万科企业股份有限公司
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万科企业股份有限公司
　　　　成立于1984年5月，是目前最大的专业住宅开发。万科现有员工16000余人。2007年实现金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。
　　　　万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于的基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。
3 荣誉特色
　　万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。 　　　　根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得&投资者关系& 、 &亚洲货币&等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。　　自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。2007年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目，荣获由北京大学管理案例研究中心、&北大商业评论&和与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖”。2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。 　　日，2011年中国绿色公司百强榜在青岛举行的中国绿色公司年会上发布，成功入选。　　日，由《董事会》杂志社主办、各省市上市公司协会协办的“中国上市公司董事会金圆桌论坛暨第七届‘金圆桌奖’颁奖盛典”在北京举行，荣获最佳董事会奖。　　日，财富中文网正式发布“2011年最具创新力的中国公司”排行榜，排名第三。
4 主题定位
　　2007年，处于转折期的行业将延续其重构的过程，而宏观调控也仍将是行业的常态。而万科也将按照既定的三年发展策略，继续处于高速发展的轨道之中。2007年 　　　　万科的主题词是“大道当然·精细致远”。公司将持续深入自身的变革过程，并在行业的重构中义不容辞地担当起先行者的责任。公司也将通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业长青的道路上迈出新的一步。万科将坚持既定方针，继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈，坚持普通住宅为主的开发方向，进一步完善客户导向的经营管理体系，推进产业化进程，实施精细化管理。　　2007年，万科将全面推进装修房的实施，提高装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行，公司将进一步提高工业化技术的应用比例。通过提高产品的创新能力，公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好、性价比更高的产品。　　2007年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，进一步增加1000万平方米左右的项目资源。为此，公司将加大资源整合力度，充分发挥合作伙伴的优势，提升自身行业资源整合枢纽的地位。预计2007年房地产直接融资渠道的开拓将被进一步列入议事日程，但融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤变。万科将一方面积极探索融资方式的创新，另一方面计划采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资，增发股数不超过公司总股本的20%。为了适应快速发展的要求，2007年公司将继续推进组织管理架构的调整。同时，公司将进一步完善内审与风险管理体系建设，提高快速发展过程中的风险防范能力。
5 强势总部
