改革促房价回归市场 海南将推动房地产转型升级
虽然三中全会没有具体提及房地产调控，但公报中部署的全局性改革措施将对房地产业的发展产生影响。业内专家认为，土地、财税、金融体制改革，都将影响房价。特别是建立城乡统一的建设用地市场，将带动房价回归市场。海南房地产要适应市场，就要积极进行结构化调整，从以普通商品房开发为主逐渐向高端旅游经营性地产开发转变。
市场化是地产发展主旋律海口房地产协会常务副会长、天伦控股海南公司总经理云天龙认为， 中央已明确，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化等关系。说明中央对住房问题的政策方向，即政府为主提供住房保障，市场为主满足多层次需求。在过去一个时期，我们忽视了房地产作为经济和城市化发展进程中先导作用突出贡献。三中全会明确“使市场在资源配置中起决定性作用”，有业内人士指出，过去十多年房地产调控政策和措施，政府起决定性作用，没有下功夫从供求关系上解决问题。现在强调解决民众的居住问题，必须靠政府和市场两条腿走路，保障制度和商品房市场体系双轮驱动。相信这个观点将作为今后政府制定房地产产业政策、住房社会政策的总纲，这种市场化的改革方向有助于房地产持续健康发展。商品房价格逐步回归市场房价以后会如何走向？采访中，多数专家认为，三中全会精神传递出对房地产发展的长期利好信号，房价会回归市场稳中有升。云天龙表示，今后取得土地占用资源将更加艰难，土地成本将进一步提高，从而不断推高房价。三中全会强调市场决定配置资源，政府不再会以打压商品房价格为目的。随着收入水平的不断提高，追求高端舒适居住环境的高收入阶层，以及不满足居住保障性住房的中等收入家庭，始终将是商品房市场的购买主力。而且，经济的快速发展，货币的大量发行，投资渠道单一，商品房仍然是投资和保值的主要工具。此外，他还表示，尽管目前房地产税的开征条件尚不具备，并且没有时间表，但通过房地产税加大商品房投资人的持有成本势在必行，这些也对未来房地产市场构成挑战。部分专家则认为，“建立城乡统一的建设用地市场”，这将打破地方政府对土地市场的垄断，那将大大增加土地的供应量，相应住房供应量增加，住房价格就会下降。此外，如果允许集体土地开发商品房，房价也会马上降。有利海南楼市转型升级“目前来看，海南房地产市场回暖明显，去库存依旧是市场主旋律，刚需市场逐步显现，市场表现良好。”富力集团决策委员会委员兼海南区域公司董事长、海南高尔夫球协会副主席赵沨认为，海南房地产吸引内地人不仅是海南冬季温暖的气候，更是海南完善的休闲度假宜居设施。岛外度假旅居型房产需求将持续旺盛，为我省房地产岛外促销提供了利好。省住建厅相关负责人介绍，今后我省将根据三中全会精神中保障制度和商品房市场体系双轮驱动原则，继续推进保障性安居工程建设的同时，适当降低纯商品住房开发的比例，构建多元化的房地产产品体系，坚持精品化、特色化开发，推动海南楼市结构转型升级。省住建厅房地产市场监管处处长陈武表示，统计数据看，前三季度我省房地产投资量、开发量、销售量均呈快速增长态势。特别是新开工量已从第一季度负增长24.1%转为增长3.4%，说明我省房地产市场的稳定性增强。预计今年我省房地产开发投资可达1060亿元左右，同比增长20%；商品房销售面积将比去年略有增长，有望超过1000万平方米。扫描微信二维码、加入城市微生活，关注腾讯房产海南站官方微信（微信号hnhouseqq或者），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！欢迎来电咨询：400-700-腾讯房产海南站微信楼盘库全新升级！发送【楼盘名称】或者您的【位置】或者【价格】搜索楼盘，发送【帮助】获取使用指导！腾讯房产海南站官方微信二维码
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房地产项目市场调研步骤概述 有人认为调研高深莫测，有人认为市场调查很简单，可有可无。我们认为：在当今的房地产市场，无论您是想寻找新的投资机会，还是为抢占市场;无论您是想为已开发物业制订正确的营销策略，还是为提高物业质量和附加值，市场调研作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已凸显越来越重要的作用，房产商对房地产市场信息的需要比以往任何时候都更为强烈。一、房地产市场调研的作用在现今越来越激烈的房地产市场，如果想在众多楼盘中脱颖而出，如果想要更加准确的锁定目标顾客群，在这个策划越来越泛滥而消费者越来越精明的年代，只有通过认真细致、专业有效的市场调研，摸透终端消费者的心理、做出具有针对性的房型产品、独具一格的楼盘定位，才是我们最关键的制胜途径。市场调研对房地产开发的作用体现在：通过市场调研，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调研能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位,包括市场定位和目标消费群体定位,同时这些正是一个项目成功与否的关键。再者，由于房地产市场是不断发生变化的，是动态的，所以房地产项目的定位也是一个动态积累过程，必须不断进行项目定位诊断，不断地进行定位修正，使所开发的项目始终如一地与消费者的认识保持一致。二、房地产市场调研的入手点房地产市场调研应该从何入手呢?一般说来，在具体的房地产市场调研开始前,我们可以根据企业自身的情况，对房地产项目先做一个综合的全面剖析，以明确调研主题及企业的相关开发思路等;其次是对房地产的整体营销环境进行分析，主要是对国家的宏观经济政策和经济走势、房地产的竞争市场和消费市场有一个较为清楚的认识和把握，也就是我们通常所说的项目环境研究、竞争者研究和消费者需求研究三大块.1、环境研究及竞争者研究项目的环境研究包括项目的投资环境研究和区域市场分析，主要通过研究宏观人口、收入、行业、政策等数据以及对区域市场产品供求总量及其结构的分析，从宏观上把握房地产市场的走势。而竞争者研究主要针对区域范围内的竞争对手，房地产产品的位置固定性以及供求的区域性使得这一项调查尤为重要。竞争者研究的对象主要包括片区同类项目、典型竞争企业、楼盘的产品供应数量、产品供应结构、价格策略、营销策略等。一、银行利率变动与房地产业的关系银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费;但当货币供应量继续增加，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素的影响下，这一过程可能导致抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨、交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。