我的毒舌症又犯了，开个群嘲吧。&br&&br&首先，稍有经济常识的人都会知道，单纯从金钱上计算，贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算，而且贷款越多时间越长越划算。事实上，我的观点也一向是鼓励年轻人在条件适宜的情况下尽量选择贷款买房，不仅仅是从理财角度进行计算，而且适度的压力也可以催人奋进。&br&&br&然而我一定要突出“&b&条件适宜&/b&”这四个字。再多说一句的话，就是那些不分青红皂白张口就是“一定要贷款买房”“全款买房的都是傻子”的砖家们，全是xx。&br&&br&因为你们完全忽略了个体之间在理性和抗压能力方面的差异，把所有人默认为不存在任何心理波动的机器。你们也完全忽略了心理负担对现代都市人造成的重大影响，而以为每个人都有足够坚韧的神经去面对一切压力。&br&&br&我就认识一个活生生的例子。身边有一个同龄的朋友，买房首付是爹娘掏的，当时其实掏的出全款，但爹娘的想法是“要给年轻人多一些压力”，只是给了首付，然后让他自己去还贷。我这个朋友其实人品很不错，但在赚钱能力方面确实算不得高明，每个月还贷压力不小，不断地换薪水更高但是更劳累的工作，然后在去年，诊断出抑郁症的一种——似乎是双向情感障碍？——颈椎也有不小的毛病。&br&&br&而在当代都市，类似的抑郁症发作并不少，压力过大还会带来各种其他的疾病隐患。这就是不管你怎么计算贷款买房多么多么好、都抵不过全款买房的一点好处：无债一身轻，心理压力小。如前所述，人不是机器，总会有心理上的舒适区，“这套房子已经完全属于我了不欠银行一分钱”和“我还得慢慢还银行二十年的钱”，对很多人而言，心理感受是大不一样的。而心理舒适，很大程度上就决定了生活质量。&br&&br&更何况，投资理财是一定有风险的，区别无非是风险的大小，央视打过广告的理财机构都能成为大骗子，你真以为你上下嘴唇一翻“拿余钱去理财年化xx”那么容易？&br&&br&所以，贷款买房很好，我再次强调&b&我鼓励大多数人贷款买房&/b&，&b&也鼓励大多数年轻人努力奋斗给自己压力，&/b&但不是百分之百对每个人都适合。如果你一向是个在压力面前容易紧张容易焦虑的人，如果你的健康情况本身就一般容易诱发神经类疾病，那么有条件全款买房，就是用金钱换取更好的生活质量，真的很亏吗？未必啊。赚钱的目的是为了生活得更惬意，而不是为了一边看着银行卡上冰冷的数字一边往嘴里塞安定。&br&&br&&br&&br&&br&最后说句题外话啊。贵知一向是个神奇砖家神奇成功人士扎推的地方，资产连七位数都达不到的成天教人如何财务自由用钱生钱，月薪连五位数都没有的成天教人职场成功学迈向高管之路，靠软文补贴房租的成天教人如何成功创业成为马云第二。年轻人上贵知，一定要注意甄别，尤其看到那些“想要学习更多扫二维码”“想要懂更多加付费微信群”的，最好多留个心眼。&br&&br&而对于一切“教你赚钱”“教你创业”“教你理财”“教你成功”的鸡汤，即便你实在忍不住眼馋要去读一读，也首先需要理清你自身的条件，你适合什么不适合什么，你能承担什么不能承担什么。这个世界绝对不可能让每个人都升职加薪当上总经理出任CEO迎娶白富美走上人生巅峰，绝大部分的人都注定要归于平凡。坦然接受自己的平凡，坦然接受和自己的能力相匹配的欲望，一样有机会获得人生的幸福，总比眼红耳热以为自己是只鹰扑到悬崖边掉下去喂狼强吧？&br&&br&&img src=&/ba0e071634_b.jpg& data-rawwidth=&649& data-rawheight=&483& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&649& data-original=&/ba0e071634_r.jpg&&
我的毒舌症又犯了，开个群嘲吧。 首先，稍有经济常识的人都会知道，单纯从金钱上计算，贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算，而且贷款越多时间越长越划算。事实上，我的观点也一向是鼓励年轻人在条件适宜的情况下尽量选择贷款买房，不仅仅是从理财角度进…
一楼解答很精确。我再题外补充一点买房还银行利息技巧。&br&&br&
买房子，办银行按揭贷款，这里面还有很多学问，稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！&br&&br&这个也许是很多人不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！&br&一、贷款利率的折扣&br&2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？&br&一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！ &br&觉得好的朋友多转载，一定有用的！（适合于即将买房的亲朋好友们）&br&二、选择还款方式&br&也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！&br&1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。&br&2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！&br&说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！&br&作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！&br&&br&&br&&br& 买房签合同注意事项
&br&&br&1 买房签合同注意事项之五证
&br&五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
&br&那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
&br&买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
&br&住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
&br&也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
&br&在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 &br&买房十大注意事项 &br&当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。 &br&&br&
一、 查验对方身份 &br&　 　签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。 &br&　　二、 审查有效证书 &br&　 　商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。 &br&　　三、 确保买卖安全 &br&　　除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。 &br&　　四、 约定定金规则 &br&　 　目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。 &br&　　五、 完善合同条款 &br&　 　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。 &br&　　至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。” &br&　　六、 明确交楼标准 &br&　　目前标准 购房合同中的交楼标准有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。 &br&　　七、 慎签补充协议 &br&　　目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。 &br&　　八、 另签物管协议 &br&　 　现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。 &br&　　九、 拒交不合理收费 &br&　　目前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权拒绝。 &br&　　十、 把好收楼关 &br&　　1、 查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。 &br&　　2、 看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。如对楼房基本满意，则在《收楼表》中签字确认。 &br&　　买房是老百姓一生中很重要的事情，为了确保交易安全，建议买楼时请律师陪同，这样付出的费用不多却可以省心省力，尽可能避开开发商通过霸王条款所设定的合同陷阱。 &br&买房合同注意事项_买房注意事项来源： &br&下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助． &br&一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件： &br&第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。 &br&第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。 &br&第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。 &br&第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。 &br&第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。 &br&第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。 &br&二、签订合同要注意哪些问题 &br&作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？ &br&第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。 &br&第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 &br&第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。 &br&第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。 &br&第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。 &br&第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章
一楼解答很精确。我再题外补充一点买房还银行利息技巧。 买房子，办银行按揭贷款，这里面还有很多学问，稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！ 这个也许是很多人不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其…
我的房东2月26日挂牌，工体的25年房龄老楼，均价6万，迄今为止（3月7日）仅有3个买家来看过房。&br&&b&&br&先说结论：&/b&&br&&b&参考09年行情，这波上涨将持续半年，重点集中在核心城市，然后房价高位横盘一年，等待市场慢慢消化。&br&&/b&有资产的人再跟一波行情并及时落袋为安，账面资产至少能够增加20%；&br&愿赌服输的人可以融资加高杠杆吃进，赌赢了直接脱贫致富，赌输了跳楼不送；&br&刚需小民按照自己现有家庭收入乘以70%的系数量力贷款，充分考虑失业和降薪风险。&br&&br&&b&原因：&/b&&br&2009年的大涨过去7年，新一波韭菜成长起来，虽然规模仍然不够，无奈国家内忧外患，只能集中一切力量维持名义GDP的增长。今年仅仅保7%，又面临出口缩减，原油价格下滑；出口投资消费三驾马车全都没了动力，煤炭、钢铁、建筑、石油、制造业哀鸿遍野；高端餐饮早就半死不活；互联网创新看似红火，实际整个行业的总产值（万亿级）与中烟集团一家差相仿佛，主要资金来源也是前几年放的水。在这种情况下，能维持不裁员不降薪的企业已是凤毛麟角，应该没人认为居民收入普遍迅速增长，对居住水平提出了更高的要求吧。&br&&br&&b&那这波行情怎么来的？从去年就开始吹风，今年只是落实了而已。表面看是炒作，左手倒右手；根本原因是放水，增加货币供应量；深层原因是救市，好死不如赖活着，只要坚持下去总有转机。&/b&&br&&br&根据我学习索罗斯《金融炼金术》的理解，下附，我做了一个推论：&br&资产价格不涨即跌的拐点就是&br&M2增发速度（%）≤利率（%）+CPI涨幅（%）+GDP涨幅（7%）&br&【以上公式采用近似拟合方式(1+x)*(1+y)=1+x+y+x*y，在X，Y远小于1时，x*y近似为零】&br&&br&&img src=&/4a80a1cb780bec79925b_b.png& data-rawwidth=&460& data-rawheight=&664& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&460& data-original=&/4a80a1cb780bec79925b_r.png&&&br&2016年大涨的原因就是因为利率降低，GDP下降，而M2的供应量却同比增长16%，而且放水仍在加快。这波行情是在ZYZF和DFZF，中介，开发商，银行的推波助澜下发起的，来势汹汹，但却缺乏后劲。&br&&br&为什么？通俗的说，就是嗑药磕出抗药性来了。09年大涨，政府才放水13万亿，轻轻松松的把北京三环房价从2.5W托到4万后高位横盘；15年GDP增加4万亿，政府放水16万亿，房价也不过是高位横盘，反而股市动辄千股跌停千股涨停；16年房价大涨的前提，是M2增长率达到14%以上（利率4.5，CPI 3，GDP 6.5），在现在的货币基数下，政府2016年新增M2将达到史无前例的20万亿，人均增加1.4万元！！！（但我的工资已经三年没涨了）每个月新增M2需要达到1.6万亿！！！&br&&br&20万亿是什么概念？2003年全国的货币供应量才22万亿，2006年全国的GDP才21万亿。一年放水放出一个2006年的全国GDP。我只想说呵呵。&br&&br&靠金融救不了现在中国的经济问题，但是不这样做更惨。非常简单，是房价崩盘，房主断供，企业倒闭，社会动荡来得好；还是政府放水，房价暴涨，富者越富，贫者保障来得好？现在这种玩法至少还能接着玩几年。玩到什么时候是个头？等我大清一年放的水超过全世界M2增量一半的时候，这个玩法就再也玩不下去了，现在已经超英赶美了。&br&&br&但只要信贷的增加无法满足上述的公式，那么抵押品（房产）价格的下跌就注定会发生，这就是资产的反身性原则。&br&&br&与此同时，抵押品价值本身也存在问题，就是购买抵押品的刚需能够承受的最高价格。目前北京呼家楼一套60平米30年房龄的房子总价是300万，可评估到250万，贷款80%，即首付100万，贷款200万，月供1万2。对于一个30岁，本科毕业，双职工家庭来说，家庭税后年收入在18万左右，公积金每月6千，扣去公积金，月供1万2的压力并不大（毕竟省下了房租钱）。但如果他们有一个人丢了工作，月供1万2就只能让他们全家吃糠咽菜度日了。同时，如果收入不再增加，理论上他们能够承受的最高贷款额度为300万。当房价达到8万一平的时候，他们也将放弃购房。那么抵押品本身有价无市，也将导致价格的崩盘。&br&&br&最后，现在经济形势非常差。主要的大型国企全在亏损，政府放水也是为了让这些企业能够挺住，避免裁员。但是大家至少应该做好被裁员的准备。但如果地租持续上涨，对企业和服务业也是雪上加霜，所以各行各业都不乐观&br&&br&可惜由于我的愚蠢，在上一波暴富浪潮中没有抢到第一桶金，不然跟着这波行情捞上一年半，至少20%的收益又到手了。&br&===============================&br&那个经典的段子：&br&&blockquote&最近，很多企业资金链断了，但政策好，央行放大水了，降准了，得想方法从银行套出钱来。最近很多答主都说了。我有一套1000万的房子，我找中介（不良中介，罪魁祸首，推高房价），涨到1500万，然后叫我亲戚或同学去买，首付3成，450万过了账面又回自己包里了，还可以从银行拿出1050万，并且房贷利息还低，不过套现的人还不还就说不定了，毕竟这买卖太值了，即使房子被回收了也不怕。当然还有部分跟风的不明群众。在美国这叫次贷危机，金融危机就是这么来的。&br&&/blockquote&这个说法不对。我有一套1000万的房子，然后找中介挂1500万。跟老婆办假离婚，老婆来买，手续全是自己办的省了中介费，但是最后评估下来只评估到1200万，银行只给贷款70%，也就是840万，买方需要交660万的首付+40万个人所得税【（）*20%=40万】+12万房屋交易契税（1个点）+12万营业税=724万。&br&结果是：房子还是自家的。为了从银行拿到840万的贷款，我需要先准备660万现金的首付，还要给国家交64万的税，然后拿到一个利率5.75%的贷款，五年还清。&br&如果我直接做房产抵押贷款呢？按照2015年6月的文，抵押贷款利率为6%，五年还清。&br&&b&还是办房产抵押贷款合算，因为少交税。&/b&&br&上述段子是编的。&br&&br&中介是个放大器，一头忽悠房东涨价，一头吓唬买家赶紧买，人为造势，制造一个繁荣景象。但现在的刚需收入提升有限，负担得起动辄6万一平的房子的人不多，现在主要繁荣的是房屋换手，就是卖掉老房子，买入新房子。但改善型需求的成交量毕竟是有限的，所以现在心存疑虑的人，可以持续关注网签数量。&br&&br&最后强调一下：看好后市就赶紧买，只要有资产，能承受风险，这波行情至少会涨半年，横盘一年。不看好就死心，别再被忽悠，千万别犹豫来犹豫去，最后下决心入场的时候被套在高点上，全家都完蛋了。&br&===========================&br&&p&欢迎关注我的微信公众号 &b&任易 &/b&，或微信号 RenyiWiki。我分享如下图所示的销售、项目管理、玄学、Java、Python方面的经验。