　　毫无疑问，位于深圳的这幢灰色基调的楼房——万科总部，是整个系统的和大脑。尽管在绝大多数第一次造访万科总部的客人眼里，这幢大楼没有想象中的巍峨，这幢由灰色的清水墙、大幅落地的玻璃和几乎没有装裱的木材构成、有点后现代主义意味的建筑里，装着一个不折不扣的“强势总部”。只要是经过最高领导或者最高职能部门的认可，哪怕是最细小的信息和指令，都能在最短的时间内及时准确地传达到位于16个城市的万科一线全资子公司，并落定在正在同时开展的40多个项目上。“ 　　　　强势总部”形成的奥秘，并不主要在于流行的“矩阵式组织结构”管理模式，而在于总部与子公司权力的划分，万科将诸如投资决策权、财务承诺权、融资权、人事权和工资制订权等很多权力都“上移”到了总部，子公司更多地只是一个执行和操作的机构，这才是秘密所在。举一个比较典型的财权例子，万科的资金由总部统一管理，一线的主要款项支付都是通过集团结算网络统一支付，各一线公司的主要销售回款也集中存放在集团资金中心。　　万科采用矩阵式组织结构来对子公司进行管理，子公司职能部门受子公司总经理领导，同时受总公司职能部门直线管理。尽管万科一直坚持采用“总部相对集权”的管理模式，但也并不是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、部门、规划部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管理中心等部门，总部更多地是通过制定政策和管理制度、规范业务流程和监督项目执行，来指导、服务子公司。这样既保证了总部对子公司的掌控和管理，又保证了一线子公司有相当的自主权，从而在具体业务中发挥自己的活力。项目定位与发展流程、人事管理流程、财务管理流程、资金管理流程和行政管理流程，组成了万科整个系统的骨架和躯干。这些规范的制度和流程，是万科在20年的发展中一点一滴积累和沉淀下来的，尤其是到了2001年以后，这些制度和流程得到了进一步的成文化、规范化和优化，经过多年的使用和完善，这套系统已经成为万科核心竞争力的重要组成部分，对公司的健康、持续、高速发展起到了决定作用。　　甚至在一些具体的事情上，万科都已经把做事情的流程规范化了，使得在很多细微事务上都有章可循。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。
6 制度管理
　　万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的 　　　　工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业如何对待媒体，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。　　有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间。不过，认为，万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。
7 经营目标
　　从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3＋1”的目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎 　　　　和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。　　很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开始运转了。这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。早在日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。在解决拖欠民工工资这一社会问题上，万科承担社会责任的主要方式是把必须按时支付民工工资的约定以及拖欠民工的违约责任写进合同中，具体解决方案是：今后所有新招标项目，必须在合同中明确约定承建商按时支付民工工资的条款，甲方有权对此进行核查。在承建商的选择和评估中应增加相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同。
8 企业宗旨
　　我们的宗旨：建筑无限生活 　　　　对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间　　对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益　　对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台　　对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象　　我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者　　我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生　　客户是我们永远的伙伴　　人才是万科的资本　　“阳光照亮的体制”　　持续的增长和领跑
