投资性房地产的成本模式计量与公允价值模式计量有的问题
投资性房地产的成本模式计量与公允价值模式计量有的问题1 书上写的是在成本模式下,投资性房地产取得的收入计入“其他业务收入”,但是如果对于专门从事房地产开发经营的企业呢,是不是应该换成“主营业务收入”?2 成本模式是以实际成本作为账面价值的,公允价值模式不也是花了多少钱就计入多少钱吗,这不是也是实际成本吗?3 在成本模式下,需要考虑减值的情况,那么是与什么计量属性作对比来判断资产是否减值呢?4 成本模式计量与公允价值模式计量的本质区别在哪里?两种方法计算出的账面价值是不是不一样?分别要怎么计算两种方法的账面价值?
1.即使是房地产企业,只要土地使用权和建筑物用于经营出租,或者取得土地使用权用于增值后转让的,都属于投资性房地产,是投资性房地产那就都计入其他业务收入,而不计入主营业务,如果地产企业是用于卖房子,则计入主营业务收入. 2.转换日,成本模式下,实际上就换了下科目而已,并且公允价值变动不影响投资性房地产的账面价值,不存在“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”的问题.公允模式下,转换日,投资性房地产转换的是公允价值,其固定资产账面价值与公允的差额计入“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”. 3.成本模式下,根据未来可变现净值与账面价值的差额判断是否发生减值. 4.本质区别在于成本模式下,就按照成本计量,以后期间投资性房地产公允变动不影响账面价值.而公允模式,在每个资产负债表日都要以公允价值计量,负债表日公允价值就是账面价值,要进行调整的（与交易性金融资产十分像）.账面价值肯定不一样的. 成本模式一般就是扣累计折旧,有减值的扣减值准备. 公允模式下账面价值就是公允价值. 打这么多字,累死了.希望能帮到你哈~
与《投资性房地产的成本模式计量与公允价值模式计量有的问题》相关的作业问题
就是在市场成熟,投资性房地产,可以持续有市场公允价值的.持有投资性房地产的企业,可以将原采用成本模式计量的,改为以公允价值模式计量.（如,以投资性房地产账面价值为100万,由于市场成熟,公允价值能够持续的可靠的计量,07年的公允价值为120万,08年的公允价值为140万,这样可以进行转换）但企业一旦对投资性房地产由成本
请注意!投资性房地产的计量模式是分为成本模式和公允价值模式.长期股权投资计量方法分为成本法和权益法.投资性房地产和长期股权投资这两者的计量方法不是同一个概念,即使都有成本法和成本模式,二者也是不同的.投资性房地产的成本模式是将投资性房地产按照类似于固定资产的方式进行计量,即按照历史成本计量并计提折旧,与之对应的公允模式
该资产的账面价值=成本+公允价值变动=12 000+万公允价值变动为该资产在其持有期内的价格变动累计；借方余额：价格上升,贷方余额：价格下降.卖价为15 000万,出售时资产的账面价值13 000万,则此笔业务的投资收益为2000万 将公允价值变动对应的公允价值变动损益或资本公积-其他资本公积的贷
In this modification of the new criterion,just and sound value has measured the application of the mode and become a great light spot.After the investing in rea
购入作为投资性房地产核算的房屋采用成本计量模式时,其计提折旧的会计处理同固定资产一样.当月增加,当月不计提折旧.所以2010年应该计提折旧的时间为11个月.2010年计提折旧额＝（320－20）÷20×11÷12＝13.75（万元）.
B.贷记“资本公积——其他资本公积”700万元
甲企业的账务处理如下：　　借：投资性房地产—成本　　　—公允价值变动5000000　　投资性房地产累计折旧　2700000　　贷：投资性房地产　　　利润分配—未分配利润　6930000　　盈余公积　770000
错的 前半句是对的,后半句是错的.公允价值变动计入其它综合收益,也就是资本公积——其他资本公积科目里边.
