
同时，二季度住宅平均出租率同比下降了约1%-2%。中高端住宅区租金如迪拜市中心、迪拜Marina、迪拜体育城和国际城的租金都在下跌。
报告还称，全球经济的不确定性刺激着各主要货币兑美元纷纷贬值，这也影响了投资者对迪拜房地产市场的投资信心。
世邦魏理仕中东部阿联酋研究咨询主管Mat Green表示，如果忽略工期延误的话，预计年迪拜将有约48000套新建住宅(公寓及别墅)投入市场。这大致相当于迪拜五年的平均供应量，而大部分新建住房位于Dubailand、朱美拉村、商业湾和迪拜硅绿洲等中低端地区。
但是一些开发商已经表示相信市场会很快回暖。迪拜企业家Khalaf Al Habtoor曾预测，由于对一些城市标志性项目需求的增加，未来数月内房价将会出现回升。
商用楼需求也出现下滑
据阿联酋《国民报》的报道，知名房地产咨询公司Cluttons发布报告称，受油价下跌和经济环境不振影响，迪拜商用楼需求近期出现下滑，虽然二季度迪拜商用楼租金仍与一季度持平，但22个次区域市场中有6个均出现租金明显下降情况，降幅最高近20%。
报告同时显示，迪拜自由区商用楼市场普遍逆势上扬，迪拜国际金融中心(DIFC)、迪拜网络城、媒体中心等自由区商用楼需求仍然较高，平均空置率约为5%，远低于市区20%的平均水平，DIFC等自由区商用楼租金上涨超6%。报告预测，未来商用楼市场将保持平稳，在经历6-9个月的调整后很可能将进入上升期。
过度开发带来的危机
据阿联酋《国民报》日前的报道，全球知名管理咨询机构科尔尼(AT Kearney)发布报告称，目前海湾地区房地产市场普遍存在&过度开发&的情况，加上油价低迷及市场信心波动等负面因素的影响，该地区房地产市场正在面临一场&完美风暴&，危机一触即发。
报告称，目前海湾地区在建房地产项目规模相当于过去10年已完工项目总量的4倍，而目前尚处于早期规划阶段的项目规模也几乎相当于过去10年的总和。报告认为，从2016年至2020年的每一年，预计本地区建成的房地产项目总价将相当于年间年均水平的7-12倍。报告指出，截至2015年12月，中东地区在建房地产项目规模达2万亿美元，且今明两年房地产项目已占到工程建设部门总工作量的70%左右。
但科尔尼认为，房地产项目的交付情况并不乐观，过去10年中，本地区中途取消的房地产项目甚至高达顺利完工项目数量的2倍。之后，受人口增长速度较2008年之前明显放缓、市场流动性收窄等因素影响，海湾地区房地产市场将面临巨大的潜在危机。
编辑：吴狄中国人近两年在迪拜投资房产3.5亿美元
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原标题：中国人近两年在迪拜砸3.5亿美元
　　为什么是迪拜的别墅，而不是纽约、东京或是巴黎的别墅?因为迪拜是真正的土豪之城，更为关键的是，这里的房价还没有想像的贵。根据官方统计，这两年中国人至少在迪拜砸下了3.5亿美元，投资各类房产。
中国人近两年在迪拜砸3.5亿美元
　　很多人可能不知道，迪拜10%的常住人口是中国人，迪拜的第一大贸易伙伴是中国，目前在阿联酋经营的中国企业约有4200家;在迪拜工商会登记注册的中国企业超过3000家。作为重要枢纽，大量中国人在迪拜做生意打拼，他们中不少人也在迪拜参与房产投资。根据迪拜土地局数据显示，2013年大约有1000名中国个人投资者斥资近3.53亿美元投资迪拜的土地、住宅和办公楼，较前年的投资规模增长了近两倍。
　　炒房团曾损失惨重
　　迪拜买房，对温州、台州商人来说并不陌生。在上一轮经济危机之前，中国投资客、印度投资客曾经汇聚在这个奢靡之城，大家用击鼓传花的方式，塑造了中东一大楼市泡沫，有些人挣到了钱，有些人损失惨重。
