业主因邻居搭建违建拒交物业费案例分析
2010年,李某楼下邻居违章搭建,李某认为物业公司在此事件中无作为,遂拒绝缴纳物业费。后物业公司将李某诉至法院,请求判令李某支付物业管理费欠款5765.76元及相应的逾期付款违约金。 庭审中,李某承认未缴纳物业费,但未缴的原因是楼下房屋违章搭建,而物业公司怠
&&&&& 2010年,李某楼下邻居违章搭建,李某认为物业公司在此事件中无作为,遂拒绝缴纳物业费。后物业公司将李某诉至法院,请求判令李某支付物业管理费欠款5765.76元及相应的逾期付款违约金。
　　庭审中,李某承认未缴纳物业费,但未缴的原因是楼下房屋违章搭建,而物业公司怠于阻止违建,由此增加了自己居住房屋的安全隐患,并造成卫生死角,影响到自己的居住环境,故要求物业公司积极履行义务,协助拆除违章搭建。物业公司对此也表示认可,但称其没有执法权,不能拆除违章建筑。
　　江西省南昌市东湖区人民法院对此案审理后,判令李某一次性支付物业公司自2011年1月至2014年8月期间的物业服务费4600元,驳回物业公司的其他诉讼请求。
　　主审法官庭后解释称,物业公司为小区提供了相应的物业服务,李某作为业主应向物业公司交纳物业费。其他业主在小区内私搭乱建确已影响到李某正常生活,可以认定物业公司的服务质量存在瑕疵,但该瑕疵不足以成为李某可以全额免交纳物业费的理由。
　　综合考虑案情,对物业公司要求李某支付拖欠费用利息损失的诉请,法院不予支持。李某提出的要求物业公司赔偿其相应损失的请求,因其未提起反诉,本案不作处理,可另行起诉解决。据此,法院作出了如上判决。
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　　物业管理违建不力 业主拒交物业费被起诉
　　海淀区人济山庄小区楼顶的最牛违建近日引发社会的强烈关注。记者从本市法院了解到，近年因小区违建引发的物业服务纠纷呈现增多的趋势，违建成为物业服务合同官司中的新矛盾。对于小区内搭盖违建成风，物业公司该不该担责，成为诉讼矛盾中的焦点。
　　违建引发
　　物业纠纷
　　随着房价不断攀升，很多业主花巨资买到房子后，都在考虑如何让自己的居住利益最大化。多占几平方米公共空间，相当于白赚数万元，因此从楼顶到地面，从搭建空中楼阁到挤占小区绿地，业主们纷纷见缝插针。小区内的私搭乱建问题逐渐成为物业服务纠纷中的新矛盾，因违建引发的物业官司也在逐渐增多。
　　程先生去年将小区物业公司起诉至法院，理由就是物业对小区违建未尽到管理职责。程先生的家位于楼房的顶层。2009年5月初，有小区业主在楼顶用槽钢私自加盖200余平方米的违章建筑。该违建导致程先生家的房屋主体墙出现裂缝，屋面防水层失效，造成屋面渗漏水。程先生认为小区物业应该保证自己房屋的正常使用，小区物业未尽到物业管理职责。
　　还有一些业主拒交物业费，理由就是物业公司在制止违建方面没有尽到服务责任。据悉，针对物业公司对违建放任不管，北京法院曾作出判决，判令业主少交物业费。
　　该案源于北京高档别墅区九台庄园，多名业主因拒交物业费被物业公司诉至法院。被诉的业主称，小区内扩建成风，不少住户私搭乱建大量房屋、游泳池、私家花园等，严重破坏了小区环境，虽然业主们多次反映，但物业公司不制止，对业主&圈地&行为疏于管理，侵犯了其他业主的权利，故拒交物业费以示抗拒。
　　法院经审理认为，原告物业公司称为业主提供了合格的物业服务，但是未能证实其已经全面履行了自己的服务义务并得到大多数业主的认可，故其应承担举证不能的法律后果。昌平法院一审判决多名业主少交物业费，同时表示业主可以起诉物业公司管理不当。
　　此外，因违建引发的物业纠纷官司还包括物业公司状告业主私搭乱建，要求恢复原状的案件，如电视节目主持人李湘在小区内私搭乱建被物业公司诉至朝阳法院。
　　管理违建
　　物业有责
　　人济山庄最牛违建被曝光后，物业公司的&不作为&引发网友的质疑。据悉，张必清家搭盖楼顶违建，需要从小区出入口运输建筑材料，但物业并未阻止建材入户。6年后，张必清的违建规模之大令人瞠目。
