不算买地，一平方米楼房（毛坯）建筑成本多少钱？ - 知乎1005被浏览337499分享邀请回答386192 条评论分享收藏感谢收起11添加评论分享收藏感谢收起查看更多回答2 个回答被折叠（）只需一步，快速开始
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土地一环到二环之间150万一亩（约和666平发），小区绿化面积50％，如果10亩的话就有5亩（3330平米）拿来建房，按每栋楼4梯8户，每户150平米计算，约合3栋楼，按每栋平均10层，也就是33300平米，10亩买地价格1500万，平均450元/平米，盖楼的成本价在800元/平米左右（真实价格，我在做这个），加上开发用的人工工资，交的税，还有广告费用，总价不会超过1600元/平米，而现在的房价是这个的2倍以上，可见其暴利
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要是自己做房产还能拿个低点价格!
现在炒房地产很赚钱的!
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老兄啊，你八成在做建筑得吧，好像不大懂房产哦！
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是的，在做建筑，有什么不同吗
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等着崩盘吧!!!
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上海现在安置(动迁)房的销售价格是 2500元/平方米。您看看，这合肥的房子能卖多少呢？
在线时间9 小时最后登录精华3UID43767性别保密帖子积分2716阅读权限70注册时间
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原帖由 qqchen 于
10:35 发表
上海现在安置(动迁)房的销售价格是 2500元/平方米。您看看，这合肥的房子能卖多少呢？
在回楼主的帖子,楼主还忘了一个攻关费用,这是房地产项目的大头,
在线时间0 小时最后登录精华0UID58474性别保密帖子积分851阅读权限50注册时间
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成本价是不高，但费用太多了，还是得改革
在线时间279 小时最后登录精华0UID55638性别保密帖子积分532阅读权限30注册时间
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总得要给房地产商点钱送礼，请客，打通关节吧，不过似乎用于这方面的钱多了点……
在线时间2 小时最后登录精华0UID62110性别保密帖子积分198阅读权限20注册时间
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成本价格绝对不需要800的建筑成本,估计楼主是搞这个的不愿意给真实价格
你忽略的最主要的一点就是拿项目的成本
如果项目人人能拿到,你也就不需要接到4转5转的楼盘建设了
公关成本不比土地成本低啊
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《房地产开发全程计算演示与应用》.ppt 143页
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*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值*值其次，根据《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等非应税建筑物，不属于房产税的征税对象，其所占土地的价值在分摊计算地价时应予以扣除。一宗土地上如果既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在分摊计算地价时，应按建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。基于上述分析，对于实际宗地容积率大于0.5的企业，其地价计入房产原值征收房产税时，应采取用地面积分摊计算的方法：首先确定应分摊的用地面积，然后在自用应税房产、自用减免税房产、出租房产和在建（包括待建）等房产之间进行分摊。上述案例的具体计算如下：A房地产开发公司于2007年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于日前将该块土地的使用权转移到A公司。6月5日，A公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，A公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为日。为了售房时签合同方便，A公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至日，A公司开发的商品房销售完毕，其中日之前售出的楼房已如期交付。　A公司会计认为，应从2007年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定日交房，应从2009年2月开始停止缴税。又例：明晰广告公司将其位于市中心的一套原值为150000元的门面房出租给五鑫公司，按照协议规定，年租金收入30000元。按照现行税法规定，明晰广告公司的税率将高达27.68%。其税负率计算过程如下：房地产企业利息支出扣除的计算技巧1、房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额）×扣除比例（5％以下）＋允许扣除的利息费用2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下：　房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地严开发成本金额）×扣除比例（10％以下）　　由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代入公式（1），然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。