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　　新修订的《江苏省物业管理条例》，将于<font color="#月<font color="#日起正式实施，这部“五一”正式施行的地方法规明确指出，建设单位没卖掉的车位、车库，应当优先出租给业主，拒不出租的，最高可以处罚<font color="#万元。此外，新条例还对小区公共维修资金“钱生钱”，物业费政府指导价的评估，政府部门介入小区管理等，做出了新的规定。
　　A 关于小区停车
　　新规一：卖不掉的车位不能拒不出租
　　新的《江苏省物业管理条例》明确，小区内的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要，至于出售、附赠还是出租，由当事双方约定。如果拟出售车位、车库数量少于有购买需求的业主户数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户只能购买一个。
　　据一位参与条例修订工作的省住建厅相关人士介绍，对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置。因此，新条例做出了全新的规定，“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”拟出租车位少于要求承租的业主户数时，同样应采取抽签等公平方式决定，每户限租一个。
　　据了解，在条例修订最初的草案中，并没有针对此规定的罚则，但为了保证这条新规能落到实处，不至变为一纸空文，最终出台的新条例制定了处罚条款，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下奉。”
　　在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。
　　新规二：人防工程的车位最多租三年
　　由于人防工程的停车位不得出售，只能出租，有些开发商为回笼资金，便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签，相当于“变相出售”。去年，常州一家小区就被曝出，开发商向业主一次性出租车位<font color="#年使用权，价格也因此高达<font color="#.2万-15万元一个，引发了业主的强烈不满。为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，人防工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下奉。
　　B 关于公共维修资金
　　新规一：八成以上资金可存定期
　　让公共维修资金“钱生钱”也是新条例的一大亮点。据了解，江苏目前有专项维修资金近<font color="#0亿元，因不少建筑尚在保修期之内，业主的使用率不到<font color="#%，大量的资金以活期形式沉淀在银行。针对百姓要求盘活资金的呼声，新条例规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。
　　有业内人士算过一笔账，定活利率相差<font color="#倍之多，转存定期之后，小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元，将为今后共用部分、共用设施设备的大修、更换提供了有力的资金来源。
　　新规二：六种情形可应急提取
　　住宅专项维修资金属于业主所有，但目前国家规定，动用这笔钱，需要两个“三分之二”（建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）讨论通过，程序繁琐。如果发生紧急情况怎么办省新条例明确，出现六种危及房屋安全情形之一可以应急提取，包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；以及危及房屋安全的其他情形。
　　C 关于物业费
　　新规一：政府指导价每三年评估
　　对于小区物业收费的标准，新条例规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。业主大会成立后，是否继续实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商，提高服务档次，增加服务内容，同时业主也将相应支付高一点的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
　　新条例进一步明确，实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。
　　据了解，在条例修订过程中，有物管企业反映，有的地方物业费的政府指导价多年不变，不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，而且由于长时间不调，一旦调整幅度较大，业主的抵触情绪就很大。因此新条例做出了三年一评估的规定。
　　新规二：不交物业费可能被公示
　　业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。这是新条例针对拖欠、拒交物业费现象出台的新规定。据了解，目前很多小区的物业费收缴率不高，欠费直接影响物管企业的服务质量，也侵害了诚信的交费业主的利益。而今后，不交物业费的业主，可能会被公示，甚至被告上法庭。
　　D 关于社区管理
　　新规：城管、公安等也将介入小区管理
