江苏华厦融创置地集团黑心的企业拖欠离职员…
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江苏华厦融创置地集团黑心的企业拖欠离职员工工资不发，只发在职的，去集团要去还不让进大门要打人的节奏。
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寻找天南地北徐州人
创建文明城市——创建直播间万达和融创究竟在干嘛？王健林真的是要放弃地产项目吗？
万达和融创究竟在干嘛？王健林真的是要放弃地产项目吗？
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近些年，从绿城、佳兆业到金科、乐视、万达……54岁的孙宏斌注定和买买买有缘。虽然不是每一次收购都能如愿，但其求购资产的魄力和雄心也可见一斑。两家企业的积极进取之心在万达、融创交易消息发布后，不少市场人士都认为，融创手中有乐视，而万达则是影视一条龙，如果万达和融创联姻，甚至把乐视给拿下，万达文娱产业将实现从线下大荧幕，到线上小屏，再到家庭中屏的完整产品线。此前万达商业从港交所退市，很大程度与公司谋求回归A股市场有关，而乐视网(300104,股吧)又是一家A股上市公司。如果真的能实现这一美好愿望，万达商业乃至整个万达集团资产负债率确实有可能大大下降，且更容易获得高估值。此前王健林也曾公开表示，进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。考虑到目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态，万达商业多半并不希望被划入房地产板块。目前，万达商业IPO的审核状态为&已反馈&。这么说，通过乐视&曲线上市&还真不是没有可能。而在融创方面，通过本次交易进一步拿到更多的土地储备，这不仅能帮助其实现2017年上半年内地第七大地产商的目标，甚至再进一步都并非没有可能。就在不久前的6月22日，万达被传遭遇几家大金融机构抛售债券，相关股票价格急速坠落，一时引起市场震惊。那么，这笔632亿元的交易交割完成后，万达最新的财务状况将会如何?吃进万达大笔资产后，融创中国的账本又该怎么书写?万达:回笼资金减少债务根据万达集团官网的介绍，2016年该集团资产达7961亿元，营业收入2550亿元。单说资产多没有多大参考价值，还得看其资产的结构和组成以及债务情况。虽然万达电影是境内上市公司，但万达旗下有商业、文化、网络、金融四大集团。而商业板块2016年又从港交所退市了，要全面了解万达集团的最新资产、负债，其实是有一定困难的。好在万达旗下资产规模最大的大连万达商业地产股份有限公司曾发布2017年一季度财务报表。根据这份报表，万达商业的资产在一季度末为7712.6亿元;而在2016年末，该数据为7511.5亿元。至于负债，一季报为5446亿元;而在2016年末，该数据为5277.7亿元。如果直接算，截至2017年一季度末，万达商业的资产负债率为70.61%，而去年末为70.26%，略有上升。不过需要注意的是，地产公司的预收款项也算进了债务，这个数字2017年一季度末为1368.33亿元。换句话说，考虑到如果万达能如期交货，万达商业的资产负债率实际压力会比上述数据小。另外值得注意的是，截至2017年一季度末，万达商业一年内到期的非流动负债为198.97亿元，比2016年末的232.70亿元实际下降30多亿元。在应付债券方面，截至2017年一季度末，万达商业为867.19亿元，比2016年末的817.41亿元增加49.78亿元。这或许便是不久前股债风波的祸水源头。假如万达、融创此次632亿元交易最终完成交割，并将这些钱全部用于万达商业还债。