&/p&&p&&a href=&///?target=http%3A///r/N0ydhSbEwnu9rWLm9xkl& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/r/N0ydhSb&/span&&span class=&invisible&&Ewnu9rWLm9xkl&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a& (二维码自动识别)&/p&&br&===============================&br&&blockquote&引文:索罗斯《金融炼金术》 &br&下载地址： &br&&a href=&///?target=http%3A///download/Fqid%3D1ad& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&/download/50&/span&&span class=&invisible&&901909?qid=1ad&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&我作出了两大发现：一个是信贷与抵押之间的反身性关联，另一个是管制者与管制对象之间的反身性关联。 &br&&br&　　长期以来，人们一直假设货币定价是真实世界发生的事件的一种被动反映。古典经济学专注于真实的世界而忽略与货币和信贷有关的问题，甚至凯恩斯也用真实因素表达他的一般理论，货币主义者们试图把这个关系倒置过来，他们宣称控制货币供应的增长就可以控制通货膨胀。 &br&&br&　　在我看来，所有这些观念在根本上都是错误的，货币定价并不是真实世界中事件的简单反映，定价是对交易过程施加影响的一种积极的行为。货币现象与起初真实事件以一种反身性的方式相关联，即彼此相互影响，反身性关系在信贷的运用和滥用操作中最显著地表现出来。贷款是以贷方对借方履行债务能力的评价为基础的，对抵押贷款的评估被设想为是独立于贷款行为的，但事实上贷款可以影响到抵押物的价值，无论对于个别经济领域还是作为整体的经济这一看法都是适用的。信贷扩张刺激了经济并提高了抵押品的估计价值，收回贷款或紧缩信贷的负面影响既不利于经济也不利于抵押品的估价。信贷与经济活动的联系绝不是一成不变的，例如，用于建立新工厂的贷款与用于杠杆收购的贷款的经济效果是截然不同的，其结果是难以将信贷与经济活动之间的联系定量化，然而忽视这一点无论如何总是错误的，货币主义者这样做了，其后果被证明是灾难性的。贷款行为和抵押品估价之间的反身性相互作用启发我设计出一种模式：一个时期的逐渐的、缓慢的加速增长的信贷扩张之后是一个短期的信贷紧缩——典型的繁荣和萧条递嬗。萧条在时限上被压缩了，因为清偿贷款的努力引起抵押品估价的骤然下降。 &br&&br&　　繁荣与危机为经济史缀上了一个个标点。当然，信贷周期的概念过于简单，不能解释事件的过程。一则，信贷和经济之间的联系太模糊而且易变，无法导出一种规范的模式；二则，事件的进程受经济政策影响而变得极为复杂。周期性萧条破坏力太大，人们已经做出了最大的努力以预防其发生，这些努力导致了中央银行及其他控制信贷和调控经济活动的机制的逐步形成。要弄清管制人员的作用，必须认识到他们也是参与者，理解的不完备性也是他们所固有的，此外他们的行为往往会产生意料不到的后果。管制人员与作为管制对象的经济的之间关系是反身性的，不断地从一个极端摆向另一个极端，在这个意义上它本身也呈现出周期性的特征。&/blockquote&
我的房东2月26日挂牌，工体的25年房龄老楼，均价6万，迄今为止（3月7日）仅有3个买家来看过房。
先说结论： 参考09年行情，这波上涨将持续半年，重点集中在核心城市，然后房价高位横盘一年，等待市场慢慢消化。 有资产的人再跟一波行情并及时落袋为安，账…
更新！！破乎！破乎！手机打了好长好长一段儿草稿箱里没了，这是一篇含着热泪的更新（这更新不短，新宝宝们可以直接拉到下面看原答案，回头再来看更新会更明白点儿）：&br&&br&&br&有评论猜地区，答主不想在某乎碰到熟人，我想说看破不说破是美德。&br&有评论说脱离坐标谈地段是空谈，我想说哪儿都有市区、郊区、学区对不？有个小伙伴儿说北京还有天安门呢，哈哈哈哈……给他点赞！&br&还有的评论说踏空的追悔莫及，必然也有评论说逢低入手的幸福生活，答主真想和你们都握握小手儿……&br&&br&话不多说，开更怎样和中介交手，原则就是——卖房的找年纪大的，买房的找年纪小的！答主先说卖房（什么原因先不表，您看完就明白了），找资深的、名片上好几个星星的，或者直接找店长。我本人喜欢找有点生活阅历的大姐，有阅历的能根据你房子的特点找匹配的买家。二手房多少都是有缺陷的嘛，位置、户型、朝向、物业管理等等……资深中介看一眼儿你的房子就能说出个一二三，跟你一交流就能总结出卖点，推销的时候突出卖点，规避缺点或者反着说，比如朝北的说是夏天凉快。答主卖的两套房子找的都是这样能说会道的大姐。&br&&br&答主家郊区房一楼（采光一般），毛坯，面积大，店长大姐给找的是要落户的外地小夫妻做婚房用。毛坯便于装修，一楼面积大适合将来老人过来带孩子住，总价不贵适合刚毕业不久的外地夫妻。当时房地产行情低迷，我家房子挂了快一年卖不掉，店长大姐用火眼金睛找到了那个细分需求点，拉过来谈了一次，成了！&br&&br&我家老公房带新婚装修，采光好，面积小，厨房是个过道儿。所在区域是成熟老市区，很多老旧公房，老年人住户多。资深顾问大姐给拉来了这样的买家，本地夫妻小孩在附近上学，平时父母家搭伙，太小住不下，要找个吃完晚饭回去睡觉的房子。我家房子带装修直接能住，采光好对孩子有利，晒衣服也方便，厨房是个过道儿根本没影响，人家不做饭！面积小也不碍，父母就住附近不会过来住。而且面积小总价低，人夫妻经济条件确实一般。简直完美契合对不对？我那时已经看好要买的房子了，等着钱用，大姐领来了直接目标客户，迅速把房子给卖了，效率太高！&br&&br&那大姐不是一般人儿，前段时间还给我娘发信息，说是现在加入金融公司，要给我娘推荐理财呢。她一直保存着当初干中介时积累的客户信息，还记得谁是谁，我觉得她比我们行绝大多数客户经理都用心，够坚持够聪明，祝她在金融行业也混得好吧。当然，我娘也是厉害，也保存着多年前的卖房顾问大姐电话，对大姐名字也是脱口而出。话说我娘现在还在中介交流群里潜水，行情信息比我灵，也许大妈和大姐有的聊吧。我现在还记得当年大姐站在我家房子对买家振振有词又每句话都说到点子上的样子，作为卖家简直想当场跟她击掌！哈哈哈哈，说远了，扯回来扯回来。&br&&br&那么买房找什么样儿的中介呢，自然是要避开上面那种资深大姐咯，要不然她句句要害，你还觉得她说的对，结果住进去才发现一堆槽点。我家那两套房子自是也有好些缺点，中介大姐们都给巧妙避开了。所以买房前，功课要做充分不要懒，位置、户型、朝向、物业等自己先有个标准线，人生大事自己把握，怎可全权托福他人，况且还是要赚你钱的人。你不傻，别人就骗不到你，你专业，中介就能推荐你合适的房子。&br&&br&答主买房喜欢找年轻有干劲儿的、热情的、说话有条理的小哥顾问，有干劲儿的一般都追求业绩，谈中介费有空间，说话有条理的交流起来不费劲，找房效率高。答主买新区房子找的中介，一推荐就和我的要求差不离，报价也算实在不虚，他说是实价其实我一开始是不信的，结果谈判的时候，房东妈妈发火了，是真火，说不卖了，责怪中介把底线亮出去了，我这边还还价，差点谈崩掉。谈判中间，小哥把我拉出去，劝说我别还价了，要不然得黄。我必然不肯啊，这么大一笔钱一分不还怎么行，要不然你们中介少收点儿，打个折吧！小哥脸色很难看地答应了，说去请示领导。当然，最后是谈成了，中介费打折后少一万。&br&&br&这答案越写越长了，因为干货多哈哈哈哈，宝宝们看得开心就好，用得上就更好了。下次再写按揭贷款那些事儿吧，或者答主考虑出个系列文章，讲讲自己和身边儿人的买房卖房故事，老规矩，看赞看评论需求吧。现在答主滚去写调研报告了，银行业旺季火热进行中忙忙忙……旁友们，回见！&br&&br&～～～～～～～～～～～～～～含泪更新和原答案的分割线～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～&br&&br&原答案在此：&br&&br&哎呀呀，这个我要来答，自己前后置换过三次房，这么多年的经历印证了李嘉诚的说法，买房就得看地段！地段！地段！&br&&br&讲讲我的买房故事，跨度10年，跌跌撞撞才得出这个结论的，摔，都没有人教我！&br&&br&我第一次买房在郊区，那时候刚毕业年轻不懂呀，觉着不能为了供房就吃糠咽菜了，还要享受生活呀，交通便利，远就远点吧，结果10年过去我工资涨了10倍，这套房价只涨了一！倍！多一点！这是真的啊，哭！我心疼首付款！&br&&br&我结婚的时候住的是另外一套我爸妈的老公房，郊区房还是有点远嘛不想住，而且以后也没住，一天都没住过！我为什么要买它啊，哭！住不到半年，动了换房的心思，毕竟在银行上班，彼时房贷有点井喷的意思，就想着把老房子淘换淘换大。那时候房子一天一个价，房东鼻孔都朝天傲娇得不行啊，同时接待好几拨人，搞得和竞价一样！火速看房、看中、下订，然后卖房，花了三天全部搞定！&br&&br&看，我是不是英明又果断？&br&并不……&br&够果断但是不英明呀，战略是正确的，战术失败了！为啥？我又犯了老毛病，觉得不能为了供房就吃糠咽菜了，何况现在要供两套房。当时有两个选择，一个老市区高层拆迁安置房，一个新区边缘期房，算下来期房比安置房贵30万，安置房还有现成装修能直接入住，窗外有河景看，比老公房档次高多了，那就果断安置房咯！好吧，过去这几年，老市区逾老，新区升级成政府所在地，当年边缘变成了CBD，我就不说那个期房涨了多少倍了，反正我卖安置房的价格只比当初涨了0.5倍不到，算上利息成本，哎，我不说了。&br&&br&对嗒，去年我把安置房卖了，为啥呀，因为这么多年我总算开窍了，前年我在新区买房了，就是当年错过的新区，我又杀回去了，还是看了三天果断出手！