　　而物业&不作为&还不是最恶劣的，有的小区物业公司表示收钱就可允许搭违建。北京东五环一处别墅区存在大量风格迥异的违建别墅群，媒体曝出，业主如想改扩建，可跟物业&谈妥&条件，按标准缴费即可改建。
　　小区内搭盖违建泛滥成灾，作为小区的管理主体，物业公司到底有无责任？
　　北京市律师协会物业管理专业委员会秘书长、北京中勉律师事务所主任律师杨晓刚认为，对于小区业主私搭乱建的行为，物业公司负有制止和报告的义务。物业公司发现业主搭盖违建后，首先应予以制止，其次要向城管、规划等部门报告。
　　&北京市住建委曾颁布过相关文件，对物业公司报告的内容都有规定。&杨律师说，&物业公司向城管等部门报告后，拆除违建的工作应由城管承担。业主也有权向城管报告，城管受理后应该及时予以处理，限期整改或责令拆除。&
　　杨晓刚律师认为，对于小区内的违建无法制止的，物业公司应该去法院起诉搭盖违建的业主，按照最高法颁布的关于审理物业纠纷的司法解释，受到侵害的业主有权起诉物业公司，要求其履行责任或赔偿损失。对实施侵害行为的业主，物业公司也有权起诉业主，要求恢复原状等。
　　管理违建
　　物业有法
　　物业公司对&不作为&也有自己的说辞。东城区北新桥附近的回迁小区近年来违建泛滥，其物业公司的工作人员称，他们多次给违法的业主下发整改通知，但业主拒不执行。物业公司称自己没有执法权，把责任都推给了城管。
　　但实际上小区物业并非毫无对策。北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室负责人介绍，北京制定了相应的管控措施，物业公司可阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区，切断业主搭盖违建的建材来源。
　　负责人介绍，相关政策规定物业发现业主进行违法建设的，应当立即制止、登记，包括口头劝阻和书面通知，阻止参与违建的人员、材料和设备进入小区；及时向项目所在地的城管或规划等部门书面报告，并留存副本备查。
　　那些&不作为&的物业公司将面临惩罚措施。
　　今年8月，北京市住建委就对两家不作为的物业企业开出了罚单，两家物业公司对小区违法建设行为没有履行制止、报告的责任，受到警告和罚款，项目负责人被约谈并重点监管。
　　针对人济山庄的物业部门是否涉嫌不作为和违法，住建委相关负责人表示，主要看物业公司发现违建后，是否隐瞒包庇，有无向项目所在地的城管或规划等部门书面报告。若物业企业不作为，业主可直接向市住建委、城管和规划等部门投诉，对确认不作为和存在违法行为的物业企业，将从重从快给予查处。
　　不敢管理
　　害怕矛盾
　　东城法院民一庭法官介绍，近年物业纠纷官司主要问题体现在，业主对物业公司提供的服务质量不满意。其中就包括小区的公共场地被人私搭乱建，如在绿地上搭棚子，在楼顶平台上盖房。而违建较多的小区，物业企业大多没能起到应有的监督和报告职责。
　　海淀法院民一庭对小区违建别墅引发的物业纠纷曾做过调查研究，法官从审判实践中总结，认为物业公司对小区内违建应该承担一定责任。主要原因是，物业公司不愿与业主发生矛盾，影响自己收取物业费，发现问题后不敢管理。一旦物业公司对违法行为不及时制止，其他业主即会效仿，继而产生更多的违章建筑。
　　法官建议，物业公司是遏制私搭乱建的第一道防线。首先物业公司在签订物业合同时应增加约束业主对私搭乱建的相关条款，使物业公司在行使管理权时有规定可依。对于诉讼中发现个别物业公司对辖区内业主私搭乱建放任不管，法院要向物业公司的监管机关发送司法建议，督促物业公司履行职责。
　　因违建业主拒交物业费
　　3月16日，怀柔法院审理了一起业主因小区违建拒交物业费的案件，原告为某物业公司，起诉怀柔区某别墅区两名业主吴某、纪某在年间未交纳物业费3.7万余元。两名业主吴某、纪某表示，拖欠物业费是因为近两年小区出现的违建影响了自己的生活，她们多次向物业公司反映均未得到满意结果，两人因此采用拒交物业费的方式进行对抗。此案并未当庭宣判。