9 优质服务
　　20年来，强烈的意识一直贯穿于万科的发展历程中。成立之初，万科是日本着名电器品牌索尼的产品代理商，索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色，万科亦深受影响。进入领域后，万科便迅速以营销优势打开局面，物业管理也获得了相应的口碑。在第二个10年里（1992年底到2001年），万科从香港的客户关系管理模式获得了不少启示，比如1998年成立的“万客会”，便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见万科一直以来对客户的尊重和关注。　　根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购 　　　　买意向为63％，30％左右的业主由老客户推荐，70％以上则靠市场口碑吸引。从调查数据上看，万科客户满意度还是不错的。不过，PulteHomes公司达到40％以上的客户实际重复购买率，仍让万科看到了进一步培养客户忠诚度的充分空间。（有关客户忠诚度的相关观点可以参考本期“外脑”栏目&用"愿意推荐"指数测量公司未来的发展速度&一文—编者注）显然，对进行大规模跨地域经营的PulteHomes公司与万科来说，同样面临着每一个局部地区内强势企业品牌对全国性企业品牌的有力挑战，客户的品牌忠诚度如何，往往是开发商在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。万科要继续发展和提高，借鉴标杆企业这方面的成功经验是理所当然的。迄今，万科已成为全国性知名品牌，市场占有率为1％，而PulteHomes公司全美市场占有率高达4％，能做到这一点，体现了PulteHomes公司对各个细分客户市场全面把握和积极渗透的能力。 与目前国内仅把楼盘粗略地分为高、中、低档房的状况不同，房地产产品市场发育很成熟，已细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长者置业四大块，PulteHomes公司是全美惟一一家在上述所有细分市场中均提供主流产品的开发商，2001年更通过并购DelWebb公司，获得了SunCity品牌，最终是公司成为55岁以上活跃长者置业市场的领导者，而这一市场在美国增长是最快的。万科已经注意到，中国现在60岁以上人口超过了10%，开始进入老龄化社会阶段，这为房地产企业带来了一部分类似美国情况的活跃长者置业的新市场，这个市场具有良好的成长性。当万科决定着手研究开发针对此类市场客户的产品，PulteHomes公司在这方面的成功开发经验，可谓恰逢其时。郁亮坦言，在不断变化的市场环境中，确立PulteHomes公司这一新标杆，对其进行全方位的研究、理解和学习，将为迈进第三个10年的万科提供一个有助于在提高企业效益的基础上实现规模增长的更为理想的参照系。
10 蝴蝶效应
　　企业内外传播的蝴蝶效应，内向传播企业核心价值观。从战略理论的角度出发，一个企业要获得持续快速的发，需要有清晰的战略思想。公司战略是建立一种框架，根据这个框架，各部门与业务单位编制战略计划。一个公司战略需要四项活动：确定公司使命；建立战略业务单位；为每个 　　　　战略业务单位在市场吸引力和业务优势上安排资源；计划新业务和放弃老业务。而事实上，中国的大多数企业都是在对的混沌认识之下发展起来的。万科就是如此。1984年成立的万科，直至1989年才开始涉足房地产业。在这前面的四年，可以看成是企业资本积累的阶段。而整整影响到万科以后的发展的，正是初涉足房地产业时确立的以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。从这个理念可以看出，王石带领的万科已经开始构建企业的。这对一个企业而言是非常关键的。企业价值观经过有效的内部传播，获得员工的认同并为之奋斗，是一个团队走向成功的基础。这种初始的企业价值观确立，直接影响到万科未来发展整个过程中的品牌形成和发展。 从首创“物业管理”模式而响彻全国到全国第一个的成立，从万客会的成立到近年来“建筑无限生活”品牌理念的提出，万科的企业价值理念得到切实地行为化。这得益于企业有效的内部传播。王石本人的价值理念和做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。那就是：第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。到今天，这些观点已经深入人心。万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。
11 企业文化
