签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
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签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
引言：日上海楼市调控九条意见（上海市人民政府办公厅《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》）出台，其中第三条规定：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。”那么，如果房屋买卖双方在此限购政策出台之前签订了《房屋买卖合同》等合同，在履行合同过程中因该限购政策而不能继续履行合同（比如不能办理网签或者过户等），买房人或者卖房人可否要求解除双方签订的《房屋买卖合同》等合同？是否要承担违约责任？
&&& 根据法律的规定和司法判例来看，签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”的，房屋买卖双方都可以要求解除合同，并且不需要承担违约责任。
由于新的限购令刚刚实施（日生效），相关的判决还没出现，但是有一个2011年的真实案例（由于上海市2011年的限购政策引发的纠纷）非常具有参考价值，现编辑如下：
案情简介：2011年1月5日，经居间人上海居林房地产经纪事务所居间介绍，肖某、董某、顾某签订《房地产买卖协议》一份，约定由肖某、董某向顾某购买位于上海市松江区新桥镇某路333弄303号房屋，房价款4,300,000元（人民币，下同）。该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。该协议另约定，肖某、董某、顾某双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日，肖某、董某即向顾某交付定金60,000元，顾某为此向肖某、董某出具了收条。此后，上海市人民政府于日颁布出台了限购令，因肖某、董某在本市已拥有三套住房，属限购对象，肖某、董某遂向顾某提出解除房屋买卖协议并要求顾某退还60,000元定金，遭顾某拒绝。肖某、董某交涉未果，遂诉至法院，要求判令：一、解除双方签订的房屋买卖协议；二、顾某返还定金60,000元。
一审法院判决【案号：上海市松江区人民法院（2011）松民一（民）初字第1960号】因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案肖某、董某、顾某间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。肖某、董某、顾某签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。根据上海市人民政府颁布的自日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。本案肖某、董某属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若肖某、董某、顾某间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故肖某、董某、顾某间房屋买卖协议应当解除。由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。因此，肖某、董某要求解除房屋买卖协议及要求顾某返还定金60,000元，于法有据，法院予以支持。顾某认为肖某、董某解除房屋买卖协议的行为已构成违约，其已交定金应冲抵违约金之辩称意见，没有合法依据，法院不予采纳。
二审法院判决【案号：上海市第一中级人民法院（2011）沪一中民二(民)终字第1745号】顾某与肖某、董某在日签订的协议约定双方在30日内签订《上海市房地产买卖合同》，而上海市人民政府于日颁布的自日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。该限购令确实在双方履行签订买卖合同的期限内颁布的，顾某主张肖某、董某故意拖延时间错失机会，导致房屋无法成交没有事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析：本案的判决结果是正确的。本案判决认为合同一方之所以能够解除合同，是依据《合同法》第94条第一项关于“不可抗力”的规定，这种理解基本准确。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。“限购令”即是对于特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。此外，本案还可以依据《合同法》第110条第一项关于“法律上不能履行”的规定判决合同一方当事人可以解除合同。所谓法律上不能履行，是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的，但在合同实际履行的时候，法律和法规禁止进行这样的履行行为，“限购令”对房屋买卖合同的履行即属于这种情况。
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《合同法》
第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
上海市人民政府办公厅《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》【生效日期：日】
为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系，加强本市房地产市场监管工作，现就进一步完善本市住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展提出如下若干意见：
　　一、建立联席会议
　　市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议（以下简称“联席会议”），由市住房城乡建设管理委牵头，市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加，负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作，联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时提出相关监管完善措施。同时，本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。
　　各区县政府要结合辖区实际，组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。
　　二、加大住房用地供应力度
　　加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。
　　三、从严执行住房限购政策
　　提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
　　企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
　　四、实行差别化住房信贷政策
　　对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
　　商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
　　五、强化市场监管和开展执法检查
　　进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。
　　加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格；情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。
　　严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。
　　六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行
　　统筹做好廉租住房和公共租赁住房房源筹措和运营管理工作，健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。为扩大符合政策的住房困难群体受益面，支持公共租赁住房运营机构通过代理经租方式，筹集公共租赁住房房源；支持区县采取政府购买服务方式，组织市场机构代理经租社会闲置存量住房向符合公共租赁住房准入条件的对象供应。
　　七、多渠道筹措人才公寓住房
　　聚焦具有全球影响力的科技创新中心建设，支持科技企业引进人才，加快建设人才公寓。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策。其中，外环以内配建房源一律作为公共租赁住房使用，不得上市转让，只租不售；产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%；利用轨道交通场站“上盖”，配建人才公寓（公共租赁住房）；鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓（单位租赁房），向职工出租。
　　八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理
　　确保对共有产权保障住房建设的土地供应量，2016年继续开展新一批次共有产权保障住房申请受理工作。按照国家和本市共有产权保障住房管理相关规定，进一步加强共有产权保障住房供后管理工作。为方便保障性住房小区居民生活，加快大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办运营。
　　九、加快推进旧区改造和“城中村”改造
　　加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和“城中村”改造，积极开展郊区城镇旧区改造。加快推进旧住房综合改造，提升旧住房安全性能和使用功能。加快在拆基地收尾平地和出让的进度，继续推进旧区改造征收安置房建设，全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。
上海市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见& 沪府办发[2011]6号& 日生效
为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：
一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。
三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发[2010]34号）规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目（具体项目由住房保障房屋管理部门提供），进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。
四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区（县）房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。
五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。
六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。
加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。
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只签了协议但没办过户 房屋买卖有效吗
[提要] 李某于 2001 年 1 月至 4 月多次向陈先生借款计 25000 元，因无力还款，李某将一套房以 3 万元的价格卖给陈先生，双方签订了协议，并且进行了公证。之后，陈先生又给李某 5000 元，但是双方始终未到房产管理部门办理转让变更手续。法院在执行李某借贷纠纷一案时，将该房查封。李先生以该套房子已卖给他人为由，提出异议。
　　李某于 2001 年 1 月至 4 月多次向陈先生借款计 25000 元，因无力还款，李某将一套房以 3 万元的价格卖给陈先生，双方签订了协议，并且进行了公证。之后，陈先生又给李某 5000 元，但是双方始终未到房产管理部门办理转让变更手续。法院在执行李某借贷纠纷一案时，将该房查封。李先生以该套房子已卖给他人为由，提出异议。
　　法院认为，被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但是双方未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定。因此，房屋所有权转让不发生法律效力，房屋仍属被执行人李某所有，异议不成立。
　　签订合同生效有两种情况：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
　　买房没过户房子归谁
　　同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定：&按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。&从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于&法律另有规定&的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
　　李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的。但双方达成协议后，未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该所有权转让不发生法律效力。在此，笔者提醒消费者，在购买二手房时，一定要了解清楚卖方的资信情况，同时要在签订协议以后办理房产变更手续，以免给自己造成不必要的损失。
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(责任编辑 周鑫)
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