　　因违建业主拒交物业费
　　在起诉书中原告物业公司要求被告小区居民纪某支付2012年至2014年的物业费3.7万余元，要求被告小区居民吴某支付同时段的物业费2.7万余元。
　　物业公司称其自从2007年开始服务该别墅小区，与业委会签订了物业服务合同。物业公司先后多次向两名被告催交物业费，但被告一直拒绝交纳。被告吴某和纪某称，物业公司所称的欠费时间和数额属实，她们两人2012年以前都是按时交纳物业费，但由于物业公司未能制止522号违章建筑，她们两人因此采取拒绝交纳的方式来对抗。
　　业主称物业不作为
　　被告纪某十几年前购买了该别墅区的房屋，为了能够看到不远处的山水，她选择了一栋视野较好的房屋。此后一段时间房屋空置，2011年她忽然发现隔壁522号房屋正在施工，房屋院落被扩建，院内还建设了大型水泥台，台上盖了二层高的房屋。据纪某了解，小区522号住户自从2010年底就开始修建违建，2011年中旬曾经停工，但2012年2月份再次施工，并于2012年10月建设完成。
　　发现邻近住户建设违建后，纪某和另一名业主吴某找到物业公司交涉。两名业主称物业公司起初答复违建业主拥有建筑手续，但拒绝向她们出示，此后物业公司多次声称无能为力，劝说她们接受违建业主的赔偿。吴某称，她和纪某明确不同意赔偿，只要求拆除违建，但物业公司一直以各种理由推诿。
　　无奈之下，两名业主又向城管举报。&很多别墅并非业主的第一居住地，物业公司应该配合城管，以便找到违建业主送达停止违建通知书。&两名业主认为物业公司并未提供违建业主的联系方式，以致违建通知书无法送达。
　　两名业主认为，违建改变了整个小区的环境，致使她们从房屋内看不到小区前面的湖泊，还影响了室内的采光和视野，对隐私构成威胁。此外，违建业主私建地下室对于地基的影响也不可忽视。违建房屋面积约200多平方米，不用交纳相关物业费，损害了其他业主的权利。
　　物业称已尽到相关义务
　　&我方已经多次要求522号业主整改。&原告物业公司称其曾向城管举报，但因为找不到人无法告知。522号业主停工后，物业再也没有让其施工车辆进入小区。
　　物业认为，522号房屋的施工并没有给业主带来损害。&业主表示可以补偿&，物业此后联系到违建业主，其表示可以补偿受损业主。然而两名被告纪某和吴某却拒绝与522号业主直接商谈，也未就赔偿一事进行答复。
　　&物业公司不是万能的。&物业公司称，其没有权力拆除违建，只能在委托权限内行使职责，他们已经尽到了物业义务。此案庭审时原被告未达成一致，怀柔法院决定不再进行调解，但并未当庭宣判。
　　专家：谁建的找谁去追责
　　北京首一业主大会工作辅导中心主任童超告诉北青报记者，目前在北京的别墅区中，违建现象相当普遍，业主和物业间也存在不少矛盾。他表示，业主因为违建而拒交物业费的行为并不明智，因为物业服务企业虽有责任制止小区内违建，但并非权力部门，没有权力拆除违建。他建议受损业主应去追究私搭乱建业主的责任。
　　公共楼道有业主圈地 邻居拒交物业费抗议不作为
　　楼道本是公共面积，但总有些人喜欢将其当自家客厅乱堆乱放，~口区简易路左岸美邻小区的几户居民甚至直接在装修时把门&转了个向&，将部分楼道&圈入&自己家中，令左邻右舍意见很大。
　　昨天，记者来到该小区5号楼，这是一栋29层的住宅楼，每层两梯四户。与右侧4号住户门朝左不同的是，最左侧1号住户的门旋转90度并后退一米左右，留出了一个窗户便于通风采光和消防，这是原始设计好的。但7楼的住户却在装修时，将通风窗和1平方米左右的楼道面积圈进自己家里，并将地垫直接摆在了楼道里。
　　&每次回家都像进了别人家的门，特不自在。楼道明明是业主们的公摊面积，他怎么能私自圈占呢！&住旁边的江女士对此很是气愤。因为通风窗被挡住，整个楼道里很是闷热昏暗，每次开门蚊子也直往她家里扑。更严重的是，许是&羊群效应&，18楼的住户也有样学样，占起了公摊面积，气得不少业主不交物业费，以抗议物业的&不作为&。
