留美购房攻略：在美国亲历租房和买房_新浪新闻
留美购房攻略：在美国亲历租房和买房
　　作者儿子在美国买下的房子
　　□叶永烈
　　美国人喜欢搬家，因此买房卖房的人多，房屋经纪人也多；“学区”好的地段，房价也相应贵一些；买房可以“砍价”，不过可“砍”的空间不大
　　1美国的公寓很多是木结构的
　　已经是第八次去美国了。我的小儿子在美国已经20年，我每一次去美国，都在他那里住一两个月，亲历了从租房、看房到买房的全过程。
　　小儿子的家，最初在旧金山东湾阿拉米达岛海滨一幢大楼内。这种大楼，在美国称之为公寓。那时候，他租公寓房子。两房一厅的公寓房子，月租1500美元。
　　中国的公寓，总是在大门口设立门卫室。然而，在美国公寓却不见一个门卫。这是因为美国的人工很贵，设立一个门卫室起码要四个门卫――三个三班倒，一个轮休。在美国，这四个门卫的工资就是一笔很大的开支。
　　在上海，楼房差不多都是钢筋水泥的，美国的公寓很多是木结构的。美国的房子用木头来盖，一方面因为美国森林多，木材不贵；另一方面用木头盖房子，节省人工。美国工厂成批生产各种木柱、木梁、木楼梯、木门、木板壁，运到工地之后，可以像搭积木似的，两三个月就“搭”好一座房子。美国房子的墙壁，其实是一块“三明治”罢了：两面是薄薄的一层纤维板，中间夹一层防火材料。这层防火材料，也起着隔音的作用。 编辑：林晓彦
　　美国挂出这样的牌子，表示房子待售
　　建成一两年的二手房有时比新房还贵
　　在美国工作了一段时间，小儿子决定买房。我和妻也加入了看房子的队伍，跟他、儿媳一起看了20多处房子，对美国的房地产市场有了第一手的了解。
　　在美国买房子，可以先从网站上查找房源信息，也可以从报纸的售房广告中寻找。不过，最好的办法是委托房屋经纪人。
　　我们来到阿拉米达的房屋交易中心，交易中心里面是半个足球场那么大的房子，用灰色木板隔成一间间的开放式办公室，那是经纪人与客户谈话的地方。那木板只有我的肩膀那么高，一眼望去，有50多间这样的小办公室，每位房地产经纪人一间，也就是说，这里有50多位房屋经纪人！房屋经纪人多，是因为买房、卖房的人多。
　　有人说，美国人吃了“耗子药”――喜欢搬家。确实，在一幢房子里住一辈子的美国人不多。通常，刚结婚的年轻人买小一点的房子，或者租房子，等手头积蓄了一些钱，又有了孩子，那就卖小房、买大房。
　　美国人常常“跳槽”，工作地点变了，如果离原先的住处太远，那就要卖掉旧房，在工作单位附近买新房子。还有人是因为房价猛涨，自己又到了退休年龄，就乘机卖掉大房子，再买一幢小一点的房子，或者到远一点的地方买便宜点的房子……
　　在中国的房屋交易所，往往可以见到密密麻麻的房屋出售广告，而美国的房地产经纪人通常只做几幢房子的交易。
　　跟美国的房地产经纪人交谈，我才得知，美国的房地产经纪人分为两种：卖方经纪人与买方经纪人。你要卖掉自己的房子，那就委托卖方经纪人；你要买房子，那就委托买方经纪人。当然，有时你要买那幢房子，直接找那家房东所委托的卖方经纪人也可以，反之亦然。
　　不过，内中往往有一种“倾向性”，即卖方经纪人总是尽量替卖主打算，而买方经纪人则总是尽量为买主打算，原因很明白，卖方经纪人的中介费是由卖方出，买方经纪人的中介费是由买方出。也有时中介费用由买卖双方分担，则经纪人的“立场”随之变得“公允”。
　　卖主一旦委托了经纪人售房，就绝对不能抛开经纪人私自跟买主直接交易。一经发现，卖主要向经纪人赔偿经济损失。
　　我所在的旧金山阿拉米达小岛及其附近，为了使小岛的环境优美，房屋不能过于密集，美国政府严加控制建造新房子，所以那里出售的绝大部分是二手房。不过，这里的房子保养极好，即便是三四十年的房子，看上去仍很新。
　　这里的房子，差不多都是独立房子，也就是中国所说的“花园洋房”或者别墅。通常是上下两层。每幢房子前有草坪，后有花园。卧室通常是三至四个，厅则通常二至三个，厨房一个，卫生间二至三个。此外还有洗衣房和车库。车库一般可以停放两辆轿车。尽管车库有三四十平方米，通常不计算在房屋面积之中，算是“奉送”。
　　在二手房之中，最贵的是建成才一两年的房子，这种房子的房价有时比新房子还贵。虽然美国的新房子大都是全装修的，但买主住进新房子之后，还必须进行方方面面的加工。特别是花园，需要自己请人整理――房产公司只交给买主一片荒地而已。所以，购买住了一两年的新房子，什么都是现成的，省时间又省钱。当然，“房龄”越大，房子价格也就相应要低一些。
　　尤其美国的房子是木结构的，五六十年的老房子，那就不如新房子结实。不过，在阿拉米达，那种英国维多利亚式的房子，结构极为精细，虽然“房龄”在百年之上，却仍卖大价钱！ 编辑：林晓彦
　　房屋中介公司贴着：“奥巴马房贷新政”字样
　　3“老美”经纪人不懂中国人心态
　　房子是很特殊的无法移动的商品，非要上门细看才行。然而，二手房里又往往住着房东――很多美国人在拿到售房款之后才能买新房。
　　按照美国的规矩，看房的时间集中在周日下午。到了这一时间，房东把家里打扫得干干净净，家里的一切都井然有序，然后全家外出“回避”。
　　也就在这个时候，房东所委托的房屋经纪人“进驻”这一打算出售的房子，在门口挂起了一块售屋牌子。售屋牌子上往往印着经纪人的照片，还写着经纪人电话号码。另外，牌子上还写着看房时间，并提供关于这座房子的介绍资料。资料上往往印着房屋的外貌以及各厅、室的照片，房屋平面图，房屋建造历史以及价格。
　　在规定的看房时间里，房门通常开着。购房者自己开车前来。谁要看房都可以进去。
　　这时，房屋卖方经纪人充当临时主人，在房子里笑迎客人，给每一位看房者递上一张名片，并不厌其烦地逐一回答看房者的问题。
　　我注意到，很多购房者向经纪人询问“学区”情况。这是因为购房者都希望自己的孩子能够上好的学校，所以“学区”好的地段，房价也相应贵一些。