[例]某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，开发成本800万元，假设实际应当分摊利息为100万元，则：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额）×扣除比例（按5％计算）＋允许扣除的利息费用＝（500＋800）×5％＋100＝165（万元）　　如果不能分摊利息费用，或者不能提供金融机构证明，则：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本金额）×扣除比例（按10％计算）＝（500＋800）×10％＝130（万元）　　根据上述计算结果，该公司应当正确计算分摊利息，并如实向税务机关提供金融机构贷款证明，否则将不扣除35万元。换一种情况，假如该公司实际计算分摊的利息是50万元，则采用公式（1）计算的扣除额为115万元，小于公式（2）计算的结果130万元。这时，只有采取公式（2）计算才可以多扣除15万元。站在完善税收政策的角度，我们认为，允许扣除的利息，应当按照《企业会计准则——借款费用》规定的计算公式进行，非按规定核算利息费用的，一律不得扣除。用哪种方法计算土地增值税更合理？某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售建筑面积为1万平方米，扣除项目中总建筑成本费用1200万元。2008年12月小区房屋销售比例达到90%，开发商共取得房屋销售收入1350万元，税务机关要求其进行土地增值税清算。企业在清算时，确定了该项目的单位建筑成本费用为1200元/平方米，缴纳土地增值税217.11万元。2009年该项目又销售了门面房500平方米，取得销售收入500万元，税务机关要求其再次清算土地增值税
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TA的每日心情开心2&小时前签到天数: 43 天[LV.5]常住居民I
假如一个开发项目既建有住宅（含普通住宅、非普通住宅）又建有写字楼或商业用房，甚至一栋楼中就有很多种用途不同的商品房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象，这种情况下如何计算土地增值税？　
　一、现实情况
　　举例：某房地产开发公司开发连体楼一幢，开发总面积5000平方米。公司以该幢楼为核算对象，其中一、二层为超市，面积1000平方米，超市以上为普通住宅，面积4000平方米。连体楼的土地成本为400万元，房屋开发成本700万元。房地产开发费用为土地成本和开发成本的10%.
　　一、二层超市平均售价为8500元/平方米，销售收入850万元。普通住宅平均售价3500元/平方米，销售收入1400万元。连体楼销售收入合计2250万元。营业税金及附加为123.75万元。
　　计算方法一：住宅和超市分别计算土地增值税
　　（一）住宅部分
　　住宅分摊的土地成本：400×=320（万元）；
　　住宅分摊的建造成本：700×=560（万元）；
　　分摊的开发费用（320 560）×10%=88（万元）；
　　加计扣除：（320 560）×20%=176（万元）；
　　营业税金及附加：123.75×=77（万元）；
　　住宅扣除项目合计：1221万元；
　　增值率：（）÷%=14.66%；增值率小于20%，按现行税法规定不纳土地增值税。
　　（二）超市部分
　　超市分摊的土地成本：400×=80（万元）；分摊的建造成本：700×=140（万元）；分摊的开发费用（80 140）×10%=22（万元）；加计扣除：（80 140）×20%=44（万元）；营业税金及附加：123.75×850÷（万元）；扣除项目合计：332.75万元；增值率：（850？332.75）÷332.75×100%=155.45%；应纳土地增值税：（850-332.75）×50%-332.75×15%=208.7125（万元）。
　　计算方法二：住宅和超市合并计算土地增值税
　　收入总额：2250万元；扣除项目总额：=1553.75（万元）；增值额：=696.25（万元）；增值率：696.25÷0%=44.81%；超市和住宅应缴纳土地增值税=696.25×30%-0=208.875（万元）。
　　两种计算方法应纳税额仅相差0.1625万元，不足应纳税额的0.08%，假如认为两种方法都可取的话，无法解释的一个本质问题是：第一种计算方法中普通住宅的增值额不缴纳土地增值税；第二种方法中却包含了普通住宅增值额应纳的土地增值税。哪一种方法更符合政策规定呢？
二、政策分析
　　（一）规章规定
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。
　　该文件要求分别核算增值额，但怎样核算并未作出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的，或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程，难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在账务处理上是分层核算成本费用的。例题中，计算方法一显然是分别核算，确切地讲是分摊核算，符合财税字〔号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。
　　（二）法规规定
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
　　这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合。笔者认为，从法律位阶来讲，税收法规要高于税收规章和规范性文件，因此计算方法二是可取的。需要注意的是，如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，按方法二计算出的增值率未超过20%的，应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。
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分开核算和不分开核算要看项目具体情况，现在好多地方还是在执行核定征收吧。
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