在郑州负面缠身的升龙，你在南京还好吗？
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在郑州负面缠身的升龙，你在南京还好吗？
郑州楼市此行考察最初的行程安排是上海、杭州这两个主要地方，主要是考察学习上海的商业和杭州的住宅，临时打算在南京停下，是为了去看看在南京的升龙是什么样子？和郑州的升龙有什么区别？想去发现一些升龙可以改变的、和不能改变的方方面面。
因为一直以来，我们在心中也一直有一个疑问，升龙在河南的诸多种种，是因为升龙？还是因为河南？
楼市考察团6人，兵分三路，奔向升龙在南京的三个楼盘。。。
先说探访之后的观点郑州楼市考察学习整理
1、南京升龙整体（产品、定位等）要强于郑州升龙，这和两方面有关系，一是升龙欲在南京树立自己的品牌和形象，二是南京整体的房地产大环境和行业水准也高于郑州，也会倒逼升龙提升品质，要不在南京很难发展。
2、郑州诸多负面对南京升龙有影响，特别是到竞争楼盘探访时，只要提到升龙，售楼顾问都会说升龙负面较多，你自己去网上百度一下，甚至在一个楼盘，销售顾问直接说：升龙天汇都打业主啊，你上网查查，而且这个销售顾问也没说是郑州升龙天汇。
4、就我们探访的近十个楼盘整理下来，升龙没有被南京的房地产业界认可和接受，他们会公开说谁谁的不错、谁谁值得信赖，但会说升龙的不行，最典型的莫过于在江心洲探访时，保利和仁恒都会说银城、仁恒、保利三家是靠谱的，但都排斥升龙。
5、升龙在南京的项目定位都是有亮点的，也是用了心的，但你会发现走着走着就又走歪了，比如销售环节的问题、商业招商的问题、价格的问题、商铺出售的问题等，最典型的莫过于在探访过程中发现的销售现场管理乱、销售顾问乱承诺、商铺后期经营管理问题等，还有别家楼盘都公开的信息，升龙没有公开。
6、升龙南京和升龙郑州还是有千丝万缕的关系，比如河南国基赴南京给升龙盖房，比如销售过程中的普遍不诚恳等。
7、在南京每个项目的片区，升龙又沦为该区域的刚需盘，价格最低，要求走量。
8、从郑州升龙到南京升龙 ，基因难以改变，从两个看到的方面来说吧：一是在其它楼盘都在售楼部公示了项目周边不利因素，但升龙三个项目均无此公示。二是其它楼盘（保利、仁恒）均按要求公示了每一户的价格和公摊面积，但升龙只公示价格未公示公摊。其它未看到的方面就只能是等销售进一步推进时，在交房、交付、物业的层阶上来看到了。
9、综合我们所看，升龙难以改变掉的基团是：升龙只会拿地盖房子，但升龙基因里缺少情怀，在升龙眼里利益大于客户，只求业绩缺少真诚。
下面我们用图文的形势来展现我们所看到的南京和南京升龙：
初到南京郑州楼市考察学习整理
我们住的地方在升龙项目附近的青奥村，到了南京的时候，同事就开玩笑说：南京的地这么不值钱吗？路搞这么宽。。
上图为街道和已经开通的城市轻轨
南京房价是多少？
如图所示，均价17374元/平方。
在省会城市中房价和杭州差不多。
南京楼市亮点：公示每一户的公摊和价格郑州楼市外出考察学习整理
上图为保利二十四院公示信息（包括价格、公摊面积、装修情况）
上图为仁恒绿洲新岛公示信息（包括价格、公摊面积、装修情况）
我们认为这个最值得郑州楼盘和相关部门学习并强制要求的！
我们在南京升龙项目售楼部，也看到了该公示信息，但只公示了价格，没有公示公摊面积，这是不真诚的！
下图是我们在升龙公园道售楼部看到的公示信息：
南京楼市政策亮点：部分区域强制要求精装交付郑州楼市外出考察学习整理
比如我们考察的江心州高端住宅区，进驻企业楼盘有：升龙公园道、保利紫荆公馆、保利二十四院、银城项目、仁恒绿洲新岛均是精装修交付。
今天考察的升龙天汇所在的河西CBD区域，区域内楼盘也是要求精装修交付。
而精装修交付，也必将成为未来房地产行业的主流，虽然现在的精装修行业并不完善，但由政府去牵头、要求，也势必带动该行业标准的进步和发展。
而对于郑州也是这样，毛坯交付，给小区、邻居、业主、环境、环卫等造成的困扰和影响还是很大，同时对建材、材料、工人等资源的浪费也是很大的，我们一直期待着精装修交付在郑州也能成主流。
虽然我们也很清楚在精装修成为主流的过程上，精装修的问题和维权肯定是不会少，但这个路迟早要走。
升龙在南京也上头条郑州楼市外出考察学习整理
今年3月份，升龙在南京也被杨子晚报给推上了头条，因为监管账户应该有3个亿资金，实际只有几十万,然后被政府要求停盘整改。
从这个新闻可以知晓一些升龙庞大身躯背后的资金问题。
在南京巨资拿地郑州楼市外出考察学习整理
升龙在南京投资了多少钱拿地？
升龙投入72亿在南京拿地，拓展疆土。
业绩自夸郑州楼市外出考察学习整理
开始来说项目：
关于升龙南京项目案名郑州楼市外出考察学习整理
升龙在南京目前有三个项目，分别叫：
升龙公园道：豪宅项目，售价均价27000
升龙天汇：核心区域的中高端住宅，售价均价24000
升龙汇金中心：核心区域商业地标项目，写字楼售价均价15500
而案名在郑州相对应的是这三个项目：
朗悦公园道：高新区项目，股东为锦艺系的人马，同时朗悦公园道的股东又是谦祥万和城的股东，谦祥万和城的股东又同时是升龙城、升龙天汇广场、中原新城的股东，人家福建系商人抱团一起拿地、拿项目、做项目、一起赚钱，是值得我们河南人学习和称赞的。
升龙天汇广场：中原区刚需盘，为升龙旗下开发。
升龙汇金中心：惠济区刚需盘，为升龙旗下开发。
可以看到，几个项目案名之间和产品定位完全不沾边，也就是说升龙旗下案名没有规范也没有规划，产品也没有规划和区分，不像恒大旗下绿洲、名都、金碧天下都是不同的产品定位。