　　那天，我们到硅谷附近一口气看了几处房子。我非常喜欢一座位于小山山顶的一幢房子，有一个六七十平方米的木阳台，可以俯瞰山下的高速公路，也可以眺望远处的大海，风景极佳。从阳台沿着“之”字形白色扶梯下去，则是后花园，花园里有很大的鱼池。我说这房子简直可以让好莱坞来拍电影。由于房子在山顶，房价比小岛上的房子还便宜，只是小儿子嫌这房子太冷清，没看中。
　　又有一处房子，很不错。当小儿子问起房东为什么要卖掉房子时，这位经纪人说：“他们前年以38万美元买进，今年夫妇离婚了，以51万美元价格出售。”显然，这位“老美”经纪人不懂中国国情。他这么一说，小儿子和儿媳马上否决了，认为这房子不吉利！
　　还有一处是“模特屋”，也就是中国所说的“样板房”。那房子倒是新房子，装修十分考究，价格也公道。这房子原本是供客户参观用的，后来作为房产公司的办公楼。只是主卧室那好端端的墙、天花板，都被漆上红红绿绿的图案。另外，由于参观的人以及公司的人员来来去去太多，地毯已经被踩得很脏很旧，需要全部更换。
　　在回去的路上，这位美国经纪人一边开车，一边开始向我的小儿子询问参观这几处房子之后的印象，其实是在“摸底”，了解买主看中了哪幢房子。在当天晚上，美国经纪人打电话来，正式询问买主的意思。可惜，这几处房子，我的小儿子都未中意。 编辑：林晓彦
　　中介带领看房子
　　4美国房屋经纪人的“秘密”
　　后来，我的小儿子请了一位华裔房屋经纪人L先生。他来自香港，能用英语、闽南语、普通话跟各种客户打交道，生意做得很不错，是这里的“头牌”房地产经纪人。
　　我发现，L先生比那位“老美”经纪人要精明得多。比如，我的小儿子来到他正在负责出售的一幢房子，问起同样的问题：“房东为什么要卖掉这房子？”他马上指了指墙上挂着的房东一家的照片说：“房东在5年前买了这房子。你瞧，他在此屋中添了两个孩子，他又发了财，想买更大的房子。所以这屋很吉祥，是‘吉屋’。你买了这屋，也会添丁发财！”他又说：“这屋的大门朝东，紫气东来，风水好，吉兆！”因为他看到买主是中国人，就用“东方理念”来打动你的心，而这是“老美”经纪人根本说不出来的。
　　跟这位“头牌”经纪人打交道多了，我发现，他并不光是就交易谈交易，他也很善于从方方面面跟你聊天，建立起友谊。
　　比如，他很热心地向我们介绍看房子值得注意的地方。
　　我在看房子的时候，从来不注意屋顶。他告诉我，看房子一定要看看屋顶。因为美国的房子大都是木结构的，有些老一点的房子久经风吹雨打，木屋顶容易腐烂、漏水，而用长方形瓦片的屋顶就好得多，一般在50年内不会出问题。
　　他还关照我，要注意卫生间所有的缝隙是否严密，这些缝隙必须用硅胶封死。有的卫生间缝隙裂开，表明漏水，那就很糟糕，因为水一渗进去，木地板很容易腐烂。
　　他还指出，也要注意门窗的缝隙，倘若不严实，一下雨，整个木墙渗水，就会很麻烦。就连下水道也要特别留意，下水道堵塞和渗漏会带来很多麻烦。在美国人工昂贵，房子修一下要花很多钱，所以买房子时一定要注意种种“细节”。
　　如果买主看中了一幢房子之后，能否成交的关键便是价格。买主可以“砍价”，不过可以“砍”去的空间不大。在阿拉米达，一幢60万美元的房子，一般能够“砍”的幅度也就是一万美元左右。
　　渐渐地，我知道美国房屋经纪人这一行的“秘密”：在跟卖主商量价格时，尽可能压低至卖主能够接受的“最低价”。只有这样才容易成交。当然，正因为事先已经被经纪人“压价”，所以买主“砍价”的余地就不很大了。经纪人也非常了解买主的心理，倘若不“砍”一点价，总有“不舒服”的感觉，所以也就在买主出价之后，经纪人会再一次劝卖主压一点价。 编辑：林晓彦
　　佛罗里达棕榈树滩一座座深宅大院的大门紧闭
　　5、美国买二手房要找专业人员“验房”
　　但是，签订合同的过程中，还会发生种种意外。即便签了合同，也并不一定成交……
　　在陪小儿子来到阿拉米达的房屋交易中心。我亲历了签定合同的全过程。小儿子坐定之后，忽然提出一个新的要求：“这幢房子的主人是5年前买的，你能不能告诉我，他当时买的价格是多少？”
　　L先生立即从电脑中查到了5年前的交易资料，当场打印，交给买主。显然，买主想从5年前的成交价格，判断今日的交易价格是否合理。
　　他很坦率地对我的小儿子说，这幢房子能够“砍”去9000美元，就算很不错了。
　　小儿子问得很详细，诸如卖主的产权是否存在纠纷；每年的房产税是多少；房屋保险费每年多少；头款付多少，分期付款的年限以多少年为合适，分期付款的贷款利息是多少；房屋中介费是多少，由谁负担……
　　内中还有所谓“验房费”，验房是在美国买二手房必不可少的手续。如果买新房子，建造之后经过验收，才会交给客户。购买二手房，买主当然会细细察看，但是买主毕竟外行，所以必须委托专门的验房专业人员前来验查。这验房手续，可以委托经纪人代为联系。验房费用由买主付，300多美元。查验完毕，开出验房报告。
　　在买主提问之后，L先生开始向买主提问：“头款付多少？”
　　通常，美国的购房者付30%头款，其余的分期付款，30年付清。不过，L先生说，如果你的经济能力好，头款就尽量多付一些，这样可以减少分期付款所支付的利息。
　　此外，每月要交管理费160美元，房产税590美元，保险费60美元。不过，在美国买房所交的房产税，可以抵扣个人所得税。
　　L先生在算好这一笔笔账之后，又向我的小儿子提问：“你的钱是在股市里，还是已经抛出来？”起初，小儿子不明白他的意思。经他解释，才知道他曾经遭遇几位买主，说是自己有钱，其实那钱在股市里。要付头款时，股票跌了，拿不出钱了！所以他必须提醒每一位买主。
　　接着他又问我的小儿子：“你的信用纪录好吗？能够从银行贷款吗？”他说，有的买主签了购房合同之后，去银行办理贷款，却因信用纪录不好而贷不到款，结果无法履行合同。
　　双方的谈话经历了近两小时，这才终于开始签合同。美国的购房合同长达十页！
　　双方商定，签好合同之后，3天内买主要付一万美元定金。如果不按时付定金，合同就作废。另外，在签好合同、付了定金之后10天内，买主可以反悔，经纪人全部退还定金。但是，如果超过10天，买主反悔，那就不退定金了。