　　有的小区里居民违规开饭店，有的居民将车辆乱停乱放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大。若都去打官司，成本又太高。让有执法权的相关政府部门也来介入小区管理，这是新物管条例的又一创新举措。“城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。”
　　E 关于电梯
　　新规：开发商预交电梯更新费
　　近两年来，老小区电梯关人事件时常见诸报端，一些上世纪末建成的高层住宅电梯开始进入“大修期”，也让电梯安全成为关注的焦点。由于节能省地的要求，目前住宅项目小高层、高层渐成主流，今后电梯坏了怎么办维修、更换的费用谁来出业内人士告诉扬子晚报记者，公共维修资金应付一般的维修没问题，但如果是换电梯，根本不够用。新条例提出了一个新的筹资渠道，对于<font color="#月<font color="#日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”据了解，目前南京住宅的建安成本约在每平方米两三千元，以三千元为例，总建筑面积<font color="#万平方米的中型社区，开发商将预交<font color="#0万元的电梯、消防更新改造费。
　　此外，新条例还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
　　其他重要规定
　　保障房配建物业经营用房
　　集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
　　老楼配电梯须<font color="#/3业主同意
　　住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
　　旧小区政府来改造
　　对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县（市、区）人民政府应当采取措施进行改造整治，并将整治规划和年度计划向社会公布。
　　旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
　　道路停车收益业主大会可处置
　　业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可补贴物业费。
　　业主大会成立后，道路、场地停车收益，以及利用共有部分、共用设施从事广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使用也由其决定，或按物业服务合同约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
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【要点提示】　　业主停放在小区内的车辆毁损，业主与小区物业管理公司均无过错的情况下，法院可以适用公平原则，判令物业管理公司承担适当的责任。　　【案例索引】　　一审：福建省厦门市思明区人民法院(2008)思民初字第3810号(2008年6月14日)　　二审：福建省厦门市中级人民法院(2008)厦民终字第2520号(2008年10月16日)　　【案情】　　原告：杨晓燕。　　被告：厦门市银鼎岩物业管理有限公司。　　原告杨晓燕诉称，2008年3月8日晚20时许，原告将其所有的闽DAA860白色保时捷轿车停放于承租的车位。次日16时许．原告发现该车车身被锐器刮痕，为此支出维修费28482元。原告认为被告负有对车辆进行保管的义务，故请求法院判令被告承担车辆维修费28482元。　　被告厦门市银鼎岩物业管理有限公司辩称，原、被告之间不存在车辆保管关系，被告对原告的车辆不负有保管义务；被告对该车辆受损并不存在过错，被告对停车场尽了相应的管理责任，且车辆的损伤与被告的管理不存在任何因果关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。　　福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：　　原告系闽DAA860白色保时捷轿车的所有人。2007年8月起，原告向崔明承租位于禾祥东路77—87号地下室第68号车位，并每月向被告交纳车位管理费80元。2008年3月8日晚20时许，原告将闽DAA860轿车停放于第68号车位。次日16时许，原告发现该车车身被锐器刮痕后立即向被告管理人员反映，并通过管理人员向梧村派出所报警。2008年3月21日，原告将该车送至厦门大众通商汽车销售服务有限公司维修，维修费为28482元。　　另查明，2007年12月10日，被告与厦门市皓晖花园业主委员会(以下称业委会)签订《厦门市皓晖花园物业服务合同》，约定：(1)被告获得皓晖花园物业服务管理权，期限三年；(2)物业管理服务项目：……承担皓晖花园交通、车辆行驶、停泊及管理；对皓晖花园实行24小时保安服务和管理，对皓晖花园规划红线范围进行全天候值班巡视，维护小区正常生活秩序、防火、防盗等安全保卫工作，并积极配合和协助公安机关做好小区的治安工作；违约责任：……被告服务未达到标准，给物业共同利益造成损害的，应向业委会赔偿损失……给业主个人造成损害的，应按国家法律法规相关规定承担相应责任；设施设备维修养护：道路通畅，路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志齐全规范；公共秩序维护：对小区重点部位包括车库，每2小时巡查一次；进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。