不考虑最近几个月其他变量(实际也不会太大)，那么万达商业的债务大概会变成4814.3亿元左右。考虑到融创还会承担13个文旅城项目现有的全部贷款，那么债务总额还会减少一些。但债务总额具体是多少外界并不知道，所以万达的资产负债率很难计算，只有等万达自己发布数据。此外，万达还有两点资产状况有待核实:其一是13个万达文旅城当中，建好的值多少钱，万达权益部分该是多少，目前数据并不透明;而在没建成的当中，土地资产价格应该怎么计算也有待明确。实际上，除了西双版纳、哈尔滨(楼盘)、南昌(楼盘)万达文旅城等少数几个项目外，大部分文旅城项目都还在建设之中，甚至部分文旅项目还没开工。其二，除了少数几个万达文旅城外，其他文旅城拿地是否完成，目前到底有多少土地。如果不知道土地的总量，就很难对这些土地估值。但可以确定的是，万达通过售出资产，回笼资金减少了债务。而与此同时，资产本身也面临缩水。融创:资产债务同步增加根据万达方面的介绍，万达现有的土地储备中，相当大一部分是万达文旅城的土地。如果真是这样，完成此次交易后，万达会减少大量的土地储备。这恐怕不仅是轻资产的问题，而是集团未来还是不是一家以地产为主业的公司这样一个重大问题。有趣的是，这些地万达当初购入的成本应该非常低廉。根据万达商业从港交所退市前发布的最后一份详细半年报:万达2016上半年的土地购置成本仅1346元/平方米。最近几年，万达和多个城市的合作越来越紧密，万达所储备的土地按照市场实际行情应该是越来越值钱。特别是经过2016年主要城市核心区地价的一轮上涨，万达理论上的账面盈利可能达到数百亿元甚至是千亿元级别。这么说是融创捡了便宜吗?并不完全是。毕竟如上文所述，融创一并要承担这13个文旅项目的债务，而这些债务到底有多少并不完全透明。要注意到的是，融创当前的债务已经不低，而且还会继续增加。按照孙宏斌的说法，此次交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至日，该公司账上还有900多亿元现金。有意思的是，和万达此前低价拿地的模式有所不同，融创的地很多是靠收购而来。根据融创中国2016年报，其2016年新增的5394万平方米土地储备，68%来自收购，花了约595亿元。因为收购成本不低，融创净资产负债率升至121.5%。不过话又说回来，融创此前的多次收购一向是命运多舛，但有时候收购不成功也未必是件坏事，毕竟加杠杆的游戏都是有风险的。一切还要看7月31日前融创和万达是否能如期签订详细协议，并能否尽快完成付款、资产及股权交割。如果没有第一步，后面的都是空谈。关注财会零距离，关注更多财会新知识！
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作者最新文章融创股东大会纪要 孙宏斌不理解为什么大家要买这么贵的地|界面新闻 · 地产融创中国董事长孙宏斌。图片来源：东方IC融创中国董事长孙宏斌很忙。
在出席乐视网沟通说明会后，5月22日，他又携高管出席融创中国（01918.HK）年度股东大会。在会议中，针对融创的财务指标、市场行情、调控政策，以及投资乐视、金科的想法，孙宏斌与融创中国CEO汪孟德进行了详细回答。
值得关注的是，孙宏斌对于调控背景下的楼市行情依然看好。一位股东问到融创是否能够抵御房价下跌30%的风险，而孙的直接回答是：&我们看好的城市，没有降的可能性。&
孙宏斌认为，&现在房价不涨的话，能挣钱的就是&好活&。如果我们判断房价会跌，我们就是另一个打法。但我们不觉得总体会跌。&
以下为参加股东大会的股东做的会议纪要，内容未经融创审核。
1、今年40%的现金派息比率会否持续？
汪孟德：分红绝对值会稳定上升。
孙宏斌：我相信分红会稳定、提升。虽然我说不借钱，但去年借了20几个亿做定增，我不希望卖股票还钱，我也希望用分红的钱来还钱，也希望分红能提升。