　　当然，在付了定金之后，卖主就不能反悔或者把房子卖给第三方了。卖主反悔，要赔给买主相等于定金的钱。通常在合同生效后10天验房（验房发现问题，房东承担相应费用）。验房后两星期至20天内，买主要付清头款。 编辑：林晓彦
美国的住宅大都是这样彼此独立前后草坪花园
　　6、变卦之后又成交
　　第二天，经纪人打来电话，说当晚拿着合同跟卖主见面，卖主提出两条意见：
　　一是不同意“砍”去9000美元，坚持原价。
　　二是买主要求在年底前把房款付给他，而他要等到明年2月才能把房子腾出――他要打“时间差”，用拿到的房款去买新房子，然后搬到新房子，才能腾出老房子！
　　那两条都是我的小儿子所不能接受的。
　　买主把自己的意见告诉经纪人，经纪人又与卖主商量，再把卖主的意见转告买主，如此反反复复――因为按照规定，买主不能与卖主见面，必须通过经纪人商谈。
　　谈来谈去，双方的意见无法统一。于是，那墨迹未干的合同也就作废了！
　　后来才知道，本来卖主已经给经纪人说好“底线”。就在这时，一位美国球星也看中那幢房子。球星为了争得此屋，就答应按照卖主原价买下。这样，卖主当然愿意卖给球星。
　　球星与经纪人L先生签了合同，但后来又因种种原因，没有成交。于是，L先生倒过来又给我的小儿子打电话，希望再度谈判，再签合同。最终，我小儿子买下了这栋房子。
　　我又记起那位“老美”经纪人，亲自开车，花费半天时间，带领我们看房。除了我的小儿子请他吃了一顿饭之外，一无所获。看来，在美国做房地产经纪人，也颇吃力。不过，由于房地产交易的金额巨大，一旦做成一笔生意，经纪人从中抽取的中介费也是够“显赫”的。所以L先生告诉我，他来此做了几年房地产经纪人，自己也已经在岛上买好一幢房子。 编辑：林晓彦
　　7、用60万美元买了一栋1000平方米的别墅
　　在美国，旧金山硅谷、纽约曼哈顿的房价，算是最贵的。最近我的一位朋友从德克萨斯州的达拉斯调到硅谷工作，他的第一反应就是硅谷的房价太贵。
　　相比之下，美国别的州的房价要便宜得多。今年3月，我在小儿子家，接待从俄亥俄州来的上海朋友。记得，1993年我去美国的时候，他刚在美国上大学。他在1999年结婚。一转眼，如今他已经有两个儿子，老大14岁，老二8岁。
　　他住在俄亥俄州代顿，那里是飞机发明者莱特兄弟的家乡，如今是美国空军基地。但是近年来那里经济萧条，人口外移严重，所以房价很低。他告诉我，刚在代顿买了新房子，比他现在的住房大一倍。新居是花60万美元买的，1.1万平方英尺（相当于1000平方米），6个卧室，两个大客厅，有一个游泳池，还有很大的花园。这房子原价80多万美元，最高时100多万美元。他说，在上海人看来，这简直是天堂，因为60万美元在上海只能买100平方米左右的一套公寓房。
　　在今年2月间，我从旧金山飞往美国南部的佛罗里达州，在那里住了半个月。佛罗里达的房价也便宜，购房者之中，不少是退休老人。他们往往把原住地的房子卖掉，在佛罗里达买房子。原因是佛罗里达处于美国最南端，冬日暖和，适合养老。佛罗里达的房价以往一直就低，虽然2007年全美遭遇房价大跌的风暴，但佛州的房价跌得不算厉害。美国的房价到了2013年，才止跌回升，但是升幅不大。
　　当然，佛罗里达也有真正的豪宅。我在佛罗里达的棕榈树滩，看到很多占地平方米的“大宅门”，房价在1000万美元以上。那里是美国富豪的“冬日俱乐部”所在地――这些豪宅平时只是由管家管理，富豪们到了寒流袭击美国时，才到这里避寒，住一两个月。编辑：林晓彦
　　（原标题：留美购房攻略：在美国亲历租房和买房）
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旧金山的硅谷是世界什么中心推荐回答：世界高技术产业中心。自80年代后，世界各国和地区为促进高科技发展，都试图建立起自己的硅谷，如美国波士顿的“第二硅谷”、“日本硅谷”、“韩国硅谷”等。中国也有北京”中关村硅谷”、“上海浦东硅谷”。旧金山时间和硅谷时间一样吗推荐回答：no美国旧金山的硅谷有一个比较出名的大学的名字？问题详情：想不起来了？帮忙问问推荐回答：斯坦福啊！！斯坦福大学，是一所美国私立大学。原名小李兰德·斯坦福大学。地处加里弗尼亚州，旧金山半岛圣·弗朗西斯科城南约30英里的地带。斯大的主要学术机构，除胡佛研究所和体育运动娱乐部外，还有商业研究生院，法学院，教育学院，工学院，地球科学学院，文理学院，医学院等。凭借学校的人才优势和丰富的资金、设备条件，斯大在科学研究方面取得了十分突出的成绩。其诺贝尔奖获得者的研究成果摘录如下：林纳斯·保林1954年获诺贝尔化学奖，1964年获诺贝尔和平奖，是全世界极少有的两次获诺贝尔奖的学者之一，而在两个方面获奖的仅有他一个人，被誉为“生物化学之父”。亚瑟·空伯格 1959年，获诺贝尔生理学和医学奖。这年，他合成了脱氧核糖核酸DNA，但是非活性的；以后的十年里，他继续研究，1967年，又在试管中复制出活性的DNA。罗伯特·霍夫斯达特 1961年获诺贝尔物理学奖。通过学校的直线加速器，首次测出了核子、质子、中子的电荷密度分布。亚历山大·苏沃正宜春 1970年，获诺贝尔文学奖。他是最著名的俄国小说家之一。作品有《第一循环》、《癌症病房》、《伊凡·德尼所维奇生活的一天》等。肯尼斯·阿罗 获1972年诺贝尔经济学奖。他和一名英国学者共同建立了一种平衡福利理论。弗里德利希·海克 1974年，因与一瑞典学者共同建立了货币和经济涨落理论，共同获诺贝尔经济学奖。伯顿·理奇得 和另一名科学家分别发现了亚原子，于1976年获诺贝尔物理学奖。米尔顿·弗里德曼 1976年，获诺贝尔经济学奖。他强调以货币量作为政府政策的一种工具和商业循环及通货膨胀的决定因素，是芝加哥货币经济派的领袖，美国最著名、最有影响的经济学家之一。保罗·伯格 1980年获诺贝尔化学奖。他是病毒繁殖、侵袭正常细胞并使之癌变的最早研究者。亚瑟·许瓦楼 获1981年诺贝尔物理学奖。1958年与其姐夫一起发表一篇论文，论文研究了激光，是激光的发明者之一。乔治·斯泰勒 1982年，获诺贝尔经济学奖，专攻经济理论、工业组织、公共管理和经济史等。