不动产进项税抵扣的审计咨询费用可以抵扣进项税吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-08-05 16:43 标签： 不动产待抵扣进项税
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一图读懂不动产进项税额分期抵扣
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一图读懂不动产进项税额分期抵扣
备案号：鄂ICP备房地产营改增之后 哪些发票可以抵扣
来源：每日经济新闻
　　一石激起千层浪，最近召开的国务院常务会议明确了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。
　　随着营改增时间表日益临近，对房地产企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣？房地产营改增最大的难点在哪里？
　　多位房地产财税专家表示，房企可抵扣发票越多越好，但目前进项税抵扣有限，很多事项须待细则落地，且个案差异较大，不能一概而论。
　　房地产进项税抵扣项有限
　　3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
　　以此来看，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。
　　中汇（四川）税务师事务所一位资深财税人士告诉《每日经济新闻》记者，营业税是价内税，增值税是价外税，主要区别在于，后者是针对收入和成本之间增值部分按照一定税率计税。
　　对房地产开发企业来说，以前所征收的营业税到底是什么？包含哪些具体项目呢？
　　房地产营业税，顾名思义就是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。
　　《每日经济新闻》记者注意到，2011年10月底，经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　实际上，在房企“预售制”模式下，预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。
　　国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。
　　在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣？中汇（四川）税务师事务所前述资深财税人士介绍说，“建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。”其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。
　　不利于品质房企“甲供材”？
　　营改增试点范围的扩大，在房企内部产生了不少争议，其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。
　　在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增之后，这实际上会增加房企税负，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房交易为例，一套100万元的房子，卖到200万元，按原来只上5.6%的税率，现在按100万元差额的11%或17%，税负有所提高。
　　“在房企实际操作中，增值税可抵扣进项税，但上游企业很多没办法提供发票。”荣腾洪表示。
　　前述资深财税人士举例说，在没有“甲供材”（编者注：甲方提供建安材料）的情况下，房企让建安企业包工包料，一张发票开回来，直接按11%抵扣，如果单独买材料按17%，当然有利于他，但部分房企要求“品质”，他们自己去“甲供材”，但能否实际抵扣仍是未知数。
　　“按国务院的税改设计，对行业来说，是降低负担的，每个企业的经营周期不一样，落实到每个企业会有差异。老项目按老办法，按征收率，但具体细则没出来，我们也不敢说。”前述资深财税人士强调说。
　　土地购置费能否获得进项税抵扣？在前述资深财税人士看来，现在房企都是“招拍挂”拿地，都有发票，像2006年以前的项目可能没有这种发票，但2007年以后都不会存在了，这些统一归为老项目，营业税按5%税率征收，现在可能会按一定的征收率，征收率是价税合一，相比较营业税会下降。
　　前述资深财税人士表示，5月1日以后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是毛利那部分缴税。
　　“像价值100万元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣，不动产成本的进项部分抵扣事项，目前不太明确。”前述资深财税人士强调说。
　　对于即将到来的营改增大潮，房企应如何做好税收筹划？前述资深财税人士表示，目前还谈不上税收筹划，房企该交的营业税缴清楚，等于你的纳税义务时点暂未发生，中间有一个过渡期，能把自己的税理清楚，比如你有商业地产，你是销售还是自持，细则出来之后，根据自己的情况才有可能筹划合理节税。
　　“在财务上，你要对增值税这个税种特性了解，包括发票的管理、财务核算以及合同等，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合同金额是含税金额，还是不含税金额。”前述资深财税人士建议说。
(责任编辑：胡娟 UN829)
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设计监理费增值税专用发票进项税可否抵扣？
来源：中国税务报&　　 |
　　问：我公司是海南的一家企业，目前处于筹建阶段。近日，我公司收到上海地区开具的工程设计费、工程监理费、工程委托管理费的专用发票，其进项税额是否可以抵扣？ 　　答：《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业改征增值税试点的通知》（〔号）规定，部分现代服务业，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。 　　1.设计服务，是指把计划、规划、设想通过视觉、文字等形式传递出来的业务活动。包括&&工程设计、创意策划等。 　　鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。 　　1.认证服务，是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。 　　第二十四条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： 　　（一）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。 　　第二十五条规定，非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。 　　非增值税应税劳务，是指《应税服务范围注释》所列项目以外的营业税应税劳务。 　　不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。 　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 　　《建设部、国家计委关于印发〈工程建设监理规定〉的通知》（建监〔号）规定，建设工程监理是指具有相关资质的监理单位受建设单位（项目法人）的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，代替建设单位对承建单位的工程建设实施监控的一种专业化服务活动。 　　《发票管理办法》第二十一条规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 　　依据上述规定，贵公司取得试点地区开具的工程设计费、工程监理费增值税专用发票若用于不动产在建工程，其进项税额不得从销项税额中抵扣。但收取工程管理费，应开具营业税发票。【】 责任编辑：zhwk
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不动产附属设施维修费进项税能否抵扣？
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【标&&&&&&&签】
【来&&&&&&&源】税务局
【引用文档】&&政策解读（0）篇
【正&&&&&&&文】
&&　　问：不动产附属设施发生的维修费用，会计上做了费用化处理，未做资本化处理，相关的进项税能否抵扣？ 　　答：《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔号）规定，以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。 　　参考：《河北省国家税务局关于增值税若干问题的公告》（河北省国家税务局公告2011年第7号）第一条关于固定资产进项税额抵扣范围问题规定，凡在《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔号）中列举建筑物和构筑物的附属设备及配套设施耗用的水电气、维修费，应征消费税的摩托车、汽车、游艇耗用的油料及维修费可以抵扣进项税额。 　　《四川省国家税务局关于固定资产进项税额抵扣问题的公告》（四川省国家税务局公告2011年第1号）第四
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答：1、个税手续费返还，是给单位的，不是某一个人或某一部门的
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