被告在管理车库时使用控制道闸系统，实行智能读卡登记，管理人员每2小时巡查一次。另，通往地下车库还有小区内的电梯，但进入电梯须经过防盗门。　　【审判】　　厦门市思明区人民法院经审理认为，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据被告与业委会签订的《物业服务合同》内容来看，被告的责任主要在于对住宅小区及停车场的宏观安全保卫，而不涉及对某个业主个人的特定财产或车辆的微观保障之责，故本案重点在于考量被告是否尽了宏观安全保卫的管理义务。在实际管理中，进入车库仅能通过小区内的电梯(须经过防盗门)和车库大门。被告对车库大门使用控制道闸系统，对进出车辆实行智能读卡登记，且保安每2小时对车库巡查一次，故本院认定，被告对车库尽了相应的管理责任，对原告的车辆受损不存在过错。本案原、被告对车辆受损均无过错，根据公平原则，本院酌定由被告承担10％的责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第132条的规定，判决如下：一、被告厦门市银鼎岩物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨晓燕二千八百四十八元二角；二、驳回原告杨晓燕的其他诉讼请求。　　一审判决后，原告杨晓燕不服，向厦门市中级人民法院提起上诉。杨晓燕上诉称：被上诉人向上诉人每月收取80元的车辆管理费，被上诉人必须对进出车辆进行严格控制，提供全天候保安服务。上诉人与被上诉人实际形成了车辆保管关系。原审判决未予认定错误；既然原审判决认定双方存在物业服务合同关系，则被上诉人理应根据物业管理服务合同约定为上诉人提供相应的服务，被上诉人服务未达到服务标准给业主个人造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。综上，请求改判被上诉人赔偿上诉人损失28482元。　　被上诉人厦门市银鼎岩物业管理有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人之间形成的是物业管理服务法律关系，而非保管法律关系。且被上诉人已适当履行物业管理合同义务，没有违约，上诉人的车损非被上诉人所为，被上诉人对上诉人的车辆受损没有过错，不承担责任。请求驳回上诉人的上诉请求。　　经审理查明：庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。二审中双方当事人均未提供新的证据。　　福建省厦门市中级人民法院经审理认为，在保管关系中，系由寄存人向保管人支付一定费用，并将被保管物交付保管人由其直接占有控制保管物，在保管人将被保管物交付给寄存人后终止双方的权利义务的法律关系。依据《物业服务合同》约定，上诉人负有向被上诉人缴交该车位每月80元物业管理费用的义务，而被上诉人的义务是“承担皓晖花园交通、车辆行驶、停泊及管理；对皓晖花园实行24小时保安服务和管理，对皓晖花园规划红线范围进行全天候值班巡视，维护小区正常生活秩序、防火、防盗等安全保卫工作，并积极配合和协助公安机关做好小区的治安工作”。上诉人每月向被上诉人缴交80元系其作为讼争车位的使用权人依照《物业服务合同》约定应当履行的义务，而非讼争车辆的保管费用。因上诉人没有证据证明其与被上诉人就讼争车辆的保管进行约定，也未将讼争车辆交付被上诉人直接占有控制并支付保管费用，故上诉人与被上诉人之间所形成的是就讼争车位的物业服务管理法律关系，而非讼争车辆的保管关系。上诉人主张双方之间存在车辆保管关系依据不足，本院不予采信。根据本案查明事实，进入车库仅能通过小区内的电梯(须经过防盗门)和车库大门。而被上诉人对车库大门使用控制道闸系统，对进出车辆实行智能读卡登记，且保安每2小时对车库巡查一次，已对车库尽了相应的管理责任，符合《物业服务合同》的约定。上诉人主张被上诉人对其车辆受损存在过错依据不足，本院亦不予采信。综上，原审判决认定双方之间形成的是物业服务管理法律关系，被上诉人对上诉人的车辆受损不存在过错正确，上诉人上诉主张其与被上诉人之间存在车辆保管关系、被上诉人对上诉人的车辆受损存在过错，请求被上诉人赔偿其车辆受损的经济损失28482元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决依据公平原则判决被上诉人赔偿上诉人10％的损失2848．20元，因被上诉人未提起上诉，本院予以照准。　　厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：　　驳回上诉人杨晓燕的上诉，维持原判。　　【评析】　　厘清当事人之间的法律关系，是正确处理本案纠纷的关键。即原、被告之间存在的是保管法律关系，抑或是物业服务管理法律关系?　　保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。一般有如下特征：(1)保管人履行保管义务通常是在自己的支配领域，比如小件寄存，保管人保管寄存人交付的行李箱，是在保管人的特定场所。(2)保管合同为实践合同，以标的物移交给保管人为成立要件。本案中，原告虽然将其所有的车辆停放在物业公司管理的小区内，并向物业公司支付了一定的费用，但该车的钥匙并未交与物业公司，始终由车主实际保管，该车何时停放、何时开走皆由车主自行决定，物业公司对该车出入并不能进行实际的控制，即车主并未将保管物实际交付物业公司进行保管，因此，双方之间并未成立一般意义上的保管关系。　　车辆停放在物业小区，并不当然成立保管合同。因此形成的法律关系应根据个案的实际情况、当事人的真实意思表示、管理方式的不同加以确定：第一种，对停放的车辆不收费的，不宜按保管合同处理。