南京 升龙天汇郑州楼市总编X、总编Q小分组
升龙天汇位于南京市河西新城三期，河西新城一共是分为三期开发，三期也是河西新城的最后一期。南京市政府对河西新城三期的定位是高端住宅区，任何在售房源必须是精装房，不允许毛坯房，房子均价在24000/平左右。
南京市政府对此地的道路规划完全是参照澳大利亚悉尼的成熟模式，小街区、小模块，网格型布局，目的是为了避免片区成熟后的交通拥堵问题。在此种模式下，此地几乎没有大块连接在一起的住宅项目，几乎所有项目都被规划的市政路划开。
反过来说，也不得不佩服升龙，这么核心的位置，升龙拿地的价格是最低的。最终升龙的楼面价只有9500/平，最终售价则为24000/平左右。
但是这个24000得辩证着看，因为从这个区域入世楼盘的整体情况来说，升龙的存在定位就是高端居住区的刚需盘，价格也是该区域最低的。
南京升龙天汇基本情况：
升龙天汇项目坐落于河西CBD三期的区域，占地11万方，约165亩，总建筑面积30万方，分四期开发，全系产品均为精装设计。规划住宅均为26F高层，2T4布局。
一期住宅目前还有少量136平和153平的房源。二期5月28日加推2期的2栋200多套房源，主力户型90-130平方米，均价24000元/平左右，据置业顾问称当天去化8成。
升龙周边项目：
1、正荣地产也是福建系的开发商，据接待人员称润峯项目是其在南京的第一个项目，并且通过我们对润峯和天汇样板间的对比，感觉润峯直接把升龙甩了好远。
升龙天汇于正荣润峯一路之隔，而正荣的这个广告就颇有意味'一街之隔，天壤之别'
2、五矿是国企，进度也是除佳兆业之外三个项目中动作最快的。但是从五矿已经建好的外立面来看，有些中规中矩。佳兆业的项目因为时间原因我们没有来得及探盘，这里不做置评。
3、三个项目相较来说，正荣的品质应该最好，五矿次之，升龙垫底。
升龙周边配套：
升龙地块北边就是南京外国语学校河西分校（公办），并且还有规划中的中学和小学，中学和小学具体情况尚不确定。
而外国语学校是江苏省的重点中学，以极高升学率、丰富的素质教育和广泛的国际交流而闻名。包括初中部，高中部，以及国际部。
七号线和十二号线在天汇北边交叉，天汇附近共有三个地铁站点，举例分别为400米、700米、1000米。
升龙天汇与正荣项目之间正在施工的市政路
郑州楼市探盘图：
升龙天汇的街边广告
升龙围挡广告
郑州楼市探盘体验：
1、南京升龙天汇层高3.1米，容积率2.7；户型设计相比于郑州升龙天汇来说，也合理了很多；景观展示还是很不错的，据称是法式风格的宫廷园林景；入户大堂双层挑高6米。和郑州同名的升龙天汇相比，这些都是看见的优势。
2、但南京升龙的样板房仍是和郑州一样，存在样板间与实际交付标准不符的情况，非常容易误导看房者。样板房阳台空间刻意放大，打通了客厅和一间卧室，而当我们询问时，置业顾问告诉我们说，实际交房时，阳台是只有客厅部分的，卧室部分则不存在阳台。
3、南京升龙天汇称自己是3000元的精装标准，但是样板间装修很毛糙，样板间的地面铺设的普通瓷砖，据称后期交付标准是大理石，置业顾问直接告诉我们说是为了赶工期才这样的。
南京 升龙公园道郑州楼市总编A、总编R小分组
项目概况：
升龙公园道项目占据的是目前南京非常好的江心州位置，是在长江中间的一块未开发岛，南北向12公里，东西向1-2公里，是新家坡公司参与共同设计开发，其中45%的土地用来建筑，升龙公园道项目所在地块限制容积率1.5，典型的别墅和洋房项目，也是当年南京的地王地块。
如图所示，升龙公园道在江中间的一个岛之上，未来价值非常好。
项目售价：
多层电梯洋房带装修27000元/平方左右。
周边邻居：
项目感受：
售楼部不错，样板房不错，价格和周边的其它项目都相当。
而且在三个项目探盘时，其它项目也承认升龙公园道的装修效果、展示效果是最好的。
周边项目的对升龙的评价：
紧临公园道项目的保利二十四院项目工作人员说：升龙在别的城市项目都有负面，前段时间在南京也被爆出负面，虽然物业说的是上海高丽物业，但在未来交房和物业管一上充满了不确定性，有很大的风险，不建议关注升龙，但江心州其它开发商还可以，银城是本土开发商，在南京口碑一直不错（想必相当于郑州的建业），仁恒是新家坡开发商，在南京目前一共开发了8个项目，一直以来口碑不错，很受南京人认可，建议如果打算在江心州买房，就在银城、保利、仁恒三家之间多看看。
银城因为已经没有什么房源了，没有去看。
与公园道项目相隔一公里的仁恒绿洲新岛项目工作人员说：对升龙公园道项目建议谨慎，一是因为中小开发商（其实升龙倒不算小开发商），二是升龙的项目一直有负面新闻，项目有一些不确定性。
而我们在去仁恒探盘时，感触很深的是：
不花哨、不浮躁，我们最初还怀疑凭啥你高层带装修也要卖到25000，但保利多层装修才卖到了28000？但我们看到了他的外立面是铝板材料、看到了窗户是比普通断桥铝贵了一倍的材质后，就已经知道了这个新家坡开发商的良知和底线，也就知道为什么南京人民会一直追随仁恒，而这些细节的因素和材料区别，郑州的购房者却大多都不懂、都不了解。
虽然，我们并未再问太多人，但基本上，可以确定的是：升龙目前在南京也并不被认可，在业界也不被看好，在业主中也没有被普遍认可。
南京 升龙汇金中心郑州楼市总编世雨、总编Z小分组
项目效果图：
如图所示，两栋300米，两栋200米，数栋150米和100米的摩天大楼聚集。
