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欧阳捷：必须增加超大城市和特大城市土地供应
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欧阳捷称，人、地、钱出现了严重的错位，未来必须增加超大城市和特大城市的土地供应，打造都市圈快速网，实行都市圈社会服务一体化。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷网易房产讯&博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会上，新城控股集团高级副总裁欧阳捷发言表示，中国房价快速上涨导致去库存陷入困境，热点城市地王潮频发，且地王现象不仅出现在一二线城市。人、地、钱三个因素，共同作用于当下楼市，致使基本面畸形。欧阳捷援引数据称，中国一二线城市外来人口增长持续，常住人口年均净增长100万人，净增长率平均为15.8%，高于全国人口自然增长率4.96%。农村和小城镇人口持续流入，他们的目标是进入中等城市或大城市。“越是大的城市，人口的红利效率越强大，外来人员不会再回到家乡，而人和资本会留下来。”欧阳捷认为，这些人是维持未来中国城市房地产的生力军。但城镇化是漫长，农民进城痛点也较明显。在土地层面，我国土地供应不可持续。地王造就楼王，推高房价，同时挤出普通商品房供应拉高房价。未来中低端的产品越来越少，而中低端产品的价格也会越来越高。“涨价只能靠政策去库存、货币政策宽资金。”这又带来了钱的问题。
欧阳捷认为，钱不断流向一二线城市，此情况下，谁能拿到一二线的土地，谁就拥有未来的资本。“目前来看，人、地、钱出现了严重的错位，未来必须增加超大城市和特大城市的土地供应，打造都市圈快速网，实行都市圈社会服务一体化。”对此， 欧阳捷预测，下半年房地产市场会比较平稳，增幅不会太快。“因为前期市场火爆透支了需求，价格上涨挡住了低购买力的客户，热点城市调控政策挤出了部分需求，以及货币宽松市场的影响。”“下半年的住宅市场走势会是一、二线城市量稳定价上升，三、四线城市量减价稳。”他总结。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
责任编辑：刘乾超_NO4618
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阅读下一篇两部委发话:至少45个城市要增加土地供应
[摘要]两部委发话:至少45个城市要增加土地供应，国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标，这是最近土地政策的首创。通过挂钩去库存周期、房价等指标，使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。
中国40余城收紧楼市，雄安新区横空出世，对当地和周边房地产市场的严格限制紧随而来，霸州、文安、任丘、保定定兴、保定满城、高碑店、保定徐水等区域楼市全面限购，也让这种环热点城市的&城市群&调控模式逐渐浮出水面。
两部委发话！至少45个城市要增加土地供应
老百姓抱怨房价涨得太猛，开发商吐槽供地数量太少，地方政府则要加速去库存。针对各方不同诉求，住建部和国土资源部昨日公布的一项新政有望&一药治多症&。这个政策的核心就是以库存消化周期分档次，周期短的要扩大供地，周期长的要停止供地。&从供求关系入手，这就对症下药了。下一步就看地方政府执行力，看住建部问责力度了。&有地产界人士如此评价。
据易居研究院最新统计显示，全国70个重点城市中，至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下（含12个月），这些城市至少需要&增加土地供应&，其中南京等6个城市&不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏&。
4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》（建房[2017]80号）（以下简称《通知》），提出调控后坚持&房子是用来住的、不是用来炒的&的定位，强化住宅用地供应&五类&调控目标管理。
根据《通知》，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
接受记者采访的地产界人士均&点赞&上述政策。中原地产首席分析师张大伟认为，这次政策明确了库存与土地供应的关系，用库存消化周期明确了市场土地供应的节奏。利用土地市场调控做加减法，库存多的减少土地供应，土地少的增加供应。
&这条政策最具针对性，把握住了行业症结，思路和方法很对，就看地方政府能否落实。&明源地产研究院首席研究院刘策表示，&一个看地方政府有没有积极性，因为会影响到财政收入；另外一个要看有些城市是否具备新增土地供应的条件。&
亦有部分受访者认为，去库存周期短的城市大多数是一些热点城市，这些地方就算增加供地，仍会被开发商哄抢。
按上述最新规定，有哪些热点城市需要&显著增加供地，要加快供地节奏&的呢？
记者从易居研究院获得的一份统计数据显示，南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下，必须显著增加供地且加快节奏；而北京、上海、广州的平均去库存周期在6-12个月，深圳的平均去库存周期在12-18个月。