　　企业的核心价值观深入员工的内心，并引发他们相应的行动，经过发展，就形成了具有强大力量的企业文化。走在万科的园区内，哪怕是遇见最普通的清洁工，都会看到他们微笑的面容和问候；而且，更令人惊喜的是，哪怕是园区的清洁工人，他们什么问题都能回答，从户型面积、价格到布局，甚至到材料，再到整个园区的情况，无一不是回答得井井有条。万科楼盘的园区，经常 　　　　会写着类似句子的牌子挂着：“本地面所用材料由万科特别制作，您可能会有不适应的地方，敬请留意。”等等。而在万科给客户的资料里，也可能经常看到这样的话：“对不起，我们要坦率地告诉你，在万科城市高尔夫花园，可能有这样那样的客观不利因素，请你要特别地注意，仔细地考量。”这种软力量使得万科如鹤立鸡群般在房地产行业中占到了房地产企业难以企及的高度。万达和顺驰都曾扬言在数年内超越万科，但结果都成了空言，主要就是因为文化的积累、品牌的构建并非短短的时间可以建立起来的。企业价值观的确立和有效传播非常重要，这是值得深思的问题，尤其是房地产业的创业者。因为蝴蝶效应的作用，混乱、不清晰的企业战略无论对企业的长期发展还是品牌构建，都会产生极为强烈的负面影响。房地产企业要超越万科，需要先了解万科的成功秘诀。 品牌的塑造需要外部传播，使品牌的核心价值和品牌个性深入到目标市场的思维中去，从而形成特定的音响、标志。广告、公关等手段使企业外部传播、塑造品牌形象的一般途径。和企业内部传播类似，最关键的还是要具备明晰的品牌和新价值及品牌个性。品牌总是具有人格化的内涵，品牌的核心价值就像人的信仰，而品牌个性则是人的性格。万科的品牌核心价值无疑是和企业的核心价值观相互对应的，这得益于领导人王石展现出来的高尚人格。王石不仅以其个人价值观念构建起万科的企业核心价值观念，同时也通过个人的不懈努力为万科的外部传播和品牌塑造进行强大的推动。可以说，万科的品牌和王石的之间有非常多的共通之处。万科的品牌塑造过程和王石对万科价值体系的确立有着强烈的依赖性。
12 万科效应
　　1991年万科开发第一个住宅项目天景花园，提出了“优质服务”的口号。随后，第一任物业管理处经理陈之平走在小区里怀揣抹布，随时清洁小区；时任总经理的姚牧民喝游泳池水，体现小区客户服务水平的故事被广为传播，万科首创的服务模式拉开了房地产优质服务的卖点，掀起物业管理浪潮，为众多房地产开发商所效仿。王石从索尼的经验中引进和变通得来的“物业管理”模式和“优质服务”口号的运用和推广，因为首创而迅速形成强烈的影响力，万科的物业管理模式的创立正是其独特的品牌。这是万科品牌之路的起始，这个开始使得万科在品牌个性和品牌知名度上获得了双丰收。此后万科在开发新项目时对这一模式的坚持事实上具备了无形的外部传播力，使得万科品牌的印象在市场中得以扩展和加强。　　1998年，万科发起创建的客户俱乐部，简称万客会。万客会的诞生同样是一项独特创举，随后这种模式被众多同行或非同行争相效仿。这也带动了万科品牌的有效传播。万客会成为万科品牌的另一标签被市场广泛认同。企业对外传播持续发力，“我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失”的理念被广为认同、创立接受客户网上匿名投诉的对外完全公开的投诉论坛使得万科品牌印象深入顾客内心、客户微笑年的概念传播更掀起全国性的讨论，这些别具一格的举措，成为万科品牌核心价值成 　　　　型的有力支撑。 2001年5月，万科委托华南国际公司对上海、北京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。调研结果显示万科住户认同万科文化和软件部分，忽略了硬件部分和质量的优势；非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知，未能充分感受万科创造的小区文化。万科的品牌塑造的不足之处为：品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。此后，万科与精信广告有限公司签订品牌合作协议，正式启动品牌整合。把万科品牌的利益点集中在“展现自我的理想生活”，以“以您的生活为本”为品牌核心，提出“建筑无限生活”这一品牌口号。概括出万科品牌的个性：有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的。建立品牌识别系统（VI）、品牌管理体系、传播策略及计划后，万科踏入整合营销传播阶段。万科的对外传播更为系统化，效果也更为显著。　　欲穷千里目，更上一层楼。使万科品牌真正成为行业领导品牌的，是王石的多次对外的隐性传播。1998年，王石因为疾病之扰，制定了自己的登山计划，此后一发不可收，王石用文化的双脚走中国成为媒体关注的焦点。走过不为他人所理解的阶段，王石开创了一种逐渐广为金领阶层推崇的健康而富有品位的生活方式，无形中丰富了万科的品牌内涵并将万科品牌推向了新的高度。