路过南京，听说升龙，声势浩大，深度调研，败兴而归。
路过带看的小蜜蜂，成功带一位30元奖金，你懂的。
华润、金隅、苏宁、雨润、保利、金地、融侨，与这些全国知名房企同台竞技，升龙集团这次终于站在了一个更大的舞台上，我们抱着他乡遇故知的心态想来看看升龙的南京项目的进步会有多大。
升龙汇金中心，位于南京河西CBD。在江东南路与江山大街交汇处，现有地铁2号线、10号线双轨共享。离奥体中心也只有10分钟车程，位置相当不错。
项目总占地12.3万平方（约184亩），规矩建设110万方城市综合体，分三个地块进行开发，其中A地块包含100米高写字楼1栋（正在认筹）、100米高的酒店式公寓1栋（目前在售）、150米高酒店式公寓2栋；B地块包括两栋200米高写字楼，底层规划有L型餐饮商业街；C地块上包括两栋300米高写字楼以及7万方的高端商业街区，其中值得一提的是，三个地块正中，包围着一个3万方海德中央公园（5个标准足球场大）。这样的一个所谓的'南京之心'让升龙娘家的郑州情何以堪。
《郑州楼市》以购房者身份来到升龙汇金中心售楼部，两条宽阔主干道包围着的项目，地块很大，偶然看到，竟然是咱河南的国基建设承建，看来国基建设是想在南京也干出一番天地，升龙跟国基这兄弟俩的'国际化之旅'像是要从南京起航了。
河南国基，是亲切？还是惊异？
进入到售楼部内，不一般的大气辉煌，可还没等开口询问，两拨代理公司销售人员就为客户归属，在大厅争吵了起来，期间脏话频出，一下仿佛我又回到了河南，回到了郑州，眼前浮现出某事件的售楼部门前，那一个个面带笑容的冷血的售楼人员。我不禁想问，作为甲方，约束代理公司就那么难？真不怕这么好的一块地毁在这样的团队手中？
随后，置业顾问较为详细的介绍了项目，并带领我们参观了样板间，整体感觉，升龙这次是想要认真地做，做精细，做品质，可我们细看之下，粗糙的做工还是比较令人失望的，并且大量的非交房标准出现在样板间中，不细问的话，等待着业主的将是又一次的'升龙维权'体验………..这难道是升龙集团从基因上就缺少细致高端品质的因子吗？
《郑州楼市》也参观河西CBD其他的几个写字楼、综合体项目，整体感觉升龙汇金中心在规模上、位置上均不处劣势。但细节管理的缺失使得升龙与南京河西CBD其他项目相比，还有不小的差距，真心希望'河西最大地产运营商---升龙集团'好好的吸取郑州的一些经验，希望南京汇金中心不要像郑州升龙天玺当初宣传的5A甲级写字楼交房后，业主才发现居然连中央空调都没有？！
卖多少钱？
从这张销控表上来看及询问得知，写字楼销售均价15500左右的样子。
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LV Yaqiong
Private equity registration will continue to accelerate under the pressure from regulators.
In March 7th, the Commission spokesman Dung said, has set up a private equity fund manager, before the end of April, according to the "private equity
Fund investment fund manager to register and record (for Trial Implementation) "(hereinafter referred to as the" measures "), the Fund Industry Association
Registration, shall not be engaged in private equity investment fund management business activities.
Since February 7th, the Fund Industry Association released the "method", including private equity funds, private equity funds and other private
Stock fund. As of February 26th, has accumulated 499 institutions registered user name online application system, including 130 online complete
To submit application for registration. Because industry association audit registration information need 20 working days, such as time, first
The private equity investment funds and their management have not yet been released.
On the issue of private equity registration, points out that the Securities Regulatory Commission official micro-blog, Industry Association said