　　从阿拉伯湾南岸的一个封闭的小渔村，到享誉全球的中东金融中心与世界奢华之都，迪拜只用了不到30年的时间。从上世纪90年代末开始，迪拜政府开始大力发展房地产业，迪拜海岸线上的棕榈岛、世界群岛、迪拜塔、商业湾以及迪拜乐园，这些大型项目无一不是世界商业地产的标杆之作，不仅为迪拜带来了大量的商业机会，而且为迪拜提供了源源不断的旅游收入与就业机会。
　　2002年开始，迪拜楼市开始向外国人开放，自此房价一路上涨，2008年达历史最高水平。在迪拜打拼多年的台州商人张先生告诉北京青年报记者： “2001年，当地一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米二三万元人民币。”
　　“很多人看到暴利，转行专门炒房，包括华商在内，这个来钱比传统贸易快很多。刚开始一套两套，最后是大家一起整层买，整幢买。”张先生称，“全世界的炒房团都来，印度人最多，一个印度人买了五十幢别墅。温州、台州人里面，只要在那边经商几年的，没有不买房子的。”
　　但是金融危机的突然到来，让迪拜的楼市泡沫彻底破灭。迪拜房价开始跳水，房价近乎腰斩。在这其中，标志性事件是，陷入债务危机的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以偿还棕榈岛集团母公司迪拜世界集团的部分债务。
　　不少在当地炒楼的中国商人、专程赶到迪拜的炒房团大多被套。面对跳水的楼价，当时大多数人只能庆幸没有倾家荡产买楼。“很多人被折腾怕了，即便后来房价上涨也不太敢参与，宁可租房住。”张先生告诉记者。
　　政府主动调控炒作
　　随着金融危机过去，迪拜楼市又开始恢复。自2012年8月到2014年年末，迪拜楼市售价和租金已经分别上涨56%和41%，房地产价格和租金上涨都居世界前列。尤其是迪拜拿下2020年世博会后，房价直线反弹。但从绝对值上，依旧没有冲过金融危机前的高点。
　　被房地产泡沫吓怕的迪拜当地政府也开始担心房价上涨过快，推出了一系列调控措施。迪拜政府将现房登记费用从交易价格的2%提高到了4%。由于迪拜没有房产税、流转税、置业税甚至没有增值税，将房地产登记费用翻倍的做法成为一项空前严厉的调控政策。
　　在此之后，阿联酋中央银行针对购房又出台了新的按揭贷款规定。按照该新政策的规定，若房地产交易价格低于500万迪拉姆，国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的75%，而阿联酋公民取得贷款的比例为80%。若房地产交易价格超过500万迪拉姆，则国外购房者能够取得的贷款上限为该成交价格的65%，而本国公民能够取得70%。
　　印度土豪是迪拜最大买家
　　从目前的数据来看，印度、巴基斯坦、俄罗斯、欧盟国家、中国都是迪拜楼市的名列居前的投资者来源国。根据迪拜土地管理局发布的数据，2014年上半年，外国公民总共在迪拜房地产投资超过100亿美元，位居榜首的是印度，上半年共投资28亿美元。在2013年，约有1000名中国个人投资者花费了3.53亿美元投资迪拜的土地、住宅和办公楼，较前年的投资规模增长了约两倍。
　　在迪拜，中国人聚集最多的是龙城区域。龙城是中国大陆以外最大的中国商品交易中心。该项目是迪拜老市集(Old dubai)东南面15公里的一个大型建筑，该建筑由2节龙头、11节龙身、1节龙尾组成，项目长达1.2公里，外部中间是透光玻璃钢拱顶，两旁是金属鳞片，从天上看极似一条闪光的巨龙。
　　根据龙城开发商纳赫勒集团估计，约有10万中国人居住在为龙城配套的国际城，是其总居住人口的一半，而该公司在龙城附近开发的1000套联排别墅中的一半也卖给了中国人。
　　“虽然前两年迪拜房价一直处于上涨状态，但比起欧洲、香港和新加坡，迪拜的房价还处于比较低的水平。而且受2020年世博会举办影响，未来可能还会有一个上涨周期。”龙城开发商纳赫勒集团(Nakheel)董事会主席阿里?拉希德?卢塔在上个月举行的迪拜周上表示。