　　小区物业工作人员也是满腹苦水，虽然在装修前签订了装修管理服务协议，但对于居民的违规装修行为，由于缺乏执法权，物业也只能好言相劝，无法直接取缔，强制还原。双方甚至还起了肢体冲突，但还是没能解决。目前物业已将3家违规装修的情况上报城管、房管、消防等执法部门，希望能够尽快得到处理。
　　盈科（武汉）律师事务所周友华律师说，公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积，个人独占侵犯了业主的合法权益。可由业委会代表业主向法院提起诉讼，并保留照片、图纸等作为证据，胜诉的概率会很高。
　　因小区违建影响生活 两业主拒交物业费被诉
　　3月16日，怀柔法院审理了一起业主因小区违建拒交物业费的案件，原告为某物业公司，起诉怀柔区某别墅区两名业主吴某、纪某在年间未交纳物业费3.7万余元。两名业主吴某、纪某表示，拖欠物业费是因为近两年小区出现的违建影响了自己的生活，她们多次向物业公司反映均未得到满意结果，两人因此采用拒交物业费的方式进行对抗。此案并未当庭宣判。
　　因违建业主拒交物业费
　　在起诉书中原告物业公司要求被告小区居民纪某支付2012年至2014年的物业费3.7万余元，要求被告小区居民吴某支付同时段的物业费2.7万余元。
　　物业公司称其自从2007年开始服务该别墅小区，与业委会签订了物业服务合同。物业公司先后多次向两名被告催交物业费，但被告一直拒绝交纳。被告吴某和纪某称，物业公司所称的欠费时间和数额属实，她们两人2012年以前都是按时交纳物业费，但由于物业公司未能制止522号违章建筑，她们两人因此采取拒绝交纳的方式来对抗。
　　业主称物业不作为
　　被告纪某十几年前购买了该别墅区的房屋，为了能够看到不远处的山水，她选择了一栋视野较好的房屋。此后一段时间房屋空置，2011年她忽然发现隔壁522号房屋正在施工，房屋院落被扩建，院内还建设了大型水泥台，台上盖了二层高的房屋。据纪某了解，小区522号住户自从2010年底就开始修建违建，2011年中旬曾经停工，但2012年2月份再次施工，并于2012年10月建设完成。
　　发现邻近住户建设违建后，纪某和另一名业主吴某找到物业公司交涉。两名业主称物业公司起初答复违建业主拥有建筑手续，但拒绝向她们出示，此后物业公司多次声称无能为力，劝说她们接受违建业主的赔偿。吴某称，她和纪某明确不同意赔偿，只要求拆除违建，但物业公司一直以各种理由推诿。
　　无奈之下，两名业主又向城管举报。&很多别墅并非业主的第一居住地，物业公司应该配合城管，以便找到违建业主送达停止违建通知书。&两名业主认为物业公司并未提供违建业主的联系方式，以致违建通知书无法送达。
　　两名业主认为，违建改变了整个小区的环境，致使她们从房屋内看不到小区前面的湖泊，还影响了室内的采光和视野，对隐私构成威胁。此外，违建业主私建地下室对于地基的影响也不可忽视。违建房屋面积约200多平方米，不用交纳相关物业费，损害了其他业主的权利。
　　物业称已尽到相关义务
　　&我方已经多次要求522号业主整改。&原告物业公司称其曾向城管举报，但因为找不到人无法告知。522号业主停工后，物业再也没有让其施工车辆进入小区。
　　物业认为，522号房屋的施工并没有给业主带来损害。&业主表示可以补偿&，物业此后联系到违建业主，其表示可以补偿受损业主。然而两名被告纪某和吴某却拒绝与522号业主直接商谈，也未就赔偿一事进行答复。
　　&物业公司不是万能的。&物业公司称，其没有权力拆除违建，只能在委托权限内行使职责，他们已经尽到了物业义务。此案庭审时原被告未达成一致，怀柔法院决定不再进行调解，但并未当庭宣判。
　　专家：谁建的找谁去追责
　　北京首一业主大会工作辅导中心主任童超告诉北青报记者，目前在北京的别墅区中，违建现象相当普遍，业主和物业间也存在不少矛盾。他表示，业主因为违建而拒交物业费的行为并不明智，因为物业服务企业虽有责任制止小区内违建，但并非权力部门，没有权力拆除违建。他建议受损业主应去追究私搭乱建业主的责任。
(责任编辑：湖南物业网陈)