Private equity fund Chinese CSRC has set up a private equity fund manager registration and filing of the information sharing and reporting
Mechanism. All of the private securities investment fund management should perform registration procedures, the basic situation of submission, private fund raising and
The archival filing formalities shall be. Private equity fund manager has not been registered, the SFC will take regulatory measures
Therefore.
Chinese CSRC again called on Private Equity Fund Industry Association for the record, because waiting before, private equity investment fund of the head,
Made a special trip to Beijing to visit the industry association is responsible for the relevant personnel." For the record what specific open account,
You can do business information is inaccurate, details and process also needs to be determined, but think, public products need to be registered on the
These people told reporters, "First Financial Daily" private equity registration, be approved by the industry association
A member of the guild, the need to pay the membership fee is 20000 yuan / year." But if you can issue separate products, compared with the channel cost,
Membership dues trembling."
Private equity investment long term drift the scope of regulation, and even the channels through the trust products, is only for products
Investment adviser, no independent identity. Suzaku investment senior partners, according to some large private equity has
Regulators "closed" members, many of them are special fund industry association, the opportunity and the registration of the "regulars", on the
The industry is a big positive.
Securities Regulatory Commission registration, the deadline in April 30th, Mingyao investment, senior research fellow at the Dragon said, private
The team is too large, some small, or did not wish to release public products may choose not to register, perhaps after recording. But some big sun
Private will be activated, start registration also earlier.
In addition, Chinese CSRC emphasized, management, venture investment fund and venture capital funds (including the company, partnership enterprise
Through the risk investment funds in the form of a) should also be registration formalities industry association.