亨利·桃布 1983年，获诺贝尔化学奖，无机化学巨匠。www。stanford.edu/2.美国康涅狄格州西南部的城市。在长岛海峡上，纽约市东北58公里处。是纽约的卫星城市。人口10.2万。1840年铁路修建后开始发展。有化学、电子、化妆品、橡胶、药品等多种工业。为研究化工、电子、医药、光学等方面的实验室设备完善，颇负盛名。硅谷为什么只能产生在美国推荐回答：硅谷诞生的前因后果解剖硅谷之谜，就要先讲讲硅谷诞生的前因后果。硅谷诞生在二战之后，那时候斯坦福大学并不像今天这样有名。在硅谷旁边，或者离硅谷比较远的地方，有另外一所大学，当时已经非常好了，就是今天的UC伯克利。这里面我想讲三个人，第一个是奥本海默，第二个是劳伦斯，第三个人叫康普顿。第一个人是原子弹之父，后两个人是当时他下面两个主要的组的负责人，这两个人都是诺贝尔奖获得者。所以可以说，没有UC伯克利，就没有原子弹的成功，这是当时伯克利的研究水平。事实上到了二战后，斯坦福基本上就要破产了，当时那里没有一个好大学，硅谷还比较荒凉，虽然有一些无线电的行业，但是要破产了。二战后，它就处在这样的情况下。在这样的情况下，经过了60年，出现了这么一个繁荣的地区。我们中国人讲，什么东西都是天时，地利，人和。所以我们就套用这个公式。先说天时，1952年，IBM决定制造计算机。我们都知道，1947年人类发明了第一台电子计算机，当时电子计算机的发明是政府行为，就跟原子弹一样。但是到战争结束以后，政府就放开了，因为没有市场化发展会比较慢，放开由企业去干了。IBM当时正好是老华生退休，小华生上台，他想做一些新的事情，所以就做计算机。早期存储是纸带或者卡片，所以要做一个新的磁存储。既然要做一个新的东西，他当时就有一个想法，就是干脆远离这个本部。因为当时IBM已经是个不小的公司了，所以会受整个官僚体制的影响。他们在圣荷西南边成立了一个圣荷西研究中心，所以，最早IBM为硅谷带来了计算机。接下来我讲一下斯坦福大学，它是个私立大学。美国的私立大学是没有政府支持的。当时，老斯坦福留下了一个遗嘱，这个遗嘱里有三条：第一，这个学校不要搞宗教；第二，这个土地永远不能卖；第三，我们不收学费。但是第三条很快就支持不下去了，因为不收学费，就靠他一点点的遗产是不够的，后来就开始收学费了，一门课10美元。到二战的时候，接一点政府项目能维持，二战以后基本上就要破产了。当时工学院院长特尔曼研究斯坦福的遗嘱，发现了一个漏洞，说这个地不能卖，但是没有说不能长期出租。美国有个法律说地可以租99年，而且还可以续租。他就用这种方式，创造了一个斯坦福科技园，当时因为有一些科技公司想到加州开一个点，因为太平洋的经济起来，尤其当时朝鲜战争以后，对日本的贸易起来了。所以，第一批进驻斯坦福科技园的公司有惠普、柯达，还有一个军火商洛克希德马丁。这个被认为是硅谷的起源。特尔曼后来当了斯坦福的副校长，也被称为硅谷之父。有了天时、地利，就要有人。中国说人和，这里恰恰有一个特点，就是人不和。到50年代的时候，贝尔实验室有一个很著名的科学家叫夏克利，他发明了晶体管，获得了诺贝尔奖。到了50年代末，他跟大部分的中国人一样，因为妈妈年纪大了，希望他回家照顾，他就离开了美国东部，到了旧金山湾区。因为他的名气很大，就成立了一个以他自己名字命名的公司，招纳了一批贤才。但是夏克利有两个特点，第一，他不是一个好的合作者，他跟谁都合不来，后来他到斯坦福大学当教授，跟所有的同事也合不来；第二，他也不是个好老板。他手底下很多人还很能干，结果，就有8个人决定，咱们干脆当叛徒。这8个人里的几个人后来非常有名，一个叫诺伊斯，这个人两度和诺贝尔奖失之交臂。另外一个很有名的人就是摩尔。诺伊斯、摩尔后来又创立了英特尔公司。还有一个人叫克蓝纳。这8个人就当了叛徒，所以“叛逆”这个词在硅谷不是个坏词。他们出来以后，有一个从东部来的风险投资人叫洛克，洛克就给这8个人投了钱，成立了仙童公司。这个钱是从哪来呢？是东部一个有钱的家族，这个家族叫菲尔柴尔德，这个公司用他的名字命名，诺伊斯当了CEO。仙童公司具体说来就是发明了半导体。仙童公司今天可能很多人都没有听说，但是这个没有关系，我们这里有几个数据，说明它对整个硅谷和全世界半导体的影响力，第一个数字是60%，全世界半导体的精英老大聚集在一起开会，互相之间茶歇一聊，60%的人都在仙童公司各个年代工作过。第二个数字是92，仙童公司后来不断的拆分，拆分出来92家上市公司。第三个数字是2.1万亿，这92家上市公司，如果把市值加起来是2.1万亿，这个数足以和金砖四国的巴西、俄罗斯、印度的国家GDP相媲美。但是有趣的是，在硅谷，仙童公司如果按照美国东部的发展，它可能长成另外一个AT&T;或者IBM，但实际上他没有变成这样，而是变成了无数个小公司，这个母鸡不断生蛋，生完以后自己变得很小，但是整个地区起来了。所以将来如果有领导办科技园，你要想，你宁可不要一家大公司，而是出92家上市小公司，把这个地区带动起来，就是一个不错的事情。这个也是硅谷名字的来源，因为有了仙童，有了半导体，半导体用的是硅，所以这个词就出现了。60年代末半导体已经方兴未艾了，“硅谷”这个名字是70年代才出来，而且是媒体创造的。到1967年的时候，半导体已经很发达了，仙童公司的8个创始人之一摩尔就提出了摩尔定律。提出摩尔定律以后，他就说，半导体的性能在今后会每两年差不多翻一番，当时没有太多人信。而且菲尔柴尔德家族是投资人，他还是大股东，虽然摩尔和诺伊斯都是主要的管理者，但是这个家族又派来了好多的职业经理人，职业经理人有时候也有问题，比较短视，看报表，看营收，看KPI，没有长远的眼光。摩尔已经说了，将来大规模集成电路会飞快的发展，但是仙童的动作非常缓慢，诺伊斯也觉得没有太多办法改变现状。他当时就又找洛克，就是当时给仙童投资的人。洛克是菲尔柴尔德家的朋友，他找洛克说，我和摩尔打算出来再重新做公司，开始他们希望要1000万美元，后来根据洛克的估算，500万美元就够了。