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物业服务不好 可拒交物业费吗？
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记者就此事咨询了相关律师。律师表示，从法理上来说，物业是提供服务的，和业主双方之间为有偿服务合同。业主对物业提供的服务不满意，当然可以拒付或者少付。但是，从实际操作来看，业主难以提供证据证明物业服务不到位或者不符合约定。所以，一旦迟延支付或者拒绝支付物业费，且没有合理的证据的时候会承担不利的法律后果。这些具体的情况，要看服务条款的具体内容以及物业的具体违约情形，不能一概而论。
原标题：物业服务不好 可拒交物业费吗？晨报讯 近日，合肥市民李女士拨打江淮热线反映，去年12月，她早晨上班时，在小区内突遇电梯故障，在被困期间多次联系物业无果，最后报警才得以脱困。李女士称，事后物业并没有任何的解释和赔偿。现在物业公司向自己征收物业费，想问问能否拒交？事件：李女士是蜀山区金大地1912公馆的一名业主。去年12月份的一个早晨，她乘坐电梯下楼上班时，突然遇到了电梯故障。李女士赶忙联系物业求救，可是过了很长一段时间也没有联系到物业的工作人员。“实在没办法了，我报了警，警察把我救出去的时候物业才赶过来。”事情发生后，李女士觉得物业没有对此事件做出相应解释，也没有和自己商量相应的赔偿事宜，所以李女士以拒交物业费的方式向物业表达自己的不满。“一个月之前催我交物业费，昨天又打电话给我。”李女士认为，物业在自己被困电梯期间没尽到自己的责任，物业方面也承认了自己的疏忽，所以现在向自己收取物业费是不合理的。记者帮忙：记者就此事向金大地1912公馆物业方求证。该物业的一名经理向记者做出了解释。该经理表示，去年12月的确发生了一起电梯困人的事件，不过被困时间一共半小时左右，并不是李女士声称的一个多小时。因为电梯出故障的时间是早上八点左右，正处于工作人员交接班期间，所以导致李女士拨打物业电话无人接听。物业在事情发生之后就将该工作人员开除了。李女士被救出之后，物业方面就此事已经多次与李女士进行了沟通，也对李女士进行了赔礼道歉。该经理表示，如果李女士觉得物业还有不当之处，可以考虑走法律途径。记者就此事咨询了相关律师。律师表示，从法理上来说，物业是提供服务的，和业主双方之间为有偿服务合同。业主对物业提供的服务不满意，当然可以拒付或者少付。但是，从实际操作来看，业主难以提供证据证明物业服务不到位或者不符合约定。所以，一旦迟延支付或者拒绝支付物业费，且没有合理的证据的时候会承担不利的法律后果。这些具体的情况，要看服务条款的具体内容以及物业的具体违约情形，不能一概而论。如果业主认为物业服务不好或者有其他未尽到的责任，业主可以向业主委员会反映情况，由业主委员会和物业进行交涉。晨报记者 李文靖 实习生 怀恒康
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物业使用人不交纳物业管理费， 业主承担连带责任
物业使用人不交纳物业管理费， 业主承担连带责任
&&北京甲物业管理有限公司与北京乙商业广场有限公司等物业服务合同纠纷案&
物业管理费业主连带责任
业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
【案情概要及争议焦点】
日，甲公司与祥云天地业委会签订物业服务合同，约定甲公司为位于北京市通州区中山大街35号院的祥云天地家园小区普通住宅及商业提供物业服务，其中商业、底商物业费每平方米每年3. 36元。上述合同约定业主逾期未交纳物业服务费，应当按照每日5&承担相应的滞纳金。丙公司为该小区底商（位于北京市通州区新华东街296号）的产权人，该底商面积6081. 88平方米，乙公司为实际使用人，二公司存在租赁合同关系，未交纳该房屋2008年度物业管理费及2009年4月至2009年7月的电费。