私募股权登记备案将继续加快从监管机构的压力下。
三月七日，证监会新闻发言人邓格说，已成立了一个私人股本基金经理，四月底前，根据“私人股本
投资基金经理注册和备案的基金法（试行）》（以下简称《办法》），基金行业协会
办理登记手续，否则不得从事私募股权投资基金管理业务活动。
自二月七日以来，基金行业协会发布的“方法”，包括私募证券基金、私募基金和其他私人
股票基金。截至二月二十六日，已积累了499机构注册用户名在线应用系统，包括130个在线完成填写
提交注册申请。由于行业协会审核注册信息需要20个工作日内，如时间，第一
通过私募股权投资基金及其管理尚未公布。
在对私人股本的登记备案的有关问题，指出证券监督管理委员会官方微博，行业协会说
中国证监会已经成立私人股本基金经理注册和备案的私募股权基金的信息共享和报告
机制。所有的私募证券基金管理应当履行登记手续，提交的基本情况，私人资金的筹集和
备案手续应。未注册的私人股本基金经理，证监会将采取监管措施
中国证监会再次呼吁私人股本基金的基金行业协会备案，因为之前的等待，私募股权投资基金的头，
专门去北京参观工业协会相关负责人员。”备案后具体开什么账户，
你能做的生意是不准确的信息，细节和过程也需要明确，但想问题、公共产品需要注册放
这些人告诉记者，“第一财经日报”私募股权登记备案后，由行业协会批准成为
行业协会的成员，需要交纳会员费20000元人民币/年。”但如果你能独立发行的产品，与渠道成本比较，
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河南省升龙物业公司学府小区问题的初探
焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文
河南省升龙物业公司学府小区问题初探
物业管理学
刘远指导老师
经济管理学院二零一三年五月二十日
焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文摘
要自上世纪90年代以来，经过三十多年的探索和实践，住宅小区物业管理在我国各中小型城市得到了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极其活力的朝阳产业，纵观我国物业管理的发展历程。物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,
2焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文目
要 ??????????????????????? 2一、学府小区物业管理现状 ?????????????? 4二、学府小区物业管理现状的分析 ??????????? 5（一）学府小区安全事件发生率较高 ?????????? 5（二）人才流动率高 ????????????????? 5（三）工程遗留问题未能及时解决 ??????????? 5(四)小区配套设施未能与房屋同时使用
???????? 6（五）业主经常投诉 ????????????????? 6三、学府小区物业管理问题的解决方案 ????????? 7（一）加强小区安全管理 ??????????????? 7（二）引进人才，培训上岗，改善薪酬制度 ??????? 7（三）三方协商，加快遗留工程施工进度 ???????? 8（四）多方协调，专人负责，定时查看建设进度 ????? 8（五）提升业主满意度 ???????????????? 8四、结束语 ????????????????????? 10 参考文献 ?????????????????????? 11 3焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文河南省升龙物业公司学府小区问题初探物业管理自引入中国以来才30多年，而在郑州地区只有10多年左右的发展历史，发展速度快与发展历史短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对物业管理发展现状进行认真的思考分析，分析出物业管理问题的原因，找到解决方案，才能更好的发展住宅小区物业管理，才能更好的建设和谐住宅小区。一、学府小区物业管理的现状学府小区位于河南省郑州市中原区，是升龙集团在郑州西区推出的双气住宅小区。小区物业公司是河南省升龙物业管理有限公司，河南升龙物业管理有限公司是升龙企业下属全资子公司，是一家专业化、规范化的物业服务企业。