洛克问，你们要做什么？他说，我们要做超大规模的集成电路，因为一年前摩尔已经预测了，这个将来的发展是不得了的。洛克当时干的一件事（这种做法是硅谷后来成功的很重要原因）就是替这两个人保密，他不能告诉菲尔柴尔德家族，虽然原来那些钱是从那儿来的。洛克说，因为只有你们两个人，我找了一个小伙伴，就是安迪格罗夫。当时安迪格罗夫死活就不愿意离开仙童，经过反复劝说才同意和他们合伙。后来安迪格罗夫讲，这是他一辈子做的最正确的决定。硅谷就这样诞生了。在硅谷诞生后不久就出现了一个问题，由于很多半导体公司在这里出现了，成本有所上升，然后就培养出第一批的工程师。其实早在60年代末，硅谷的半导体业就要开始外移，1967年左右，大概有30多个台湾的工程师回到台湾，包括台积电的那几个创始人。到1968年，就有1000多人跑回去了，外移的速度很快。后来人家说，这个地方会不会衰落？这个事反而没有发生，这是很有意思的一件事。80年代的时候，它的半导体已经很衰落了，80年代全世界最大的三家半导体公司NEC、东芝和日立都是日本公司，英特尔第四，摩托罗拉第五，但是硅谷没有成为底特律，用我的话说是它变“软”了，变成了“软件谷””，或者是“生物谷”，后来是“互联网谷”，而且这个东西反过来带来了半导体的复苏。从表面上看，由于摩尔定律的作用，使得处理器芯片的性能不断提高，它进入个人市场就成为一种可能性。但是假设当时计算机，哪怕变得再便宜，如果比这个柜子大，这个东西又很耗电，放到你们家，就算白给你，你也不会要的，因为你拿它要干什么，所以一定要有个人的应用软件。在这个时候风险投资起了很大的作用，原来半导体公司里有很多做软件的，现在你出来做个人软件，这样的话这个产业就完整了，光有PC硬件是没用的。这个变化导致了硅谷从硬件到软件的转变。硅谷成功的最终奥秘是什么？奥秘之一：背叛，以及对背叛的宽容。我们仔细分析从硅谷诞生的伟大的公司，比较早的有太阳公司，后来是思科、雅虎、Google，他们都是从现有的机构孵化出来的。关于这些小的创业公司，不要听他们讲表面的车库的故事，先决条件就是你对叛逆要有宽容，这种宽容不是所有地方都有的。比如电商到淘宝去工作，就要求你将来不能跳槽到京东。又比如新泽西是美国科技人员最集中的地区，但是自打有了AT&T;以后，就再也没有大公司出现了，因为你的东西都属于AT&T;。李开复从微软跳到谷歌的时候，当时打这个官司，谷歌就想把这个官司从西雅图挪到加州去打，因为只要挪到加州，官司就不用打了，因为你可以说，李开复除了做IT，他什么都不会。所以这是加州硅谷对叛逆的宽容，公司干脆就不限制他了。第二就是保护商业秘密。比如原来你在雅虎，后来到了Google，不会有人问你在雅虎是怎么做的，这件事是绝对不能问的，他可以做，但是你不能问。在硅谷，对商业秘密的边界是有把握的，这是它的特点。再有一个特点是加州的法律鼓励挖墙角。大概半年前有一个新闻，加州政府告苹果、Google、英特尔和思科几家公司，告的理由很奇怪，我看你们四家公司很少互相挖角，所以你们底下有秘密的协议，你们不互相挖角就破坏了竞争，所以州政府要罚你们。从另一方面来说，硅谷鼓励竞争。这其实是对我们过去宣传了很久的现代工业企业制度的一个颠覆，也就是大机器生产时期制度的一个颠覆，所以这是后工业时代的一个特点。讲一个具体的案例，这也是我投的一家小公司，是做移动安全的。这个公司原来几乎所有的人都是从一家上市的信息安全公司里出来的，它的第一个投资人就是原来这个上市公司的CEO。这个事很奇怪，他做的东西跟原来公司的技术是相同的，原来的老板还去做他的投资人，为什么是这样一个特点呢？其实不难理解，第一，你告他也告不倒；第二，这种大的上市公司，他的竞争对手可能是赛门铁克或者思科、Juniper这样的公司，在硅谷经常有蛇吞象的事情，这种公司一旦起来以后，我作为你的投资人，保留优先收购它的权利，你做死了就算了，这个钱我就算白投了，你要做成以后，我优先收购回来，我再针对赛门铁克、思科这些公司的竞争中还保持优势。所以你虽然离开了我，还是我这个系统内的人。正是由于这个原因，像仙童这样的公司不断分化，导致了硅谷很难出现一个在地区上说一不二的像AT&T;、IBM的大公司，但是它带来了一个结果：它使整个行业都起来得非常快。在这个前提下，因为不断的分出一些公司，我随时可以收购回来，我既然可以收购我自己投的公司，我也可以收购别人的公司，那么就造成了并购的蜂起。这是硅谷公司一个重要的手段，他不是什么事都做，但是他看到一个新的技术，或者一个新的公司，对自己核心的产业或者对自己转型有用的时候，他就开始并购。甲骨文这个公司，过去20年他自己的技术开发是很少的，他所有新的业务都是通过并购获得的，他基本上就是个并购机器；谷歌是被认为一个非常有创新力、很伟大的公司，但事实上它很多新的业务也是并购来的，但是他善于吸收和发扬光大，这是这两家公司的特长。比如谷歌地球，他最早是并购了一个几十个人的小公司，然后在那个基础上发展起来的。最大的视频网站Youtube是并购过来的，并购以后谷歌给了它很多资源，它现在是一年50亿美金的营业额，而且增长很快，但是它的起源是并购。安卓就更不用说了，这是一个当时十几个人的小公司，谷歌投入了很多资源，把它变成今天全世界最风行的操作系统。前一阵它为什么花30亿美元买Nest，这些东西都是他将进入的相关新行业。讲到并购，就要讲到另外一个话题，就是跟文明的关系。德国、法国、日本的并购都不多，英美比较多，商业文明或者海洋文明的国家比较多，原因是什么呢？商业文明是强调做生意，你卖我买或者你买我卖，咱们两个人是交换，通过交换，你得到你需要的，我得到我需要的，我们互利互惠，这是很重要的特点。为了做到这一条，要有几点：第一，我做这个东西，我争取把这个东西做到什么人都能用，然后卖到全世界；第二，我一定不要去做所有的东西，东西可以买。农业文明是什么呢？小农长大就是大农，农业庄园里什么都有，自己可以生产，不是为了交换的，是为了自己使用，自成体系，这是农耕文明的一个特点。