2、融创会否增加自持型商业物业比重？
孙宏斌：自持对我们来说，需要考虑两件事。
一、我们资金还是少，还是有很多快速增加市场份额的并购机会，不想把资金压在这上面，自持可以往后放放；二、算账的话不划算，利息5%、6%，回报率只有3%、4%，这是我们不愿做的事，而且也看不到回报率未来会明显提升。自持的租金需要交30%-40%的税，剩下的回报率很低。
上海在年有大量写字楼入市，租金大涨可能不大。北京还好，但疏解人口。深圳将来有太多的写字楼供应出来，看不到自持物业回报率会大涨。另外，我不认同电商会把商业颠覆掉，但是商业的增速已远高于商品零售总额的增速，这两个完全不匹配，这个账也算不过来。
按租金，算不出价值，按销售物业，增值税吃掉了，也算不出价值来。持有物业比较重的公司，这几年发展都吃亏了。三五年以后也许会不一样，但这几年不想被拖累速度，这两年集中度提升还是比较快。
3、目前4%的净利润率何时能恢复到7%、8%的行业水平？
汪孟德：从2010年到现在，融创的规模在快速增长，复合增长率80%以上，土地储备大增，当期需要消化未来增长带来的财务费用，造成当前净利润率水平偏低。
到未来三五年，规模增长率降低，复合增长率也许降到30%已很了不起，财务报表才能反映真实情况。从我们现在的管理口径，净利润率在9%-10%，当然还会受到一些因素影响。
4、加权融资成本今年会否继续降低？
汪孟德：近年主要是公司规模、实力、品牌等提升导致公司融资成本下滑，未来两年还会继续下滑。去年四季度到今年上半年（可能还会持续很长时间），包括地产融资在内的地产调控政策导致行业整体融资成本是上升的。去年我们新增融资成本在6%，今年会在6%-6.5%。
5、公司回购股票的回报很高，孙总怎么看？
汪孟德：所有选项都在考虑范围之内。融创还在快速成长的阶段，能够在行业中到一个很有竞争力的地位，这是核心目标。
回购股票肯定是合适买卖，在三四年前我们就有这个判断，但我们要实现大的战略目标，这对股东都有利。
6、这轮调控周期有多长？公司怎么应对？
孙宏斌：去年930调控，我的预判是比较准确的，这轮调控激烈程度超过以往任何时候。去年调控之后，土地价格还在涨，这是毫无逻辑的。唯一逻辑是预判房价继续暴涨，但这是不成立的。
也许预期被彻底打掉，就不涨了。我不理解为什么大家要买这么贵的地。最后会发现，怎么控制风险？如果买块地，怎么调控都不亏钱，就没有风险。
如果买块地，调控不放松已经赔钱，只有调控放松房价暴涨才能赚钱，那风险太大了。风险控制就是对地价的控制，真的合适的话，什么都不是问题。
去年买地，我们没有额度限制，确实有比较好的地就买。比如说星耀股份这个项目，谈判到签约就一两周，楼面价五六千，现在八线城市都一万多了。
连云港什么都不通，也有9000多。天津我们绝对看好，京津冀一体化最大的受益者。
我们一直判断这次调控比以往严峻，下半年行业现金流会比现在紧很多。因为没有开发贷，销售又限制，回款差，这个叠加对现金流影响会很大。
最近货币有松的迹象，但是房地产还在紧的时候。我们的战略，这次调控怎么紧都不为过，但肯定有机会。就是拿的那种任何时候都没有风险的地，哪怕不挣钱、能快速卖都不叫风险。
一卖就赔钱，不卖就转不动，这是最大的风险。我们现在看的土地，能快速卖，哪怕赚一点钱，未来放松后会赚多一点。但是指望未来房价暴涨，这是不现实的。
当然未来十年房价可能暴涨，但两三年转不动就可能要你命。不用担心我们买地多还是少，风险控制跟买地多少没关系。买一块地买错了，压力也很大的，买三块地都合适，压力也不大。
不管一二三四线城市，比如我们在北京（买地），北京人能去就行，这是我们的判断标准。上海也是，上海人能去就行，不管几线城市。不管以北上等谁为中心，中国一定会形成超级繁荣的大城市，香港、纽约不可能人口大规模增长，但中国的大城市能达到，是超级繁荣。现在大家搞小镇，在偏僻的地方，搞50%的产业，50%的住宅，这算不过账。