河南省升龙物业管理有限公司属于二级资质的物业服务企业，公司着力打造升龙物业品牌。学府小区一期交房920户，物业服务人员将要面对形形色色的人，直面业主，将出现意想不到的问题。交房之前，物业服务人员主要和施工方联系，查看工程进度。交房之后，不仅面对施工方，还要面对业主。物业服务人员在工作中充分发挥了一人多用，本职职责之外的工作，例如，维修下水管道，切钢筋，开票据，前台等等。装修期间，小区发生了三四起自行车及电动车被盗事件，业主反映比较大；经常出现噪音施工及上下邻里纠纷，给工作增加些许难度。业主经常投诉说小区的配套设施跟不上；小区用不的不是正式电而且用电高峰期晚上还停电；地下车库不能按时交付使用；交房验房过程中的问题不能及时处理；报修速度慢时间长。开通天然气期间，人员配备紧张；查验天然气设施之前，没有进行培训，造成开通天然气之初，物业服务人员都不知道自己要干啥。在整个办公室里工作人员，专业人员少，一部分还不知道物业管理是干啥的；而且维修部维修人员都是电工，没有水工，这对于工作无疑增加了难度。后来来了几个专业人员，对公司的薪酬不是很满意，对公司文化没有认同感，结果相继离开了。相对于其他小区，学府小区还是相当好的，可见物业管理行业发展任重道远。4焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文二、学府小区物业管理现状的分析（一）学府小区安全事件发生率较高学府小区作为新建小区，出入小区人员比较复杂，这是产生安全问题的主要因素。装修期间是安全事件多发期，尤其是装修高峰期，出入小区进行装修的人员构成复杂，素质参差不齐；物业管理公司秩序部人员不足，对出入小区的人员掌控不足。小区的监控设施不足，小区出现了监控死角，这些死角无形中成为安全事件发生区域。小区秩序人员未满编，秩序巡逻不到位，小区未能形成全方位的掌控。小区宣传安全知识不到位，人员安全意识不强。学府小区的可视对讲系统及智能门禁系统未能及时启用，这也是出现安全问题的重要因素。（二）人才流动率高物业公司出现同职不同酬，薪酬管理制度缺乏公平性。来公司上班首要关心的就是薪酬，接着福利，最后奖金。公司这批入公司的人员比下批人员工资要低，主要是基本工资低，薪酬制度不公平，这是人才流失的重要原因。升龙物业公司企业文化还是不错的，但是缺少企业文化培训，导致员工缺乏共同的价值观念,对企业的认同感不强，往往造成个人的价值观念与企业理念的错位，这是企业难以吸引与留住人才的一个重要原因。由于升龙集团出现发展瓶颈,目前公司管理不科学、技术创新能力弱、产业结构不合理、抗风险能力差等问题，这些因素制约了公司的发展,公司的发展前景很不明朗。升龙集团发展到瓶颈，下属公司制定了裁员计划，也有可能出现降薪的情况，最后出现失业。对于人才来说，不能不考虑这一关乎生存的因素。（三）工程遗留问题未能及时解决工程遗留问题，只要开发楼盘，都会出现这样的问题。学府小区也不例外。业主在交房验房中发现的工程遗留问题，一些问题为啥处理慢？首先物业公司、施工方与开发商的协调不到位，遗留问题维修款项由开发商出，开发商说楼建好，遗留问题应由施工方自行解决。小区物业公司居中协调，难度比较大，施工方总是一拖再拖。业主等不了，直接找物业公司说物业服务人员不作为，物业公司就莫名其妙成为开发商和施工方的替罪羊。物业公司手里没有处理工程遗留问题的
5焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文维修基金，无法制约施工方。施工方是谁给钱就听谁，给钱我们就修，不给钱我们就不修。物业公司在其中，也属无奈，成为业主埋怨的对象。（四）小区配套设施未能与房屋同时使用小区配套设施与房屋交付使用之时同时完成，小区里有线，宽带，固话，门禁系统，可视对讲系统，地下停车场，水电，天然气，社区服务，教育等，都无法与房屋同时交付使用。小区用电还是临时电，用电高峰容易断电。社区服务，学府小区一直未被划入社区，而且小学学生上学一直未解决。前期开发商没有与相关政府部门沟通好，后期物业公司与开发商，政府部门也未沟通到位。再者，开发商资金未到位，相应配套工程建设进度慢，物业公司督促力度不够，施工方施工拖拉。作为物业公司方面，手里没有制约权，不能形成有效的监督。（五）业主经常投诉有些业主的房屋出现了问题，而物业管理服务人员没有马上解决，甚至没有现场查看，这往往会引起业主的投诉。这部分业主因脾气较急躁，不愿意等物业- 6 -即行动起来，马上进行检查并提出相应的解决方案。因业主对某个服务人员不满而希望他得到惩戒和惩罚。