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贴数:1&分页:leafwings发信人: cloudy1814 (leafwings), 信区: RealEstate
标&&题: Re: 政府拍地为什么要鼓励高自持率？
发信站: 水木社区 (Thu Nov 24 15:29:20 2016), 站内 && 减少开发商的短期投机行为，减少短周期负债，防止一旦出现房价下跌，企业杠杆率过高而造成资产抛售踩踏，从而防范金融风险。
【 在 zgl 的大作中提到: 】
: 是让开发商自己拿着不要卖的意思吗？
: 这样做有啥意思？
&& -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 117.122.209.*]
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开发商“70年自持”的玄机是啥
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文/ 本刊记者 刘畅
地产龙头万科最近在土地拍卖市场又玩出了新花样：建好的住宅1平方米都不卖！70年内都不卖！在楼市调控的新背景下，这种达到极限的&自持&行为是&作秀&还是&创新&？
&顶格&自持震惊楼市
6月6日在佛山（楼盘）南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上100%所有的物业，自持期限达到70年！据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元，而且土地拍卖的&一限两竞&规则也比较少见。
具体而言，该地块给出最高限制地价每平方米15300元，在此后如果有一位以上开发商接受这个价格，则要进入&两竞&环节。首先是竞&自持面积&，当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
这幅地块吸引了保利、世茂、越秀、华润、万科、碧桂园等众多开发商，经过约一个小时的竞价，最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平方米1.53万元，自持面积100%，自持年限70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有，而且持有年限达到70年！这种&双顶格&的自持也创下了无人能打破的纪录。
所谓&禁售期&的土地拍卖新规，是今年3月厦门（楼盘）首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到3年。再后来，保定（楼盘）、珠海（楼盘）等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比，佛山这块地把&禁售期&也引入竞拍机制，没想到被万科一举抬高到极限&&70年不卖。
土地拍卖市场针对开发商的&一限两竞&规则，与针对购房人的限购、限贷、限售、限商一样，都是来自需求端的调控政策。
万科的&顶格&自持给楼市带来震惊，也引发进一步的思考。如果除了万科，还有一位有实力的地产巨头也接受&自持面积100%、自持年限70年&的极限条件，那是要难倒土地出让机构了。再要加赛就必须脑洞大开&&也许还要继续比拼&土地出让金支付速度&、&项目开工速度&。
&限制性&政策达到极限，而开发商为获得宝贵的土地还是甘愿忍受种种&皮肉之苦&，而且承受能力似乎还未达到极限&&这正是需求端调控的尴尬之处。
是否会成为主流？
&开发商自持物业&是否会成为今后地产商拿地的主流方式？这是&佛山南海&地块带给业内的思考。不妨从&短期&、&长期&两个视角来看待这个问题。
从短期视角看，增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。
房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控，各地政府还在调控手段上竞相比&狠&。在这种背景下，土地拍卖市场单一的&竞价&演变出&竞自持面积&、&竞自持年限&。调控政策时间会有多长，谁也不知道，而开发商要保持企业的运营必须竞买土地，因此在土地新规下接受&自持物业&是不得不面对的现实。
另一方面，对购房人一系列限买政策已经奏效，各地销售大幅度下降。
根据&克而瑞研究中心&的最新数据：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例，2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%，环比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，环比下降了16.5%。如果从城市角度看，北京（楼盘）新房成交同比下降了38%，上海（楼盘）下降了28%，南京（楼盘）下降了大约60%。
楼市在这个夏季可谓&步入寒冬&。在实际销售大幅下降的背景下，开发商恐怕不得不放慢发展速度，持有一定比例的物业也是一种应对策略。事实上，万科已经不是第一次拿有&自持&要求的地块。今年4月，万科就在广州（楼盘）拿过两块类似的土地，自持面积一块是50%，另一块是55%。
总而言之，短期内，有实力的开发商还是会&被动&地拿下&自持&地块，而要求必须以&自持&方式出让土地的还属于个别地方政府，尚不具有普遍性。
但是，如果从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题，开发商逐渐&主动&增加自持比例，也是一个必然趋势。
中国房地产市场在经历了高速发展的&黄金时代&后，目前进入到&白银时代&，开发商的模式也必须有所改变。未来，继续快速周期滚动开发的地产模式未必还是最好的模式。
2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度。
2017年中央经济工作会议报告也明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展。因此，商业化的&长租公寓&一定是未来房地产企业转型的方向之一。
开发商能盈利吗？
万科此次拿地70年、全部自持，这在国内非常罕见，万科这一举动引发了业界的争论。
据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设&城市配套服务&的大方向已定。根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年自持地块有可能出现的项目。
至于70年、100%自持，房企到底还有没有钱赚？市场普遍认为，如果只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高，自持地块实现收益将是一个难题。
对此，克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，在楼市调控的背景下，随着房企利润率持续走低，主动拥抱微利，总比未来被动转型要来得积极，年度销售几千亿元的万科目前只是在几块地上作自持尝试，并不会给企业业绩造成&伤筋动骨&。