7、投资乐视的意义？
孙宏斌：媒体的解读有些断章取义。我在3月份已经说得很清楚了，5月份媒体又拿出来炒一遍。但我们也理解媒体。
我们投资乐视的逻辑没有变，看好这个行业，看好上市这一块，影业、大屏、小屏。小屏与腾讯竞争有难度，但内容与大屏绝对是巨牛的一块。
我们看好老贾，他的前瞻性很好。我们和老贾有很多沟通，也提了不少建议。老贾人厚道，无偿给每个团队不少股权。
老贾的团队干了这么多年，积累了非常多的经验，干得很好。我为什么取代老贾？我取代不了他，我也没工夫。未来消费升级主要在娱乐。
中国家庭剧院，一个会员一年500元，四家都买一年才2000元。这个前景是没有任何问题的。我们看三年、五年甚至更长，看半年算不过来账。
乐视每个单元都有逻辑，但需要资源太多了，管理跟不上，但乐视在调整。
我说过，乐视有没有前途，要看老贾有没有变化。你好的时候会听到很多吹捧，其实是因为大势好，你不好的时候能听到真话。
老贾有很大变化，再做件事还能做好。他有前瞻性、有投入，是一个很稀缺的、有企业家精神的企业家。我看好老贾，看好乐视团队，他们有很好的基础，坚信他们能成功。
我的特点是，我不干别人的活。你不能干别人的活，你干别人的话他就不干了。在乐视，我们也不是没活。
乐视上市体系，是老贾的半条命，也是我的半条命，我必须管。我管什么？治理结构，要有CEO、决策委员会等等，这是写在合同里的，没超过合同半点。
好的治理结构对乐视、融创、股东都好。任何合作我都希望大家发挥合力，大家都开心，都卖力气。希望大家放心，我们该做的会做，不该做的不做，我们看好乐视，这是非常好的投资。
8、乐视汽车投不投？
孙宏斌：现在不投。我们已经有这么多投资了，要把它弄好，让大家放心。找我投资的人很多，但重要的是能力在哪里，我们会一个个把事做好。汽车这块，我们不考虑。但我不能承诺永远。
9、投资金科是否会借此回归A股？
汪孟德：我们没有任何借投资金科回归A股上市的打算。就是以投资价值来衡量。至于后面怎么走，唯一的是价格合不合适，合适就买，不合适，合规后就给卖了。就是投资一个项目。
孙宏斌：我们没有任何回A股的计划。我相信港股A股化，我们现在有更多内地投资者。港股有好处，对龙头股给高估值。我们回A股没有任何逻辑。没任何可能性把金科当壳。
10、公司如何应对政策和周期的变化？融创今后的战略规划是什么？
孙宏斌：我们能做的是不断地判断。比如说，做产融结合，我觉得做产业非常难，会非常小心。
我们放在第一位的是把风险控制住，第二是有合适的机会抓住，这是最现实的。今年，我们首要任务是把销售做好，把土地储备变现。
11、公司去年拿地便宜，能否抵御房价下跌，比如说下跌30%。
孙宏斌：跌不了30%，我觉得我们看好的城市，没有降的可能性。
现在房价不涨的话，能挣钱就是好活。如果我们判断房价会跌，我们就另一个打法。但我们不觉得总体会跌。政府现在批的地价和房价一个价格，跌的话不可能。
12、年货值有多少？
汪孟德：目前，我们已获得13000亿的货。年，每年有4000亿以上货值没问题，后续随着并购等市场机会还有补货，相信有4000亿-5000亿的量级。
13、对宏观经济的看法？包括央行缩表等。
孙宏斌：我的判断，今年稳定是第一位的，包括货币市场、股市、房产市场。对我们来说，就是多卖点房子，买地便宜点。
14、今年融创能否出现单月销售过300亿，达到全国第五的开发商？
孙宏斌：现在我们的房子都比较好卖。我们唯一纠结的是要不要卖。现在对我们影响较大的是上海，商住部分，我们还好，之前动作比较快。北京以后限购都是按区的。
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