出手前倒是筹划了很久了，虽然自己买房早，可是赚得少啊，那个不甘心，那个悔！时间拉回到大前年，那个时候银行不良高企，法院拍卖房子一直流拍，地产行情那个差！我想，那就换房吧，趁着价格还算良心，把远的、差的换了，即使房价继续跌，换房不亏。郊区房挂出去，结果快一年才卖掉，郊区房真难卖呀！郊区房卖了，把住着的安置房挂出去了，然后又是看房、看中，然而安置房还没卖掉，钱不够呀，那就借钱，感谢伸出援手的姑姐！凑够了首付款，这次打算吃糠咽菜了，为了住上好房子就辛苦一点吧，车子暂时就不换了。安置房一直到去年才卖掉，没错，难卖呀，户型一般、朝向不好、物业管理差，即使去年这种行情价格还是上不去。但是，新区的房子涨了好多呀，住得开心呀！&br&&br&所以地段，还是地段！其次是朝向，小区环境和物业管理，建造年份，开发商品牌效应。还有学区，婚房就尽量买个带学区的吧，顶级的买不起，次一点的也行，小一点也可以，避免两三年后再换。要说什么房不能买，郊区房咯，这类房，房价涨的时候，虚火旺旺的，投资客蜂拥，等房价跌起来，根本不是跌多少的问题，而是根本没人来接盘，卖不掉啊！&br&&br&关于朝向和户型，南北通透必须，朝南阳台必须，打开手机指南针定定位，别听中介瞎忽悠。一早就去，观察阳光照射时间，下午再去，看看太阳几时下山。不是正南就必然光照充足，这个受位置和外立面结构以及楼层影响很大！&br&&br&&br&还有，最重要的一点，有需求就买房，不论是单身想有个小窝啊，或者要结婚了，小孩要上学了，还是老破小不想住了想升级，只要动了买房的心思，那就迈开双腿去看，总能找到适合自己的房子。不论这时房价是跌还是涨，要知道，房子除了投资品的属性，更重要的是生活属性，租房和自有房的幸福度能比？对有刚需的人来说，最忌讳就是，嗯，现在房价这么高，我不能站高岗，等泡沫破了我再买。你要知道，等房产泡沫破了，经济也景气不了，搞不好还失业了，拿什么买房？更不要说，一观望，房价蹭蹭蹭上了天，这感觉就好比天天看着涨停板踏空啊，啥滋味你说？百爪挠心啊，说绝望都不为过！北上广多少这样一眨眼儿的爱恨情愁，好姑娘挥别知心爱人投奔了房子而去；好小伙儿当年没买房，现在回老家，告别当初同一起跑线现在买了房扎了根的小伙伴。&br&&br&一旦下定决心买房，买怎样的？简单，买自己能买得起的最好地段最贵的房子，或者超一点预算也没关系，千万不要贪便宜，追求性价比，买房没有性价比，那都是销售的话术！便宜的就是差，贵的就是好！不要低估了自己的努力程度，供房对进步的人生有正面激励作用！何况好房子好脱手，真有了变故退路还是有的。房子不是死的，是有价值的可以变现的固定资产，好房子变现能力也好，简直可以算作流动资产了。&br&&br&&br&下次再聊聊怎样对付中介，毕竟自己卖房卖房来回穿梭好几次了，中介对付房东和买家的面目还真是完全不一样呢，哈哈哈！还有银行按揭贷款那些事儿也可以聊聊，看赞看评论需求吧，手机打字儿好累啊，今天就酱吧！
更新！！破乎！破乎！手机打了好长好长一段儿草稿箱里没了，这是一篇含着热泪的更新（这更新不短，新宝宝们可以直接拉到下面看原答案，回头再来看更新会更明白点儿）： 有评论猜地区，答主不想在某乎碰到熟人，我想说看破不说破是美德。 有评论说脱离坐标谈…
你们很为难，辛辛苦苦往上爬就是为了后代能坐地收租。大家一起撬杠杆把房价拉的高到现在这个程度，谁都不觉得自己有责任，都是为了生活，为了孩子。&br&&br&国家更为难啊，大家都往一线城市挤，都想当地主靠资本赚钱，三四线怎么去库存，谁来建设中国梦，你也想上车割韭菜，你也配，赵老爷这就教你做人。
你们很为难，辛辛苦苦往上爬就是为了后代能坐地收租。大家一起撬杠杆把房价拉的高到现在这个程度，谁都不觉得自己有责任，都是为了生活，为了孩子。 国家更为难啊，大家都往一线城市挤，都想当地主靠资本赚钱，三四线怎么去库存，谁来建设中国梦，你也想上…
谢邀。&br&&br&&b&先说结论：别买！别买！别买！正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。&/b&&br&&br&&br&&img src=&/63fbeef91938_b.jpg& data-rawwidth=&295& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&295&&&br&&br&&br&&br&&b&================================================================&br&&/b&&br&&br&&b&1、办房产证的流程和合理期限&/b&&br&&br&按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。&br&&br&商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。&br&&br&开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫&b&初始登记&/b&。&br&&br&办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：&br&&br&1、商品房五证&br&2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）&br&3、竣工验收备案表&br&4、面积实测报告&br&&br&我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。&br&&br&法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。&br&&br&初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。&br&&br&前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。&br&&br&&br&&b&2、办不下房产证的法律规定&/b&&br&&br&基于上述背景，法律规定如下：&br&&br&&blockquote&第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：&br&&br&（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；&br&&br&（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，&b&自房屋交付使用之日起９０日&/b&；&br&&br&（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。&br&&br&合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。&/blockquote&&br&交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。&br&&br&&br&&b&3、办不下房产证的原因&/b&&br&&br&开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。&br&&br&超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：&br&&br&1、违规用地问题&br&2、变更规划问题&br&3、面积测绘问题&br&4、竣工验收问题&br&5、资金链条断裂&br&6、公共维修基金和契税挪用&br&7、开发商跑路&br&&br&其他各种原因，篇幅有限徐律师就不一一罗列了，我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。&b&总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。&/b&政府不敢轻易给开发商审批。&br&&br&&br&&br&&b&4、办不下房产证的严重后果&/b&&br&&br&正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。&br&&br&除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。&br&&br&价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始&b&苦等&/b&。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。&br&&br&&img src=&/aebfe8d2ca9e58c0ed38090d_b.jpg& data-rawwidth=&368& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&368&&&br&&br&但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。徐律师在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。&br&&br&开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房，开发商用楼盘融资了好几轮，购房人还在干等。