一般而言,除了权益法核算的长期股权投资以外,投资收益都是已经实现了的损益.而公允价值变动损益只是账面上的损益,并不是实际的损益的.比如100元买一股票,年末市价120,确认了20元的公允价值变动损益,但第二年股票市价降到90了,那么第一年涨的20实际就没有了.而如果第一年年末按120卖了,那么这20万元就变成实际的收入
Fair and just value measurement attribute in property applicationabstract:Along with the fair and just value measurement attribute development and the consummat
Fair value in the international accounting standards in common applications,it has become the international trend,and has international accounting standards (IA
Impair fair value of in non- debt restruct R hel
历史成本就是你当时购买的成本,比如2000年公司购入一台桑塔纳15万,今年你看车的原值15万,就是历史成本重置成本就是你现在重新购买会用多少钱,比如现在你购入一台用了8年的桑塔纳需要多少钱,就是重置成本可变现净值就是你把现在用了8年的桑塔纳车卖了,除掉相关费用值多少钱现值,公充价值一般是一个意思,就是目前这台车按照市场
这就没必要那么较真了,我觉得大概可能出于以下考虑,当然也比较牵强,仅供参考：什么投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.这里面就包含了两部分内容,一是租金,二是增值,那么增值是为了干什么,当然是为了出售.所以企业将房地产划归投资性房地产,表明其已经准备将房地产的收租和出售作为一项日常业务来开展
咱公司去年花10W买了个汽车,今年汽车降价,再买只要8W了,如果现在把旧车卖出去只能卖6W,还要交手续费1W,咱公司去年买了新汽车后到今年一共提了4W的折旧10W是历史成本,8w是重置成本,6W-1W是可变现净值,6w是公允价值,10-4W是现值这样说能理解了吧
AbstractIn the us subprime mortgage crisis in the global financial crisis is causing, exposed the accounting standards in many problems, including the fair and
The business enterprise accountancy's standard,the property reduces value preparation,reducing value evidence,calculating mode,reputation,property set,Mr.grants2成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析；1投资性房地产的初始计量核算；（1）成本模式；企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入；（2）公允价值模式；企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入；在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式；2投资性房地产的后续计量核算；（1）成本模式；采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照；投
2 成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析
1 投资性房地产的初始计量核算
（1）成本模式。
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
（2）公允价值模式。
企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。
2 投资性房地产的后续计量核算
（1）成本模式。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）公允价值模式。
采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。
3 投资性房地产的转换计量核算
（1）成本模式。
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即由成本――成本进行结转。
①将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
②将自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备“科目。
③将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备
的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
（2）公允价值模式。
①将作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。
②将自用房地产转换为投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。
③将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
在两种模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，必将大大提高其净资产和资产，而当房地产迅速贬值时，则严重影响资产和当期净利润。当房价波动较大时，对利润的波动也较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。
4 投资性房地产的处置核算
（1）成本模式。
采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
（2）公允价值模式。
采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产――成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入处理相同，都是计入“其他业务收入”科目，在结转时，成本模式只需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。
3 成本模式与公允价值模式核算对企业财务方面的影响
1 对企业资产价值的影响
成本模式计量是沿用传统的资产计量方法对投资性房地产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录，在资产负债表日，资产的价值是固定不变的，所以反映的资产比较稳定。
公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。
2 对企业盈利能力的影响
采用成本模式计量对企业利润的影响比较稳定，成本模式按期计提的折旧费用和摊销会增加企业成本费用，如果存在减值迹象的，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，同时准则规定“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回”，这一项规定明确了企业不得调整利润，所以成本模式一般情况下不会创造利润，除非是进行资产处置，才能调整利润。
采用公允价值模式计量对企业盈利的影响具有不确定性，公允价值模式无需计提折旧或摊销，企业成本费用就会降低，而且期末资产的账面价值与公允价值的差额计入当期损益，企业利润可随公允价值的波动方向而上下变动，公允价值的变化将加大利润的波动幅度，对企业的盈利能力带来极大的影响。
3 对企业所得税的影响
采用成本模式计量，会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣（超过税法税前扣除标准需作纳税调整），计算比较简单。
采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量。
综上所述，不管是采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量都各具千秋，关键是要看该模式是否适用于企业。
成本模式计量，投资性房地产的原始入账价值是按成本核算，不受公允价值变动的影响，不容易调增或调减资产价值，降低了企业操纵利润的可能，在一定程度上起到防止企业舞弊的作用。如果投资性房地产在企业资产中所占的比重较少，采用成本模式计量较好，因为成本模式会计处理相对简单，容易理解，而且企业的资产状况及盈利水平较为稳定，但不能及时客观反映投资性房地产的市场真实价值。
公允价值模式计量，能使投资性房地产的账面价值更加及时，客观地反映市场的公允价值。如果企业侧重利润的考核，而且企业拥有大量投资性房地产及投资性房地产逐渐增加，采用公允价值模式计量较好，因为该种模式能增加当期利润。但由于我国现时房地产市场的发展还不成熟，公允价值难以公允，有可能使企业调节利润、粉饰财务报表、提供虚假财务信息的可能性增大。当房地产市场较为繁荣时，房地产价格不断上涨，此计量方法可以给企业带来较多利润，如果房地产市场萧条，从而导致企业业绩大幅度下滑。因此，企业在采用公允价值模式前，要充分考虑市场环境、风险和损失，持谨慎态度。
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