上海的去库存周期竟然长于杭州等地，这是否有悖于常识？这数据究竟是如何统计出来的？对此，有业内人士指出，上海调控力度较大，导致成交量下降，这可能使得统计出来的数据跟真实供求不太匹配。
必须一提的是，上述统计数据仅为一家之言，易居研究院亦表示：&去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。其中&销售移动平均&即指最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。&
有分析人士告诉记者，关于库存消化周期的算法，不同的机构有不同的算法，有些机构是按照最近三个月的平均去化速度去测算整个市场的去化速度，有些机构是按照过去一年平均的去化速度进行测算。为此，住建部和国土部有必要就库存消化周期具体的计算方法和标准进行&全国统一&，否则每家算法不同，最终结果差异也会比较大。
&如果政府增加供地数量，加快供地节奏，我们肯定是欢迎的，现在一二线城市就是缺地的状态。&有不愿具名的开发商告诉记者，政府供地量小，势必会造成开发商的哄抢，自然而然土地价格就会上涨。出不出地王与土地供应量有关，僧多粥少的情况下，怎能不出地王？
值得注意的是，在国家调控的大背景下，目前许多城市已经相继出台了2017年的供地计划。比如南京2017年国有建设用地供应计划总量在2800公顷左右，其中新增建设用地控制在1600公顷左右。2017年南京土地供应计划中房地产开发用地700公顷（其中商品住宅用地530公顷，商办用地170公顷）。而北京2017年安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷，其中住宅用地610公顷，商服用地310公顷。
业内人士指出，部分热点城市在土地供应的计划和落实方面存在着脱节的问题。供地计划做得比较多，但计划完不成的情况比较普遍。事实上，一些城市既然列了相关的年度供地计划就应该不折不扣的执行，同时要将年度供应量细化到月度，并向社会予以公布，如果完不成，监管层也应负起责任果断问责。
&国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标，这是最近土地政策的首创。通过挂钩去库存周期、房价等指标，使得各城市供地的计划更具科学性和合理性。接下来就看国土部是否就此制定相应的问责机制了。&上述业内人士如此说。
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&&&&&&&&&&&&中国20个主要城市土地供应增加成交减少
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统18日公布的上周(10日至16日)市场概况显示，20个主要城市的土地供应量增加，但成交量减少。
上周监测的20个主要城市共推出各类土地297宗，较之前一周减少8宗；推出面积1743万平方米，增加了429万平方米。其中，武汉、南京和重庆分别推出729万平方米、383万平方米和165万平方米，为推出量较大的城市。
同期，共成交各类土地82宗，较上一周减少31宗；成交面积404万平方米，较上一周减少66万平方米。其中南京、广州和厦门分别成交74万平方米、66万平方米和35万平方米，为成交量较大的城市。
在总的推地量中，20个主要城市推出住宅用地135宗，环比增加12宗；推出面积993万平方米，环比增加298万平方米。其中武汉推出596万平方米，为推出量最大的城市。住宅用地成交27宗，环比减少13宗；成交面积205万平方米，环比减少19万平方米。其中广州成交66万平方米，为成交量最大的城市。
位列上周住宅用地成交活跃度排行榜前10名的为鞍山、青岛、重庆、咸阳、昆明、广州、株洲、郑州、太原和宁波。
排名前3名的鞍山市成交住宅用地33宗，合计118万平方米，楼面均价为1000元人民币/平方米；青岛市成交住宅用地10宗，共29万平方米，楼面均价为3444元/平方米，平均溢价率5%；重庆市成交住宅用地9宗，共计64万平方米，楼面均价为817元/平方米，平均溢价率15%。
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中国20个主要城市 土地供应增加成交减少
来源：中国新闻网
　　中新网上海12月18日电 (记者 于俊)指数研究院数据信息中心、房产指数系统18日公布的上周(10日至16日)市场概况显示，20个主要城市的土地供应量增加，但成交量减少。
　　上周监测的20个主要城市共推出各类土地297宗，较之前一周减少8宗；推出面积1743万平方米，增加了429万平方米。 其中，武汉、南京和重庆分别推出729万平方米、383万平方米和165万平方米，为推出量较大的城市。
　　同期，共成交各类土地82宗，较上一周减少31宗；成交面积404万平方米，较上一周减少66万平方米。其中南京、广州和厦门分别成交74万平方米、66万平方米和35万平方米，为成交量较大的城市。
　　在总的推地量中，20个主要城市推出住宅用地135宗，环比增加12宗；推出面积993万平方米，环比增加298万平方米。其中武汉推出596万平方米，为推出量最大的城市。住宅用地成交27宗，环比减少13宗；成交面积205万平方米，环比减少19万平方米。其中广州成交66万平方米，为成交量最大的城市。
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