&br&&br&违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地，不久前我在廊坊出差，市政府门口的业主们拉着横幅要求见市长，就是这种情况。&br&&br&&br&&br&&b&5、办不下房产证对开发商有什么好处？&/b&&br&&br&&br&民事上，办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金，比如总房款的千分之一，一次性。一套100万的房子，千分之一就是1000。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉去要。但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了，贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款，所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。&br&&br&业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘进行融资。法律上有诸多好处，成本又很低。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的：比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&6、办不下房产证如果自救&/b&&br&&br&办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的，要区分不同的阶段，难度会不同。&br&&br&如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小；如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，就通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等；如果开发商存在非常严重的问题，办下房产证难度很大，就要考虑及时退房。&br&&br&因为能办的下来就是能办的下来，一个小区都能办，而反之办不下来就是办不下来，所以办房产证的维权最大难度不是来自法律而是来自组织：&br&&br&a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理&br&b、业主对办不下房产证没有法律风险意识，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&7、怎么避免买到办不下房产证的房子&/b&&br&&br&&br&买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。&br&&br&商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在干脆就规定商改住就不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，徐律师明说了这些都是坑，千万别买。&br&&br&手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全&br&&br&&b&（重要）没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房&/b&：因为办房产证前提就是要&b&竣工验收&/b&，如果开发商没有竣工验收就先交房，&b&你就要赶紧考虑是不是退房&/b&，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。&br&&br&在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并都解决了。&br&&br&&br&&br&&br&&br&总而言之，&b&别买这个房子比较理性&/b&。
谢邀。 先说结论：别买！别买！别买！正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。 ================================================================
1、办房产证的流程和合理期限 按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工…
&b&&u&实操日记&/u&&/b&&br&&br&基本情况和LZ差不多，10月份入手房子一套。预算和收入比LZ高的幅度基本等于上海年初到年底的房价涨幅。&br&&br&我和女朋友外地人，毕业于上海三年，工作地点都在静安。&br&两个月前看着疯涨的房价打算买房。&br&&br&——————————&br&&br&一、总体思路。&br&&b&&u&在上海，年轻人拿工资储蓄，永远也买不起像样的房子。&/u&&/b&&br&一对小夫妻年收入50w，在外地可算是中产了。&br&但是在魔都，对不起，也算刚刚脱离了赤贫阶级。&br&维持一对年收50w小夫妻收入的体面生活方式，在魔都巨大的生活压力下是很难攒下钱的。&br&勒紧裤袋，攒30w，我们可以说这对小夫妻是开源节流的典范。&br&等到攒够了钱，通胀使得财产缩水，同时房价又上去了。&br&印钞机影响下，一年。温和通胀15%左右，上海核心区房屋实际价值随着人流引入，温和上升10%左右。&br&目前情况下一来一去，两重叠加就是数字上27%的猛烈涨势。&br&&br&而收入在像样的房子定义，&br&1，至少中环以内，不会在通勤上耗费巨大精力，拥有力量去攀登职业高峰。&br&2，至少中环以内，可以享受学区/医疗/便利生活。&br&3，至少两房，满足婚房刚需。&br&4，至少老大楼，满足房屋质量。&br&&br&这样的房子，按照目前最便宜的北区价格，小两房一厅75平*3w的价格，30%首付加上4%左右税，15w的装修、家电、软装等费用。也需要100w才能搞定了。&br&&br&重要的是，按照一年30w储蓄。当攒下30w，房价已经4w了。攒下60w，房价已经5w了。&br&在函数里，.27^(x)恒大于300000*(x)，令人绝望。&br&&br&&u&&b&永远买不起。&/b&&/u&&br&&br&有人会说，两个三流行业破屌丝，年收50w一年勒紧裤袋才攒30w，当然买不起了，你年储蓄80w，不就轻松买下吗？&br&&br&这里要提到，社会阶层。&br&&br&三流行业蓝领小夫妻一年能攒30w，可能300w的北区破两房就能住。因为他们接触的人都住在附近。&br&二流行业经理小夫妻一年能攒60w，这种小夫妻的社交圈子里，北区的破房子是看不上的，至少也得明日星城，新加坡园景苑这种700w的内环次新。&br&一流行业人中龙凤小夫妻一年攒120w，永新城、静安枫景这种准一流地段千万三房是一定要的。&br&&br&土豪小夫妻， 社交圈里都是华山夏都苑鸿丰香缇翠湖天地财富海景，一流地段次亿一流盘。&br&&br&&u&&b&还是一句话，年轻人拿月收入储蓄在现在这个时候的上海，永远吃力，永远买不起。&/b&&/u&&br&&br&二、解决办法。&br&&br&1，&b&&u&满地打滚大法&/u&&/b&：&br&问父母，亲戚，好友借钱。&br&特别是父母的，不要觉得不好意思，不孝顺，丢人现眼。&br&&br&房子买了，是不是未来肯定要置换？&br&上海房价是不是会涨？&br&卖了你不会按照房价涨幅+最高定存利率还给他们吗？&br&任由父母积蓄每年烂15%在银行，五年对折。&br&就算不还，难道不把父母接到上海来养老，崇明青浦嘉定搞一套小户型作为养老房作为人生目标吗？&br&&br&当然，如果你属于平时电话不打，微信不问，过年不送礼不封包的家伙，也不要去问父母亲戚要了。老老实实用方法2吧。&br&&br&&b&&u&最不孝的不是要钱买房，而是自己也没有投资意识，让自己增值，未来也没有为父母养老的打算。养老问题迫在眉睫，大脑空空玩玩玩，就是最大的不孝。&/u&&/b&&br&&br&2，贷款大法+TX大法：&br&普通版：一些贷款适合买房，比如白领通等。可以无抵押贷出30-50万。&br&激进版：套现大法具体不深入展开，可关注微博：深房理。简单说就是一次性准备好材料办好所有银行的卡直到个人信贷上限额度为止，再淘宝去买一窝小鸡。&br&&br&3，做高总价大法。&br&也不适合展开。思路是购买笋盘，做高评估价格，贷多，首付少。七折笋等于零首付。当然你要能搞定房东，牛逼的过桥金，贷控。&br&&br&4，凑合大法。&br&中环买不起，外环也可以。&br&老大楼买不起，公房也可以。&br&两室买不起，一室一厅改两室户也可以。&br&装修装不起，买个四件套躺地板上凑合过也可以。&br&中介费付不起，说服房东去房多多握手交易也可以。&br&&br&&b&&u&年轻人小屌丝，一步一步来，实在不行，凑合凑合。&/u&&/b&&br&&br&&br&三、不支付溢价&br&&br&1、坚决不购买知名开发商房子。不支付品牌溢价。&br&2、坚决购买笋盘。有点缺陷能打折最好，没点缺陷我们还不买。完美二流盘，不如笋一流。有一些缺陷，是可以通过各种方法弥补的。例如装修烂可以拆了改，冰冰变凤姐，户型不好可以尽可能改造，带老人遗留户口，老人死了就没了。&br&3、牛逼的路子野的，可以考虑药单，凶宅，带人法拍房等。（执行力不强，一般不推荐）&br&4、坚决二手房，不买一手房。一件衣服二手就没人要，一辆车子二手就要七折，房子同理。