2001年6月，王石成了摩托罗拉A6288手机的形象代言人，媒体竞相报道，人人都惊愕不已。近来，王石为中国移动全球通代言的广告在央视热播，同样令人惊羡。毫无疑问，全球通的广告不仅为中国移动传播产品形象，同样为万科品牌提高了知名度。诸如广告、个人事件营销等于王石而言应该说是屡屡呈现，王石在公众场合的每一次亮相都不同程度地演变为万科“路演”，媒体在像追星族一般追逐王石时都自觉不自觉、或多或少成了万科的义务宣传员。王石开博展现的也不仅仅是其个人的方方面面，同样将是万科对外传播的一个良好媒介。在统一的核心价值观念之下，万科品牌不断走向深化，从而成为行业的领导品牌。　　由国务院发展研究中心企业研究所、房地产研究所和中国指数研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”进行的“2006中国房地产品牌价值研究”成果揭晓，万科、中海地产分别以48.2亿元、48.09亿元的品牌价值，保持中国房地产行业的领导地位。王石甚至在其博客中就此事谈及万科合并中海的意向及其与中海孙文杰交流想法的经过。笔者认为，这多具有新闻价值，不太现实。事实上，万科的规模扩张和并购已经显露出万科核心价值理念没有进行全员传播造成的信任危机浮现。
13 市场分析
　　2007年住房市场经历了深刻转变。前三季度，市场情绪普遍乐观，各主要城市房地产成交旺盛，部分地区房价持续大幅上涨，土地成交价格不断刷新。进入四季度后，销售量明显放缓，市场观望气氛加重。从交易数据上看，前三季度，全国商品住宅销售面积的同比增幅分别为12.4%，29.4%和54.1%，销售金额同比增加29.2%，41.6%和89.6%，呈逐渐上升趋势，而四季度以来，销售面积 　　　　和销售金额增幅双双下降，在前期价格上涨幅度较大的城市，销售量下滑的迹象更加明显。如何看待已经出现的市场变化，如何评估市场调整的范围和幅度，以及如何顺应这一形势做出相应行动，成为住宅企业必须面对的问题。对此万科认为，目前市场面临的，并非从长期上涨到长期下跌的转折，更非从大涨到大跌的转折，而是经历前期一段时间过快上涨后，需要一个理性回归的阶段。　　从市场前期表现来看，理性调整的到来存在其必然性。具体而言，自2006年年底以来的房价上涨可以划分为两个阶段，其中，2006年四季度到2007年一、二季度的房价的上涨有其真实原因，一方面，2006年住房供应结构的调整加大了市场对大户型供应减少的预期，导致当时占主流的大户型产品价格上升；另一方面，90/70政策出台后存在一个规划调整期，使2006年末和2007年初的住房供应出现暂时性的断档，以上两点因素推动房价出现阶段性上涨。但随着小户型住房的较大规模上市，推动房价上涨的真实动力在2007年年中已基本消除，因此，其后一阶段部分城市房价的快速上涨带有一定的过热，原因在于这些市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分意识到上述因素的阶段性和暂时性，产生了过高的上涨预期，市场心态非常亢奋，脱离了理性发展的轨道。具体表现包括：房价增速超出普通收入增长速度较多，一部分自住需求被挤出市场；购房者普遍预期未来房价将进一步快速上升，投资性购房比例上升，部分购房者担心买不到房子或未来买不起房子而进行恐慌性抢购，地段位置、房屋质量、户型设计这些最基本的因素被忽略；住宅企业对未来房价预期过高，导致土地市场出现抢购，土地价格大幅度上涨，部分项目甚至出现了“面粉比面包贵”的不正常情况。
14 理性抉择
　　万科已经注意到其中隐含的风险，并在一季度报告、中期报告、三季度报告中多次做出提示。万科明确表示，“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性”，在项目资源上，“考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更适当的。”这一判断与决策使得公司能够以更加主动和积极的姿态应对本次调整的到来。同时万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。长远来看，城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市场从过热向理性的回归，不仅不是行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。另一方面，理性回归不能简单理解为“降价”。比价格变动更重要的是其背后市场心态的转变。根据万科的观察，经过2007年10月到2008年2月的调整，市场整体的心态已经回归理性。主要表现在：自住需求恢复主导地位，投资性购房比例明显降低。