虽然保管合同可以是无偿的，但对于物业小区的管理来说，不收费意味着物业管理企业无更多的人力、财力去注意车辆是否丢失、毁损，也就是物业管理并没有保管车辆的含义，虽然物业管理企业发放出入凭证等，指定车辆停放，但仅是物业管理公司在履行物业管理合同，为维护物业小区的交通顺畅所做的管理。如果仅凭出入证，物业管理企业指定停放车辆就认定是保管合同，显然对物业管理企业显失公平，不利于物业管理的发展。第二种，收费项目明确为保管费的，且其他特征符合保管关系的，可以按保管合同来处理，但也不宜单纯以收费凭证为唯一依据来认定保管合同成立。第三种，收费项目不明确，如以停放费名义收取的，是否按保管合同处理，应根据物业管理合同的内容、双方的意思表示、当地的管理习惯，综合案件全部事实，对照保管合同的特征，确定双方的法律关系。第四种，收费项目明确为场地占用费、占道费等土地使用性质的，不宜按保管合同处理。停车位的所有权是业主，有车的人占用了其他业主公用设施的使用，所得的收益应属于全体业主，而物业管理企业收取的场地占用费、占道费等土地性质收益，应由全体业主享有所有权，该项费用不属于保管费，物业管理企业虽收取了该项费用但不成立车辆保管合同。第五种，车辆停放在业主车库内丢失的，因为其没有将车辆交付给物业，所以不宜按保管合同处理。　　物业服务合同属于一种有偿的委托合同：业主委托物业公司处理事务，即提供保安服务及其他服务；业主向物业公司缴纳物业管理费，也就是报酬。物业公司对于业主的车辆所负的是受托人的义务。因而，适用法律时，《物业管理条例》没有规定的，适用《合同法》分则中“委托合同”一章的规定；又由于物业服务合同是有偿合同，进而也有可能准用“买卖合同”的规定；此外是适用《合同法》总则的规定。依《合同法》第四百零六条第一款前段：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”因此，车辆在小区内被盗或者被毁损，物业公司是否承担赔偿责任，关键要看物业公司是否有过错，其判断的标准是受托人是否已尽善良管理人的注意。　　从本案被告与业委会签订的《物业服务一合同》内容来看，被告的责任主要在对住宅小区及停车场的宏观安全保卫，并不涉及对某个业主个人的特定财产或车辆的微观保障之责，故本案重点在于考量被告是否尽了宏观安全保卫的管理义务。在实际管理中，进入车库仅能通过小区内的电梯(须经过防盗门)和车库大门。被告对车库大门使用控制道闸系统，对进出车辆实行智能读卡登记，且保安每2小时对车库巡查一次，故可以认定，被告对车库尽了相应的管理责任，对原告的车辆受损不存在过错。　　车辆在小区内被盗或者被毁损，物业服务合同双方当事人均没有过错，物业公司是否应承担责任呢?笔者认为，在此情形下可根据《民法通则》第132条的规定，适用公平责任原则由物业公司适当承担责任。所谓公平责任原则，是指当事人都没有过错，在损害事实已经发生的情况下，以公平考虑作为价值判断标准，根据实际情况和可能，由双方当事人公平地分担损失的归责原则。我国《民法通则》第132条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”该公平原则是《民法通则》侵权行为归责原则的补充，在考虑当事人双方过错的前提下又实际兼顾当事人的损害结果及其承受能力，使法律的实施更接近公正公平的目的。我国民事司法实践中，公平责任原则通常在两种意义上使用：一是指在处理损害赔偿案件时，根据具体情况公平合理地确定赔偿数额；二是指在当事人对于损害的发生都不应承担民事责任时依据公平原则由当事人分担责任。本案适用公平原则由物业公司适当承担责任，从社会效果来看，有利于提高物业公司的服务意识，维护物业和业主的良性关系，有利于物业管理市场的健康发展。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。电动车停放在车棚内被盗，物业有相关责任吗？是否可以要求物业赔偿（一般小区） 小区里，放在自家车棚里的电瓶车被盗，物业要承担责任吗？
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电动车停放在车棚内被盗，物业有相关责任吗？是否可以要求物业赔偿（一般小区）
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汽车上物品在物业管理的停车场失窃怎么办
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你可以写一份民事起诉状,到法院立案庭立案。
不知道下面这条知识能否帮助到您
物业管理费收取标准:收取的项目大概包括:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、费用;7、物业...
物业管理费收取标准
有监控录像吗?没有责任比较大,有的话那责任会很轻的,何况你还不能证明你丢失的物品价值几千。
管理单位的职责是管理 不是财产保管 只有建议加强管理 没有赔偿的理由哦
不太清楚,你可以打电话问问山西当地呢。估计和北京没有太大的区别。
物业肯定要负责的,每个月停车都是交了管理费的,如果这点安全都不负责,那么交钱干什么
要的,地下停下场都需要交纳房产税
凡是地下建筑停车场,都是收费的,可以租,也可以买。这是北京的基本惯例,仅供参考
物业公司不承担业主被盗物品的赔偿,不过有具体约定的除外。你可以查看一下你和物业公司签订的相关合同如《物业管理合同》、《停车场使用管理协议》等,如果你手里没有可以找业主委员会去要来看看!
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