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业主家被盗物业有无责任
来源：房天下 &&发布时间：
随着生活水平的提高，人们的居住环境也日益改善，专业化的物业管理公司应运而生，但是提供维持居住环境正常服务的物业公司与业主却是极难融洽相处，物业公司和业主矛盾重重、甚至对簿公堂的情况频频显著报端，早已屡见不鲜。物业和业主的纠纷种类层出不穷，究竟是与非也不是一言能道尽的。 背景事件； 9月7日晚，家住赣州市鹭江新城小区的李先生散步回家后发现，家中一片狼藉，进小偷了！9月10日，李先生在采访中对记者说，家中失窃后，小区物业无法提供录像不说，还声称无法对其损失进行赔偿。这令他十分气愤。 家门被人反锁家中一片狼藉 李先生说，9月7日晚，他与妻子出门散步，回家后发现门被人从里面反锁了。开锁公司将门打开后，他发现家中一片狼藉，阳台防盗网被剪开一个口子。经清点，家中被盗首饰等价值近3万元的物品。他立即通知小区物业并报案。 李先生说，随后他欲查看小区物业的监控录像时，却发现小区物业提供不出相关的监控录像。小区内的安保人员对小区当天进了小偷也是浑然不觉。 李先生告诉记者，物业的安保工作有漏洞，近段时间小区内类似的盗窃案已经发生了七八起。 保安工作失职 记者随后与李先生来到鹭江新城小区物业客户服务核心。该物业服务核心负责人表示，根据双方签署的物业协议，他们确实需要进行巡逻、登记进出人员等安保工作，但物业协议中也明确说明，业主被盗出现财物损失时物业不负责，物业只负有协助公安机关调查、取证的责任。监控录像未能录得小偷作案的情形，与摄像探头摆放的位置有关。至于近段时间发生多起盗窃案的说法，该负责人表示没有听说。 针对此说法，李先生说，小区摄像头没有存储功能，所以当时的录像资料根本无从查看，这是物业的工作失职，否则至少可以查看进出小区的人员。至于对进出人员进行登记盘查，门口的保安也主要针对车主，行人进出根本无人过问。 记者发现，小区尽管只有两个入口，但入口处的保安并未如物业负责人所说的会对进入小区人员进行登记，记者可以自由出入，无人过问。 律师说法： 管理若有漏洞物业则须赔偿 江西南芳律师事务所律师王毅告诉记者，根据双方物业协议，尽管物业不对李先生家中失窃负有直接赔偿责任，但假如未能履行物业协议中保证监控系统正常运行、对进出人员进行登记的工作职责的话，那么李先生有权要求物业进行一定赔偿。 相关知识： 业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 法律法规： 《物业管理条例》第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。& 第三十五条&业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。& 第三十六条&物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。&物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
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　　前不久，笔者听见家住同一小区的两位业主聊天。前者问：“你交物管费了吗？”后者答：我不想交哦，前两天小区有个业主遭偷了几千块钱，物业公司没管好……”　　听到这里，笔者产生了疑问：小区业主家被盗，物业公司究竟该承担什么责任？　　记者查询了类似的案例。我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。　　这类案件的关键是物业公司应该提供什么样的安保服务，怎样才算履职了。　　有业主认为物业公司应该对业主的人身财产安全承担责任。　　有律师分析，从社会责任公平的角度看，业主的说法具有片面性。维护社会治安是全社会的共同任务，物业公司的安保服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，是一种“治安防范服务”，而不是“治安保障服务”，其工作只能降低物业管理范围内的犯罪率，不可能杜绝犯罪。如果失窃一家，物业公司就如数赔偿一家，那么物业公司将无法运行。　　笔者认同这种说法。小区的物业公司不是包揽一切的“大内总管”，他们的安保责任是有限度的。