根据万科对过去4个月销售情况的统计，自住需求比例超过销售量的90％；恐慌性抢购的心态消失，客户普遍对住房进行反复比较、谨慎判断后才作出购买决定，以自住为目的的客户有更为充足的时间评价住房是否符合其居住需求；住宅企业对于未来过于乐观的预期逐步修正，土地市场抢购的局面结束，报价趋于谨慎；住宅企业对自住需求的真实购买能力更为关注，标价趋于合理。　　在市场心态回归理性后，由于观望气氛仍可能持续一段时间，市场存在一定过度调整的可能。但如上文的基本面分析表明，中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动，成交量将逐渐恢复正常，市场将在更为理性健康的轨道上开始新一轮的发展和成长。报告期内，针对房地产行业的调控继续深入，行业发展的思路也进一步明确。8 　　　　月份，国务院下发24号文（ &国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见& ），对我国未来住房行业的发展做出总体规划。24号文明确了政府在保障性住房供应上所发挥的主导作用，标志着全面完善住房保障体系的开始。其后，国土资源部要求各地在制定土地供应计划时，应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，“其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%”。廉租住房、经济适用住房等各类保障性住房的管理办法也相继出台，对保障性住房的建设、供应、分配与监督管理各个环节做出了细致规定。可以预见的是，随着一系列住房保障的完善和落实，未来住房供应中，中小套型可支付住房的比例将显著上升，并在推动住房市场的格局演化中扮演关键性的角色。　　这一变化将进一步强化住房小型化的趋势，企业在中小型住宅上的设计和开发能力将成为日益突出的竞争优势。作为城市主流住宅供应企业，万科将更为积极地参与包括保障性住宅在内的大众住宅的开发。正如公司此前指出的，由于限价商品房的利润率一般已经事先锁定，企业周转速度将成为决定资产收益率的关键指标。万科是业内周转速度最快的企业之一，在这一领域具有一定竞争优势。　　2007年对建设用地的管理更加严格。9月份，国土资源部发布&招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定& ，进一步规范建设用地使用权的出让行为。另一方面，政策的重心日益明显的转向提高土地使用效率。2008年1月份， &国务院关于促进节约集约用地的通知&中再次强调，要严格执行闲置土地处置政策，并提出对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价。为了缩短土地开发周期，新出台的&土地储备管理办法&还要求土地储备机构对储备土地进行必要的前期开发，即对建设用地使用权实行“净地”出让。上述政策的推出，意味着在保护耕地的基本政策前提下，为缓解土地供需矛盾，盘活存量土地将继续成为下一步土地工作的重点，对闲置土地的处置力度将持续加大。这一趋势，和万科一贯以来坚持的不囤地、不捂盘、获取公平回报的经营策略是高度一致的。同时，净地出让方式有利于减少项目开发过程中的不确定性，降低了住宅企业的经营风险。期内，为防止经济由偏快转向过热，以及防止结构性通胀转向明显通胀，中央经济工作会议首次提出要实行“从紧的货币政策”。今后一段时期内，资金状况仍将成为考验住宅企业的最核心因素之一，并将加速催化行业资源的分化与整合。具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位。
15 管理创新
　　2007年，公司以“大道当然，精细致远”为主题词，其含义为在持续深入的变革中，将义不容辞的担任起行业先行者的责任，同时，通过脚踏实地的精耕细作，在通往基业常青的道路上迈出新的步伐。在过去的一年中，万科一如既往地致力于为客户提供质量满意、价格合理的产品和服务，为投资者创造优良回报，为员工创造可持续发展的职业空间和健康丰盛的人生体验。报告期内，公司在全国20个城市展开统一行动，将所属的“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”，这是继2005年底万科物业负责项目的“物业管理处”更名为“物业服务中心”之后的又一举措，标志着万科客户理念进一步深化。　　2007年，由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示，万科的客户满意度在06年的基础上又提升了两个百分点。报告期内，公司在行业内首次推出“冷静期”概念，试行“三天无理由退订”。公司还借奥运的契机，举办了“奥运祥云火炬进社区”活动。