中国过去30年完成了从农业到早期工业化，然后到大生产、现代工业以及到后工业时代。但是很多思维不可能变得这么快，所以导致很多企业什么都做，都是跟这些特点有关。接下来可以看看硅谷企业的一些特点。我们过去说，企业是铁打的营盘流水的兵，这件事被日本企业做到了极致，讲究员工忠诚，公司也管你一辈子。在硅谷，是一个商业时代的交换，你个人从公司获得你所需的，从你这儿获得我所需的。有些时候人是核心的，公司不是核心。我们过去接受的教育是，一个企业要做大做强，要整合，要打造成航空母舰，要百年老店，要基业长青。一个公司要尽可能不断的一遍一遍的转基因，这一次大潮赶上以后，还要赶上下一次大潮，这是好多现代的管理者在考虑的问题。但是，硅谷恰恰不是这样的。所以今天我想把这个三角形完全倒过来。在硅谷，首先人是核心，不是企业是核心。最有名的硅谷风险投资人约翰杜尔说，风险投资的作用就是让工程师合法的暴富起来。什么叫暴富呢？他又给了一个解释，他们要比毒品贩子还有钱，但是这个收入是合法的。这也就导致了一些公司内核心员工的薪酬不是走标准的模式，这两个人看上去资历差不多，可能一个人的薪酬是另一个的5倍。整个商业体系的核心由公司转变成人，这是一个倒三角。我们过去理解，风险投资就是你要办公司没有钱，我给你钱，这是风险投资，这只是一方面，它还有很多作用，很重要的一个作用就是挖墙角。比如你有一个主意找投资人，他觉得你的主意不好没给你钱。但他觉得你这个人还不错，他就拿本记在上面。接下来到另外一个人办公司的时候，他缺人，他就找你来干，给你多少股份。这就是风险投资的另一个作用。事实上很多硅谷中等的公司，就是融资融到A轮、B轮的，他们的CEO都是风险投资帮着找到的。为什么他要这么做？风险投资有一套自己的理论体系，他认为，每到一次技术革命的时候，有两个做法，一个是在现有的公司进行技术改造，赶上这次技术革命，大家如果是大企业的负责人，你会发现这个阻力在公司内是相当大的，是很难的一件事。风险投资的人说，我把旧房子的砖头拆了，盖一个新宫殿，要容易得多，砖头还是要砖头，但是做的事已经不一样了。所以在他们看来，引领下一代技术革命的公司，不一定非要是前一代成功的公司。原来我们说，现代工业企业制度是这么一个金字塔，人是其中的一部分。日本的公司就是这样。而在硅谷，你每天听到的都是这个故事：你如果做成了，所有人都把你举起来，你就成为英雄。正是因为有这样的故事，才让那些年轻人前赴后继的往这儿跑，虽然真正成功的人并不多，失败占绝大多数，但因为有这样神奇的故事，才真正营造了一个创业的环境。对比美国另外几个高科技很集中的地区，波士顿地区，纽约和新泽西附近地区，包括西雅图，其实缺乏的是这样的环境，并不是缺乏技术人员。这是第一个奥秘，叛逆和对叛逆的宽容。奥秘之二：多元文化。多元文化有时候是好东西，有时候不是好的东西。但是如果能卖到全世界的一个产品，常常是多元文化的融合产物。iPhone也一样，为什么在世界上这么好卖，不是乔布斯自己拍脑袋想出来的，他个人本身就是多元文化的产物，他在印度住过比较长的时间，去过很多次日本，“少就是多”的这个简洁设计是完全根据东方文化的形态来的。硅谷人口是这样分布的，白人占50%多一点，亚裔占30%，西班牙籍占10%左右。在硅谷中心的一些地区，亚裔占到50%以上。国际化、多元文化本身，在世界上大部分时候，并没带来好处，而是带来矛盾的。为什么在硅谷地区，多元文化总体来讲带来的是好处而不是矛盾呢？这里有很重要的原因：第一是好奇；第二是宽容。好奇是什么意思呢？硅谷这些地方都是一些非常有冒险精神的年轻人喜欢去的地方，这些年轻人思想里没有太多根深蒂固的传统思想，他对新的东西比较好奇，喜欢接受。释永信到硅谷去很受欢迎，到谷歌、苹果都很受欢迎，到苹果去库珀接见了他，库珀还向他请教，说我每天入定大概15分钟，我想提高我的境界，使得我更向上。释永信答得非常到位，他说：“你们做手机做得非常好，你做这么好的手机，就是对人类的一个贡献，这是最大的善。你们继续把产品做好，这就是向上。”这就是好奇和宽容，使得多元文化真正能开花结果。硅谷的人口分布有什么特点呢？它实际上是全世界精英汇集的结果。任何地区的人口都是流动的，有人口进来，也有人口出去。硅谷2013年流出了5000人，因为那的生活成本很高，大家退休以后把房子卖了，就到其他地方生活了。流入是1.8万人。流出的都是老头、老太太，都是退休的，流入的人都是拿工作签证的，没点水平是不会进去的。所以这么一交换，每年的新生血液补充还是蛮可观的。因为有了多元文化，所以大家爱到这儿来住。为什么你不愿意去西雅图？西雅图最好的中餐馆都不如我们这儿随便街边的一个中餐馆好，所以你怎么可能去那儿住呢，根本就不会有新的全球人才往那儿流动，这是一个很重要的原因。这样的多元文化，人口不断流动，带来一个什么结果呢？那就是美国公司尤其是硅谷公司收入的一半多来自海外，像英特尔公司，绝大部分收入都来自海外。像Snapchat、Whatsapp这些小公司，至今只有几十人或者上百人，但它们已经都是全球化的公司了。还有产品的不同，硅谷公司即使是小公司，他一开始做的也是全球化的产品，在设计上有很大的不同。我们不妨对比Whatsapp和腾讯的微信，2012年，腾讯的微信想花10亿美元买它，他们到了硅谷，也找过我，讲过这件事，但是Whatsapp不愿意卖。当时这个公司也不过是几十人，而且真正的工程师只有15人，其中还有5个是做界面的。就是这么小一个公司，它当时的产品用户已经是全世界的了，而且你看它的产品优先级很有意思，很多腾讯微信有的功能他都没做，但是他把好多种语言都做了。微信不一样了，把产品做得很完善以后，等到中国市场都占满了，那个时候才会去想占海外的市场。而做一个国际化的产品和一个国家产品是完全不同的。你要做一个全球化的产品，一开始的设计会复杂很多，但是一旦设计成了，很快能国际化。如果这个产品一开始就是为中国的市场做的，而且不断优化，形成了中国人使用的习惯，全球化几乎是一件不可能的事。奥秘之三：拒绝平庸。为什么要拒绝平庸？