笔者找出了家中的《前期物业管理服务委托合同》，在物业服务内容及标准下的安全工作条款内，明确写着安全工作“不包含甲方和物业使用人的人身财产的保险、保证和保管责任”。但随后也写着这样的话：“如甲方及物业使用人需要，双方另行签订人身、财产保险、保管专项合同的，以专项合同的约定执行。”　　也就是说，如果业主的合同上也有类似条款，且业主和物业公司另外签订了人身或财产保险合同的话，物业公司将为失窃等负责，否则便无责。　　当然，在这件事上，物业无责的前提是，小区的安保人员履行好了门禁服务、治安巡逻、安全监控等职责。但如果有证据证明安保人员失职了，且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，则物业公司应当承担一定的赔偿责任。业主家被盗，业主自己必然是有责任的。比如，业主家的防盗措施是否到位？门窗有没有关好？贵重物品和现金有没有放在相对安全的地方？这些都与物业公司所承担的责任大小有关。
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业主家中被盗 物业公司一般赔偿10%—30%
　　《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这是业主家中失窃时物业公司承担赔偿责任的法律依据。业主家中被盗，物业公司承担赔偿额与其过错程度相对应。具体赔偿标准尚无法律明确规定，由法官在个案中自由裁量。根据目前的裁判规则，物业公司承担赔偿责任的范围在10%至30%之间。
　　【典型案例】
　　杨仁军系龙岗区某小区的业主，丽嘉公司系该小区的物业管理公司。
　　日19时，杨仁军发现自己家中被盗，向坪地派出所报警，称被盗现金51300元、白金耳环一对、黄金手链两条、黄金项链一条、6克金块一块、西铁城手表一只、松下数码相机一部、华硕笔记本电脑一部、损失价值约10万元。公安机关对此立案处理，并对现场进行了勘验，发现此次盗窃是在门锁完好的情况下发生的。
　　在双方的物业服务协议第二条第七款约定：“保安：外来人员进出小区有登记，出入有序”，在本案所涉事件发生时，丽嘉公司未能对进入车辆和人员进行登记管理。此后，本案一直未侦破。
　　杨仁军索赔未果，遂诉至法院，要求丽嘉公司赔偿损失12万元。
　　【物业公司抗辩】
　　丽嘉公司则认为在杨仁军家中失窃这一事件中，丽嘉公司作为物业服务公司并不存在过错，因此无需赔偿。其主要理由如下：
　　1、杨仁军没有按照物业服务合同约定交纳物业管理费。
　　丽嘉公司与杨仁军之间虽然签订了物业服务合同，但杨仁军并没有缴纳2011年2月份的物业管理费。因此，杨仁军没有权利要求丽嘉公司履行合同义务及民事赔偿责任。
　　2、丽嘉公司未对进出车辆、人员进行登记不足以认定存在过错。
　　丽嘉公司在本案中不存在过错。原审法院以丽嘉公司违反物业服务协议的约定，未对进出车辆和人员进行登记，不能对公安机关的侦破提供线索的角度认定丽嘉公司存在过错，毫无法律和事实依据。
　　3、在案件没有侦破时，无法确定物业公司的补充赔偿责任份额。
　　物业服务企业即使需要承担法律责任，也只是承担补充赔偿责任。在案件没有侦破，没有抓到犯罪嫌疑人的情况下，无法确定物业服务企业的补充赔偿责任份额。
　　4、杨仁军未举证证明其损失数额。
　　杨仁军在派出所报案时称损失达10万元，其中包括现金51300元。但在诉状中及开庭时陈述损失12万元，其中包括现金6万多元，可以看出两次陈述存在矛盾之处。而且杨仁军也没有对现金来源、现金存放原因、丢失物品价值以及陈述矛盾等问题作出解释说明。
　　【判决结果】
　　该案经深圳市中级人民法院终审认定，最终判令丽嘉公司对杨仁军的损失承担20%的赔偿责任。法院的作出该判决的主要理由包括：
　　一、丽嘉公司违反物业服务合同约定对进出车辆、人员进行登记，存在一定过错，法院酌情丽嘉公司对杨仁军的损失承担20%的赔偿责任。
　　杨仁军被盗的主要和直接的原因是第三人的行为，因当时盗窃者并未撬锁或者打破窗户，而是采取一定手段正常、安静地进入杨仁军的房间实施盗窃，因此丽嘉公司也不大可能对此及时察觉和防范。从防范案件的发生的角度来讲，丽嘉公司是没有过错的。但丽嘉公司违反物业服务协议的约定，未对进出车辆和人员进行登记，不能对公安机关的侦破提供线索，对案件的侦破并追回杨仁军的损失的角度来讲，丽嘉公司存在一定过错，与杨仁军的损失存在一定的因果关系。本案酌情认定丽嘉公司对杨仁军的损失应承担20%的责任。