这些努 　　　　力都得到了客户的好评。报告期内，公司的总资产由499亿元增长至1001亿元，新开工面积也由2006年的500.6万平方米增加至776.7万平方米，随着经营规模的快速扩张，管理复杂度显著提高，公司需要在技术、战略、组织、人力、等各个方面建立和完善符合大型企业经营规律和万科自身特点的管理方式，通过打造新的管理平台支撑企业的快速发展。为此，公司启动了旨在引进高端管理人才的“社会精英计划”，跨行业招募国际化精英人才，以提高管理的有效性和精细化程度。同时，公司还启动了海外新动力计划，为未来的发展蓄积人才资源。期内，公司工厂化技术的研发和应用取得重要进展。位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”。公司还与北京市榆树庄构件厂合作，建立了万科北方工业化研发基地――榆构万科住宅产业化研发中心。作为大量应用工厂化技术的试点，上海新里程20号、21号两栋住宅项目已向市场推出。工厂化的生产方式将最大程度改善结构精度和产品质量。另外，工厂化所具备的标准化生产、大规模复制、减少现场施工人员以及提高项目周转的特征也将有助于使万科突破规模发展的瓶颈。　　2007年，公司新开工住房中装修房的比例达到53.4%。推广装修房战略既是为了适应未来更激烈的市场竞争、建立更强大竞争优势的重要手段，也是住宅企业倡导节约环保、践行社会责任的重要体现。公司将继续推进这一战略，努力提高装修房的客户满意度。公司的专业能力再度获得社会的认同。继2006年万科五项目获得金奖后，2007年“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选中，万科武汉城市花园、上海朗润园和沈阳万科城等三个项目再获“金奖”，深圳万科城项目还荣获“大奖住宅小区优秀规划奖”。万科的道德准则和企业形象获得社会的广泛认可。报告期内，公司连续第五年获得由经济观察报和北京大学管理案例研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”奖项。在由21世纪报系主办的中国最佳企业公民评选活动中，万科连续第四次获得“最佳企业公民”称号。报告期内，万科发布了社会责任绿皮书，向社会公众公布社会责任规划。这既是万科践行企业公民理念的行为纲领，也代表了万科对社会的承诺。
16 未来发展
　　2008年万科的主题词是“虑远积厚·守正筑坚”，其含义在于，公司应以更深厚的积累，奠定长远增长的坚实基础；以坚实的产品和服务品质，构筑企业的核心竞争力。质量是企业的生命线，尤其对于快速发展中的企业来说，在质量问题上更不能有丝毫的松懈。2008年万科的新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平方米，在这样的规模下，如何确保每一套产品的优良品质将成为万科面临的挑战。夯实基础、提升品质是万科新一年的首要工作之一。2008年万科将在文化、体制、组织、管理方法、与合作者关系等方面全面推动变革和创新，致力于提高产品的质量水准和客户对质量的满意度。同时， 　　　　公司将深化战略总包合作，引进国际先进的监理公参与质量管理。　　2008年也是万科工业化技术更大范围试验的开始，全年开工面积预计将超过60万平方米。公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。此外，万科将继续推进装修房战略，预计2008年装修房新开工比例将超过80%。在项目开发方面，公司将通过加强对市场动态和竞争格局的监测、分析和研判，及时准确地应对市场变化。在项目获取上，公司将继续坚持稳健投资的经营风格，加强和各类存量土地拥有者的合作，同时严格控制高端项目比例，提高针对刚性需求的小户型产品的比例。为建立适应新的规模和新组织能力要求的人力资源储备，公司一方面将继续积极引进目前缺乏的关键人才，另一方面也将进一步加强人力资源的培训和发展，帮助员工适应变化，不断成长。　　在从紧的下，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈。公司将强化与原有资金合作伙伴的合作关系，同时积极创新融资方式和手段，尝试与、信托、等资金方合作开发新型融资工具和产品。同时，行业调整也会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。但层在这一问题上将高度慎重。万科管理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。面对日益复杂的经营活动，公司将进一步优化现有内控体系，建设新的内控流程并投入运行，将内部控制体系覆盖到全部一线公司，同时利用信息系统，实现内控体系执行的网络化、信息化，建设集团层面的风险管理体系，确保经营的合规性。在社会责任方面，万科将以推广装修房、工业化住宅作为践行企业公民理念的重点手段，兑现社会责任绿皮书的承诺。将深化对绿色人居环境的研究，并在社区、办公场所推动节能、环保的改进。2008年公司将更深入参与保障住宅的相关研究，为社会和谐贡献力量。