二、银行利率变动对房地产价格的影响一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌;二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度。各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。提高存款准备金率和上调金融机构人民币存贷款基准利率，目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。这必然将影响到银行的信贷规模，抑制银行贷款增长的势头。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。现在看来，从2006年开始频繁采取的加息措施并没有成功抑制房价上涨的势头。不过，由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率的继续调整，可能导致的“从量变到质变”的影响，即防止房价过快增长。三、银行利率变动对开发商的影响目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数。多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招拍挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，以开发商年贷款100亿为例，在贷款利率上调0.27个百分点以后，开发商一年增加还款2700万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬：另一种认为，由于大部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。四、银行利率变动对购房消费者的影响加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说，加息会增加成本。一方面，对已购房者来说，加息增加了他们每月支付的购房成本，挤占他们的日常消费;另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。特别是由于我国信贷消费刚开始，购房者从没有体验过利息波动对个人消费的影响，如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出陡然上升，会导致潜在消费者对购房欲望的减弱甚至停滞，从而导致房地产业的萧条，使整个经济增长放缓。目前，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费者，房价短期不会因此有明显上涨;从消费者角度来看，虽然加息增加了购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次加息幅度有限，对其影响甚微，心理影响大于实际影响。由于目前市场上许多银行推出贷款优惠政策，因此短期来讲，加息对市场需求影响不大，对房价的影响也不会很大。利率上升，由于消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。编辑：LLH
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今年全国两会期间，农业供给侧改革成为最热门的话题之一。应当如...马庆斌：房产税扩容对房地产市场有正面影响
来源：中国广播网
有消息称，房产税试点扩容已经提上日程。继上海、重庆试点房产税征收后，今年有望新增多个城市进行房产税试点。同时，新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量征收。楼市调控淡化处理，将对楼市造成哪些影响?中国国际经济交流中心专家马庆斌对此作出点评。
有消息说房产税试点扩容已经提上日程，马庆斌认为这有利于促进房地产市场的健康发展。
马庆斌：看待房产税扩容对于市场的影响，还是不要过于悲观。房产税扩容是二月份出台的国五条涵盖的政策内容之一，对于市场是预料之中的事情。当前，房地产市场对于政策的免疫力和辨别力还在逐步提高，前期采取大量的行政性措施，现在逐步用市场的手段替代行政手段来稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展，这也是市场呼吁政策的出台。
这会对楼市有哪些影响?马庆斌认为房产税地的推进对市场的影响是积极正面的。
马庆斌：长期来看，使用更加倾向于市场调节的方式促进房地产市场的健康发展，不仅是过去多年调节房地产市场的重大经验和教训，也是国外发达经济体的重要经验。这种逐步推进房产税的方法，不仅有利于房地产市场的健康发展，而且更有利于当前宏观经济的转型和平稳复苏，因此短期的影响会有，也可能被非理性地放大，比如使大量的投机和投资性的投资闻风而动。但是，这种负面的影响很快又在总体经济回稳的积极消息带动下弱化，房地产板块很快又会随着大盘的复苏或总体经济的复苏而更加活跃。所以，从长期来看，这种影响应该是积极的，是一个正能量。
有分析说，房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设，将加快行政调控手段淡出。马庆斌认为这是一个稳步推升的过程。
马庆斌：首先要明确房产税扩容是名单的增加，还是房产税向深度扩容，其次要需要回答的问题就是房产税的核心目标到底是什么。如果是试点城市范围的扩展，也就是名单增加，肯定会对稳定房价有一定积极的作用，同时也会为以后土地财政提高、地方财政税收来源多元化提供很好的政策通道。但是，从目前城市住房登记系统的建设速度和我国复杂的住房产权体系来看，全覆盖的房产税是相对有难度的。逐步让行政手段淡出，用房产税逐步代替，这是有一个稳步推升的过程。
评论员简介
马庆斌 山东泰安人，博士，毕业于中国科学院国情研究中心。现为中国国际经济交流中心研究部副研究员，曾就职于国家发展改革委下属的城镇发展研究机构。主要从事全球化、城市化和产业发展研究，在区域与城市战略、产业发展等方面研究。
曾在《Journal of environmental sciences》《宏观经济管理》《中国软科学》等权威杂志、《智库报告》等刊物公开发表论文40余篇;合著《城市竞争力与城市生态环境》(康晓光、马庆斌)。
主持、参加国家&十二五&规划前期研究重大课题&城镇化战略研究&，国家财政部课题&产业结构调整&，中国国际经济交流中心基金课题&城乡一体化研究&&中国土地制度研究&，中国科学院创新基金课题&全球化背景下的城市竞争力与城市生态环境关系研究&，联合国儿基会&汶川地震震后地方政府公共服务能力恢复评价&&科技进步对社会发展的影响和制度创新研究&以及福特基金会资助课题&城镇化进程中的非农就业&等数项课题。
编辑：李静
[此文系转载，来源于中国广播网，版权归属原作者]
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