经业主同意使用房屋租赁合同 承租人，承租人是否有权要求支付占有使用费

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-15 10:26 标签： 房屋征收 承租人补偿
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房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，逾期腾房占有使用费应该由房屋实际占有人支付
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房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，逾期腾房占有使用费应该由房屋实际占有人支付
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，逾期腾房占有使用费应该由房屋实际占有人支付房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，逾期腾房占有使用费应该由谁支付，在司法实践中存在争议。一种观点认为：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，承租人应该将租赁的房屋返还给出租人，如果承租人已经将房屋转租给次承租人的，房屋实际占有人是次承租人，次承租人负有返还房屋给出租人的义务，因此实际占用房屋的占有人是返还房屋的义务人，如果占有人逾期腾房，应该由占有人支付逾期腾房的占用费。另一种观点认为：根据合同相对性原则，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，出租人只能向承租人主张房屋租金和占用费，出租人无权向与其没有合同关系的次承租人主张逾期腾房的占用费。笔者认为：合同相对性是有条件的，即基于合同产生的权利义务只能由合同双方享有和承担，当房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，承租人已经失去了对房屋的使用权，在此同时，次承租人也同时失去了使用权，腾房是占有人的义务，承租人和次承租人均由腾房的义务，承租人有权请求实际占有人腾房，如果实际占有人逾期腾房，就应该支付逾期腾房的占用费。对此，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十八条作出了明确的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”按照该规定，如果次承租人不履行腾房义务，就应该支付逾期腾房占有使用费。
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劳动合同纠纷承租人未经同意转租，出租人如何维权？
　　我于2015年8月将自己的一套房子出租，期限为一年，2016年1月，我得知承租人又把房子转租出去了，我可以要求现在的入住人腾房吗？ 读者：李先生　　律师解答：　　我国《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”　　此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该第18条还规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”　　据此，您可以在知道转租事实6个月内向承租人提出解除合同的要求，合同解除后，您可以请求次承租人（即实际占用人）腾房，如果次承租人坚持不腾房，您可以对次承租人请求逾期腾房占有使用费，人民法院应予以支持。　　国鹏律师事务所 陈美伊 李娜　　免费咨询电话：022-　　网上咨询：
（责任编辑： HN666）
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房屋租赁合同被认定无效后,承租人要支付房屋使用费吗?北京房产律师
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本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
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租赁合同常见的法律问题解答（一） 广东德培律师事务所 谢辉律师 最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，结合自身对有关法律的理解以及实践经验，对常见租赁合同
租赁合同常见的法律问题解答（一） & 广东德培律师事务所&&谢辉律师 & 最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，结合自身对有关法律的理解以及实践经验，对常见租赁合同问题进行简单归纳梳理，以资参考。 & 一、出租违章建筑或者超出使用期限的临时建筑的租赁合同是否有效？如果无效，承租人是不是无需支付租金？ 答：《城乡规划法》对违章建筑以及超出使用期限的临时建筑的使用作出了强制性禁止性规定，所以，出租违章建筑或者超出使用期限的临时建筑的租赁合同是无效的。 对于无效的房屋租赁合同，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。 & 二、租赁期限届满，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，能否要求出租人给予补偿？ 答：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。但当事人另有约定的除外。 & 三、租赁合同被解除的，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修 物，能否要求出租人给予补偿？ 答：如果是由于出租人违约导致合同解除的，则承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的余值损失。 如果是由于承租人违约导致合同解除的，则承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的余值损失。 & 四、承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人行驶合同解除权的期限是多久？ 答：根据《合同法》第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人应该在知道或者应当知道承租人转租时起六个月内行驶解除权，超过6个月未提出异议的，解除权消灭，即视为出租人同意转租。 & 五、如果承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同的，次承租人是否可以代位承租人向出租人履行支付租金的义务，以维持合同履行？ 答：承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同的，次承租人有权请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以此抗辩出租人的合同解除权。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 代位履行债务，实质上《合同法》第73条的代位权的一种延伸，即法律允许债权人可以代为行使债务人的债权，同理，法律也应该允 许债务人代位履行债权人的债务。这种法律逻辑在以往的司法解释中也是有所体现的。 & 六、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？ 答：可以，但是由于出租人与次承租人之间没有直接的租赁合同关系，所以，出租人要求次承租人支付的不是租金，而是“逾期腾房占有使用费”。 & 七、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同？例外情形有哪些？ 答：根据买卖不破租赁的原理，新业主必须遵守原租赁合同。但以下2种情形例外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制拍卖过户的。 & 八、在什么情况下，承租人不得行使优先购买权？ 答：在以下三种情形，承租人不得主张（行使）优先购买权： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 & 九、在什么情况下，承租人的优先购买权消灭？ 答：在以下两种情形，承租人的优先购买权消灭： （一）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （二）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖5日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的。 & 十、承租人认为自己优先购买权受到损害的，应该如何提出请求？ 答：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求： （一）要求出租人承担赔偿责任； （二）请求以同等条件优先购买房屋； 但承租人不得对出租人与第三人签订的房屋买卖合同提出确认无效的请求。
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