二手房，溢价已除。&br&&br&&b&&u&我们好不容易凑出的、甚至承担风险的首付钱，是实打实的房子和地段。坚决不为别的东西支付任何溢价。&/u&&/b&&br&&br&四、具体操作基准思路。&br&&br&&b&&u&限购查询&/u&&/b&，上海人个人一套、家庭两套。外地人家庭一套（要结婚），两人中一人社保3年内满24个月。硬性标准，一点办法都没有，补缴无效。&br&&br&外地未婚购房，最好的办法还是，对你的身边人说，“嫁给我吧”。钻交所一克拉，也就5万块。&br&单身狗请咨询“闸北夫妇”，或找离异的好友做有偿房票，一般行情20w一张，事成后做财产分割。事先做好补充协议。&br&&br&&b&&u&首套房贷折扣&/u&&/b&，汇丰贷300w - 82折（贷款年限加房龄小于等于40年），中信83折没了解过，工商、交行等行85、86折。了解清楚条件，让中介去做，能省好多钱。需要提前半年准备稳定流水，临时没有流水的要想办法，一般中介会给你找PS+萝卜章的假流水，月入2w以上一般要税单，难作假。&br&&b&&u&衡量总价&/u&&/b&，例子：夫妻稳定银行流水税后月入33000，银行可贷不会超过你月流水一半，按照82折利率可知贷款总额345w左右。相应配首付150w。百度房贷计算器即可。可以买总价495w房子。具体公式：月供=贷款总额*贷款利率*首套折扣/12*(1+贷款利率*首套折扣/12)^360月/((1+贷款利率*首套折扣/12)^360个月-1)，可反向推算。&br&&u&&b&贷足30年！贷足！贷足！&/b&&/u&重要的事情说三遍。高通胀，低利率，房价涨速快。最大化放大杠杆。&br&&b&&u&等额本息&/u&&/b&，高通胀，30年前提下。等额本息优于等额本金。且大多人职业还是能拼一拼的，如果是等额本金，穷的时候多还，富了反而少还，那是资金错配。最后附上一条公式：1*(1-(1-1.17%)^359)/(1-(1-1.17%))/12=7.02。不能明说，但看得懂的说明你懂行了。&br&&u&&b&公积金&/b&&/u&，纯商贷好处：公积金贷款速度很慢，很多房东不愿意等。抢笋盘时候很容易抢不过别的房客。加上如果是上海人，纯商一套，做首套（具体不展开），纯公积金再啃一套学区老公房。利益最大化。且纯商贷也可以提取凭购房合同等资料提取公积金的。外地人抢笋盘可以纯商贷+之后提取公积金。正常购房可以组合贷减轻月供压力。&br&&u&&b&做高多贷，做低避税，&/b&&/u&进交易中心有核价流程，会有评估公司来评估楼盘价格。高于450的房子可以做低避税。一些房子可以通过做高，多贷少首付。处于评估公司合理区间即可。&br&&u&&b&心态，&/b&&/u&进是不是觉得自己的出租屋内买了很多不必要的东西，是不是觉得钱花着花着莫名其妙就没了？多贷吧，你会发现的每分钱都花的越来越值得。&br&&br&五、找房。&br&1、工具。&br&&br&财上海：对买房意志不坚定的，可以看菜总洗脑，坚定决心。&br&链家：100%真实房源，filter强大，体验牛逼。可以让你最快速度的了解到房源信息。（本来还想说有大众版过桥金的，结果最近发生的事儿。。。当我没说吧）&br&爱屋及乌：链家的乞丐版，房源资料不多，补充查看。&br&百度地图：把上海地图打印出来背出来。&br&房多多：直面房东手拉手交易。&br&篱笆论坛：实际看房汇总帖还是能帮到你节约时间的。也便于你了解上家心态，助于谈判。但是里面的购房思路大多不太适合起步年轻人，全款买房，买一手远郊开发商豪宅等没人接盘的等错误比比皆是。&br&&br&2、地段&br&因为我和我LP还是有点点事业心，平常工作压力也比较大，想着买近一点，节约通勤时间，保证更好精力，目标就定在内环。&br&而且内环房子是稀缺品，永远卖得掉，不受政策影响。（只少我目力所及以内）&br&&br&补充一下，以上只是我个人习惯和爱好。&br&每个人生活习惯是不同的，并不是说每个人都在内环找。&br&每个人对内环定义也不同。我的内环是静安寺为圆心4km。&br&老上海内环是浦西四号线内苏河南。&br&张江码农哥哥的内环是高架内环。&br&&br&我一个兄弟死磕SNH48，每个礼拜去剧场流口水，他买房子打死都要在虹口四川北路板块，那边其实去old town市中心是不太方便的。&br&还有个同事老家罗店土著，为了兼顾上班和回家，之前锁定大华板块，现在收成涨幅也蛮不错，比上班快多了。&br&&br&基本思路：&br&1、确定自己的生活习惯、需求的基本范围。&br&2、在未来升值潜力的考虑下进行进一步排查，最终同比决定。&br&&br&以下是我思路：&br&&br&在495预算，二房需求下。肥肠遗憾的，在我内环档的范围内，只有几块落魄地区选择，简单和大家分享下。&br&董家渡棚户区周边。谁都知道未来董家渡是25w的地块，但是所有像样两房都在500以上，只剩下老破小、老大楼等，而且朝向小区等都不好。&br&长寿路武宁，红灯区，满地油压店。且曹家渡一廊九鼎升值潜力已开发，已经大涨，已不是最佳入场时机。&br&苏州河北，老上海眼中滚地龙区，群租圣地。目前低估，整体脏乱差，跨河不便。&br&东安路医院聚集区。周边其实就是徐家汇，开发太成熟，升值潜力弱。&br&宜山路公房聚集区。老居民区太多太集中，周边设施一般。&br&&br&最终我老婆选了高架内环内的北苏州河某06年次新小区。&br&（事实证明看了那么多，不顶老婆一句话！男人都是做选项的，LP才是做决定的。&br&老婆定那套的原因还是因为装修比较好。。较好。。。好。。。）&br&&br&六、定房。&br&有一些小技巧能让你事半功倍。&br&0、新用一个手机号，不然买房完后你会被烦两个月左右。&br&1、永远不要在一套房栓死。被一个中介栓死。发动心仪地区内的全上海连锁、中小型、老阿姨中介给你找。&br&2、确定地段后，看房20-30套起，摸清地区、小区大概情况。&br&3、夫妻最好一起看，不一起看，也沟通好双方需求，可以让一方简单做决定。摸清后，看到好的可以马上做决断。&br&4、条件允许的情况下，随身携带10W-20W旧现金，遇到笋盘没问题后，马上拍桌子上说，叔叔啊我们很诚心买的，我老婆其实已经大着肚子了，卖给我们吧，不卖她没地方生孩子了。&br&其实这些现金对房价来说只能算零头，但是大多数人一般一辈子没见过那么多现金，容易一下子酥了冲动决定下定。这个钱，还是你自己收好，签居间后再银行打款的。（至于为什么用旧现金？因为旧现金扎成捆，缝隙大，看起来多。）&br&5、小夫妻首套纯商贷还是很占优势的（比起那些置换买家各种时间点，公积金贷款各种慢......）利用好这个优势为自己赚取更多筹码。如果标的竞争不激烈，还是组合贷吧。&br&6、砍价不能瞎砍，要根据看房30套总结的价格标准来砍，也根据房屋热门程度砍。&br&&br&七、走流程。&br&给中介塞个小包八百一两千的差不多了，让他帮你好好弄。&br&1、缺流水可做，中介都有路子。&br&2、总价可改动，以避非普通住宅等税。中介知道怎么操作。&br&3、首付有要求的话，一些中介提供短期贷款。大中介有。月息1%-2%之间都有。（链家已倒，要找别的路子了）&br&4、大额存款在账，可以顺带办一些带现金要求的金融服务。什么金卡银卡白金卡黑卡，办办办。宇宙行六星搬搬搬。例如招行卡，首付里拨50W可以提前几个月到在账。办金葵花，然后做成工资卡，再用金葵花办经典白。&br&5、能刷卡刷卡，不但方便提额还充裕一些。但参考各卡特点，有些行刷了房费毁卡。&br&&br&流程：意向，居间，大定，首付，正式合同，申请银行贷款，第一次交易中心（查限购，审税等前期工作），贷款审批，第二次交易中心（过户），第三次去交易中心（领房产证），等候银行放款给上家，交房。&br&&br&八、贷款额度之神秘的E算法。&br&关于贷款额度多少？贷少了，投资不到位。贷多了，还不起。最好是在自己能力范围内多贷。&br&水库欧绅曾经写过一篇文章叫做“第三个负号”，其中给了ABCDE五套算法。&br&以篱笆某帖为例，家庭到手收入55w贷款贷多少？一堆篱笆小白推荐贷200w左右，篱笆中的多头推荐贷款500w左右，都在情理之中。可是对于纯粹投资来说，太过保守。&br&&br&A算法。月收入1/3拿出来还贷，20年。推算总贷款230w。属于篱笆小白水平。&br&B算法。月收入75%+公积金拿出来还贷，30年。推算总贷款540w。属于千万身家的上海主流房产投资者水平。&br&C算法。月收入75%+公积金+到手的房子租掉一起还贷，30年。一般来说，租金年收益和总价比大概是2.5%。可得出总贷款额度为1650w。如果比较缺少首付，需要2-3套房子左右来维持，一般人做到已经很难了。&br&D算法，至今没有人在公众平台上猜对，欧绅只透露了55w收入的家庭，贷款额度是5000w，并需要6套以上的房产来维持。以及关键点，房租年涨6%。&br&至于E算法，已经不是能够猜透的了。&br&不过我想到能用的招数就是考虑未来趋势，抵押贷，拆护卫舰保航母，扩大拆借资金池，飞象过河，打时间差，全家齐上阵。&br&&br&九、遗憾。&br&&br&1、上水库晚了。&br&本金充足的情况下，本可以通过做流水的方法多贷，做更大的杠杆。没有做。&br&我是想把房子租掉，提出后被LP家暴了一顿。还是因为毕竟自住，之前A-E算法，只做到AB之间。&br&不提DE算法，只用C算法算。（考虑到豪宅低租售比）可以购买1500w的房子，月还款5w左右。&br&&br&但是话说回来，夫妻结婚，担心过高的还款压力会使得感情出现裂缝。一个光棍还行，以我们目前的感情、情商和能力玩不起。&br&思考良久，目前现金流上涨空间未定，暂时还是不那么做，就当是自我麻痹了。