　　170万全家居留签证
　　去迪拜买房，和中东土豪做邻居，有什么要求?北青报记者从海外移民中介高女士处t解，目前来看，迪拜可以投资的房产包括四种：一是经济型房产，旨在获得居留许可;二是豪华别墅;三是其他仓库、酒店、商铺等;四是大型投资，整栋房产。
　　投资第一类房产的，主要是为了获得居留权，金额也较低。根据迪拜的规定，100万迪拉姆以上(约合人民币170万元以上)的房产，全家即可申请迪拜长期居留签证。
　　迪拜达马克地产公司行政总监札伊德表示，迪拜永久居住，不受签证和签证期的约束，这种权利不仅给予投资者，还给予投资者未满18岁的子女;其次，迪拜税收少，投资没有所得税、交易税、利得税，甚至是遗产税，只有一个注册费用，是房产价格的4%。
　　札伊德表示，迪拜房产收益稳定变现容易，目前迪拜公寓的均价按使用面积计算约为每平方米4000美元，这一价格只是新加坡的1/3，投资年收益率稳定在6%~8%。由于税收少，房产变现也很容易;由于阿联酋迪拉姆汇率与美元挂钩，所以投资者不用担心汇率风险。
　　迪拜房价到底贵不贵?
　　因为物业、景观等不同，很难给出一个迪拜房价的平均数，但可以通过和其它城市的比较，大致反映出迪拜的房价。
　　根据全球领先的房地产服务提供商第一太平戴维斯报告统计，2014年香港高端住宅超过4000美元每平方英尺，迪拜为1000美元每平方英尺，新加坡为2000美元每平方英尺，上海优质楼盘和东京、纽约相当，约1500美元每平方英尺。这样大致折算下来，迪拜的高端豪宅还不如上海、东京、纽约贵。
　　迪拜租一卧室的公寓，租金在迪拉姆，相当于美元;同样的公寓，纽约的租金是美元。同样的公寓售价，迪拜的中位数也与纽约相当，190万迪拉姆，约50万美元。
　　在第一太平戴维斯眼中，上海、莫斯科、孟买比做疯狂过山车，而伦敦、新加坡、香港、巴黎犹如悠悠摩天轮，纽约、悉尼犹如旋转华尔兹，东京犹如阳光小木马，而迪拜、里约热内卢起伏如秋千。他们认为迪拜住宅价格排名居中，但波动剧烈，表现无常。这种判断一方面是对迪拜投资机会的认可，一方面也是对投资风险的揭示。
　　迪拜房价飘忽不定迪拜房产虽然涨幅大，但波动也大。自2012年8月到2014年年末，迪拜楼市售价上涨56%。但在这个过程中，随着石油价格波动和旅游者与居民购买力下 降，2014年下半年，迪拜房地产市场迎来第二次低谷。到2015年第一季度，房地产市场依然没有转好的迹象，伴随着低谷期新建项目在2015年逐渐上市，供需平衡进一步打破，房价变得又不太乐观了。
　　阿联酋《国民报》5月报道，据迪拜土地管理局发布的数据，迪拜房地产市场4月继续下行，交易量7311笔，较2014年同期下降51.8%，交易额353亿迪拉姆(约合96亿美元)，较2014年同期下降37.1%。报道称，迪拜房市交易量从去年底就开始出现持续下滑，其中部分原因是迪拜政府为使增长过快的房市降温出台了一系列政策规定，包括更加 严格的抵押贷款条件、提高房地产交易费用等。
　　咨询机构仲量联行和评级机构标准普尔均预测2015年迪拜房产平均价格将下降10%-20%。知名评级机构标准普尔则持更加悲观的态度，认为油价下跌将打击投资者信心，预计迪拜房价和租赁价格将下降20%。酒店市场也同样面临下行压力，一季度迪拜酒店房间平均价格为273美元，较去年286美元的平均水平下降了5%。
(责编：张心梦、孙红丽)
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银时外洋房产