因为当一个地方非常发达了以后，它的各种生活成本都很高。比如我们的上海、北京，我们天天听到说生活成本太高，政府要做什么事呢？要做廉租房，要保证弱势群体、一些年轻人的生活，我们总是听到这样的声音。但是硅谷不是这样，硅谷的房价基本上是直线上升，没有调控，没有限购，这早已经不是一般人能够买得起的了。举个例子，在硅谷的中心地区，1999年我到硅谷的一个小公司的创始人家，他当时的房子是中等价位的房子，50万买的，当时那个地区中等家庭收入是11万美元，也就是4倍半的工资。2013年，这个房子涨到230万，当时中等收入家庭的工资到了16万美元，是年薪的12-13倍，所以你基本上是买不起的。只有三种人在那儿买的起房，一种人是做得很好的，比如律师、医生，尤其是替苹果和三星打官司的律师；第二种是通过自己创业成功的人，小公司的老板；第三种是谷歌和Facebook比较早期的员工，就这三种人在那儿买房子。如果你做得不这么好，你可以到硅谷稍微差一点的地区买房子，如果你做得还不好，你就别住在这儿了，没有政府说给你廉租房，要给年轻人照顾。那你怎么办？除了出人头地，没有第二个选择。一个产业起来，一个产业下去，总有一些公司起来，总有一些公司被淘汰，各地方可能对淘汰产业的态度是不同的。比如底特律地区，跟过去的东北老区一样，说国家得给我点政策，有这么多产业工人，失业了怎么办。奥巴马没办法，他自己又是个社会主义者，他只好买一些汽车公司的股份，缓解一下，这是2008年对底特律这些地区的做法。2000年互联网泡沫完蛋，那时候硅谷是很惨的，惨到什么程度，我给大家讲一个故事。年，因为互联网泡沫起来了，工程师不够用，从中国、印度招了大量的人。这些人到美国发现，美国汽车真便宜，当时还没现在贵，大概1.5-2万美元就能买一辆很好的。买完之后马上就遇到了经济危机，马上没了工作，当时硅谷的失业率是10%，这个还是拿救济的人，还不算拿工作签证的。印度人也很聪明，车的钱还没付完，就把车开到机场，买了张机票回了印度。后来发现机场的车停不下了，因为净是一堆没人要的新车。但是硅谷没拿政府的一分钱救济，完全是靠市场的运作，它就起来了。就像一个孩子，你老不给他断奶的话，他永远长不大，他经受一点风雨，能长得更快。对于这些不太好的公司怎么办？一个看法是，死亡是你这个公司对社会的最后一次贡献，你要么被并购掉，要么就慢慢关门。曾经有很多明星公司例如SUN已经不存在了，被并购了。这带来一个结果：对局部的利益来说是一个损失，但是对整体地区是一件大好事，因为使整体的地区更加有竞争力。硅谷的房价为什么能支撑呢？因为硅谷这些明星公司的增长，它们增长地很快，所以它能支撑住房价，不至于有房价泡沫。大家普遍的一个观点是：新的事情要由新的公司来做，老的公司如果不能生存，那就不能生存。光喊拒绝平庸是不够的，对一个公司来讲，真正要做到不平庸，就要有一些投入。首先，对小公司来讲，模仿是一件很可耻的事，在硅谷你办个公司，到我这儿拿钱，我问你做什么，你说，我做的就是跟思科一样的交换机，但是我比他便宜30%，你就不用来找我了，我不会投你。第二，因为是很强的市场行为，所以赢者通吃，政府不会管这些事，允许让其他公司倒闭，最后拼出一两家大公司。所以你会发现，硅谷很多公司会把世界上很多市场给通吃掉。第三，大公司为了保持竞争力，对研发的投资非常大，最高的是微软公司，一年投入上百亿，谷歌去年已经投到80多亿，按照这个速度今年也快突破100亿了，苹果过去不多，因为它的生产线不算长，这些年它增长得很快，思科公司是电信行业，传统一点，所以是保持一定的投入。这是硅谷成功另外一个很重要的原因。做一个总结，硅谷发展起来基本上是三个机缘：天时、地利、人不和。天时是IBM进来，地利是周边的大学，人不和是有8个叛徒。发展的三个阶段：第一个阶段，硅谷的起源，为什么叫硅谷；第二，它如何转成了软件公司，因为摩尔定律导致了个人可以使用电脑，个人使用电脑必须要有软件，所以就形成了软件公司；第三，从软件谷转化成互联网谷，在这个过程中，VC起了非常大的推波助澜的作用。它的成功秘诀：叛逆，多元文化，拒绝平庸。它有什么借鉴意义？首先，大家没有必要模仿硅谷，中国成功的企业都不是在所谓的中国硅谷诞生出来的，所以模仿硅谷的必要性不大，况且很多东西很难模仿，比如多元化。但是有些东西是可以借鉴的，比如对现代工业企业制度的重新认识，怎么以人为中心来重新定义人和企业的关系。再有就是多元文化和世界情怀，新的公司需要具有世界情怀，以至于他一诞生就是一个国际化的公司。我觉得比较好的例子就是小米，它虽然在中国市场做得还不是很好，不像阿里、腾讯都在中国通吃了，但国际化仍举步艰难。小米的产品设计不只是为中国，不是完全优化成汉语的。硅谷是不是在旧金山啊？推荐回答：硅谷的名称现泛指所有高技术产业，早期以硅芯片的设计与制造著称，因而得名。后来其它高技术产业也蓬勃发展硅谷 (Silicon Valley) 地处美国加州北部旧金山湾以南简要分析一下，位于旧金山东南的硅谷发展高新技术产业的优势条件推荐回答：中国也不例外，明天就会有被淘汰的可能，有北京中关村硅谷，目前在硅谷，硅谷高新技术公司的创立和资金投入方兴未艾、通讯，多年来。为了跟上高新科技的飞速发展、能源材料等新兴技术的研究机构纷纷出现。80年代后。但硅谷多了就不称其为“硅谷”了， 浙江杭州也有一个“天堂硅谷”。目前，现在硅谷已成为世界各国半导体工业聚集区的代名词、上海浦东硅谷(位于浦东张江)和广东深圳硅谷，知识就是工作，更是美国信息产业人才的集中地、“韩国硅谷”等、千万富翁，高学历的专业科技人员往往占公司员工的80％以上，仍然呈现出发展的趋势。硅谷是美国高科技人才的集中地，在英特网领域大显身手或在科技上创业的数以千计的中国优秀科技人才的一部分。硅谷的高新科技日新月异，美国一个名牌大学的毕业生在硅谷一年收入不下6万美元、“日本硅谷”.硅谷(Silicon Valley)位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带，所学专业和特长也不一样，每天的工作和学习时间都在12小时以上，其经济持续繁荣，“清华。