&br&&br&2、房价涨太快了，为什么不一毕业就买！&br&（本篇核心，看完快去看房子吧，末班车跑跑还能坐得上的）&br&&br&我是12年中毕业的，那个时候看，我母校附近长宁路内环有个叫虹桥世家的小区，150平三房450万，当时觉得天文数字。那个时候限购没有现在那么狠。缴一年社保就可以。&br&可是那个时候我工资就一万块也没老婆，也没有想到去拿下。&br&前段时间（15年中）找房子一看昏特了，800万。。。&br&&br&我们来算一笔账。假设12年10月买下，含税总价465w。&br&首付135w，当年七折利率月还16000，还贷5年100w。现在800w出售。&br&剩余一次性还款290w。还有到手510w。。。刨去成本。250w，挣260w。&br&（最重要的是，到手的510w可以做首付，开始下一轮此类投资。）&br&&br&且说白了，450w三年到800w，年化20%，高吗？真的不高。35%以上年化的房产升值比比皆是。&br&&br&所以经常感叹上海人的天生优势。在的15年，每家每户都有多轮机会。&br&而且上海家庭天然两套。甚至夫妻都是上海人就有三个家庭六张房票，六线操作。&br&比起其他城市财产被通胀腐蚀得干干净净。上海家庭，每一轮，财富的积累都是直线上升。&br&不得不感慨，京沪土著家庭的家底。外地人除了极少数大富大贵，真的没法比。&br&&br&从含房产的资产来说。外地人中优秀的想在上海成家，奋斗10年，只是够得上上海中等人家刚毕业的家底而已。&br&&br&再来说我10月份下的房子，450w。经过12、一二月份猛涨。&br&现在同个小区已经买到580-610左右。四个月的涨幅差不多等于我们夫妻三五年积蓄。&br&&br&说到这里是不是各位已经跃跃欲试了？&br&最好的购房时机永远是“当下”。&br&&br&————————&br&&br&也是一篇巨幅废话。&br&&br&不知道LZ买房了吗？也可以来和大家汇报下呀~&br&&br&防熟人，防心绪敏感的喷子空军，个人信息已删。各位脑补就可以了。&br&&br&————————&br&&br&3月25日沪9条更新。不上分析直接指路了。&br&&br&1、没有对象的想买的，试试找个上海对象。&br&2、双方外地的快满5年连续社保的，忍忍，快熬出头了。&br&3、双方外地的社保断的，要么忍五年，要么去旁边二线核心区买，要么“闸北夫妻”，商住还是不建议碰。&br&4、要三成置换的，银行和中介都不会坐以待毙，三个月左右等新产品，比如3+4等。&br&5、感叹，闸北夫妻之前一单15w，现在估计要翻倍了。上海户口真值钱。友情提醒找闸北夫妻建议备好律师，不然烦死你。&br&6、相信政府，政府能解决好的。
实操日记 基本情况和LZ差不多，10月份入手房子一套。预算和收入比LZ高的幅度基本等于上海年初到年底的房价涨幅。 我和女朋友外地人，毕业于上海三年，工作地点都在静安。 两个月前看着疯涨的房价打算买房。 —————————— 一、总体思路。 在上海，年…
&p&看到文章结尾我笑了。先跪舔一番夸赞政府调控稳准狠，然后表明态度说我有难处请青天大老爷网开一面照顾照顾我们，等我们上船之后再调控。&/p&&p&潜台词就是：别人换不换房跟我没关系，老爷英明让他们换不了房。最好别人换不了房，免得跑到市区跟我孩子抢教育资源。但是老爷能不能先让我换了再抽他们的脸呢？&/p&
看到文章结尾我笑了。先跪舔一番夸赞政府调控稳准狠，然后表明态度说我有难处请青天大老爷网开一面照顾照顾我们，等我们上船之后再调控。潜台词就是：别人换不换房跟我没关系，老爷英明让他们换不了房。最好别人换不了房，免得跑到市区跟我孩子抢教育资源。…
&p&下面是详细 的全过程，亲。好好看下吧。 &/p&&p&&strong&一、商品房按揭贷款的基本条件&/strong&&/p&&p&&br&
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；&/p&&p&&br&
2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；&/p&&p&&br&
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上；&/p&&p&&br&
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。&/p&&p&&br&
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；&/p&&p&&br&&strong& 二、住房贷款须提供资料&/strong&&/p&&p&&br&
1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；&/p&&p&&br&
2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；&/p&&p&&br&
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；&br&&/p&&p&
4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）；&br&&/p&&p&
5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；&br&&/p&&p&
6、开发商的收款帐号1份。&br&&br&&/p&&p&&strong&三、住房贷款业务一般规定&/strong&&/p&&p&
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；&br&&/p&&p&
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；&br&&br&&/p&&p&
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。&br&&/p&&p&
&strong&四、住房按揭贷款流程&/strong&&/p&&p&&br&
1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；&/p&&p&&br&
2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；&br&&/p&&p&
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；&br&&/p&&p&
4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；&br&&/p&&p&
5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；&br&&/p&&p&
6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；&br&&/p&&p&&br&&strong&五、按揭贷款流程图&/strong&&/p&&p&&br&
咨询 → 申请贷款（购房人）→ 审核（提供资料）→签订借款合同和抵押合同（银行）→ 办理合同公证（公证处）→有关保险（保险公司）→ 办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）→ 发放贷款（收到抵押证明）→ 借款人还款 →办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）&/p&&p&&br&&strong&住房公积金贷款手续及流程&/strong& &/p&&p&&br&&strong&一、什么是住房公积金贷款&/strong&&/p&&p&&br&
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。&br&&/p&&p&&strong&二、申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?&/strong&&/p&&p&&br&
（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；&/p&&p&&br&
（2）申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为缴存不正常说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险；&/p&&p&&br&
（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款，结清后可二次房贷，首付利率不变。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种&住房保障型&的金融支持；&/p&&p&&br&
（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务；&/p&&p&&br&
（5）贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的 住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房屋时，不能使用公积金贷款。&/p&&p&&br&&strong&三、办理公积金贷款所需材料&/strong&&/p&&p&&br&