　　自2013年以来，迪拜房产投资发展势头一直十分强盛，如今更一跃成为2017全球最佳不动产投资地。随着2020迪拜世博会的到来，迪拜将为世界打开大门，并在六个月内接待逾越2500万来自全球各地的游客，迪拜房地产市场会逐渐上涨。迪拜被称为阿联酋的“贸易之都&，它是整个中东地区的转口贸易中心。　　今年上半年，询问迪拜房价的投资者明显递增，最近一年以来同比增长85.3%。迪拜地产人表示：“对于许多中国投资者来说，迪拜是一个综合度假和投资的目的地。迪拜拥有世界上第一家七星级酒店、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场、世界最高的塔和源源不断的石油，是重要的贸易港口。　　目前迪拜人口中有10%都是中国人，当前有超过4000家的中资企业在迪拜运营，投资迪拜房产成是中国人海外置业的方式之一。随着“一带一路”政策的深化，中国和迪拜间的关系不断加深。　　相对于国内2-3%的租金收益率，迪拜的别墅及公寓的租金回报率可高达8-10%，年均资本增值超过15-20%，能带来较高的回报。与欧美房地产市场相比，迪拜的房地产市场更突出投资属性。此外，免税、官方货币挂钩美元、无外汇管制等优势吸引了众多的投资。　　银时房产专注于迪拜房地产投资，总部位于迪拜，银时(南京)办事处是连接迪拜房地产与中国投资人的平台之一。发布迪拜最新一手房源、迪拜房产投资资讯以及购房指南。代理全球第二大房地产开发商埃玛尔及其他信誉开发商的期房销售。　　中国办事处地址：南京市河西万达广场G座2716室
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银时外洋房产
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简介: 银时外洋房产专注于迪拜房产投资
作者最新文章迪拜2020年世博会利好迪拜房地产投资
2020世博会对于迪拜经济的影响表现在方方面面，房地产就是重要受益领域。根据《MEED》杂志发布的“海合会建筑行业”报告称，预计世博会的六个月期间将吸引2500万国际游客参观，预计将在未来三年内投资88亿美元。2020年阿联酋实际国民生产总值将增长3.8%，2016年增长率为3.1%，%，%。预计2020年阿联酋名义国民生产总值为4689亿美元，而2016年为3562亿美元。预计2020年人均国民生产总值将达到42330美元，2016年为36142美元。预计2020年政府收入占国民生产总值的29.8%，2016年为29.9%。2020年经常账户余额占国民生产总值的7.3%，年分别为3.1%，4.8%，5.9%，6.6%。该杂志指出，迪拜房地产市场自2012年起复苏，豪宅价格上升。根据《MEED项目》杂志数据，2014年启动的项目高达180亿美元，2015年为130亿美元，其中最著名的就是米拉斯控股总投资3.81亿美元的蓝水岛项目，NAKHEEL集团位于德拉岛3.19亿美元的夜市和Board walk项目等。每次世博会的举办方都会因此为当地带来经济效益的增长，此前美银美林的研究报告显示，在2015——2021年，主办世博会有望为迪拜GDP带来24.4％的增长，以及230亿美元的经济收益。除了房地产行业收益外，世博会还能为迪拜带来哪些好处？首先，能够创造就业，世博会期间巨额财政支出能为迪拜提供大量就业岗位；其次，有利于文化的传播与交流，中东与外界存在一定的文化差异，迪拜作为中东地区第一个举办世博会的城市，自然要承担起文化传播与交流的重任，这从“沟通思想，创造未来”的主题便可得知；最后，有利于提高迪拜的国际地位以及国家的软实力。迪拜当局预测称，2020世博会将为整个海湾地区新创造277000个就业岗位，其中40%的岗位分布在服务业，30%的岗位分布于建筑业。举办世博会的6个月内，将有2500万人次到访世博园，其中70%都来自于阿联酋以外国家。届时，迪拜外来人口增多，迪拜房地产业将有新一轮的升值可能。.
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