　　二、关于杨仁军的总体损失，法院结合公安机关立案情况、生活常识，酌情定为8万元。
　　由于事故发生后，相关物品被盗取，对于杨仁军的损失，事实上难以得到确定的证据加以证实，该院只能从自由心证的角度，通过盖然性的原理，来对相关事实加以认定。
　　杨仁军在事故发生的第一时间，向公安机关陈述案情，按照正常的生活实践，其内容较为真实，原则上应予采信。杨仁军在本案中诉称损失12万元，与报案记录中的价值相矛盾，该院采信报案记录中的陈述。
　　同时，本案中杨仁军称被盗物品有5万余元的现金，根据生活常识，在家里保存如此大额的现金较为异常，杨仁军又未能提供相应的银行取款的凭据，因此，该院酌情认定现金3万元。因此，对于杨仁军的总体损失，该院酌情认定为8万元。丽嘉公司应赔偿杨仁军16000元。
　　三、刑事案件是否侦破，不影响丽嘉公司依据合同法上过错承担的赔偿责任。
　　丽嘉公司辩称本案应先待公安机关破案后才能处理，所以应该中止，但本案丽嘉公司承担赔偿责任是依据其合同法上的过错来承担的，与被盗人的行为无关，无论公安机关查明的事实如何，都不能免除丽嘉公司基于自身的过错而向杨仁军承担的责任。
　　【得一观点】
　　业主家中失窃的，物业公司是否需要承担赔偿责任，通常从以下思路予以考虑：
　　一、物业服务公司是否按照物业服务合同约定履行了安全防范义务。
　　我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　根据该条例可知，物业管理公司的保安措施是否达到职业所要求的标准是判断其是否承担责任的关键。对于物业管理公司是否履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形的判断，则要根据业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同以及业主公约、住户手册等规则载体并结合具体案件情况确定。
　　如上述案例所述，杨仁军被盗的主要和直接的原因是第三人的行为，盗窃者采取一定手段正常、安静地进入杨仁军的房间实施盗窃，因此丽嘉公司也不大可能对此及时察觉和防范。从防范案件的发生的角度来讲，丽嘉公司是没有过错的。但丽嘉公司违反物业服务协议的约定，未对进出车辆和人员进行登记，不能对公安机关的侦破提供线索，对案件的侦破并追回杨仁军的损失的角度来讲，丽嘉公司存在一定过错，与杨仁军的损失存在一定的因果关系。
　　丽嘉公司违反物业服务合同约定，未对进出车辆、人员进行登记，是法院判令其承担20%赔偿责任的主要原因。
　　二、业主的损失额由法官结合公安机关立案证据材料、生活常识予以确定。
　　如上述案例，杨仁军在派出所报案时称损失达10万元，其中包括现金5万余元。但在诉状中及开庭时陈述损失12万元，其中包括现金6万多元。两次陈述存在矛盾之处，法院采信了报案记录中的陈述。
　　另外，杨仁军没有对现金来源、现金存放原因、丢失物品价值以及陈述矛盾等问题作出解释说明。法官出于生活常识考量，在家里保存如此大额的现金较为异常，杨仁军又未能提供相应的银行取款的凭据，因此，酌情认定现金损失为3万元。
　　三、物业公司承担赔偿责任的比例一般在10%—30%之间，具体标准由法官在个案中自由裁量。
　　根据现有案例的判决尺度，赔偿比例一般以财物损失的10%-30%之间。但具体的赔偿比例并没有有相应的法律规定。如果业主失窃主要是因为物业公司违反服务合同约定，没有尽到安全防范义务的，一般赔偿业主30%损失；如果物业公司承担次要过错，则赔偿业主损失的20%左右；如物业公司仅存在一般过错，则赔偿业主损失的10%左右。
　　在具体案件中，法官还会结合物业管理公司的过错程度、业主所交物业管理费的多少以及业主与物业管理公司签订的物业管理合同来定夺。
　　注：本文系真实案例改编，参见深圳市中级人民法院(2012)深中法商终字第713号《深圳市丽嘉酒店管理有限公司与杨仁军物业服务合同纠纷上诉案》民事判决书。
　　来源：得一律师作者：祁朝官律师
好好学习，天天向上
谢谢分享！！！！！！！！！
感谢楼主热心分享
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好好学——天天向上
按照此案做一个推理：如果业主都不交物业费 再发生几起盗窃案什么的&&那么物业公司岂不是太悲催了&&本案中为什么没体现业主不交物业费的过错呢
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