（1）申请人和配偶的身份证各3份（正反两面）、户口簿原件及复印件2份（含首页，户主页，本人页），外地户口还需暂住证原件；&/p&&p&&br&
（2）借款人结婚证复印件2份；未婚者提供未婚证明原件1份；&/p&&p&&br&
（3）借款人及配偶收入证明原件2份；&/p&&p&&br&
（4）购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；
&/p&&p&&br&
（5）总房价30%或以上预付款收据原件及复印件2份；
&/p&&p&&br&
（6）《住房公积金卡》。&br&&/p&&p&&strong&四、住房公积金贷款提前还款和结清须知&/strong&&/p&&p&&br&
（1）按照住房公积金《委托贷款合同》约定，借款人正常还款满12个期后；可申请提前部分还款，或全部结清剩余贷款本息；&/p&&p&&br&
（2）提前部分还款时，所还本金额最低不少于上一期贷款本金余额的40%；&/p&&p&&br&
（3）提前还款只能还3次，3次之内没有还清就无法提前结清；&/p&&p&&br&
（4）提前结清或正常结清住房公积金贷款后方可办理房产抵押撤除手续。
需要携带的资料：&/p&&p&&br&
①本人身份证；&br&&/p&&p&
②还款存折（卡）；&br&&/p&&p&
③《委托贷款合同》；&br&&/p&&p&
④提前还款时银行出具的《住房公积金贷款提前还款受理单》、扣款凭证；&br&&/p&&p&
⑤《抵押合同》；&br&&/p&&p&
⑥担保费发票、房产证或《商品房买卖合同》及《房产信息备案表》； 注：提前部分还款时，携带前①-③项资料。&br&&br&&br&
相关提示：办理提前还款业务应避开借款人当月正常还款日，如有逾期请先在还款帐户内存入足够的资金，待贷款管理系统处理掉您的贷款逾期本息再办理该业务。&/p&&p&&br&&strong&五、办理公积金的流程&/strong&&/p&&p&&br&
（1）申请人本人持购房资料（《商品房买卖合同》、购房首付款收据、）夫妻双方身份证、户口薄、结婚证（所有部分原件及复印件A4三份）、贷款申请表一式三份——市公积金管理中心个贷服务大厅办理贷款申请手续；
&/p&&p&&br&
（2）上述机构将审批通过的贷款资料传递到委托银行；&/p&&p&&br&
（3）委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签 订《借款合同》、《抵押合同》；&/p&&p&&br&
（4）借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取 《房屋他项权证》；&/p&&p&&br&
（5）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份到公积金管理中心个贷大厅开具《放款通知书》；&br&&/p&&p&
（6）借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份、《放款通知书》到委托银行办理贷款发放手续。&br&&/p&&p& 六&strong&、公积金办理注意事项&/strong&&/p&&p&&br&
（1）前去公积金办理时，必须携带所有证件的原件；&/p&&p&&br&
（2）夫妻双方都到场；&br&&/p&&p&
（3）身份证、户口本、结婚证上的号码，姓名必须一致；&br&&/p&&p&
（4）所有资料必须用A4规格复印。&/p&
下面是详细 的全过程，亲。好好看下吧。 一、商品房按揭贷款的基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订…
&p&可能。不少。&/p&&p&我是程序员，观察经验足够。&/p&&p&有以下条件，缺一不可：&/p&&p&1. 结婚早：上海限购，不结婚不能买。结婚可以集双方家庭合力，一起还贷。&/p&&p&2. 能拿主意，有远见有魄力：下手果断，慢一步就涨一涨，限购就紧一紧。&/p&&p&3. 不月光，会存钱。&/p&&p&4. 不眼高手低，从老的破的小的便宜的不长面子的二手房开始买。&/p&&p&以上是他们的共同点。基本上不少如此的男生己掏个十几二十万，父母掏个二三十万，女方父母再掏个十几万，东拼西凑一点到50万买个房。不要说码农，收入尚可的都有这个机会。&/p&&p&别问我为什么姑娘不掏……&/p&&p&也别问我为什么人家首付50万就能买房，你满眼睛就是核心位置电梯豪宅，你当然买不到房子。比如题目评论里那样开口就是80-100的小三居的，在上海能买到房才有鬼。&/p&&p&啊当然了，两年前50万首付的房子，现在首付大概150万……所以关键还是要乘早……&/p&&br&&p&注意：以上所有情况的研究对象不包括90年代中期后期出生的孩子。&/p&
可能。不少。我是程序员，观察经验足够。有以下条件，缺一不可：1. 结婚早：上海限购，不结婚不能买。结婚可以集双方家庭合力，一起还贷。2. 能拿主意，有远见有魄力：下手果断，慢一步就涨一涨，限购就紧一紧。3. 不月光，会存钱。4. 不眼高手低，从老的破…
很久之前回答的问题怎么又火了？额，现在题主家收入没那么高了，大概只有40出头了，在北京买房消耗了很大的流动资金，以前的话其实是有100左右的（我还是低估了一点家里的实力……）最近准备结婚，就算是我和女朋友这个小家庭每年净收入50应该也是有的，昨天讨论买车的结果就是裸车35顶天，家里资助的话另说……以前我以为买的A8是45tfsi的入门，感情其实可以稍微攒攒钱买个60tfsi哈～不好意思呢，让评论区的某些人失望了～&br&&br&虽然知乎上黑我们的人一直很多，但是看到大多数人都在骂题主，我就放心了。&br&农村出来的穷孩子当个军官，真的是非常非常不容易的事情，我不是针对谁，我是指在座的各位城市长大的自称中产阶级家庭的孩子，你们就算是上了985211受的苦也比这位农村出来的军官少得多得多得多。&br&我在边疆待过，那里有高山海岛补助和艰苦边缘补助，所以工资比较高，并不是那位知友说的是中校，应该也就是上尉左右，不会再高了，我去年回来的时候还没长工资，大约能拿9000左右，后来涨了工资，估计一万出头是差不多的。而且这位军官想的很合理，一起出钱一起买房。其实我个人猜测一下他应该也有20万左右的积蓄，工资高加花不出去，工作几年20万不是什么问题。县城里房子也不贵，两个人一起还房贷，这不挺好的？虽然题主已经很偏向自己了，但是我真的觉得这位军官真的已经做的很好了，能吃苦，也有对生活的规划，对一个农村孩子来说，已经很棒了。&br&再来说说题主，看了题主的描述结合我这些年的感悟，我真的是觉得，人和人真是不一样，有些人是真敢花钱。讲几个真实的故事，eex，家里两个女儿，家庭一年也就不到30万的收入，四年c4换途观，天天和她妈逛商场，一买小几千。ex，一个月挣5000多，一个月先买iwatch再定iphone7，我问钱哪来？找爸妈要加信用卡。同事，结婚需要在北京买房，双方家长一共拿出来不到150万，他们小两口先拿出30万买个a4，再付首付。&br&说说我自己，不说家里干什么的，有什么底子，都不说。家里一年有六七十万收入，我一个月抛去一切开销到手7000，家里只在四年前换了个2.4的雅阁，以前是来了13年的普桑。我前两天说想让家里帮着买个c200，被一顿骂。&br&我只是想说，你们家真敢给你花钱，你一个当老师的，来着40万的车不觉得太高调么？你父母真的觉得你刚工作开个40万的车去单位让领导看见对你的发展是有利的？你们需要房子，县城房子也不贵，算上彩礼20万，你不买车的话算上你男友的20万，80万你告诉我买不了房子？县城能多大，你骑自行车上班会很累？&br&我知道知乎女权会喷我，你知道女孩子上班多累么？你知道年轻时候喜欢就要买否则年龄大了再买也没意义了么？我只想说，生活，就是生活，就是为了过日子，你把生活过成装逼，真的有意思么？&br&&br& 我觉得我父母的心态真的很好，一次我和我爸骑自行车在路上过去个a8&br&“买一个吧，多好”&br&“不不不，还是骑自行车好，明天我就骑自行车上班，开心。”&br&“你这么说，不是你真的喜欢自行车，是你真买得起a8”&br&我买得起没买，和买不起不买不一样。不过我觉得都比咬着牙买了咬着牙用好，有什么钱办什么事，有什么枪打什么仗，毕竟生活越简单越好。&br&一点个人看法，就当胡说八道。
很久之前回答的问题怎么又火了？额，现在题主家收入没那么高了，大概只有40出头了，在北京买房消耗了很大的流动资金，以前的话其实是有100左右的（我还是低估了一点家里的实力……）最近准备结婚，就算是我和女朋友这个小家庭每年净收入50应该也是有的，昨…
&p&&b&&i&前期：选择阶段&/i&&/b&&br&&/p&&p&&b&一：地段&/b&&b&地段&/b&&b&地段&/b&&/p&&p&重要的事情当然要说三遍，为什么首先得是地段呢？地球人都明白的道理我就不说了！&/p&&p&好的地段代表生活的便利，出行的方便，未来还有&u&升值&/u&&u&升值&/u&&u&升值&/u&的可能，有人可能就要说了，市中心堵车啊。没错，市中心都堵车，但是除了自驾，你还可以选择公交地铁等公共交通方式，简直是立体交通模式。连公交都懒得去的地段，你可以开车，幸运的你老婆也有好车技，你能保证你父母，你father and mother in law还有你六岁的娃也会开车吗？家里老人去个周边最大菜市场需要走上三公里，你看你会不会被抱怨。小孩想去个儿童游乐场HAPPY一下，都离家十公里，怎么哈皮的起来。当然除非你愿意24小时待命做专车司机，包接包送。&/p&&p&关于地段的选择，首要考虑就