17 销售状况
17.1 2010年上半年销售情况
　　万科6月份实现销售面积85.7万平方米，实现销售额87.7亿元，环比5月份分别增长82.3%和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%。至此，万科今年上半年累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，成为目前房地产行业中唯一一家半年销售额过300亿元的企业。
17.2 销售过千亿
　　日，地产龙头万科公司公布了其11月的销售简报，截止日，公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。由此，万科也成为了国内第一家年销售突破千亿的开发商，并将万科2014年千亿年度销售目标提前三年完成。
　　日，公司董事会正式选举乔世波董事为董事会副主席；选举张利平独立董事为投资与决策委员会委员和薪酬与提名委员会委员。　　万科收购赢嘉中心遇挫折，涉嫌隐瞒重大交易。
19 最新消息
　　3日晚万科发布公告，耗时一年半的B股转H股计划终获证监会通过，证监会批复核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。　　万科执行副总裁肖莉向南都记者表示，转股是为更好地便利投资者。万科董秘办也回应南都记者称本次转板主要是为了改善B股股东的交易环境，不涉及融资。“长远来看，在香港上市对公司争取更多的合作资源、降低融资成本有积极意义。”　　万科B股昨天涨停，万科A昨升4 .22%。万科这个消息对行业起到一定的提振作用，房地产板块昨日逆市上涨，平均涨幅2 .52%。　　无关房企融资监管信号　　从公告宣布B股转H股受到监管机构受理，到监管方批复同意，万科等了一年有余。而首尝螃蟹的中集用了29天，受理比万科晚两个月的丽珠花了约半年。万科明显属于“马拉松”节奏。中间由于调控形势几度趋紧，投资者一度担忧转板或将搁浅。最终万科顺利实现目标，兰德咨询总裁宋延庆认为是“优中选优”，并不具备普遍意义。　　万科董秘办昨日回复南都记者表示，转板有助于进一步提高公司在国际资本市场的知名度和影响力，改善B股股东的交易环境，但“不涉及融资”。　　业内关注的是，此次获准是万科进入境内外双融资平台的标志，但能否视为政府对房地产企业融资监管释放出的松动信号？万科对此“重任”显得很谨慎，回复表示，B转H成功是公司和投资者共同的期盼，公司对目前的阶段性成果很欣慰，不做其他联想。　　广证恒生研究员张广文也告诉南都记者，万科B转H方案成功，是政府为了解决B股的一种办法，与政府通过房地产企业融资监管释放的松动信号无关。而万科耗时偏久，也因为项目的报表和资产审核程序都非常之多，并不算长。　　不过，易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，国内对于房地产行业的融资监管向来严格，但是万科B转H方案获批意味着政府对于房地产企业境外融资监管的放松，“随着金融市场化程度的提高，房地产企业多渠道融资将是未来重要的改革方向。”　　目前，万科还在积极准备安排第三方向全体B股股东提供现金选择权。万科负责人告诉南都记者，要先经过香港联交所上市委员会聆讯，之后才会进入现金选择权实施环节。当前还不是时机。　　万科曾在方案中表示，根据香港联交所相关规则，如果申报期内申报行使现金选择权的股份数，超过B股总股份数的三分之一(4.38亿股)，则方案将不予实施。万科B股继续于深交所B股市场交易。因此可以说，万科的转板还不是“板上钉钉”。　　万科三个融资平台　　一旦转板成功，正式登陆H股，万科就拥有了国内A股和两个H股平台，融资条件优越。尽管万科目前表示不涉及融资，但不少业内分析人士认为万科此举等于获得了一条成本更加低廉、更具价值的融资管道，有望为公司发展输血。　　“在香港这样一个成熟的资本市场中，坚持稳健经营、保持长期良好经营记录的企业会得到更多投资者的认可，”对转板后H股发展的预期，万科负责人告诉南都记者，长期以来，万科和境外投资者保持着持续的沟通和交流，公司也会不断提高管理水平和运营效率，增强投资者的信心。　　事实上，最近国内传出各银行收紧房地产信贷和局部市场降价，已经对房企融资带来很大的负面影响。不少房企表示未雨绸缪，储备资金。
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