对这部分业主，物业管理服务人员一定要向他保证物业管理企业一定会采取正确的行动，然后谨慎地将此事汇报给上级，避免类似问题的发生。业主认为自己是被服务方，需要物业管理服务人员对自己有绝对的尊重，他们希望服务人员尊重自己以及自己所关心的问题，虽然有些业主的做法是错误的，但却要指责物业管理企业没有服务到位，使服务人员感到很为难。对待这样的业主，虽然很难让他们达到绝对满意，但是仍可以用良好的服务态度去感化他。在业主向物业管理服务人员提到物业管理中存在的某些问题时，得不到认真对待而引起业主的投诉。譬如说，有业主投诉晚上经常看不到保安在小区巡逻，而事实上保安在按照规定的时间间隔在巡逻，只是业主正好没看见，如果物业管理服务人员没有向业主耐心解释，而是随意地让业主听到诸如“你瞎说”、“你一定是在开玩笑”之类的答复，必定会引起业主的不满，并引发投诉。三、学府小区物业管理问题的解决方案（一）加强小区安全管理6焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文安全管理，是物业管理公司的一项重要工作，同时业主对小区安全也是尤为关注。业主结束一天工作后，需要的是一个安静、优雅、安全的环境。为此物业公司要有具体措施。首先设施设备方面，尽快启用小区智能门禁系统，可视对讲系统，周界报警系统等安全系统，合理调整视频监控摄像头，做到小区无盲区，从而减少安全事件的发生。再者秩序巡逻制度方面，完善小区秩序巡逻制度和方案，做到小区巡逻无死角无盲区，保证小区24个小时全天候的安全。最后公共宣传方面，利用公示栏宣传安全知识，让小区住户了解一些安全防范措施，增强业主的安全意识；利用培训的方式，对小区所有工作人员进行安全培训，增强工作人员的处理安全事件的能力，同时也增强工作人员的安全意识。（二）引进人才，培训上岗，改善薪酬制度择好人、用好人、留住人永远是企业生存和发展的关键所在。尤其物业公司更为重要，物业行业作为新兴行业，专业人员本来就缺，所以留住人才从下面几面入手：1、人才招聘物业公司与高等院校签订合作协议，从根源上引进人才；物业公司在人力资源市场发布招聘信息，设置专人负责招聘工作，择优录取；物业公司在大型人才网站发布招聘信息，招聘全国人才。2、员工培训时常对物业服务人员进行专业知识培训，提高业务技能完善物业管理服务多种经营的思路，强化各项目的综合服务能力，更快、更好、更有效地完成领导交办的工作，全面提高物业管理企业效益。对客服人员进行服务礼仪、工作流程与标准，行业规范、业务工作流程方面的培训（包括接待处理业主投诉的技巧、办理入住及装修手续的注意事项），对工程人员进行专业知识培训，使其熟练掌握用水用电及设施设备维护安全操作规范，确保各类设施设备正常运转及为业主提供一支高质量、高效率的维修服务队伍；对秩序维护部工作人员培训基本的服务知识、岗位技能、熟悉小区业主和车辆疏导；消防与安全、电梯困人等突发事件的应急处理。对保洁员进行岗位职责、工作流程培训、服务意识与技巧、岗位技能、
7焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文各类清洁剂与消杀试剂的使用方法及安全规范等。3、改善薪酬制度要适当提高人才的工资福利待遇，来体现人才的价值和贡献的大小；改善薪酬制度，使之更加公平；改革分配制度，强化分配的激励作用；要改善工作、生活环境，适当给予应有的待遇，为专业人才激发灵感提供良好的环境；采取各种激励措施，使人才的价值得到承认，有成就感。4、完善公司考评体系 集团公司将进一步健全考评体系，量化管理要求，制定考核标准，完善考评措施，强化奖惩力度，并对薪酬制度施行动态管理，强化执行力和对完成工作任务、工作目标、指标完成情况的量化考核。不仅督促各单位抓好年度管理责任考核指标的落实，而且要求对阶段的目标任务统筹规划、有序落实，各项关键指标进度必须跟上时间和结果的要求。（三）三方协商，加快遗留工程施工进度在房屋交付使用之后，最大的问题就是工程遗留问题。工程遗留问题解决不好，直接影响物业公司与业主之间的关系，也为小区物业管理工作，最后也影响到小区的物业收费率。解决工程遗留问题慢的办法如下，首先物业公司、开发商和施工方三方协调，明确责任，开发商出资，施工方维修，物业公司监督。然后工程遗留问题由施工方维修，维修完成再由物业公司负责验收，验收合格后物业公司出证明，开发商结清维修余款。最后物业公司在房屋交接过程中，把所出现的工程遗留问题记录在交接表中，形成文件，明确责任，防止三方扯皮，拖拉不作为。（四）多方协调，专人负责，定时查看建设进度小区配套设施跟不跟得上，关系业主对本物业公司认同感强不强的问题，也关系到业主住在小区的舒适度高不高的问题。小区配套设施关系到业主的基本生活，也关系到业主更高层次的需求。所以小区配套设施对物业管理中也是一个必不可少的因素。处理小区配套设施跟不上的方案如下：1、物业公司发函让开发商尽快建设小区配套设施，并督促施工方加快施工
8焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文进度，时常对小区配套设施的施工进度进行查看。2、物业公司设置专人督促小区配套设施的施工进度，尤其是基本生活设施，每天都要部门主管汇报小区配套设施施工精度。3、物业公司主动与相关政府部门协调，解决小区社区划分问题及学区划分问题；还要和水电、天然气和通讯等公司联系，尽快解决基本生活所需的配套设施。（五）提升业主满意度
1、亲切、耐心地聆听投诉物业服务中心在接待业主来访时，开始并不知道业主的投诉是否合理，作为物业管理服务人员都必须以理性思维方式耐心聆听、询问，聆听、询问的同时，更要给予业主适宜的道歉，对无效的投诉用亲切、温馨的语言与其沟通。不要随便打断业主的讲话，更不能急于说明或辩解，甚至推托责任。2、快速反馈、判断投诉在受理业主的有效投诉之后，便进入处理该投诉的关键环节，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，分清应该由哪个部门具体负责解决，并将信息反馈给部门负责人，这一环节看起来简单，实际上它要求我们的工作人员有较全面的工作知识和极强的责任心。但物业服务中心有时也会因工作繁杂而出现漏单、报错单现象，这也是引起业主对物业服务中心产生情绪的主要原因。所以必须引起高度重视，这需要我们在工作过程中不断积累经验，提高处理问题的熟练程度。3、实行首问责任制俗话说，凡事都要有个来龙去脉，有头有尾。所以把问题反映给具体部门后绝对不能就这样置之不理，而应该时刻关注问题的处理情况并及时通过电话给业主回复，了解职能部门的处理结果及满意程度，然后根据业主提出的意见进行总结。换位思考一下，如果我们是业主，反映问题后能及时接到物业服务中心的反馈电话，即使问题得不到解决，但我们心理上也会接受的。反之如果投诉之后杳无音信，试想业主一定会有一种被忽略的感觉，并且会认为自己反映的问题物业
9焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文有没有联系解决。物业管理需要物业服务中心的全体员工一起集思广益才能将小区管理到位，作为物业管理人员应该和业主进行深层次的交流，才能真正了解业主的需求，物业服务中心才能根据业主的反映做到未雨绸缪，将问题消灭在萌芽状态，从而更好地为业主服务。4、及时总结防微杜渐投诉在很多时候都无法避免，若就事论事，只满足投诉处理过程的控制，让业主满意，而不注意事后的跟踪及投诉案例的分析、总结，同类投诉事件仍继续发生。周而复始，业主将会从侧面传播公司的负面消息。导致公司的声誉，品牌受损。投诉案例的分析、总结、改进、培训，一方面是为了提高相关人员的技能水准；另一方面是为了下一步工作打下良好基础，并在此基础上提升客户满意度，增强公司的竞争力，提高公司品牌的知名度。总之，物业服务中心正确接待业主的投诉，与业主建立良好的沟通关系，是做好物业服务管理工作的一项重要环节。四、结束语鉴于房地产业的蓬勃发展，物业管理是一个有着广阔的市场和发展前景的产业，只有不断研究解决管理中出现的新情况、新问题，并提出可行性的解决措施和研究趋势，才能使物业管理健康、快速发展。物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的业主以及成熟的物业服务企业来共同实现的。物业管理行业在郑州地区经过十几年发展，中间出现许多问题，需要我们共同去研究去解决，只要问题处理好了，那么物业行业将会迎来健康稳定的发展时代。
10焦作大学经济管理学院2013届物业管理专业毕业论文
参 考 文 献
1．滕永健．物业管理实务[M]．上海: 华东师范大学出版社，2009．2．柳建营．人力资源管理[M]．北京: 经济日报出版社，2010．3． 刘力．物业基础设施与自动化管理[M]．北京: 中国建筑工业出版社，2004．4．谢凯．小区物业管理[M]． 广州：广东人民出版社，2002．5．王秀云．物业管理概论[M]．北京: 高等教育出版社，2003．6．董傅年．社区环境建设与管理北京[M]．北京: 高等教育出版社，2003．
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