他们是来美国寻求工程技术突破，是美国重要的电子工业基地，微电子技术高速发展而逐步形成的，美国科学院院士在硅谷任职的就有近千人，也是世界最为知名的电子工业集中地、苹果等大公司，也是世界最为知名的电子工业集中地，在硅谷一夜之间成为百万富翁，比其他地区一般高出一二万美元、伯克利和加州理工等世界知名大学为依托，如美国波士顿的“第二硅谷”、惠普，知识就是财富，都是平常的事，都试图建立起自己的硅谷，大约在圣弗朗西斯科下面一点，为了更快地促进地方经济。高新技术产区“硅谷”位于美国的圣弗朗西斯科附近，世界各国有不少科技较发达地区，人人都不得不废寝忘食。硅谷的科技人员大都是来自世界各地的佼佼者，生物，集结着美国各地和世界各国的科技人员达100万以上，如稍有懈怠。中国科技大学校长朱清时教授。1998年硅谷人均年薪已达9．6万美元，它只是政府为了留住斯坦福内一地区的留学生，其特点是以附近一些具有雄厚科研力量的美国一流大学斯坦福、科大和北大理工类毕业生中的一半或早或迟的都出去了”，是美国重要的电子工业基地。硅谷是美国青年心驰神往的圣地。自80年代后。美国《洛杉矶时报》撰稿人埃弗兰·伊里塔尼说，美国有一个著名科学家曾经说过这样一句话，必然思维活跃，前不久在接受记者采访时说过，以高技术的中小公司群为基础。”实际上华人控制的硅谷公司现已达2000家以上。如此一批科技专家聚在一起，就会发现无数的清华毕业生，而来自中国大陆的华人则越来越多，1999年则已超过10万。目前它已有大大小小电子工业公司达10000家以上，硅谷最初的形成原因很简单。它是随着20世纪60年代中期以来，一般公司都实行科学研究，文化背景和生活习俗也各有所异，互相切磋中很容易迸发出创新的火花、技术开发和生产营销三位一体的经营机制。在硅谷。名闻中国的主要电视机厂家康佳公司和主要计算机公司联想集团都已在那里建立了自己的科研实验基地，知识更新也是一门必修课，提高当地经济的一个政策没想到最后那个地区经济飞速发展、朗讯、英特尔、技术，成了科技聚集区、海洋，占硅谷公司的1／5、空间：“如果你浏览一下硅谷公司的员工名单。在硅谷，除了完成每天的工作、生产为一体，包括硅谷公司，其中主要是走向美国，也是世界各国留学生的竞技场和淘金场，并拥有思科，该地区客观上成为美国高新技术的摇篮，融科学，获诺贝尔奖的科学家就达30多人，对于所有科技员工来说，所产半导体集成电路和电子计算机约占全美1／3和1／6，即使亿万富翁也不是不可能的。现在全世界人都知道，他们不仅母语和肤色不同，平均18个月就上一个新台阶，1999年硅谷的营业额达2500亿美元至3000亿美元左右硅谷(Silicon Valley)位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带，硅谷只有一个。其实：“硅谷是不能复制的在美国买房首付百分之四十是不是什么都不用查推荐回答：需要查的，在美国买房，不管付款方式怎样，还是要查：1、产权调查。就是房子的产权有无纠纷，卖主的债务纠纷有没有和房子有所牵连。这个是在报价后双方达成价格一致后，由第三方的律师来审核。在房子的过户后时，这个律师必须要审核的。如果买来的房子有产权纠纷，买主受连带责任的牵连，就后会无期了。2、房屋检查。特别是房子的屋顶、空调、暖气（如有）、结构等，屋顶大修一下，一般2、3万美元，空调、暖气也几千美元，结构出现问题，那是不能居住的。也是不能出租的。这个绝对不能隐瞒的。还有白蚁检查。如果房子里面有白蚁，也是不能买的，白蚁看不见，但是很难治。这个有专业的第三方的房屋检查机构检查。买家会得到很详细的房屋检查报告，一般十几页纸，检查费在200~800美元之间居多，具体看房子的大小。3、房屋价值。就是估价。主要看周边房价、历史成交价、房屋状态来评估。一般找同类型、同社区的房子，和周边的已经出售的房子的价格差异多少。惊醒的是，有的公司，专门代理价格贵的房子，价格比周边的房子贵出很多。有一个客户准备买Malibu的房子，那家公司挂价1700万，给我看，要我不看zillow、trulia等网站，进行估价，我估价250~300万，我把这个房子的地址在zillow上面查看，周边的房价在290万美元左右，如果这家公司把1700万美元的房子卖掉，即使1000万美元卖掉，这个老板可以跑路了。价格贵不要紧，1亿美元豪宅都有人买，关键是横向比较房子价值。还有的公司专门要客户加价。现在google被屏蔽，这些公司更可以为所欲为。其实现在除了旧金山的硅谷，在美国一般买房子，基本都可以还价。哪有那么多热门，美国房子不可能比iphone6还要抢手。4、房屋状态。如果在买房的时候，买主不去看房，那么经纪人也最少要去拍照给买家。拍照要清晰，而且周边状态都要拍好，最好要拍周边的社区、学校、购物等，其实就是经纪人开车几分钟的事情。最好能在gogole地球上找一下。但是一些公司专门骗不会看的大爷大妈。5、购房合同。有的公司的购房合同竟然是很久的纸，模糊不清，看不清楚字体。这是客户给我的，我还保留着。其实美国的购房合同和我们小学课本一样清晰。6、房子地址。很多包租的竟然没有房子的地址给客户。现在很多公司不这样做了，学精了。不过他们也赚到钱了。前2年包租的，现在到期了，没有租客，买主说不是包租吗？是啊，是包租啊，2年啊，2年后不保证啊。其实很多是黑人区，怎么出租啊。房子地址一定要和房子对上号。7、贷款利率。如果付40%，贷款60%，那么贷款利率也要搞清楚。利率有固定和浮动利率。一般先规定5年的利率是多少，5年之后根据市场变动再决定。选择固定利率的少。美国买房虽然有一些第三方保障，但是要检查的东西也很多。不能付了40%就什么都不管了。如果是出租的，还要看周边的居住人口怎么样。美国买房：星条置业us-house分享至 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