此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时也曾指出，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，目前租金回报率大概只有3%；如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%；如果再加上管理费用、维护费用，这样低的租金收益显然不可行。
从目前房地产企业面临的金融环境来看，住宅开发的资金来源除了自有资金外，主要就是银行贷款，而国外有房地产信托基金（REITS），所以国内房企在融资成本较高的情况下做长租公寓的确是一件&吃力不讨好&的事情。
不过，国泰君安的一项研究报告指出，在许多发达国家和地区，机构提供的商业性出租房源往往能占到租赁市场总供给的25%～30%。即使按照20%这一较低的比例，我国商业出租房源每年也有2000亿元的市场需求（租金收入），而目前这个市场刚刚起步，供给远远不够。
该报告还指出，由于长租公寓面向的客户群体以中高端为主，且与普通租赁住房相比提供更加多元化的增值服务，使得长租公寓相较于周边租赁房有着更高的溢价。例如，60平方米以下的户型中：&You+&北京苏州（楼盘）桥店每平米溢价率为115%；&优客逸家&成都市辖区溢价率为50%；&蘑菇公寓&上海徐汇区溢价率为151%；&新派公寓&北京CBD旗舰店溢价率为48%。
此外，根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳（楼盘）、广州、天津（楼盘）五大城市中，近9年租金增速最高的为上海（近7.9%），其余城市在5%～6%的增速。
预期租金持续上涨，加之长租公寓本身的租金溢价，如果房产商再解决好融资问题&&长租公寓还是有可能赚钱的。
是否会变相推高房价？
有评论文章指出：&表面上看，这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价；但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场住宅的供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨。&
这种担心并非多余。因为过去多年以来，所有单一的&需求端&调控并没有让&需求&消失。各种需求隐藏了起来，一旦条件成熟，这些潜在的需求还会释放。2014年下半年，调控政策稍微放松，2015年一线城市房价便开始疯涨，2016年则是二线核心城市捧过了接力棒&&其原因就是之前4年间的需求端调控。
因此，目前这种强制开发商自持的&速效式&房地产调控，反而有可能将需求不断积累，加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。
然而长期来看，未来开发商普遍、主动性地自持物业，那是适应市场的选择。
那时候新建商品房的需求大幅下降，而租赁市场则成熟起来，如&黄奇帆万字论房地产症结&一文中的设想：一个社会有1000万人，200万人租了公租房，200万人住了房产商持有的商业性租赁房，还有100万人住了小业主出租的房子。
这样一来就能形成50%的租赁市场，住房系统就比较平衡了，房价也就稳定了。
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海外长租公寓如何经营
美国最大的出租公寓运营商是EQR（Equity residential properties），市值规模近230亿美元。
根据最新的公告，2016年底公司在美国7个州拥有共计近300处物业，超76000套公寓。2016年实现收入24.26亿美元，其中营业收入几乎全部来自租金收入，营业利润8.56亿美元。
EQR的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴，EQR经历了从快速扩张到精耕细作两个阶段。
第一阶段（），快速扩张。自1993年上市以来，EQR的规模迅速扩大。1993年上市时，EQR仅有69处物业、2.2万套公寓；此后的5年间，EQR共斥资106亿美元进行收购。至1998年，已经拥有654处物业、18万套公寓。
第二阶段（2002～至今），精简业务，聚焦核心区域。公司从2002年开始，租金收入进入平稳时期，进入精简业务阶段。根据彭博的数据统计，2007年公司在全美25个区域拥有580处房产，到2013年缩减为11个区域的403处房产，到2016年进一步精简到7个州的300处房产，99%的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区，西雅图、波士顿地区，整体业务大幅度精简，集中运营核心区域的房产。
这期间，一方面公司通过出售低价收购的公寓获取资产增值收益，另一方面，聚焦核心区域的优质物业，大大提升了公司的租金获取能力，而公司的盈利再用于继续收购核心区域的物业，形成良性循环。
在融资方面，EQR能够规模化扩张，其背后与美国发达的REITS（房地产信托投资基金）市场有密切关系。
产品细分方面，EQR提供三类产品&&花园式洋房（Garden）、中高层住宅（Mid/High-Rise）和军队住地，并针对不同层次的客户：白领、蓝领、学生、老人，甚至驻扎在军事基地的军官和家属、大学年轻教师、企业外派员工和实习生提供不同类型的产品。
增值服务方面，EQR提供便利的租住服务以及多种居住辅助服务，例如搬家、家具折扣计划、租金返还计划、30天无理由换房、24小时物业快速响应服务等。
&快钱&和&慢钱&
文/ 本刊记者 刘畅
房地产商以建造并销售住房为主，还是以持有、租赁物业为主，这取决于房地产发展的不同阶段。如果从开发商赚钱的方式来区分，则一个是赚&快钱&，一个是赚&慢钱&。
在&快钱&时代，草莽型企业会如鱼得水。这类企业开发周期快、资金周转快、企业成长快。至于有多快，只需看一个数字就知道了&&&福建地产帮&们创下从拿地到预售只需10个月的惊人纪录。
要知道这是盖一栋至少要住70年的房子啊，可不是种一季水稻！如此之快让人害怕，房屋品质却数年如一日，没有明显进步。与此同时，草莽房企的年销售额却从几十亿元，短短几年就可以飙升到几百亿元。
在&快钱&时代，如果一个房企&慢工出细活&，则只能沦落到出局。
例如较早进入内地发展的港商瑞安地产，在业内是有名的高品质住宅的提供者，然而其资金周转率仅为9%，行业平均水平则是27%。于是，正当各大房企竞相拿地之际，瑞安房地产在内地的土地储备却是一降再降&&把一部分土地权益卖地给内地房企，让速度快的商业伙伴带着自己玩。
瑞安地产在内地市场被&教育&，说明马克斯?韦伯在《新教伦理与资本主义精神》中谈到的话题正在中国房地产界出现：在中产阶层仍很落后的国家，都曾有一个鲜明的特征，就是盛行不择手段地通过赚钱牟取私利，这几乎是一个无法超越的阶段；而成熟商业社会的标志则是，人们从对物质的追逐中脱离出来，开始去发掘生命中另外一些抽象的、形而上的价值。
马克斯?韦伯所说的成熟的商业社会，就是一个赚&慢钱&时代，追求质量、追求信誉的匠人型企业将如鱼得水。
未来的中国房地产一定会进入赚&慢钱&的时代，届时工匠型的房企作为房东，持有并租赁物业将是房地产经营的主流模式。
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