甲公司向法院起诉，请求判令乙时代公司与丙公司交纳物业管理费用245221元及自日至实际给付之日止的滞纳金，暂计算至2009年9 月1日为44139.8元，交纳电费37697元（日至 日）并承担本案诉讼费用。
乙时代公司辩称，未交物业管理费是因为对收费标准有异议，物业公司物业服务也不到位。对于电费的数额我方认可。
丙公司辩称，我公司不同意交纳物业费及电费，实际使用人为乙时代公司。 争议焦点：1-甲公司与祥云天地业委会签订的物业服务合同是否合法有效？
2.甲公司是否全面履行了物业服务合同？
【裁判理由】
法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同， 对业主具有约束力。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的， 人民法院应予支持。依据上述规定，祥云天地业委会与甲公司签订的物业服务合同对丙公司及乙公司具有约束力。现甲公司要求乙公司及丙公司共同给付2008年度物业管理费245221元和2009年4月至2009年7月的电费37697元的诉讼请求合理，证据充分，予以支持。对于甲公司要求乙公司及丙公司给付自日至实际给付之日止的滞纳金，暂计算至日为44139.8元的诉讼请求，其中的滞纳金性质违约金，鉴于物业服务合同中已对此予以约定，故原告相应请求有合同依据，予以支持。据上判决：
一、被告北京乙时代商业广场有限公司、被告北京丙房地产开发有限公司共同给付原告北京甲物业管理有限公司物业管理费二十四万五千二百二十一元：
二、被告北京乙时代商业广场有限公司、被告北京丙房地产开发有限公司共同给付原告北京甲物业管理有限公司违约金四万四千一百三十九元八角及自-OO九年九月二日起至实际给付之日止的违约金（以二十四万五千二百二十一元为基数，按照每日万分之五计算），于判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京乙商业广场有限公司、被告北京丙房地产开发有限公司共同给付原告北京甲物业管理有限公司二OO九年四月至二OO九年七月的电费三万七千六百九十七元，于判决生效之日起七日内执行清。
【裁判标准】
业主与物业使用人的连带债务，是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、 借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
法律确认物业使用人的支付物业费义务，是从物业使用和管理的实际出发， 是尊重业主和物业使用人的意愿；但是，并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定物业业主的支付义务和责任。业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人；物业使用人之所以能够享用物业服务企业的服务，是因为其使用的是业主的物业；物业使用人享用的物业服务，实际上是物业服务企业对业主依据物业服务合同应该提供的服务，只不过业主因不占有使用其物业而将这种利益让渡给了其许可的物业使用人而已。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不能推卸的义务。
法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除。因此，即使业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任，这种约定也因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。
【裁判依据或参考】
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
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